友谊国际工程咨询股份有限公司
某某、常德南雅房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2022)湘07民终1437号
上诉人（原审原告）：***，女，1986年4月14日出生，汉族，住湖南省临澧县柏枝乡虎山村王上湾组。
委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常德南雅房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道临紫社区三星路22号（公路局宿舍旁）。
法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万炜玮，湖南银联（常德）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玟慧，湖南银联（常德）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市嵘天装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园番山创业中心1号楼1区704。
法定代表人：周新生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李寻，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：友谊国际工程咨询股份有限公司，住所地湖南省长沙市开福区兴联路339号友谊咨询大厦18、19、20楼。
法定代表人：张海岸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张剑波，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
原审被告：中国建筑第七工程局有限公司，住所地河南省郑州市经开第十五大街267号。
法定代表人：方胜利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邢旺斌，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱建红，女，该公司员工。
上诉人***、常德南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）因与被上诉人广州市嵘天装饰工程有限公司（以下简称嵘天公司）、友谊国际工程咨询股份有限公司（以下简称友谊公司）、原审被告中国建筑第七工程局有限公司（以下简称中建七局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2022）湘0702民初589号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判：1.南雅公司承担违约金51700元（按照房价款总额5%支付违约金）；2.南雅公司赔偿其因逾期交房产生的租金损失8000元（自2021年9月14日起暂计算至2022年1月14日）；3.南雅公司赔偿其律师工作费用500元；4.嵘天公司、友谊公司承担连带违约和赔偿责任。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院未充分认识到案涉房屋是精装房，南雅公司拟交付的房屋未达到合同约定的交付标准，忽略了案涉房屋存在严重装修质量问题及因此造成延期交房和***租房、物业费、维权费用等多项直接经济损失；2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条的规定不当，枉顾案涉房屋存在严重质量问题，未考虑到南雅公司、嵘天公司和友谊公司给***造成实际损失和严重违约行为，做出三公司均不担责的错误判决；3.嵘天公司和友谊公司应当承担连带赔偿责任。嵘天公司没有全面有效的履行装修义务，向***交付合格装修装饰房屋；友谊公司未尽到其应承担的监理责任和义务，两公司均应当连带承担全部违约和赔偿责任。
针对***的上诉，南雅公司辩称，1.一审法院认定事实正确。南雅公司已经按照合同约定履行交付义务，案涉房屋符合合同约定的交付标准，案涉房屋存在的质量瑕疵不影响***正常居住使用，且南雅公司已按约履行保修义务，南雅公司不应承担违约责任及赔偿损失；2.一审法院适用法律正确。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条，意在说明案涉房屋质量合格、存在的房屋质量问题未达到严重影响***正常居住使用的程度，***不能以此为由拒绝收房或者要求南雅公司赔偿损失。***所列举的质量问题均为轻微瑕疵，南雅公司已经整改修复。案涉房屋未出现主体结构不合格，也未经检测机构认定影响正常居住；3.嵘天公司和友谊公司系涉案房屋的装修单位与监理单位，与***没有合同关系，***主张嵘天公司和友谊公司承担连带责任于法无据。请求驳回***的上诉请求。
针对***的上诉，嵘天公司辩称，1.***以房屋买卖合同案由提起本案之诉，根据合同相对性原则，其应向南雅公司予以主张，其起诉嵘天公司主体不适格。***要求嵘天公司对南雅公司的违约行为承担连带责任没有事实和法律依据；2.涉案房屋的精装修工程都已经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及物业单位五方验收，也经常德市建设工程质量安全监督管理处检查合格，并于2021年9月2日完成了精装修工程的竣工验收。嵘天公司已经严格按照与南雅公司的装饰装修合同约定以及国家装饰装修质量标准完成了涉案房屋的精装修工程。房屋交付过程中，嵘天公司也根据南雅公司收集的业主反馈问题完成后续质保义务；3.嵘天公司同意南雅公司的全部上诉事实及理由，***请求维修费缺乏事实和法律依据。***所称阳台问题已由南雅公司证实及现场确认靠近绿化平台右侧的内墙没有潮湿的情况，***所称阳台漏水不是绿化土层过高所导致，而是因为***存在自行改建行为。此外，***没有提供证据证明各修复费用切实存在；4.本案中***主张的质量问题不属于主体架构、材料规格品质等重大问题，而是属于装饰装修中一般性装修瑕疵问题，且已经修复完毕，在***未举证证实南雅公司交付的房屋存有安全隐患以致不能正常生活居住使用时，***主张严重影响其正常使用的违约金和房租损失没有事实和法律依据。请求驳回***的上诉请求。
针对***的上诉，友谊公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，友谊公司依法严格履行监理合同约定义务，不应承担房屋修复费用及修复期间的损失；其次，案涉房屋已办理分户验收手续，该房屋的建设工程经建设单位等五方验收合格，且办理了竣工验收备案手续，工程达到合格交付条件，友谊公司严格按监理合同履行了义务；最后，在施工过程中，友谊公司已严格履行主管部门要求的监理人责任，督促施工人员整改，友谊公司的履职行为得到了政府主管部门的认可；2.友谊公司与***不存在购房合同关系，***以购房合同法律关系起诉友谊公司，属于诉讼主体错误，依据合同相对性原则，友谊公司不承担任何房屋逾期交付或者质量瑕疵的违约责任。请求驳回***的上诉请求。
针对***的上诉，中建七局述称，1.一审法院根据合同相对性依法驳回***对中建七局的诉讼请求正确；2.中建七局已经将案涉楼栋房屋移交给了精装修单位且工程质量验收合格，一审法院认定现有证据并不能证明案涉房屋质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响居住使用的程度，案涉房屋存在的质量问题属于可以修复的范畴；3.一审法院认为***与南雅公司存在真实有效的商品房买卖合同，案涉房屋在使用过程中仍有问题的，***可以依据法律规定和合同约定要求南雅公司承担相应法律责任，***要求中建七局承担修复费用及修复期间造成的其他损失没有法律依据。请求驳回***的上诉请求，维持原判。
南雅公司上诉请求：撤销一审判决第一项,改判驳回***主张修复费用的诉讼请求。事实与理由：1.案涉阳台渗水并非绿化土层铺设过高导致,***的诉求已超出合同约定的修复范围,一审法院认定事实错误。施工单位已就绿化区域与房屋之间进行了防水处理,并且案涉房屋所在楼栋规划已经验收合格,不存在设计不合理之处。同时,***在一审中未提供证据证明该区域需要进行运土、防水、找平等工程作业的原因,亦未证明绿化土层铺设高度与阳台漏水之间的因果关系,无法排除此系***自行改变屋面用途的改建行为。根据双方签订的买卖合同约定,南雅公司不应承担该合同义务范围以外的保修责任；2.南雅公司已积极回复并整改了***所提出的问题。***收房后曾向南雅公司提出案涉房屋的阳台地板存在渗水的问题,南雅公司积极予以回复,并安排了专业人员到场处理。发现是“地砖返潮”后安排施工人员对问题地砖进行了更换、修整。***要求南雅公司对其自行改建案涉房屋外的行为承担修复义务,不符合法律规定或合同约定；3.一审法院认定南雅公司应承担修复费用的证据不充分。***仅提供手写《收据》来证明其发生的维修费用，未提交其相应费用的支付凭证,根本无法证实其已实际支付所列费用，一审法院根据孤证认定南雅公司应承担***所主张的自行修复费用，其认定依据明显不足。
针对南雅公司的上诉，***辩称，2021年9月14日***在接到南雅公司通知前去收房时，样板房已拆除或被出售，***收房参照标准缺失。经验房后，发现南雅公司拟交付的房屋存在不符合合同约定的问题，如设计不合理导致外面的平台高于客厅地面，导致阳台有渗水。***在发现问题后多次与南雅公司沟通修房，但是南雅公司迟迟未给予明确答复也未积极处理，南雅公司上诉称安排工作人员处理与事实不符。在此情况下，***不得不自行修复，对于修复费用***不仅提供了收据也提供了微信转账凭证。因此一审判决南雅公司赔偿***支出的直接修复费用5650元正确。请求驳回南雅公司的上诉请求。
针对南雅公司的上诉，嵘天公司、友谊公司均述称，认可南雅公司的上诉请求。
针对南雅公司的上诉，中建七局未发表意见。
***向一审法院提出诉讼请求：1.判令南雅公司、嵘天公司、友谊公司、中建七局依照国家和地方强制性规定、双方合同约定及法律规定承担修复费用5950元及修复期间造成的其他损失；2.判令南雅公司、嵘天公司、友谊公司、中建七局赔偿***延期交房违约金21404元（按照房价款总额每日万分之一计算，暂计算至2022年4月8日）；3.判令南雅公司、嵘天公司、友谊公司、中建七局承担因房屋质量影响***正常使用的违约金51700元（按照房价款总额5%支付违约金）；4.判令南雅公司、嵘天公司、友谊公司、中建七局赔偿***因逾期交房产生的房租12000元（自2021年9月14日起暂计算至2022年3月14日）；5.判令南雅公司、嵘天公司、友谊公司、中建七局承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、律师工作费用。
一审法院认定事实：一、2019年10月29日，***与南雅公司签订《常德市商品房买卖合同》约定：***购买南雅公司建设的中南春溪集项目第11幢2层204号商品房，预测建筑面积127.18平方米，总价款1034008元。该商品房为全装修房屋，装修模式为统一装修。第五条商品房质量：出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋装修质量符合国家和地方的强制性标准。全装修房屋装修标准见本合同附件四，附件四未明确的，以该商品房项目中样板房的装修标准为准。该商品房项目建筑区划内公共用房和公共设备设施的建设、装配和装饰装修符合国家和地方的强制性标准，满足本合同有关约定，并经住建、规划、房管、园林、消防等部门验收合格。第六条保修责任和期限：该商品房实行保修制度。出卖人自该商品房交付之日起，按照《商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房在保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应及时维修，出卖人未及时维修的，买受人可向常德市房地产管理局报告。常德市房地产管理局按物业保修金管理的有关规定处理。第七条第四款质量争议的处理：该商品房质量未能达到本合同第五条约定要求的，出卖人承诺及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，承担相应赔偿责任。维修后，经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。给买受人造成损失的，出卖人还应承担相应赔偿责任，因此而发生的相关费用由出卖人承担。第十四条交付条件：出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。第十五条交付时间：出卖人在2021年7月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；政府区域规划调整或市政建设施工影响。第十六条交付手续：买受人应在本合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前15日，将变更后的交付时间通知买受人。因买受人原因未能实施交付的，本合同第十五条约定的交付时间视为本合同该商品房已交付之日。商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝接交，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十七条逾期交房责任：除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。
双方签订上述合同包括五个附件：《所购商品房平面图》《商品房项目总平面图》《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》《关于装饰装修及相关设备标准的约定》和《补充协议》。其中附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》载明南雅公司保证在项目竣工验收时达到包括容积率和建筑密度、结构、用材与工艺、建筑节能、公共用房和空间、绿化与景观、安保设施等方面的相关品质标准；附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定。附件五《补充协议》中，关于交付条件的补充：双方确认《商品房买卖合同》第十四条约定《商品房交付使用证明书》已不再进行颁发，出卖人在现场公示《工程竣工验收备案表》复印件即为符合交付条件，买受人不得以此为由拒不收楼，否则视为该商品房自出卖人通知的交付日起已经交付。关于房屋交接的补充：自出卖人交付或视为交付房屋之日起，房屋物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从交付或者视为交付次日起计算；房屋交付时，买受人认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除本合同。买受人不得以瑕疵为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理交接手续。关于装饰、设备标准的补充：如房屋设备标准达不到本合同附件约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到附件约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价款的1倍给予补偿。买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。本合同附件所列的主要装修标准，包括以同等档次、同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备、装修不符合约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。对于本合同附件中的装修设备标准，买卖双方同意，若因非出卖人原因如厂家停产或其他原因导致出卖人无法采购使用附件所列设备时，买受人同意出卖人有权以相同或类似品质的产品代替。
二、2020年1月23日，根据《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。
2020年2月21日，常德市住房和城乡建设局、常德市财政局、常德市自然资源和规划局、常德市住房公积金管理中心、常德市住房保障服务中心联合发布常建通[2020]7号《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》，载明受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突出公共卫生事件一级响应起至疫情解除为止。本措施适用于常德市江北城区，全市各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月。
2021年2月28日，南雅公司向中南春溪集业主发送《延期交付通知书》，载明因受新冠疫情及疫情期间政府管控措施影响，南雅公司无法按照合同约定期限交付房屋，房屋交付日期将延期至2021年9月14日。
三、中南春溪集施工单位（土建）为中建七局，施工单位（精装修）为嵘天公司，监理单位为友谊公司。
2021年9月2日，中南春溪集11#楼经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收，联合出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论合格。
2021年9月9日，常德市住房和城乡建设局对中南春溪集一期及二期部分工程（包括：1#、2#、3#、6#栋；9#、10#、11#及商铺）出具《常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书》，同意该工程联合验收合格。2021年9月10日，常德市住房和城乡建设局对中南春溪集一期、二期出具《特殊建设工程消防验收意见书》，验收合格。常德市自然资源和规划局对中南春溪集1#-4#、6#、9#-11#核发《建筑工程规划验收合格单》。南雅公司就中南春溪集1#、2#、3#、6#、9#、10#、11#栋（含精装修）办理了工程竣工验收备案表，该备案表载明：经核查，备案归档文件齐全，同意备案。
四、2021年9月8日，南雅公司通过EMS向***邮寄交房通知书，通知***在2021年9月14日办理收房手续。***以房屋存在质量问题为由，拒绝接受该房屋。后南雅公司多次对房屋装修存在的质量问题进行了整改。
2021年10月18日，常德市建设工程质量安全监督站组织中南春溪集项目建设、施工、监理、设计等参建责任单位及购房业主代表，对中南春溪集房屋质量问题进行协商处理，达成如下处理意见：1、建设单位承诺有质量问题的业主，2021年10月18日之前已报修问题，15个工作日内整改完毕，若存在争议，监督机构介入；2021年10月18日之后问题自报修之日起15个工作日整改完毕。要更换材料的质量问题整改在2021年12月18日之前完成；2、外墙及公共区域的质量问题要求在2021年12月18日前完成；3、实体样板房由建设单位牵头组织监理、施工、设计各方责任单位验收达到合格标准并向业主公示；4、整改过程监理全程严格把关，并提供相关技术资料和影像资料；5、中南春溪集后期精装修工程暂停施工，待整改完毕后方可恢复施工；6、集中整改期所产生的物业管理费用，由开发商承担；7、对嵘天公司下达四季度质量考核不合格认定书。
2021年12月1日，包括***在内的中南春溪集相关业主委托广东诚公（长沙）律师事务所鲍宇辉律师就南雅公司不积极履行合同义务事宜致函通知南雅公司，函件载明：“依照《商品房买卖合同》及相关的法律法规，现中南春溪集小区业主向贵司提出以下要求：1、贵司应当向业主承担相应的赔偿责任。2、针对小区公共部位存在的问题，请贵司在2021年12月18日前完成维修整改，让业主安心收房入住。3、针对中南春溪集小区存在房屋质量问题的业主，要求贵司赔偿业主因房屋质量问题未如期交房所造成的经济损失，包括后期维修房屋费用共计10万元/户。现特致函贵司，请贵司于三日内就赔偿业主经济损失、完成中南春溪集小区公共部分整改等问题回函。”
五、另查明，***与邻居覃文英（另案原告、203房屋购买人）所购房屋外的平台为绿化平台，其上铺设了泥土。因***认为平台上铺设的土层与房屋相连，且铺设高度过高，导致阳台渗水。2021年11月8日，***的邻居覃文英向维修人员发送微信，称：“203、204阳台漏水的事情什么时候给答复，水压也已经测了没问题，这么多天了为什么不给我们一个回复呢”，对方并未回复。其后，***与邻居共同雇人将与房屋相连的部分泥土挖走，并对原土层覆盖的部分区域防水处理。根据施工人员出具的手写收据证明，二户共花费11300元（5000元+300元+6000元）。
一审法院认为，***与南雅公司签订的《常德市商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否存在装修质量问题并导致逾期交房，南雅公司应否支付延期交房违约金、因房屋质量影响正常使用违约金及赔偿损失；二、中建七局、嵘天公司和友谊公司应否向***承担赔偿责任。
关于涉案房屋是否存在装修质量问题并导致逾期交房，南雅公司应否支付延期交房违约金、因房屋质量影响正常使用的违约金及赔偿损失的问题。虽然双方在合同中约定南雅公司应在2021年7月30日前交付房屋，但湖南省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应直至2020年3月10日降为二级响应，考虑到新冠肺炎疫情及其防控措施属于在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的事由，其符合不可抗力的成立条件，南雅公司据此顺延交房至2021年9月14日，并履行了相关通知义务，可以免除该期间迟延交房的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。涉案建设工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格，后常德市住房和城乡建设局组织相关单位进行了验收，并于2021年9月10日出具工程竣工验收备案表，涉案房屋在2021年9月14日已符合约定及法定交付条件。***以涉案房屋存在质量问题拒绝接收，本案依据现有证据不能证明涉案房屋存在的质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响正常居住使用的程度，故涉案房屋存在的质量问题尚属于可以修复的范畴，并已通过南雅公司履行保修义务进行了修复。综上，南雅公司无需向***支付延期交房违约金、因房屋质量影响正常使用违约金并赔偿因逾期交房产生的房租。但需要说明的是，涉案房屋在使用过程中仍有问题的，***仍可依据法律规定和合同约定，要求南雅公司承担相应法律责任。
对于***主张的修复费用。根据一审法院查明的事实，***已对维修人员提出诉求，但南雅公司并未给予回复，***为尽早解决问题而自行维修并无不当，对于***支出的直接修复费用5650元（11300元÷2），南雅公司应予赔偿。对于***主张的律师费用，因其未提供委托合同和律师费发票，无法证明律师费金额，不予支持。
关于中建七局、嵘天公司和友谊公司应否向***承担赔偿责任，***系依据涉案商品房买卖合同主张权利，根据合同的相对性原则，其要求中建七局、嵘天公司和友谊公司在本案中承担责任，无事实和法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十五条、第六百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、常德南雅房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向***赔偿修复费用5650元；二、驳回***的其他损失请求。案件受理费减半收取879元，由常德南雅房地产开发有限公司负担53元，***负担826元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.***在二审期间提交湖南省住房和城乡建设厅《关于公布2021年第一季度建筑施工质量管理、安全生产标准化项目考评不合格工地名单的通知》和《关于公布2021年第四季度建筑施工质量管理、安全生产标准化项目考评不合格工地名单的通知》各1份，拟证明中建七局因项目评分不合格在2021年第一季度被湖南省住房和城乡建设厅评为不合格工地，嵘天公司因项目评分不合格在2021年第四季度被湖南省住房和城乡建设厅评为不合格工地。因该证据只能证明中建七局和嵘天公司分别在2021年第一季度和第四季度因项目评分不合格被评为不合格工地，不能证明涉案房屋存在严重质量问题，故对该组证据本院不予采信；
2.***在二审期间提交联合信任时间戳服务中心《可信时间戳认证证书》与光盘各1份，拟证明涉案房屋存在多处质量问题，影响***正常居住。因该证据仅能证明案涉房屋存在装修瑕疵，不能证明装修瑕疵问题影响了***正常入住，本院不予采信；
3.***在二审期间提交微信转账付款记录3份，拟证明其已支付整改平台防水的费用。本院当庭核查转账记录原件，对真实性和合法性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信；
4.***在二审期间提交了证人张燕当庭证言1份，拟证明房屋存在质量问题。对于证人陈述的房屋存在质量问题的事实情况结合***提供的视频证据，能证明案涉房屋存在部分装修质量问题，本院予以部分采信，对于证人关于房屋质量问题严重性的主观评价，因证人不是专业鉴定人员，本院不予采信；
5.南雅公司在二审期间提交《屋面防水隐蔽工程报审、报验表》、《隐蔽工程检查验收记录》、11#2层平面图等各1份，拟证明***阳台外系11#楼栋的公用面积，报规为“不上人种植屋面”，南雅公司对楼外屋面绿化种植及防水隐蔽工程系严格按图施工，屋面防水层隐蔽工程已完工并验收合格。该证据有监理单位友谊公司的盖章、专业监理工程师手写验收结论合格，能够与一审查明的常德市住房和城乡建设局对案涉工程的验收合格记录相印证，本院予以采信；
6.南雅公司在二审期间提交案涉房屋二楼平台铺设植被前的施工现场照片、建筑装修及材料做法一览表（一），拟证明屋外楼面用料做法均系严格按照设计标准施工，南雅公司交付的房屋不存在设计不合理的问题，不存在***所主张的因屋外平台设计高于客厅地面而导致阳台渗水的情形。因南雅公司不能证明提供的照片是涉案房屋铺设植被前的施工现场照片，亦不能证明原有屋面已具备完整合规的防水及滤排系统，能起到房屋墙面防水及排出楼外屋面积水的效用，且案涉房屋在***维修前就存在漏水的问题，故本院对该组证据不予采信；
7.南雅公司在二审期间提交案涉房屋二楼平台改变用途前的现场照片、改变用途后的现场照片及案涉房屋外楼面视频各1份，拟证明***自行更改屋外楼面用途，将楼栋公用绿化面积据为己有，破坏了房屋防水层，因此产生的改建费用应由***自行承担。该份证据只显示了案涉建筑其他楼栋的照片及案涉房屋外楼面的照片和视频，不能证明***将楼栋公用绿化面积据为己有，亦不能证明***破坏了房屋防水层，故本院对该组证据不予采信。
一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋尚存在部分质量瑕疵问题，南雅公司仍在修复整改中。
本院认为，本案争议焦点为：一、南雅公司是否自2021年9月14日起构成延期交房，如果构成，是否应当向***赔偿房屋租金损失；二、南雅公司是否应向***支付房屋质量问题的违约金；三、嵘天公司、友谊公司是否应当与南雅公司承担连带责任。
关于争议焦点一，***与南雅公司签订的《常德市商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的《常德市商品房买卖合同》第五条商品房质量约定，和双方签订的《常德市商品房买卖合同》附件五《补充协议》关于交付条件的补充约定，双方约定的房屋交付条件为：出卖人在现场公示《工程竣工验收备案表》复印件。买受人不得以此为由拒不收楼，否则视为该商品房自出卖人通知的交付日起已经交付。附件五《补充协议》中关于房屋交接的补充：房屋交付时，买受人认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除本合同。买受人不得以瑕疵为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理交接手续。附件五《补充协议》中关于装饰、设备标准的补充：如房屋设备标准达不到本合同附件约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到附件约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价款的1倍给予补偿。买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”结合本案事实，涉案建设工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格，后常德市住房和城乡建设局组织相关单位进行了验收，并于2021年9月10日出具《工程竣工验收备案表》。2021年9月8日，南雅公司向***发出《交房通知书》通知其于2021年9月14日前来办理收房手续。***验房时因发现房屋存在多处装修质量问题而拒绝收房。根据法律规定以及双方的合同约定，案涉房屋在2021年9月14日已符合约定及法定交付条件，且南雅公司也通知***收房，应认定南雅公司按照双方合同的约定履行了房屋交付义务。虽然***以涉案房屋存在质量问题拒绝接收，但是本案现有证据不能证明案涉房屋存在的质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响正常居住使用的程度，不构成***拒绝办理房屋交付手续的抗辩理由，故南雅公司不存在逾期交付房屋的情形，一审法院认定南雅公司无需向***支付延期交房违约金及赔偿因逾期交房产生的房租并无不当。***上诉请求南雅公司赔偿逾期交房的房屋租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定和双方签订的《常德市商品房买卖合同》第七条第四款质量争议的处理的约定：“该商品房质量未能达到本合同第五条约定要求的，出卖人承诺及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，承担相应赔偿责任。维修后，经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。给买受人造成损失的，出卖人还应承担相应赔偿责任，因此而发生的相关费用由出卖人承担。”本案中，案涉房屋存在质量瑕疵问题属客观事实，但是现有证据不足以证明房屋存在“严重质量问题”影响正常居住使用，故案涉房屋存在的质量问题属于尚可修复的范畴。根据法律规定和双方合同的约定，房屋存在的质量问题应当由出卖人南雅公司承担修复责任，南雅公司亦承诺将负责整改维修。***未提交经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定严重影响正常使用的证据，其上诉请求南雅公司按房价款总额的5%支付违约金没有法律和合同依据，本院不予支持。一审法院认为南雅公司无需向***支付因房屋质量影响正常使用的违约金并无不当。但案涉房屋在使用过程中新发现存在装修质量问题的，***仍可依据法律规定及合同约定，要求南雅公司承担相应法律责任，南雅公司应该按照合同中保修条款的约定尽快完成保修责任。
关于***主张的修复费用。根据***提交的证据，***已对维修人员提出诉求，但南雅公司并未给予回复，南雅公司辩称已就房屋渗水的质量瑕疵问题积极承担了修复责任，并提交证据证明案涉房屋二楼楼面已按设计图纸做好了屋面防水并经验收通过，但是案涉房屋经南雅公司整改后渗水问题并未完全解决，且对于***的后续联系未做及时回复，故***为尽早解决问题而自行维修并无不当。在二审中，***提供了转账凭证的修复费用4900元（9800元÷2），以及其陈述的现金支付的750元，结合一审中其提交的《收据》，可以认定***已支付了5650元的修复费用，该费用属于***为处理房屋质量问题而支出的合理费用，南雅公司应予赔偿。南雅公司上诉认为其不应支付***修复费用5650元无事实依据，本院不予支持。对于***上诉主张的律师工作费用500元，因其向南雅公司主张律师工作费用没有法律和合同依据，故本院不予支持。
关于争议焦点三，***系依据案涉商品房买卖合同主张权利，根据合同的相对性原则，其上诉请求嵘天公司和友谊公司在本案中承担连带责任无法律依据，本院不予支持。
综上所述，***和南雅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1305元，由***负担1255元，由常德南雅房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 晋
审 判 员 于 琇
审 判 员 谭洪妮
二〇二二年八月十日
法官助理 张 利
书 记 员 贺诗轩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
