某某,某某与重庆市昌宝建设有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

重庆市巫溪县人民法院

民 事 判 决 书

(2022)渝0238民初1304号

原告：***，男，1979年8月3日出生，住重庆市巫溪县。

委托诉讼代理人：王征吉（系***父亲），男，1952年2月20日出生，住重庆市巫溪县。

原告：***，女，1989年2月11日出生，住重庆市巫溪县。

委托诉讼代理人：王征吉，男，1952年2月20日出生，住重庆市巫溪县。

被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市县巫山县高塘街道平湖西路159号3楼，统一社会信用代码91500237663592836A。

法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。

原告***、***与被告重庆市昌宝建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的共同委托诉讼代理人王征吉到庭参加诉讼，被告重庆市昌宝建设有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.请求判定被告向原告支付逾期办理《房屋产权证》违约金51148.57元（计算方式：购房总价489460*0.0001*1045天，时间自2019年4月29日至2022年3月9日，逾期将另外追加，并要求被告立即办理房产证）；庭审中，原告撤回要求被告立即办理房产证的请求；2.请求判定被告向原告支付违约交房违约金17767.39元（计算方式：购房总价489460*0.0001*363天，时间自2018年4月30日至2019年4月28日）；3.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年12月13日，原告向被告购买位于重庆市巫溪县商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为489460元。合同中第七条约定被告于2018年4月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。原告2019年9月接房后装修居住至今，但被告一直未交付竣工验收备案登记证。据悉被告一直到2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，构成了违约交房。购房合同第九条载明，逾期超过90日的，原告要求继续履行合同，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。购房合同上第十三条载明，预售商品房在交付使用之日起60日内由被告向房屋所在地土地房登记机构提出办理本商品房的《房屋产权证》的申请，但被告一直没有交付房产证给原告。原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。购房合同第十三条载明，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。

被告重庆市昌宝建设有限公司书面辩称，一、被告重庆市昌宝建设有限公司已按照《商品房买卖合同》的约定将商品房实际交付给原告居住使用，被告的交房义务已经完成，双方的交易目的已经实现。二、本案系因第三方原因导致的产权办理未达到合同约定时间，依据合同约定，重庆市昌宝建设有限公司不承担违约责任。三、本案系因第三方原因导致的产权办理未达到合同约定时间，依据合同约定，昌宝公司不承担违约责任。四、原告的部分诉求已超过诉讼时效，被告昌宝公司不予认可，请求依法驳回。五、合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。综上，若审理认定昌宝公司构成违约，请求综合考虑认定昌宝公司在日万分之零点三以内承担违约责任。

经审理查明，2016年12月13日，原告***、***（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）就预售的重庆市巫溪县商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为489460元。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记约定，预售商品房的在商品房实际交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构提供土地房屋登记机构规定的相关资料，如因甲方未取得土地登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方还签订了《合同补充协议》。

原告于2016年12月13日支付首付款149460元，剩余房款340000元办理了银行按揭贷款，于2017年9月12日缴纳契税。

另查明，案涉房屋于2019年10月15日实际交付，2019年4月28日取得竣工验收备案登记证，至今未取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理通知单。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告于2019年4月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告向原告交付的房屋不符合合同约定，应当承担逾期交房违约责任。双方虽合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算，但被告已将房屋交给了原告实际占有使用，与被告未交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。双方合同约定于2018年4月30日交房，自2018年5月1日起被告开始违约交房。因被告已于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，房屋已处于符合合同约定的交房条件，被告承担违约交房责任的截止日期为2019年4月28日。被告辩称原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，故本院认定被告承担逾期交房违约责任的期间为2019年4月12日至2019年4月28日（计17天），交房违约金额为411.15元（489460元×0.00007×17天）。

依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年4月28日才符合合同的约定，《不动产登记受理通知单》的取得亦以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故被告办理涉案房屋不动产登记的起算日期为2019年4月28日，被告应在2019年4月28日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单。现被告至今未取得涉案房屋的不动产登记受理单，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决。本院结合本地经济社会发展水平，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金进行调减。被告应承担自2019年6月27日起至2022年3月9日（987天）的逾期办证违约金为以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算为28985.82元（489460元×0.00006×987天）；对2022年3月9日之后的逾期办证违约金，以489460元为基数，按日万分之零点六计算至取得不动产登记受理通知单之日止。被告认为系第三方原因导致逾期交房和违约办证，不应承担违约责任的意见，但并未提交证据予以证实，本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

一、被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，向原告***、***给付逾期交房违约金411.15元；

二、被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，向原告***、***支付截止2022年3月9日的逾期办证违约金28985.82元；以489460元为基数，从2022年3月10日起按日万分之零点六计算逾期办证违约金至取得不动产登记受理通知单之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费761.45元，由原告***、***负担456.45元，被告重庆市昌宝建设有限公司负担305元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审 判 员　张世红

二〇二二年五月十九日

法官助理　孟　祥

书 记 员　杜雅娴

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