某某、某某等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终8689号 上诉人（原审原告）：**，女，1963年2月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 上诉人（原审原告）：***，女，1995年3月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东君信经纶君厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江驿栈网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道文一西路969号3幢5层515室。 法定代表人：***，该司董事兼经理。 委托诉讼代理人：***、林博燚，均为广东金桥百信律师事务所律师。 原审第三人：广州**道贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风西路122号之三103**编A区。 法定代表人：***，该司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，均为广东经国律师事务所律师。 原审第三人：广州嘉事德企业顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区***路176号地下室自编A区、***路176-178号1楼自编104室。 法定代表人：***，该司执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，1980年1月16日出生，住广东省广州市越秀区，系该司职员。 委托诉讼代理人：***，广东经国律师事务所。 原审第三人：***，女，1972年6月25日出生，汉族，住广东省罗定市。 委托诉讼代理人：***、***，均为广东法制盛邦律师事务所律师。 上诉人**、***因与被上诉人浙江驿栈网络科技有限公司（以下简称驿栈公司）及原审第三人广州**道贸易有限公司（以下简称**道公司）、广州嘉事德企业顾问有限公司（以下简称嘉事德公司）、***物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **、***上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判驿栈公司向**、***支付场地使用费25200元（自2018年9月30日暂计至2023年2月16日，暂按6300元/年的标准计算场地使用费，实际计算至菜鸟驿站柜机实际拆除之日）；三、由驿栈公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，**、***是案涉房产的所有权人，对案涉房产具有完整所有权。广州市规划和自然资源局已确认案涉房产是登记在**、***名下，且未作为分摊部分分摊给其他房屋单元。**、***的《房地产权证书》记载建筑面积为214.27㎡、套内建筑面积为214.27㎡，《房地产平面附图》明确了房屋的四至范围，可以看出门牌××A16部位所示面积也是214.27㎡，这可以充分证明**、***对案涉房产具有完整的所有权且任何无争议之处，不涉及共有部分和其他业主。即便有通道功能也不会改变**、***作为100%产权所有人的事实。因此，案涉房产在法律上和物理空间上都属于**、***的专有部分。2、一审判决适用法律错误，法院应当关注争议焦点本身，无必要也无权审查认定案涉房产是属于专有部分还是共有部分。本案是物权保护纠纷，而非建筑物区分所有权纠纷，不适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案的争议焦点不在于案涉房产是属于专有部分还是共有部分，而在于驿栈公司是否侵害了**、***的所有权，应否向**、***支付场地使用费。驿栈公司提交的付款单证证明其一直认可“放置快递柜是需要向产权人支付场地使用费”的，与案涉房产是否属于共有部分根本无关。3、如不判决场地使用费归产权人**、***，那么**道公司获得场地使用费无任何依据，属于不劳而获，有违公平合理。一审判决确认嘉事德公司没有使用权，且登记为**、***的产权范围，那么嘉事德公司、广州嘉理道贸易有限公司（以下简称嘉理道公司）、**道公司均不能获得场地占用费，该场地占用费理应归**、***收取。 驿栈公司答辩称，（一）案涉大堂属于大厦业主共有，被登记在**、***名下系历史原因造成，不影响法院对其共有部分性质的认定。1、上世纪九十年代，原国有企业中国南海石油联合服务总公司船舶公司（以下简称为南油船舶公司）单独投资建设了案涉大厦，是当时整栋大厦唯一的所有权人，故其在首次办理产权登记时将案涉大堂、通道等共有部分整体登记在一个产权证上，后南油船舶公司因处置债务将大厦拍卖，案涉房产几经流转到**、***手上，案涉大堂也因此被登记在**、***名下。2、案涉大堂是大厦唯一出入口和消防通道，承载了大厦通行和消防通道的功能，并不具备专有部分应当符合“利用上的独立性，可以排他使用”的条件，且从案涉大堂的功能和性质上看，其显然属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款中的规定的建筑区划内的共有部分，应当归大厦全体业主共有。（二）案涉大堂争议场地作为大厦的共有部分，因其经营产生的费用应当为大厦全体业主所有，**、***未经大厦全体业主表决授权无权提起本案诉讼，也无权要求驿栈公司支付场地使用费。（三）假设认定案涉大堂为**、***专有，驿栈公司也是合法使用案涉大堂，不构成侵权。1、嘉事德公司与**道公司是案涉大堂争议场地的合法承租人，有权将案涉大堂出租给驿栈公司使用，法院认为《补充协议》对**、***不产生效力属于认定事实错误。根据买卖不破租赁的基本原则，***将案涉房产转让给**、***，不影响嘉事德公司合法承租人的地位，嘉事德公司对案涉大堂争议场地所享有的承租权对**、***具有约束力。至于***是否有向**、***披露《补充协议》，所交付的物业是否符合约定，均与本案无关。2、驿栈公司是合法承租案涉大堂争议场地设置快递柜，没有侵害**、***的物权，无需承担侵权责任。在签订《菜鸟驿站自提柜合作协议》前，**道公司向驿栈公司提供了《补充协议》等文件以证明其对案涉大堂享有对外出租的权利，驿栈公司已经尽到了合理、必要的注意义务，且已经按协议约定向**道公司支付了管理费和电费等费用，是合法设置快递柜，没有侵害**、***物权的事实和主观故意，无需承担侵权责任。（四）本案实质是**、***与嘉事德公司、**道公司之间的租赁合同纠纷，与驿栈公司无关。驿栈公司依法无需承担嘉事德公司、嘉理道公司对**、***所负有租赁合同纠纷的责任。综上，**、***的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回其全部上诉请求。 **道公司、嘉事德公司述称，由于嘉事德公司在一审中没有向法庭提交房产买卖合同，导致了补充协议没有得到法院的确认，导致审理方向发生了偏差。具体来说，如果把房产买卖合同和补充协议结合来看，法院审查的争议焦点就应该是建筑物专有和共有的争议问题，这应当是广州市规划和自然资源局作为专业部门应解决的问题。因此在嘉事德公司提交了房产买卖合同以后，争议焦点就应该是确认房产买卖合同和补充协议是否有效的问题，如果这两个合同是有效的，本案确实是不涉及专有部分和共有部分的争议。 ***述称，1、同意**、***的上诉意见。案涉争议位置的权属问题已经有产权证佐证，权属是没有问题的。而实际上争议位置是整个大厦的公共通行区域，所以争议位置的历任产权人都是基于相邻关系中的通行权，而提供给居民的通行便利，但不能把相邻关系的通行权和产权所有权混淆起来。2、一审法院并没有对争议位置属于专有部分还是共有部分作出认定，相关认定的职权也在于广州市规划和自然资源局，法院无法通过司法权来行使行政职权。在本案没有相应证据证明争议位置属于共有部分的情况下，**、***提交的房产证明足以证明争议部分属于专有部分。一审法院适用的有关建筑物区分所有权的司法解释是错误的。 **道公司、嘉事德公司也向本院提交上诉状，请求撤销一审判决，改判驳回**、***的全部诉讼请求。 对于**道公司、嘉事德公司的上诉请求，**、***答辩称，无独立请求权的第三人未被判决承担责任的，第三人无权提起上诉。一审未判决第三人嘉事德公司、**道公司承担责任，其不享有申请上诉的权利，故二审法院对其上诉理由应当不予审查。 对于**道公司、嘉事德公司的上诉请求，驿栈公司述称，1、案涉争议位置所在的大堂是大厦的唯一出入口及消防通道，不具备结构上与利用上的独立性，应当属于大厦全体业主共有。**、***并未依法取得大厦相应专有部分比例业主的授权，无权单独提起本案诉讼要求驿栈公司支付场地使用费和拆除快递柜。2、假设认定案涉大堂为被**、***专有，不论***在转让案涉大堂时是否披露了补充协议，均不影响**道公司、嘉事德公司对案涉争议位置享有的承租和占有使用的权利。3、本案实质是**、***与**道公司、嘉事德公司之间的租赁合同纠纷，与驿栈公司无关，驿栈公司无需承担责任。另补充：第一，根据一审查明事实，***有口头向**、***披露案涉房屋存在租赁合同，而且**、***在2013年购买房屋后，从来没有向使用权人主张过权利，一直都是由嘉事德公司占有使用并且收租。驿栈公司在2018年9月租用争议位置之后，到本案诉讼之前，**、***也从来没有向驿栈公司主张过任何权利，所以我们可以推定其是明知道案涉场地是有租赁合同的。第二，根据***与***签订的房产买卖合同以及补充协议，***给予***优惠价格取得案涉房屋剩余使用年限的承租权。至于是承租权是否过长超过法律规定，应当由**、***另案起诉解决。 对于**道公司、嘉事德公司的上诉请求，***述称，不同意**道公司、嘉事德公司的全部上诉意见，同意**、***的答辩意见。 **、***于2022年3月3日向一审法院起诉请求：一、判令驿栈公司立即拆除位于广州市越秀区***路××1楼中的菜鸟驿站柜机并恢复原状；二、判令驿栈公司向**、***支付场地使用费（自2018年7月1日起计，暂按8000元/年的标准计算场地使用费，实际计算至菜鸟驿站柜机实际拆除之日）；三、判令驿栈公司承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：1990年，南油船舶公司向广东省工商行政管理局提交《关于“南油船舶大厦”企业法人登记申请》，表示其自筹资金建设成一幢综合大楼，申请成立“南油船舶大厦”。该综合楼于1991年竣工验收。广东南油船舶大厦于1990年11月17日成立，企业类型为全民所有制，住所为广州市***路178号，主管部门为南油船舶公司，企业目前状态为注销。 据粤房地权证穗字第**房地产权证书记载，广州市越秀区***路××1楼于2009年7月20日登记至案外人***名下，规划用途为办公，建筑面积为214.27平方米，套内建筑面积处空白，房屋层数为16。该房地产权证书所附的房地产平面附图记载套内建筑面积、单元总建筑面积均为214.2711平方米。 2010年5月10日，案外人***（甲方、转让方）与***（乙方、受让方）、嘉事德公司（丙方）在广州市广州公证处签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2010年4月13日就广州市越秀区***路××1楼物业向房管局办理递件手续，取得交易回执，现三方就转让该房产一事达成以下补充条款：第一条，鉴于甲方是以优惠的价格将该房产转让予乙方，为此，乙方承诺取得该房产产权时，按国家规定在对该房产的使用年限内，将现有的大楼、通道及广告招牌位置无条件、无偿交付给现丙方广州市越秀区***路176号地下室产权人（即嘉事德公司）出租使用及管理；丙方如有需要，可由其或其指定公司在该位置领牌经营，乙方须无条件配合办理相关手续；乙方并承诺保证当其转让该房产时不影响嘉事德公司对前述位置的使用和管理权。……第三条，丙方是广州市越秀区***路176号地下室产权人，同意并接受甲乙双方在本协议中第一条的约定。第四条，本协议一式五份，甲方执两份，乙、丙方各执一份，公证处存一份。同日，广州市广州公证处就上述协议的签订出具公证书。***确认上述《补充协议》未办理租赁备案。 2013年8月30日，**、***（乙方、买方）与***（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区***路××1楼，建筑面积为214.2711平方米，房屋使用性质为办公，该房地产所在层数第1层；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产不带租赁合同；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人利益，否则承担相应的法律责任；该房地产按整套出售并计价，总金额250万元等内容。 据粤房地权权证穗字第**地产权证书记载，广州市越秀区***路××1楼于2015年5月25日登记至**、***名下，其中**占1%的份额，***占99%的份额，规划用途为办公，建筑面积为214.27平方米，套内建筑面积为214.27平方米，房屋层数为16。 2018年9月13日，驿栈公司（乙方）与嘉理道公司（甲方）签订《菜鸟驿站自提柜合作协议》，约定：甲方是依法注册的企业法人或者经过合法授权的业主委员会，有完全的不少于本合同期限的权利，将场地授权给乙方从事商业经营活动、提供物业服务并取得收益；甲方允许乙方在其具有管理权的物业场地内，在合适的位置安装菜鸟自提柜并运行菜鸟系统；甲方为乙方自提柜提供物业场地，以及物业管理服务；甲方向乙方收取的物业管理费包括场地管理费、电费等一项或多项费用，支付方式为年付；乙方需在自提柜系统安装激活后的15个工作日内支付费用，甲方在收到款项后的15个工作日内开具发票至乙方，以后年度以12个月为周期循环支付等内容。该协议附件一《菜鸟驿站自提柜合作明细》记载：自提柜安装位置为四处，其中一处为***路178号南油船舶大厦大堂，每处的暂定套数各1套，规格均为一拖三，单套年费各6300元，起始时间为2018年9月30日，使用时间5年，每台柜机费用含电费约1000元/年。 驿栈公司表示***路178号南油船舶大厦大堂快递柜自2018年9月30日起安装使用。据驿栈公司提交的系统截图显示，上述***路178号南油船舶大厦大堂安装位置的自提柜状态为服务中。 2018年9月30日，嘉事德公司（出租人）与嘉理道公司（承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定嘉事德公司将坐落在越秀区***路××1楼自编104房出租给嘉理道公司使用，使用面积5平方米，租赁期限自2018年9月30日至2023年9月29日，月租金300元，嘉理道公司可自行转租或分租。嘉事德公司提交了其向嘉理道公司开具的上述自编104**2018年9月30日至2022年9月29日的租金发票。驿栈公司及嘉事德公司、**道公司表示上述合同记载的自编104房实为案涉快递柜的位置。**、***、***对此不予认可。 据驿栈公司提交的银行回单显示：2018年10月16日、2019年9月26日、2019年10月14日、2020年9月28日、2021年9月23日，驿栈公司向嘉理道公司分别支付18900元、12600元、6300元、18900元、18900元。 2021年12月7日，**向驿栈公司的法定代表人***（收件地址为驿栈公司的住所地）邮寄《关于停止使用菜鸟柜并尽快支付使用费的函》，要求驿栈公司收到函件之日起按月向**、***支付使用费。驿栈公司于次日收到该函件。 2022年6月21日，广州市规划和自然资源局向驿栈公司的委托诉讼代理人林博燚出具《政府信息公开申请答复书》，表示林博燚申请公开的“广东南油船舶大厦的报建、验收批文和相关附图”信息，查无“验收附图”相关资料，现向其提供可以公开的信息。该答复书附有报建附图。经对比该报建附图、粤房地权证权证穗字第**产权证书的房地产平面附图，房产证附图记载的套内建筑面积范围包含报建附图中的电梯间、楼梯间、大堂通道。一审法院于2022年12月9日向广州市规划和自然资源局发函询问上述电梯间、楼梯间、大堂通道属于**、***的产权专有部分还是该栋大厦的共有部分以及套内建筑面积有无剔除电梯间、楼梯间等应纳入分摊面积的业主共有配套设施。该局于2023年1月19日向一审法院复函，内容为：1999年，南海船舶公司提交测字C76A号房地产平面附图等资料，以定字76825号办理了原东山区***路××1楼（以下简称来函房产）首次登记，登记建筑面积为214.27平方米。2003年，来函房产根据（2002)东法执字第01557号《协助执行通知书》以2003交登35988号办理了转移登记，沿用测字C76A号房地产平面附图。其后来函房产多次办理转移登记，均沿用测字C76A号房地产平面附图。目前，来函房产以2015登记6004737号登记在***、**名下（***占有99%产权份额，**占有1%产权份额），登记建筑面积、专有建筑面积均为214.2711平方米。来函房产按广东南油船舶股份有限公司要求整体出图，未作为分摊部位分摊给其他房屋单元。来函房产在1999年办理首次登记在开发商名下，彼时《物权法》《民法典》《房屋登记办法》尚未出台，属于产权专有部分还是属于该栋大厦的共有部分，建议法院依法审查认定。 **、***提交了照片及视频，拟证明其名下的广州市越秀区***路××1楼并非是广东南油船舶大厦的唯一通道，楼上居民可通过后门自由进出。上述照片显示的门牌号码为××”。驿栈公司质证认为，根据（2020）粤71行终739号行政判决书以及现场情况，***路186号之9是案涉大楼的回迁楼，其与案涉大厦之间并不相通，所使用的走廊通道也不同。**道公司、嘉事德公司对上述照片及视频真实性无异议，但认为***路186号之9并非**、***房屋的地址，案涉大堂是大厦唯一的通道，同意驿栈公司的质证意见。***表示由法院认定真实性，案涉位置的性质应以房管部门出具的产权证书作为认定依据。 嘉事德公司主张**、***于2013年9月4日购买案涉房屋，嘉事德公司一直在案涉位置经营，曾先后引入中国移动通信、中国福利彩票柜台在案涉位置经营，**、***知悉该情况且一直未提出异议。为此，嘉事德公司提交了案涉大堂于2015年至2016年期间的照片、嘉事德公司与案外人***于2015年7月30日签订的《租赁合同》（记载***向嘉事德公司承租广州市越秀区***路××1***自编西北侧部分位置，用于售卖手机、移动电话卡等，该合同附图标记的租赁位置并非案涉菜鸟驿站柜机位置，而是案涉菜鸟驿站柜机对面的区域）、广东省福利彩票发行中心于2015年向案外人***颁发的《代销证》（记载投注站地址为越秀区***路178号）、嘉事德公司于2016年1月向案外人***开具的租金及管理费发票。 一审诉讼中，**、***表示***向其出售广州市越秀区***路××1楼时未向其披露过***与***、嘉事德公司签订的《补充协议》。***表示有口头披露，但无证据证明。各方当事人均确认案涉菜鸟驿站柜机设置的大堂位置在**、***房产证附图范围内。**、***、驿栈公司及**道公司、嘉事德公司均确认上述柜机仍在运行。**、***表示其于2021年11月23日得知案涉位置设置了上述柜机，其从现场人员处了解到该柜机在2018年7月时已设置，但无证据证明。驿栈公司表示其于2018年9月30日设置上述柜机。 另查明，2022年9月20日，广州市越秀区市场监督管理局核准嘉理道公司与**道公司合并，合并后名称为“广州**道贸易有限公司”。嘉理道公司于2022年9月9日被注销，注销原因为“因合并或分立”。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”驿栈公司占有使用案涉争议位置的事实持续至民法典施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。 据粤房地权证穗权证穗字第**权证书记载，广州市越秀区***路××1楼于2015年5月25日登记至**、***名下，建筑面积为214.27平方米，套内建筑面积为214.27平方米。经对比报建附图、粤房地权证穗字权证穗字第**证书的房地产平面附图，该房地产权证书附图记载的套内建筑面积范围包含报建附图中的电梯间、楼梯间、大堂通道。虽然《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”同时，该司法解释第十四条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”从报建附图及案涉大楼现状看，案涉争议位置属于公共通行的大堂通道。从广州市规划和自然资源局的复函看，该局目前未确定案涉争议位置属于产权专有部分还是属于该栋大厦的共有部分，在此情况下，**、***主张驿栈公司支付场地使用费，不予支持。因现有证据未反映案涉争议位置用于经营活动已经过案涉大楼业主共同决定，故无论案涉争议位置属于**、***所有的广州市越秀区***路××1楼产权专有部分还是属于该栋大厦的共有部分，**、***要求驿栈公司拆除位于广州市越秀区***路××1楼中的菜鸟驿站柜机均合法合理，予以支持。**、***未能举证证明驿栈公司使用场地前的场地原状，故其要求驿栈公司恢复原状的诉讼请求，不予支持。 **、***与***签订的《广州市存量房买卖合同》明确记载上述1楼房屋不带租赁合同，现亦无证据反映**、***在购买该房屋时知悉案外人***与***、嘉事德公司签订的《补充协议》，故该《补充协议》对**、***不发生法律效力。嘉事德公司依据该《补充协议》主张对案涉争议位置享有使用权，不予采纳。驿栈公司与嘉理道公司于2018年9月13日签订《菜鸟驿站自提柜合作协议》时，案涉位置已登记为**、***的产权范围，故驿栈公司辩称其已尽注意义务，不予采纳。如驿栈公司认为案涉房屋产权证存在问题，可另循合法途径解决，本案对此不予调处。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第二百七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2023年2月8日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，驿栈公司拆除位于广州市越秀区***路××1楼的菜鸟驿站柜机；二、驳回**、***的其他诉讼请求。案件受理费547元，由**、***负担447元，驿栈公司负担100元。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，**道公司、嘉事德公司向本院提交***与***、嘉事德公司三方于2010年3月24日签订的房产买卖合同，拟证明嘉事德公司是纯获利的当事人，该合同第九条约定了***承诺在取得该房产产权时，将现有的大堂通道和广告招牌、位置无条件无偿交给嘉事德公司出租和使用及管理，如果转让房产时，不影响嘉事德公司的使用和管理权。**、***质证称，确认该合同的真实性，不确认合法性及关联性，该合同不能约束**、***；该合同第九条最后一句是无效的，***无权对产权人变更后的使用和管理作出处分，且该条款约定的是使用和管理权，并非租赁权。驿栈公司质证称，真实性由法院认定，根据该合同第一条内容，***已经向***披露了房产存在尚未到期的租赁关系，要求***必须替代***继续履行租赁合同直至租赁限期满为止，那么嘉事德公司享有承租人所有的权利；至于租金，即是***给予***优惠的价格差额作为支付租金的对价。***质证称，对该合同形式上的真实性予以确认，合法性、关联性及证明内容不予确认；嘉事德公司明确称其是基于该合同纯获利益的，因此嘉事德公司并没有就案涉房产支付过使用费的对价，明显不符合租赁关系；该合同第九条属于无效条款，从该内容所知，***受让房产之后，是零条件将争议位置给嘉事德公司使用，也没有约定年限，明显是加重了***的责任。 二审中，**、***称其在购买案涉房产时，有查看现场，当时无任何摊位和经营主体在经营，但知道有部分位置属通道功能，需要保障居民出行便利。同时，**、***表示如果驿栈公司按照现有租金标准向其支付租金，其同意驿栈公司继续使用案涉场地。驿栈公司表示希望继续使用案涉场地。 本院认为，**道公司和嘉事德公司二审提供的证据对本案的处理不构成实质性影响，不属于二审新证据，其二审提交该证据不符合举证规则，本院不予采信。 本案争议焦点有三：一是**道公司和嘉事德公司有无上诉权？二是**和***能否要求驿栈公司拆除菜鸟驿站柜机设备？三是**和***是否有权要求驿栈公司支付场地使用费？如何支付？本院分析如下： 关于**道公司和嘉事德公司的上诉权问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖权异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”的规定，本案**道公司和嘉事德公司在一审中为第三人，未提起独立诉讼请求，一审判决未判处其承担责任，因此，**道公司和嘉事德公司无权提起上诉，本院列其为原审第三人。**道公司和嘉事德公司的用益物权不能对抗**和***的所有权，本案处理结果不构成对其权利的剥夺，其如果认为其用益物权权益收到损害，可另行主张。 关于**和***能否要求驿栈公司拆除菜鸟驿站柜机设备的问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；…”。第二百四十条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。第二百四十一条规定“…用益物权人担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。基于以上规定，案涉物业登记于**、***名下，**、***享有对案涉物业占有、使用、收益和处分的权利。驿栈公司和**道公司、嘉事德公司若对**和***的登记物权存在异议，应向有关登记机关提出，属于另一法律关系，不属于本案审理范围。但是，案涉物业尽管登记在**和***的名下，但该场地与一般私有产权物业不同，该场地属于整个大楼的一***，报建附图记载包含电梯间、楼梯间、大堂通道等，应受到公共使用的限制，为大楼使用人提供通行和其它公共服务设施使用的便利。《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，**、***也承认其购买案涉物业时有查看过现场，知悉部分位置属于公共通道，需要保障居民出行便利。因此，驿栈公司在案涉场地通道旁设立菜鸟驿站柜机，是为大楼业主和使用人提供公共服务与便利，是为全体业主和物业使用人的公共利益服务，驿栈公司表示要求继续使用，**和***也同意其继续使用，有利于全体业主和使用人，本院予以照准。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。 关于使用费的问题。因**和***为案涉物业所有权人，其具有获取收益的权益。驿栈公司自认其自2018年9月30日使用案涉场地，每年使用费为6300元。**和***同意按照此标准自2018年9月30日起计算使用费，本院予以支持。驿栈公司应当自2018年9月30日起按照每年6300元标准向**和***支付案涉场地使用费至本判决生效之日。其后的使用费，驿栈公司也应当按照此标准向**和***支付。至于驿栈公司已经支付的使用费，其可与收款人另行解决。 综上所述，**、***的上诉请求部分成立，应予支持。对其其他请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百四十条、第二百四十一条、第二百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十二条的规定，判决如下： 一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2022）粤0104民初7805号民事判决； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，浙江驿栈网络科技有限公司一次性向**、***支付案涉场地自2018年9月30日起至本判决生效之日止的使用费（按照每年6300元标准计付）； 三、驳回**、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费547元，由**、***负担100元，浙江驿栈网络科技有限公司负担447元。二审案件受理费430元，由浙江驿栈网络科技有限公司负担。广州**道贸易有限公司、广州嘉事德企业顾问有限公司预交的二审案件受理费100元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　张　怡 审判员　　邓　颖 二〇二三年六月二十一日 书记员　　*** 黄咏欣