铜陵市悦和物资贸易有限责任公司、铜陵金广建筑安装工程有限责任公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省铜陵市铜官区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）皖0705执异86号

案外人：陈枝琼，女性，1972年03月02日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。

申请执行人：铜陵市悦和物资贸易有限责任公司，住安徽省铜陵市铜陵大市场15栋15a20号，统一社会信用代码913407006928484154。

法定代表人：张后明。

被执行人：铜陵金广建筑安装工程有限责任公司，住安徽省铜陵市义安区五松镇环城东路，统一社会信用代码91340764151266068W。

法定代表人：钟国顶。

本院在执行申请执行人铜陵市悦和物资贸易有限责任公司与被执行人铜陵金广建筑安装工程有限责任公司买卖合同纠纷一案中，案外人陈枝琼于2021年12月21日对查封铜陵诚名置业有限责任公司名下义安区××镇××小区××栋××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人陈枝琼称，请求解除（2020）皖0705执1913号裁定书中对义安区××镇××小区××栋××室的查封，事实与理由：2019年2月2日，案外人与铜陵诚名置业有限责任公司（简称诚名公司）订立《商品房买卖合同》，案外人因此购买了诚名公司开发的义安区××镇××小区××栋××室一套，并在当日以全款出具收据，双方合同合法有效；2020年11月18日案外人将该房登记备案至名下并准备过户。但是，2021年1月29日贵院因执行（2020）皖0705执1913号执行案件中被执行人铜陵金广建筑安装工程有限责任公司（以下简称金广公司）应履行的付款义务，应权利人铜陵市悦和物资贸易有限责任公司（以下简称悦和公司）要求，对诚名公司“用于抵偿金广公司工程款”的本案异议所涉房屋名门华府小区2栋1604室住宅进行了查封。案外人认为，1.案外人购房在先，且已在贵院查封之前办理备案至异议人名下，足以形成合理的物权期待权。2.（2020）皖0705执1913号执行裁定书中所涉房产涉及多道以物抵债的法律关系，但案外人与诚名公司的法律关系成立在（2020）皖0705执1913号执行裁定书及协助执行通知书送达给铜陵市义安区不动产登记中心之前，法院的查封不能影响该法律关系的效力。其中第一份以物抵债的法律行为在2019年2月2日完成，而案外人与诚名公司的商品房买卖合同于2019年2月2日签订并已生效，由此产生的物上期待权也早已转移给了案外人，上述房产已经与被执行人金广公司无关，并不属于以物抵债范围之内。3.根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在法院查封之前与诚名公司签订《商品房买卖合同》并交纳全部房款，于2020年11月18日备案，案涉房屋未交付、未过户是因被查封，而非案外人自身原因。

申请执行人铜陵市悦和物资贸易有限责任公司未做陈述。

被执行人铜陵金广建筑安装工程有限责任公司称，陈枝琼称“购买了诚名公司开发的义安区名门小区2栋1604室一套，2020年11月18日将该房屋登记备案”。经查，该房屋是诚名公司用于抵付我公司的工程款，所有权归我公司。我公司未授权诚名公司将该房屋卖给他人。陈枝琼不是我公司人员，陈枝琼也未将购房款支付到我公司。陈枝琼的异议理由不能成立，请法院依法驳回陈枝琼的异议请求。

本院查明,铜陵市义安区××镇××小区××栋××室产权登记在铜陵诚名置业有限责任公司（简称诚名公司）名下。本院在执行申请执行人铜陵市悦和物资贸易有限责任公司（以下简称悦和公司）与被执行人铜陵金广建筑安装工程有限责任公司（以下简称金广公司）买卖合同纠纷一案中，本院向诚名公司查询诚名公司是否还欠金广公司工程款，诚名公司答复已不欠金广公司工程款，并提供《金广公司工程进度款付款明细表》（明细表含有抵房源铜陵市义安区××镇××小区××栋××室住宅），本院于2021年2月1日查封目前产权仍登记在诚名公司名下的铜陵市义安区××镇××小区××栋××室房产。案外人陈枝琼对此提出异议。

另查明，2019年2月2日，案外人与诚名公司签订《商品房买卖合同》，由陈枝琼购买诚名公司开发的铜陵市义安区××镇××小区××栋××室房产，总价款600792元，陈枝琼于2019年2月2日向诚名公司支付房款600792元。

另查明，案外人与诚名公司签订的《商品房买卖合同》于2020年12月25日在铜陵市义安区××房××乡建设局备案，合同备案号20202177。

本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,在法院查封之前案外人陈枝琼已就案涉房屋与铜陵诚名置业有限责任公司签订《房屋买卖合同》并备案,及交纳部分购房款，案涉房屋未交付，房屋未过户是因存在权利限制(被查封),而非陈枝琼自身原因。本案已满足上述规定的四种情形，能够认定陈枝琼享有足以排除强制执行的权益。案外人陈枝琼提起执行异议请求阻却对涉案房产执行的理由成立,应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对铜陵市义安区××镇××小区××栋××室的查封执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　洪　峰

审判员　陈金灿

审判员　王金德

二〇二一年十二月三十一日

书记员　王相祥

附相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。