***、常德南雅房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省常德市武陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0702民初577号

原告：***，女，1985年12月22日出生，土家族，住湖南省常德市武陵区。

委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所律师，一般授权代理。

被告：常德南雅房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道临紫社区三星路22号（公路局宿舍旁）。

法定代表人：鞠文杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宁小惠，湖南银联（常德）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：刘卫文，湖南银联（常德）律师事务所律师，一般授权代理。

被告：广州市嵘天装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禹区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园番山创业中心1号楼1区704。

法定代表人：周新生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师，特别授权代理。

被告：中国建筑第七工程局有限公司，住所地河南省郑州市经开第十五大街267号。

法定代表人：方胜利，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邢旺斌，男，该公司员工，特别授权代理。

被告：友谊国际工程咨询股份有限公司，住所地湖南省长沙市开福区兴联路339号友谊咨询大厦18、19、20楼。

法定代表人：张海岸，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张剑波，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，一般授权代理。

原告***与被告常德南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）、广州市嵘天装饰工程有限公司（以下简称嵘天公司）、中国建筑第七工程局有限公司（以下简称中建七局）、友谊国际工程咨询股份有限公司（以下简称友谊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人鲍宇辉，被告南雅公司的委托诉讼代理人宁小惠、被告嵘天公司的委托诉讼代理人陈娥、被告中建七局的委托诉讼代理人邢旺斌、被告友谊公司的委托诉讼代理人张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照国家和地方强制性规定、双方合同约定及法律规定承担修复费用5950元及修复期间造成的其他损失；2.判令被告赔偿原告延期交房违约金7019元（按照房价款总额每日万分之一计算，暂计算至2022年1月15日）；3.判令被告承担因房屋质量影响原告正常使用的违约金43788元（按照房价款总额5%支付违约金）；4.判令被告赔偿原告因逾期交房产生的房租8000元（自2021年9月14日起暂计算至2021年11月14日）；5.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、律师工作费用。开庭审理时，***变更第2项诉讼请求为判令被告赔偿原告延期交房违约金14981元。

事实和理由：2019年10月21日，原被告双方签订了《常德市商品房买卖合同》。2021年9月14日，原告依约前来收房，经验房发现房屋存在严重的建筑和装修质量问题，如设计不合理导致外面的平台高于客厅地面，（即使把土挖走的情况下）还高于客厅40公分，导致阳台有渗水；客厅地砖空鼓，门槛石断裂；墙面不平、多处开裂、主卧漏水；阳台外墙空调口洞口过大；主卫房门、窗户玻璃、瓷砖等装修主材的品牌均与购房合同不一致等房屋质量问题。原告购买的房屋系精装房，根据合同附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，房屋中的门、窗、过道、客厅、卧室、厨房的装修装饰材料有明确品牌要求质量标准，嵘天公司装修装饰中所使用的装修材料大部分为无厂家无品牌的三无产品，南雅公司、友谊公司未尽到装修装饰质量监管义务，导致装修装饰质量低劣，房屋无法如期交付，构成违约。原告在收房过程中发现房屋存在问题后，与南雅公司多次协商并请求相关政府单位调查并监督被告对案涉房屋进行整改。四被告在质监站组织的协调会议上承诺15天之内（截至2021年11月9日）处理好业主的全部房屋质量问题，但到期后房屋仍存在大量墙体开裂、下水道反水、门框和木地板浸泡发霉等严重的房屋建筑和装修装饰质量问题。

南雅公司辩称，1.***主张的修复费用未实际发生，其主张没有事实依据；2.延期交付案涉房屋系不可归责于南雅公司的不可抗力所致，南雅公司已经按照合同约定履行交付义务，***诉称房屋存在质量瑕疵问题，不能证明案涉房屋不符合交付标准，不应承担逾期交付的违约责任；3.***诉称的房屋质量问题未至严重影响正常使用的程度，南雅公司已按约履行保修义务且***对此予以认可，南雅公司不应支付违约金；4.***拒绝收房系其对自身权利的处分，不应由南雅公司承担损失；5.南雅公司不应承担***的维权费用。

嵘天公司辩称，1.***以房屋买卖合同提起本案之诉，根据合同相对性原则，其应当向南雅公司予以主张，起诉嵘天公司主体不适格；2.涉案房屋工程期间发生在全球××期间，常德市政府下发的相关政策性文件中明确因疫情所导致的工期可以顺延至疫情解除，不存在工期拖延导致延迟交付的问题；3.嵘天公司已经按照国家装饰装修质量要求和相关合同约定完成了涉案房屋的精装修工程，并依法向开发商交付验收，合格履行了相应的装饰装修施工义务；4.该项目中所有装修主材及辅材的进场施工，都具备相应的质检报告以及监理单位的见证取样抽检，并且经过了相应的平行检验等合法流程，不存在使用不合格三无产品的事实；5.本案中的一般性房屋装修瑕疵不构成拒绝收房并据此主张开发商逾期交房违约责任之理由，主张房屋修复费用、修复期间的损失以及逾期收楼违约金没有事实和法律依据，不应得到支持；6.本案诉讼费、律师费等与嵘天公司无关，不应予以承担。

中建七局辩称，中建七局作为被告主体不适格，已将案涉楼栋房屋移交精装修单位且工程质量验收合格，不应承担***诉称的违约金及诉讼费用。

友谊公司辩称，依法履行监理合同约定义务，不应承担房屋修复费用及修复期间的损失。友谊公司与***不存在购房合同关系，***以购房合同法律关系起诉友谊公司，属于诉讼主体错误，依据合同相对性原则，友谊公司不承担任何房屋逾期交付违约金及质量违约金。

本院经审理认定事实如下：

一、2019年10月21日，***与南雅公司签订《常德市商品房买卖合同》约定：***购买南雅公司建设的中南春溪集项目第11幢2层203号商品房，预测建筑面积105.45平方米，总价款856,043元。该商品房为全装修房屋，装修模式为统一装修。第五条商品房质量：出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋装修质量符合国家和地方的强制性标准。全装修房屋装修标准见本合同附件四，附件四未明确的，以该商品房项目中样板房的装修标准为准。该商品房项目建筑区划内公共用房和公共设备设施的建设、装配和装饰装修符合国家和地方的强制性标准，满足本合同有关约定，并经住建、规划、房管、园林、消防等部门验收合格。第六条保修责任和期限：该商品房实行保修制度。出卖人自该商品房交付之日起，按照《商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房在保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应及时维修，出卖人未及时维修的，买受人可向常德市房地产管理局报告。常德市房地产管理局按物业保修金管理的有关规定处理。第七条第四款质量争议的处理：该商品房质量未能达到本合同第五条约定要求的，出卖人承诺及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，承担相应赔偿责任。维修后，经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。给买受人造成损失的，出卖人还应承担相应赔偿责任，因此而发生的相关费用由出卖人承担。第十四条交付条件：出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。第十五条交付时间：出卖人在2021年7月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；政府区域规划调整或市政建设施工影响。第十六条交付手续：买受人应在本合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前15日，将变更后的交付时间通知买受人。因买受人原因未能实施交付的，本合同第十五条约定的交付时间视为本合同该商品房已交付之日。商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝接交，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十七条逾期交房责任：除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。

双方签订上述合同包括五个附件：《所购商品房平面图》《商品房项目总平面图》《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》《关于装饰装修及相关设备标准的约定》和《补充协议》。其中附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》载明南雅公司保证在项目竣工验收时达到包括容积率和建筑密度、结构、用材与工艺、建筑节能、公共用房和空间、绿化与景观、安保设施等方面的相关品质标准；附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定。附件五《补充协议》中，关于交付条件的补充：双方确认《商品房买卖合同》第十四条约定《商品房交付使用证明书》已不再进行颁发，出卖人在现场公示《工程竣工验收备案表》复印件即为符合交付条件，买受人不得以此为由拒不收楼，否则视为该商品房自出卖人通知的交付日起已经交付。关于房屋交接的补充：自出卖人交付或视为交付房屋之日起，房屋物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从交付或者视为交付次日起计算；房屋交付时，买受人认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除本合同。买受人不得以瑕疵为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理交接手续。关于装饰、设备标准的补充：如房屋设备标准达不到本合同附件约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到附件约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价款的1倍给予补偿。买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。本合同附件所列的主要装修标准，包括以同等档次、同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备、装修不符合约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。对于本合同附件中的装修设备标准，买卖双方同意，若因非出卖人原因如厂家停产或其他原因导致出卖人无法采购使用附件所列设备时，买受人同意出卖人有权以相同或类似品质的产品代替。

二、2020年1月23日，根据《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省××疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。

2020年2月21日，常德市住房和城乡建设局、常德市财政局、常德市自然资源和规划局、常德市住房公积金管理中心、常德市住房保障服务中心联合发布常建通［2020］7号《关于应对××疫情支持行业企业发展的措施》，载明受疫情影响导致工程延期，建设单位可顺延向业主交房，顺延日期计算从湖南省决定启动重大突出公共卫生事件一级响应起至疫情解除为止。本措施适用于常德市江北城区，全市各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月。

2021年2月28日，南雅公司向中南春溪集业主发送《延期交付通知书》，载明因受新冠疫情及疫情期间政府管控措施影响，南雅公司无法按照合同约定期限交付房屋，房屋交付日期将延期至2021年9月14日。

三、中南春溪集施工单位（土建）为中建七局，施工单位（精装修）为嵘天公司，监理单位为友谊公司。

2021年9月2日，中南春溪集11#楼经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收，联合出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论合格。

2021年9月9日，常德市住房和城乡建设局对中南春溪集一期及二期部分工程（包括：1#、2#、3#、6#栋；9#、10#、11#及商铺）出具《常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书》，同意该工程联合验收合格。2021年9月10日，常德市住房和城乡建设局对中南春溪集一期、二期出具《特殊建设工程消防验收意见书》，验收合格。常德市自然资源和规划局对中南春溪集1#-4#、6#、9#-11#核发《建筑工程规划验收合格单》。南雅公司就中南春溪集1#、2#、3#、6#、9#、10#、11#栋（含精装修）办理了工程竣工验收备案表，该备案表载明：经核查，备案归档文件齐全，同意备案。

四、2021年9月8日，南雅公司通过EMS向***邮寄交房通知书，通知***在2021年9月14日办理收房手续。***以房屋存在质量问题为由，拒绝接受该房屋。后南雅公司多次对房屋装修存在的质量问题进行了整改。经询，***至今没有收房。

2021年10月18日，常德市建设工程质量安全监督站组织中南春溪集项目建设、施工、监理、设计等参建责任单位及购房业主代表，对中南春溪集房屋质量问题进行协商处理，达成如下处理意见：1、建设单位承诺有质量问题的业主，2021年10月18日之前已报修问题，15个工作日内整改完毕，若存在争议，监督机构介入；2021年10月18日之后问题自报修之日起15个工作日整改完毕。要更换材料的质量问题整改在2021年12月18日之前完成；2、外墙及公共区域的质量问题要求在2021年12月18日前完成；3、实体样板房由建设单位牵头组织监理、施工、设计各方责任单位验收达到合格标准并向业主公示；4、整改过程监理全程严格把关，并提供相关技术资料和影像资料；5、中南春溪集后期精装修工程暂停施工，待整改完毕后方可恢复施工；6、集中整改期所产生的物业管理费用，由开发商承担；7、对嵘天公司下达四季度质量考核不合格认定书。

2021年12月1日，包括***在内的中南春溪集相关业主委托广东诚公（长沙）律师事务所鲍宇辉律师就南雅公司不积极履行合同义务事宜致函通知南雅公司，函件载明：“依照《商品房买卖合同》及相关的法律法规，现中南春溪集小区业主向贵司提出以下要求：1、贵司应当向业主承担相应的赔偿责任。2、针对小区公共部位存在的问题，请贵司在2021年12月18日前完成维修整改，让业主安心收房入住。3、针对中南春溪集小区存在房屋质量问题的业主，要求贵司赔偿业主因房屋质量问题未如期交房所造成的经济损失，包括后期维修房屋费用共计10万元/户。现特致函贵司，请贵司于三日内就赔偿业主经济损失、完成中南春溪集小区公共部分整改等问题回函。”

五、***所购房屋外的平台为绿化平台，其上铺设了泥土。因***认为平台上铺设的土层与房屋相连，且铺设高度过高，导致阳台渗水。2021年11月8日，***向维修人员发送微信，称：“203、204阳台漏水的事情什么时候给答复，水压也已经测了没问题，这么多天了为什么不给我们一个回复呢”，对方并未回复。其后，***与邻居共同雇人将与房屋相连的部分泥土挖走，并对原土层覆盖的部分区域防水处理。根据施工人员出具的手写收据证明，二户共花费11300元（5000元+300元+6000元）。此外，***聘请常德深度工程检测有限公司对房屋进行验房，并支出费用500元。

以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《延期交付通知书》、《中南春溪集项目质量投诉协调会议纪要》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《律师函》、《关于应对××疫情支持行业企业发展的措施》、《湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《湖南省××疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级》、《交房通知书》、邮寄送达凭证、《常德市自然资源和规划局建筑工程规划验收合格单》、《特殊建设工程消防验收意见书》、《常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书》、工程竣工验收备案表、聊天记录、照片、收据证明、发票及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，***与南雅公司签订的《常德市商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否存在装修质量问题并导致逾期交房，南雅公司应否支付延期交房违约金、因房屋质量影响正常使用违约金及赔偿损失；二、中建七局、嵘天公司和友谊公司应否向***承担赔偿责任。

关于争议焦点一，虽然双方在合同中约定南雅公司应在2021年7月30日前交付房屋，但湖南省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应直至2020年3月10日降为二级响应，考虑到××疫情及其防控措施属于在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的事由，其符合不可抗力的成立条件，南雅公司据此顺延交房至2021年9月14日，并履行了相关通知义务，可以免除该期间迟延交房的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。涉案建设工程经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格，后常德市住房和城乡建设局组织相关单位进行了验收，并于2021年9月10日出具工程竣工验收备案表，涉案房屋在2021年9月14日已符合约定及法定交付条件。虽然***以涉案房屋存在质量问题拒绝接收，但本案依据现有证据不能证明涉案房屋存在的质量问题属于“主体结构质量不合格”或达到“严重”影响正常居住使用的程度，故涉案房屋存在的质量问题尚属于可以修复的范畴，并已通过南雅公司履行保修义务进行了修复。综上，南雅公司无需向***支付延期交房违约金、因房屋质量影响正常使用违约金并赔偿因逾期交房产生的房租。但需要说明的是，涉案房屋在使用过程中仍有问题的，***仍可依据法律规定和合同约定，要求南雅公司承担相应法律责任。

对于***主张的修复费用。根据***提交的证据，***已对维修人员提出诉求，但南雅公司并未给予回复，***为尽早解决问题而自行维修并无不当，对于***支出的直接修复费用5650元（11300元÷2），南雅公司应予赔偿。对于***支出的验房费用，系***自愿支出的费用，其修复主张无须以该验房报告为基础，故对该费用，本院不予支持。对于***主张的律师费用，因其未提供委托合同和律师费发票，无法证明律师费金额，本院对此不予支持。

关于争议焦点二，***系依据涉案商品房买卖合同主张权利，根据合同的相对性原则，其要求中建七局、嵘天公司和友谊公司在本案中承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十五条、第六百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、常德南雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向***赔偿修复费用5650元；

二、驳回***的其他损失请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1420元，减半收取710元，由***负担655元，由常德南雅房地产开发有限公司负担55元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审 判 员　王孟星

二〇二二年四月十九日

法官助理　吴佳颖

书 记 员　张思滢

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。