广州市星健星穗房地产有限公司、广州市复星南岭投资管理有限公司等居间合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终5597号

上诉人（原审被告）：广州市星健星穗房地产有限公司。住所地：广东省广州市海珠区琶洲大道109号404室。

法定代表人：GOHCHYEBOON。

上诉人（原审被告）：广州市复星南岭投资管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区广州大道南788号自编14栋之308房。

法定代表人：王基平，该公司董事长。

两上诉人共同委托诉讼代理人：王鹏，北京德恒（广州）律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：郑媛媛，北京德恒（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司。住所地：广东省广州保税区东江大道300号南方金信大厦首层南侧113室。

法定代表人：赵锦权，大中华区行政总裁。

委托诉讼代理人：曾瑜，广东华商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张嘉惠，广东华商律师事务所律师。

上诉人广州市星健星穗房地产有限公司（以下简称星健星穗公司）、广州市复星南岭投资管理有限公司（以下简称复星南岭公司）因与被上诉人戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司（以下简称戴德梁行）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初24527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

上诉人星健星穗公司、复星南岭公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回戴德梁行的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由戴德梁行承担。主要事实和理由：1.从现有证据材料来分析，不能认定戴德梁行提供了居间服务而有权请求支付报酬。案涉交易机会系交易双方通过自身努力而形成的，案涉报价的分歧也是星健星穗公司一方通过直接与交易对手的谈判而解决，对于案涉交易两项重要基础工作的完成，交易双方自身努力的贡献也远大于戴德梁行。案涉中介合同有效期届满后，戴德梁行仅不时向星健星穗公司、复星南岭公司询问交易合同签署情况，其目的是为了解计佣的前提条件是否成就，戴德梁行并未提供任何与交易相关的通知、协助、保密工作，不应获得报酬。2.退一步讲，即便戴德梁行能够获得佣金，其主张佣金的计算基数也只能以第二次股权转让双方实际交易额695739141元为限。案涉交易属于股权交易，复星南岭公司将星健星穗公司100%股权转让予丰树公司，丰树公司向复星南岭公司支付相应股权对价款，该股权交易款对应的是星健星穗公司净资产的价值，即案涉《项目框架协议》中约定的项目基础买价，并非基础价值，故不应包含暂计的项目完工资金需求14亿元。3.一审法院关于《复地居间合作协议》对复星南岭公司具有约束力的认定存在错误。案涉股权转让交易标的为复星南岭公司持有的星健星穗公司股权，星健星穗公司无权签署案涉《复地居间合作协议》并处分交易标的，复星南岭公司从未对协议进行追认，也未就居间合作事宜与戴德梁行达成任何合意，不能认定复星南岭公司自愿接受协议约束。4.一审法院关于在案证据不能证明复星南岭公司财产独立性的认定存在错误，星健星穗公司、复星南岭公司所提供的《审计报告》完全能够证明彼此财产相互独立，依法复星南岭公司不应对星健星穗公司债务承担连带责任。

针对星健星穗公司、复星南岭公司的上诉，戴德梁行辩称：一、戴德梁行向星健星穗公司、复星南岭公司推荐了客户丰树公司，在进行大量市场调研的基础上，推动丰树公司与星健星穗公司、复星南岭公司以股权转让方式进行物业交易，并为案涉物业交易双方的价格谈判提供了大量服务，最终促成交易双方之间成交，戴德梁行有权按照协议的约定收取佣金。二、本案案涉交易实质是以股权交易的方式进行物业交易，应以案涉物业交易出售总对价人民币4299535500元作为佣金计算基数，交易双方约定的“项目完工资金需求14亿元”亦应包含在物业出售总对价内。首先，本案案涉交易系以股权交易的方式进行物业交易，案涉交易实质是物业交易。本次交易中戴德梁行向丰树公司推介的是案涉物业整个项目，丰树公司的交易目的是购买案涉物业，星健星穗公司、复星南岭公司的交易目的则是整体出售案涉物业，案涉交易的本质是物业交易，而非股权买卖，股权转让只是进行交易的方式方法而非目的，交易双方系通过转让项目公司股权的形式来达到转让案涉物业所有权的实质目的。其次，案涉物业交易出售总对价为人民币4299535500元，应以此作为戴德梁行佣金的计算基数。再次，关于股权交易款金额如何认定，戴德梁行认为，星健星穗公司、复星南岭公司的违约行为或交易双方另做的暂扣安排不应影响戴德梁行应收取的居间佣金数额，星健星穗公司、复星南岭公司应以988837425元为基数，计算剩余现金部分价款对应的佣金。最后，关于14亿元项目完工资金需求是否包含在交易金额中，戴德梁行认为：如上所述，案涉物业交易完整对价的支付分为现金部分及非现金部分，其中非现金部分即是目标公司完成目标物业开发、建设所需承担的负债，也即《正式协议》笫4.2条约定的“暂计项目完工资金需求14亿元”，该14亿元是案涉物业交易完整对价的一部分。三、《复地居间合作协议》对复星南岭具有约束力，复星南岭应与星健星穗一起向戴德梁行支付居间佣金，且应对星健星穗的债务承担连带责任。

戴德梁行向一审法院起诉请求：1.星健星穗公司、复星南岭公司共同支付戴德梁行涉案交易中星健星穗公司、复星南岭公司以现金方式收取之部分交易价款人民币988013584元对应的居间佣金人民币9880135.84元，并对上述居间佣金承担连带责任；2.判令星健星穗公司、复星南岭公司共同支付戴德梁行涉案交易中星健星穗公司、复星南岭公司以非现金方式（包括但不限于增资及债务抵扣等）收取之交易价款人民币1400000000元对应的居间佣金人民币14000000元，并对上述居间佣金承担连带责任，以上二项金额合计人民币23880135.84元；3.判令星健星穗公司、复星南岭公司共同赔偿戴德梁行自起诉之日起至付清之日止的利息（以23880135.84元为基数，从2021年5月10日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令星健星穗公司、复星南岭公司承担本案诉讼费、保全费。

一审法院认定事实：戴德梁行是1997年12月1日登记成立的台港澳法人独资的有限责任公司，主要从事房地产业务。星健星穗公司是2015年8月13日登记成立的公司，在2019年3月21日之前，星健星穗公司为法人独资企业，原法人独资股东为复星南岭公司。2019年3月21日，星健星穗公司的股东由复星南岭公司变更为复星南岭公司和DANSVILLEASSETSPTE.LTD，星健星穗公司由有限责任公司（法人独资）变更为有限责任公司（中外合资）。2021年2月22日，星健星穗公司的股东变更为DANSVILLEASSETSPTE.LTD，性质变更为有限责任公司（外国法人独资）。复星南岭公司是2015年9月24日成立的法人独资有限责任公司，股东为复地（集团）股份有限公司，主要从事资产管理、投资咨询等业务。

戴德梁行与星健星穗公司签订一份《复地居间合作协议》，约定星健星穗公司为复星南方总部南地块项目开发商，戴德梁行作为该项目的场外渠道合作商，负责募集客源，为星健星穗公司提供非独家居间服务，项目名称为复星南方总部南地块办公楼，项目地址位于广州市海珠区阅江西路，居间合作的服务范围为合作推广房源为本项目的可售房源，具体为复星南方总部南地块之写字楼房源及车位，居间成功的标志为签订《商品房预售/销售合同》（正式签约阶段）并生效；合作期限自2017年5月1日至2018年4月30日；合作方式为公司居间，佣金标准为成交总额1%-1.5%，成交总额是指客户以现金、贷款、资产或任何其他形式为项目，或直接或间接持有项目之公司的股权支付/承担（或促使支付/承担）的所有对价（包括但不限于银行贷款、股东贷款、委托贷款、客户承担的债务或责任）；佣金结算方式，如一次性付款，签订《商品房预售/销售合同》，且全款到账结算佣金……；特别提醒，如果推荐客户处于非正式签约阶段，即签约文件为《定制协议》或《基金协议》等类似房屋买卖文件的，则佣金结算比例减半，剩余一半佣金待客户正式签订《商品房预售/销售合同》后达到结佣条件时补足，如具备签订正式合同条件时未签署正式合同，已支出佣金需返还；如推荐客户签订《股权转让协议》或《定制协议》等类似房屋买卖文件[非正式签约阶段]的协议，佣金结算则以星健星穗公司收到推荐客户的交易分期款后，按约定的佣金比例支付给戴德梁行；在结算依据中订明，戴德梁行满足上述佣金结算条件后，应向星健星穗公司提交书面所成交房屋的佣金请款单，并同时附下述文件，且该等文件须已由星健星穗公司指定人员确认：（1）从明源导出的《明源来访客户录入记录》，明源中首次“接访登记”-“是否居间”及“居间名称”与《复地项目来访客户确认单》一致，且“备注说明”中必须对居间方进行说明，如无说明，则该记录无效；（2）手写版《复地项目来访客户确认单》，确认单上居间方应与接访登记中相关内容一致；（3）《复地项目居间成交确认书》；（4）微信或短信报备截屏；星健星穗公司自收到上述文件后5日内完成确认，当星健星穗公司确认无误后，戴德梁行须向星健星穗公司提前提供合法发票，星健星穗公司在收到发票后30个工作日内向戴德梁行结算支付佣金；在戴德梁行推荐客户的认定条款订明，《复地项目来访客户确认单》确认之前，该客户未到访过项目案场且并非复地业主，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女，被推荐人股东、董事、法人或其它管理人员，生意合伙关系等）未到访过项目案场；戴德梁行承诺，星健星穗公司发现戴德梁行推荐的客户已到访过项目，即视为星健星穗公司的客户，戴德梁行同意不计入业绩，星健星穗公司不予支付佣金；在客户认定流程中订明，《复地项目来访客户确认单》一式三联，戴德梁行、星健星穗公司各保留一联，第三联财务留存；在星健星穗公司权利义务条款中订明，经星健星穗公司确认有效的戴德梁行推荐客户，如在协议有效期外3个月内与星健星穗公司成交的，星健星穗公司按本协议约定向戴德梁行支付佣金；在戴德梁行权利义务条款中订明，因戴德梁行居间成功使房屋买卖合同成立且生效的，戴德梁行有权要求星健星穗公司按本协议约定支付佣金，若房屋买卖合同未成立，或虽成立但无效，或戴德梁行推荐的客户/客户亲属/客户关联人已到访本项目，或该客户为复地业主的，戴德梁行不得向星健星穗公司主张佣金，并退还已收佣金，无论居间是否成功，戴德梁行为促进销售而产生的宣传费用及人员成本等居间活动支出的全部费用均由戴德梁行自行承担，戴德梁行不得要求星健星穗公司支付任何费用。戴德梁行的义务包括进行渠道内的推广宣传，组织相关人员培训，负责组织自身渠道客户，并邀约引导至现场售楼处，根据星健星穗公司管理要求进行客户确认、配合现场销售，促进客户来访与成交等。本协议所涉工作项目可能未臻全面，若有增加或修改，双方协商解决并签订补充协议，本协议涉及的所有金额，均以人民币作为货币单位计算，本协议自签订之日生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或在不符合本协议约定的情况下解除本协议等。

上述协议签订后，戴德梁行向星健星穗公司推荐了丰树公司及其股东MAPLETREEREDESTATEADVISORSPTELTD作为交易客户。2017年9月25日，星健星穗公司向戴德梁行出具一份《复地南方总部项目来访客户确认单》，载明：“客户冯雁上海丰树管理有限公司、MAPLETREEREDESTATEADVISORSPTELTD，带客人名称布丽斯，首次到访，居间公司为戴德梁行，布丽斯作为代理公司经理在该确认单上签名确认，星健星穗公司及财务人员亦分别签章确认”。2018年6月6日，丰树产业私人有限公司向复星南岭公司发出一份《收购意向函》，内容为：“关于广州市海珠区琶洲街道琶洲A区AH040237地块及其开发项目的潜在收购意向函，买方为丰树产业私人有限公司或其关联公司，目标公司为星健星穗公司，目标物业为广州市海珠区琶洲街道琶洲A区AH040237地块及其开发项目，计容积率建筑面积107363平方米，其中地上计容积率建筑面积不少于102521平方米（最终建筑面积以不动产权证书所载的建筑面积为准），买方将会收购目标公司的100%股权，基于买方目前已获得的初步信息，买方对完成竣工验收合格并交付后的目标物业资产估值为人民币42.9452亿元，收购对价暂定为人民币42.9452亿元，该收购对价不包括有关净资产的调整，付款安排拟定如下，1.签订合作备忘录，买方支付调整值的5%；2.签订最终协议，买方支付调整值的15%；3.目标物业对应的项目主体结构验收记录，并签订股权合资协议和项目公司章程修改，买方支付调整值的29%并获得目的公司49%股份；4.目标物业对应的项目经政府竣工验收合格（以获得建设工程竣工验收备案表为准）并交付买方（以买方书面确认为准），买方支付调整值的46%并累计获得目标公司100%股份；5.获得目标物业对应的项目的不动产权证书且卖方完成目标物业的工程结算，买方支付调整值的5%。最终付款安排将会在对买卖双方有约束效力的谅解备忘录（MOU）以及最终协议中约定；买方可获得六个月的排他期，自MOU签订之日起计算，以便在此期间进行部分尽职调查工作并准备下一步具有约束力的文件，卖方可在此期间取得政府、公司股东的批准，本意向函还包含保密义务和费用条款等，若星健星穗公司同意上述安排，请于2018年6月8日前签署本意向函并返还给丰树产业私人有限公司等”。

戴德梁行为证实其已履行居间服务，提交了其工作人员与对方的电子邮件及微信聊天记录，显示以下内容：1.戴德梁行在履行《复地居间合作协议》全程中，与邓海力[复地（集团）股份有限公司销售招商部]、魏子敏、陈树海[复地（集团）股份有限公司广州公司销售招商部的渠道经理]、罗少麟等进行持续多次沟通协商。2.2017年12月29日，丰树公司向魏子敏发送《广州复星南方总部南地块项目-丰树收购方案》，表示经过今早沟通以及前期项目研究，收购报价为每平方米37000元-38000元。3.2018年1月23日，戴德梁行员工向丰树公司RogerZHANGliang发送《关于琶洲复星项目-广州及琶洲市场补充分析》。内容为：根据昨天的沟通，我们整理了广州及琶洲市场补充分析报告，主要内容为：广州统一业权物业租赁需求强劲；琶洲片区成为未来广州的重点发展区域及未来唯一新兴租金增长点。4.2018年1月31日，戴德梁行员工向丰树公司RogerZHANGliang发送《关于琶洲复星项目-建筑功能指标明细/工程规划许可证/土地出让合同》。5.2018年2月12日，罗少麟问戴德梁行工作人员Bonnie：丰树公司是不是已经在调整价格还是怎样？因为之前听他的价格只有写字楼的，没有商业的，如果是商业，肯定不是这个价格。戴德梁行回复称：一般整栋一个总价的，跟散售有区别，不过我也会跟他们说下。6.2018年2月16日，魏子敏向戴德梁行发送短信称：丰树公司已经更新了报价，我也尽快在复星推动，还是有很大希望达成交易的，也需要过程中你们多支持。7.2018年2月22日，丰树公司RogerZHANGliang向魏子敏发送邮件，内容为丰树公司对复星总部大楼南地块项目意向报价如下，该报价为非约束性，并不构成正式要约，但丰树公司愿就该项目进一步协商，以期早日达成正式协议，建筑面积为107363平方米（产权证建筑面积），交易价格为按产权证建筑面积40000元/平方米，交易方式为境内项目公司（星健星穗）股权转让等。8.2018年3月8日，戴德梁行员工向丰树公司HugoWUJihao发送《广州写字楼市场快讯》，并表示正在安排当地负责人的时间和丰树公司进行访谈。HugoWUJihao回复表示感谢。9.2018年3月17日，罗少麟对戴德梁行工作人员发送微信，指出这次丰树公司因为上海的原因直接与集团谈，导致星健星穗公司不清楚报价，并要求戴德梁行直接与星健星穗公司沟通出价等事宜，因为星健星穗公司是《复地居间合作协议》的当事人。10.2018年4月23日，戴德梁行询问罗少麟有没有什么要求。罗少麟要求戴德梁行提供广州大宗市场分析及未来广州甲级写字楼发展预测。11.2018年4月25日，戴德梁行Bonnie向罗少麟发送《广州大宗商业物业投资市场概况及未来写字楼市场发展趋势》。12.2018年5月21日，戴德梁行询问罗少麟其上次跟戴德梁行研究部聊的内容，罗少麟答复是大湾区的未来，广州的未来。13.2018年5月23日戴德梁行Bonnie向罗少麟发送《广深区域市场研究》。2018年6月6日，丰树公司向复星南岭公司发出《收购意向书》，内载明，买方为丰树产业私人有限公司或其关联公司，目标公司星健星穗公司，目标物业：复星总部大楼南地块及其开发项目，计容积率建筑面积107363平方米，交易结构：买方将会收购目标公司100%股权，收购对价：基于买方目前已获得的初步信息，买方对完成竣工验收合格并交付后的目标物业资产估值为人民币429452亿。

戴德梁行出示一份《居间服务情况表》，该表载明时间跨度自2017年6月至2019年10月24日，居间服务内容主要为星健星穗公司推荐了客户丰树公司、带丰树公司察看项目现场，取得项目图纸，协助丰树公司进行初步市场调研，多次安排三方会议及会面沟通、电话会议、提供市场信息及数据、协助星健星穗公司与丰树公司确定报价方案、沟通收购商业条件、股权转让等大量的居间服务。据此，戴德梁行认为其提供了居间服务，促使丰树公司于2018年2月22日通过邮件向星健星穗公司正式报价人民币4万元每平方的价格，并于2018年6月6日出具《收购意向函》，最终承诺促使星健星穗公司、复星南岭公司与丰树公司签订股权转让协议，自戴德梁行于2017年9月25日推荐丰树公司给星健星穗公司、复星南岭公司后，直至2019年10月，复星南岭公司与丰树公司签订股权转让协议，戴德梁行一直在中间积极接洽，并提供协助、分析等居间服务。

戴德梁行提交2019年9月10日其与对方的谈判会议录音，参加人员包括刘亚尼（复星集团南方总部公司董事总经理）、罗少麟、张圣军（复星集团南方总部法务）及戴德梁行的Bonnie(布丽斯)、Francis(李志荣)、Minie（刘小华）、Sulvia（苏俭婷）、Alvin（叶国平）等。在谈判中，罗少麟确认是戴德梁行介绍丰树公司，对交易的成功有贡献，但认为丰树公司一开始报价38000元/平方米后，星健星穗公司、复星南岭公司不同意该报价，丰树公司与星健星穗公司、复星南岭公司之间不再跟进沟通，可能大部分是戴德梁行的经理跟复地（集团）股份有限公司上海那边资本市场部大宗交易副总监魏子敏去对接和沟通，但上海那边也没有跟我们说，后边的事情我们也没有参与，包括你们再出第2次价钱等等，广州这边基本是信息不对称的，广州没有参与整个MOU谈判。戴德梁行Francis(李志荣)称：我知道你们的矛盾在哪里，好像广州公司和上海公司，总公司和分公司之间很多信息不对称，对于戴德梁行的工作，广州公司看了一部分，上海公司看了一部分，我们做了你们后面大量的工作。

2018年11月16日，星健星穗公司、复星南岭公司及复地（集团）股份有限公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD签订一份《复星南岭、星健星穗与丰树集团关于广州复星南岭总部南塔大宗交易的正式协议合同文件》，载明该协议属于框架协议，受让方DANSVILLEASSETSPTE.LTD是一家根据新加坡法律设立并运管的公司，注册地址位于10PasirPanjangRoad,#13-01MapletreeBusinessCity,Singapore117438.；复星南岭公司作为转让方，星健星穗公司作为目标公司，复星南岭公司持有目标公司100%股权，目标公司持有坐落于广州市海珠区琶洲A区AH040237地块的面积为12047平方米土地的使用权及在目标地块上开发建设商业及办公项目（在建项目，与目标地块合称为目标物业）；受让方同意在满足本协议各项约定的前提下，购买转让方持有的目标公司100%的股权，进而获得目标物业，转让方同意在满足本协议各项约定的前提下，向受让方出让目标股权。丰树产业私人有限公司、目标公司与转让方已于2018年8月22日就本交易签署《备忘录》，约定本交易诚意金为人民币142000000元；受制于本协议的条款和条件，受让方拟通过股权收购的方式（即受让方同意从转让方收购，转让方同意向受让方出售目标股权），以实现受让方取得目标股权并通过目标公司持有目标物业之目的，本交易的基本交易流程为转让方增资、第一次股权转让和第二次股权转让，上述各分步骤交易应视为本交易不可分割的组成部分，受让方就各分步骤交易所支付的股权转让款和增资款之和系本交易的完整对价。目标物业的基础价值为目标物业建筑面积乘以目标物业协议单价的总额即基础价值=目标物业建筑面积×目标物业协议单价。在取得目标物业的实测报告之前，暂按108849平方米作为目标物业的建筑面积计算基础价值。目标物业协议单价为39500元/建筑平方米；基础价值为4299535500元。基础买价为暂计基础价值减去暂计项目完工资金需求后的余额，计人民币2899535500元，即基础买价=暂计基础价值-暂计项目完工资金需求。项目完工资金需求应指目标公司自第一次交割日至第二次交割日期间，因目标物业的开发建设、管理运营等的所有资金支出需求（含项目开发贷的偿还或替换的资金需求），暂计为1400000000元，将根据本协议第8条项目再融资所约定的方式解决。股权转让款为受让方从转让方购买目标股权的价款，包括第一次股权转让款和第二次股权转让款。第7.4条第二次交割日审计，在目标公司完成其作为合同/协议一方所订立的全部工程类和设计顾问类合同/协议的最终决算书，并经目标公司和总承包方/相关合约方签字盖章确认或就未完成最终决算书的工程类和设计顾问类合同/协议的未支付金额转让方已与受让方书面达成一致意见后三个工作日内，由交割日审计师对目标公司进行审计并出具一份以第二次交割日为审计基准日的审计报告。第8条项目再融资，目标公司需于2019年3月31日前完成一笔新的项目融资，融资用途为替换项目开发贷并提供项目后续开发建设及目标公司正常运营所需资金，转让方与受让方应共同向银行申请融资方案。如项目再融资银行要求目标公司股东为目标公司提供增信措施，在该等股东增信措施的形式和内容经受让方认可的前提下，受让方同意为目标公司提供该等增信措施。如尚未完成项目再融资或项目再融资银行审批授信融资额度不足人民币14亿元，则受让方应在目标公司有资金需求即目标公司正常经营活动的资金需求时弥补目标公司的资金缺口。受让方有义务弥补的资金缺口最高额不应超过项目再融资贷款额度与人民币14亿元之间的差额。在向目标公司提供项目开发贷的银行同意撤销、解除或释放复地就项目开发贷向银行提供的股东增信和资金流动性支持之前，目标公司不会用尚未提款的项目开发贷贷款余额补足资金缺口，受让方有义务补足该等资金缺口；若在2019年3月31日，目标公司提供项目开发贷的银行仍未同意撤销、解除或释放项目开发贷转让方增信的，受让方同意在2019年3月31日后需补足资金缺口包括届时目标公司用于清偿项目开发贷所需的资金。

同日，复星南岭公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD签订一份《广州市星健星穗房地产有限公司合资经营合同》，约定星健星穗公司投资总额为人民币137100万元，注册资本为人民币137100万元，DANSVILLEASSETSPTE.LTD出资额为人民币89115万元，占公司出资额65%；复星南岭公司出资人民币47985万元，占公司出资额35%；出资方式为货币出资，自营业执照核准之日起一年内缴足等。

此外，复星南岭公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD亦签署一份《广州市星健星穗房地产有限公司股权转让合同》，约定复星南岭公司将其持有星健星穗公司65%的股权转让给DANSVILLEASSETSPTE.LTD，转让价格为人民币1884698075元等。经商务部门及市场监管部门审核，2019年3月21日，星健星穗公司的性质变更为中外合资有限责任公司，股东分别为复星南岭公司（持股比例为35%），DANSVILLEASSETSPTE.LTD（持股比例为65%）。根据星健星穗公司出示的两份《中国银行人民币跨境支付业务收款回单》显示，DANSVILLEASSETSPTE.LTD分别于2019年4月3日、7月11日向复星南岭公司转账划付人民币1739721300元及171800616元，两项金额合计人民币1911521916元。

同时，星健星穗公司、复星南岭公司出示一份毕马威华振穗审字第1900289号《审计报告》，证实复星南岭公司是独立核算的公司法人，与星健星穗公司在人员、财产、业务上均相互独立。戴德梁行在质证中认为上述《审计报告》明确记载星健星穗公司财务报表仅为DANSVILLEASSETSPTE.LTD向复星南岭公司收购星健星穗公司股权之目的而编制，该财务报表不适用其他用途，且该《审计报告》无法证明在戴德梁行债权产生之日即2018年11月16日，复星南岭公司的财产独立于星健星穗公司，故复星南岭公司应对星健星穗公司的债务承担连带责任。

DANSVILLEASSETSPTE.LTD与上海丰树管理有限公司及MAPLETREEINVESTMENTSPETLTD属于关联企业。

另查明，2021年2月9日，DANSVILLEASSETSPTE.LTD与复星南岭公司、星健星穗公司签订《关于广州市海珠区琶洲街道琶洲A区AH040237地块项目框架协议之补充协议（三）》约定，附件三《暂扣股权转让款的事项》约定，1、目标物业的工程决算，鉴于目标公司【工程类和设计顾问类】合同/协议的决算进度低于市场平均水平，受让方有权于第二次股权转让第一笔款项中暂扣人民币6000万元（决算暂扣款），其中人民币200万元遗留工程及地铁决算暂扣款对应遗留工程相关合同/协议，人民币5800万元非遗留工程决算暂扣款对应所有其它工程类、设计顾问类合同。2、地铁链接，鉴于目标物业与广州地铁18号线的链接方案尚未确定，受让方有权于第二次股权转让第一笔款项中暂扣人民币1000万元（第一笔地铁链接暂扣款）、于尾款中暂扣人民币2000万元（第二笔地铁链接暂扣款）。3、遗留工程，各方同意，目标物业尚有以下遗留工程，尾款支付时，如下列遗留工程有尚未启动的工程，则受让方有权从尾款中对应暂扣人民币1969.8万元（遗留工程暂扣款）待转让方完成以下遗留工程结算并经受让方书面确认后每季度末向转让方释放扣除了目标公司就遗留工程实际承担的成本（结算含税金额）后的款项。4、房产税，鉴于转让方未能就目标物业房产税的起征时间取得主管税务机关出具的书面回复，受让方有权于第二次股权转让第一笔款项中暂扣人民币1500万元。

2021年2月20日，复星南岭公司作为转让方、甲方与DANSVILLEASSETSPTE.LTD作为受让方、乙方签订《广州市星健星穗房地产有限公司股权转让合同》约定，第一条股权转让，甲乙双方同意，甲方将其持有的星健星穗公司35%的股权（人民币47985万元出资额）转让给乙方，转让价格为人民币988837425元，最终的转让价格按照双方约定的交割日审计调整后双方确认的结果为准，乙方同意受让该等股权。上述股权转让完成后，乙方持有星健星穗公司100%的股权（人民币137100万元出资额），甲方不再持有星健星穗公司任何股权。第二条股权转让款的支付，1、股权转让第一次付款，在交割日，甲乙双方应共同指示监管银行将人民币695739141元支付至甲方指定银行账户，双方约定的剩余款项乙方按约定分批支付至甲方指定银行账户。2、股权转让第二次付款，乙方应在甲乙双方约定的付款期限内将剩余股权转让款支付至甲方收款账户，作为股权转让的第二笔付款。根据星健星穗公司出示的《中国银行跨境人民币业务收款回单》显示，DANSVILLEASSETSPTE.LTD于2021年3月15日向复星南岭公司转账划付人民币695739141元。

星健星穗公司、复星南岭公司对佣金计算基数认为，本案涉及的交易属于股权转让交易，股权转让对应的是净资产的价值即所有者权益，根据会计恒等式即总资产=所有者权益+负债，故不应包括负债部分。《项目框架协议》第4.2条约定，项目基础买价=暂计基础价值-暂计项目完工资金需求，在计算复星南岭实收股权转让款时必然要扣除丰树公司受让股权后的所有负债即项目后期开发资金14亿元。在实际履行过程中，双方在2018年11月26日的《股权转让合同》中约定复星南岭公司持有的星健星穗公司65%的股权转让价格暂定为1884698075元，交割日审计调整后股权最终转让价格为1911521916元。2021年2月20日，复星南岭公司与丰树公司签订第二次股权转让合同后，复星南岭公司收取丰树公司转账695739141元，该笔款项为双方第二次股权转让实际交易额，即《项目框架协议》中“第二次股权转让第一笔款项”扣除《框架协议之补充协议（三）》中双方约定的暂扣款，包括2600万元调整股权转让款、6000万元决算暂扣款、1500万元房产税暂扣款、1000万元地铁链接暂扣款，案涉100%股权交易总额约为26亿元。且前案（2019）粤0104民初42431号及（2021）粤01民终20671号民事判决亦是根据实际收到的股权转让价款作为65%股权的居间佣金的计算基数。即便戴德梁行获得佣金，其佣金的计算基数也只能以复星南岭公司与丰树公司第二次股权转让实际交易额695739141元为限。

再查明，在本案审理过程中，戴德梁行向一审法院申请财产保全，要求查封、扣押、冻结星健星穗公司、复星南岭公司名下价值23880135.84元的财产，一审法院依据申请出具（2021）粤0104民初24527号保全裁定书，戴德梁行为此预缴保全费用5000元。2021年7月21日，戴德梁行以复星南岭公司已就诉争款项支付作出相应承诺为由，申请解除上述财产保全措施。2022年1月11日，戴德梁行再次向一审法院申请查封、冻结星健星穗公司及复星南岭公司合计价值1700万元的财产，并承诺此次财产保全费用由戴德梁行自行承担。一审法院依据申请出具（2021）粤0104民初24527号之二民事裁定书。戴德梁行为此预缴财产保全费用5000元。

一审法院认为，戴德梁行为台港澳法人独资有限责任公司，涉案《复地居间合作协议》订明戴德梁行与星健星穗公司在履行居间合作协议过程中产生争议协商无效时，任何一方可向星健星穗公司所在地的人民法院起诉解决。星健星穗公司位于广州市海珠区。一审法院作为集中管辖广州市海珠区人民法院辖区内归口管理涉港澳台法人独资企业之人民法院，有权对本案行使司法管辖权。

依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。

因本案与（2019）粤0104民初42431号及（2021）粤01民终20671号为同一事实引发的纠纷，属案涉《复地居间合作协议》不可分割的剩余部分。在上述生效判决书中已认定，《复地居间合作协议》对复星南岭公司具有约束力；戴德梁行公司提供了居间服务，星健星穗公司理应向戴德梁行支付居间费；复星南岭公司应对星健星穗的债务承担连带责任；计算佣金比例为0.5%，本案在此不再赘述。

《复地居间合作协议》约定，佣金标准为成交总额1%-1.5%，成交总额是指客户以现金、贷款、资产或任何其他形式为项目，或直接或间接持有项目之公司的股权支付/承担（或促使支付/承担）的所有对价（包括但不限于银行贷款、股东贷款、委托贷款、客户承担的债务或责任）。且《复星南岭、星健星穗与丰树集团关于广州复星南岭总部南塔大宗交易的正式协议合同文件》亦约定，股权受让方通过购买星健星穗公司100%股权的方式以实现通过目标公司星健星穗公司持有目标物业之目的，故应以目标物业即广州市海珠区琶洲A区AH040237地块的土地及建筑物的基础价值作为计算居间佣金的基数。因目标物业的基础价值包含基础买价和项目完工资金需求，故基础买价和项目完工资金需求均应作为计算居间佣金的基数。

对于基础买价，因《复星南岭、星健星穗与丰树集团关于广州复星南岭总部南塔大宗交易的正式协议合同文件》中均约定的是暂计基础买价及暂计基础价值，故应以双方在实际股权转让合同中约定的股权转让价格作为确定基础买价的依据。对于股权转让价款对应的佣金，因股权转让分两次进行，该两次转让为股权100%转让不可分割的步骤。第一次股权转让中，复星南岭公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD约定65%的股权对价为1884698075元，按照股权交割日审计调整后，该65%股权最终转让价格为1911521916元。DANSVILLEASSETSPTE.LTD实际向复星南岭公司支付1911521916元。第二次股权转让中，双方约定星健星穗公司35%的股权对价为988837425元。虽合同约定，最终的转让价格按照双方约定的交割日审计调整后双方确认的结果为准，但2021年2月22日，星健星穗公司的股东变更为DANSVILLEASSETSPTE.LTD，即第二次股权交割业已完成。复星南岭公司虽提出以股权交割日审计调整结果为准，但并未提交交割日审计调整结果的证据，应由其自行承担举证不利的法律后果，一审法院依法认定第二次股权转让的对价为988837425元。截至目前，DANSVILLEASSETSPTE.LTD仅支付转让款695739141元，复星南岭公司抗辩剩余未付的款项中包含暂扣款及调减股权转让款，但对于调减股权转让款2600万元，复星南岭公司未提供证据予以证明。暂扣款均系与目标物业决算、房产税、地铁链接等涉案物业大楼建设相关，与股权转让的对价无关，且暂扣款并未实际发生扣减，故一审法院对星健星穗公司、复星南岭公司要求将暂扣款从计佣基数中予以剔除的抗辩意见不予采纳。故35%股权转让价款对应佣金经计算为4944187.13元（988837425元*0.5%）。

对于项目完工资金需求14亿元，根据《复星南岭、星健星穗与丰树集团关于广州复星南岭总部南塔大宗交易的正式协议合同文件》，该14亿元应由受让方即DANSVILLEASSETSPTE.LTD承担，DANSVILLEASSETSPTE.LTD与星健星穗公司、复星南岭公司约定在基础价值中抵扣，是双方关于支付方式的约定，不影响该14亿元作为基础价值的一部分，故该14亿元对应的佣金部分，星健星穗公司、复星南岭公司理应支付给戴德梁行。该部分佣金经计算为7000000元（1400000000元*0.5%）。（2019）粤0104民初42431号民事判决中，以复星南岭公司已收到的股权转让价款1911521916元计算居间佣金，对于其余部分的佣金并未作实质处理，故戴德梁行在本案中诉请该14亿元对应的佣金，不构成重复诉讼。因星健星穗公司拖欠戴德梁行居间佣金的行为已损害戴德梁行的合法权益，戴德梁行为弥补其经济损失，有权向星健星穗公司计收逾期付款利息，星健星穗公司应自2021年5月10日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息给戴德梁行。

为此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条之规定，《中华人民共和国公司法》第二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2022年1月25日判决：一、星健星穗公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付居间佣金人民币4944187.13元及逾期付款利息（以所欠居间佣金人民币4944187.13元为基数，自2021年5月10日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计，该项逾期付款利息以星健星穗公司所欠居间佣金为限）给戴德梁行；二、星健星穗公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付居间佣金人民币7000000元及逾期付款利息（以所欠居间佣金人民币7000000元为基数，自2021年5月10日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计，该项逾期付款利息以星健星穗公司所欠居间佣金为限）给戴德梁行；三、复星南岭公司对星健星穗公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回戴德梁行的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币161201元，保全费人民币5000元，合共人民币166201元，83071.8元由戴德梁行承担；83129.2元由星健星穗房公司承担，复星南岭公司对上述诉讼费承担连带清偿责任。第二次财产保全的保全费人民币5000元，由戴德梁行承担。

二审中，星健星穗公司、复星南岭公司提交如下证据：1.《会议谈判文字版》（2019年9月10日、2019年10月10日、2019年10月28日），其中载明：2019年9月10日（01:10）Bonnie说：“然后当然我们会议就马上延伸到这整个项目，我们可以从股权转让这个角度来做，可以把南塔整一栋去整体出售，当时我们在会上也达成了共识，也可以往这个方向走。”（01:26）Bonnie说：“后面我们在6月整一个过程就有谈的一些资料的一些接洽，再接加上代理协议的签署，当然我们也有提到整体做股权转让的这个点，我们在合同里面也有约定关于股权转让的事情。然后后面我们再，因为我们资本市场部，其实一向是做这种大宗买卖，整体买卖为主的。”2019年10月10日（21:39）Francis：“坦白来说，我们做交易来来去去就是两个做法，一资产交易，二股权交易。”（21:42）Carla：“就是说任何的交易我们都是一份合同，就是任何的交易形式实际上都是，我们都是按照最终的交易额去收，去收费的，并不是说客户说他最开始报价为一个基点，我到最后我再涨多少钱，我多赚的这块给你一个提成这样的一个处理方式。所以无论是资产交易还是股权交易，到最后我们都是以最终的交易额来收，因为中介服务他本身就是一个以结果论的，也就是说我们可能中间做了很多工作，无论你怎么细化。”（23:12）Bonnie说：“这个我来澄清一下，因为第1次跟罗总去开会是我来开的，其实我在，可能你们对我们的会议纪要如果没有双方签字，可能大家都不认，但是其实我们当时第1次在2017年6月的时候，我也第1次认识罗总的时候，就经过一个同事的介绍，然后我们去开这个会的时候，我们就判断这个项目我直接已经跟罗总说过，这个项目整售是最容易做，也是我们这个部门的职责，如果一旦我们要承接这个项目，我们还是以整售的方向去走的，所以为什么我们后来去改合同，把股权交易也加进去，其实我相信当时我在会议上已经表达很清楚，我们是望这个方向走的所以后面的工作也是随着这个走的。”（25:48）Carla：“是我明白，因为股权交易对应的是整售，而散售其实就很少用股权交易的方式，所以实际上我用这个表述也是在想解释一下。”2019年10月28日（40:22）Francis：“公司交易嘛，这个不是资产交易，算一下税的话，你们是赚的。”2.跨境人民币业务收款回单及收据（复星南岭股转星穗收款凭证），其中显示：2019年4月3日、7月11日、2021年3月15日、10月9日、10月20日，DANSVILLEASSETSPTE.LTD分别向复星南岭公司转账1739721300元、171800616元、695739141元、48077200元、15025375元。

除上述事实外，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案是居间合同纠纷，引起纠纷的法律事实形成于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案应当适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。

综合星健星穗公司、复星南岭公司的上诉请求与戴德梁行的答辩意见，本案的争议焦点为：一是戴德梁行是否有权请求支付佣金；二是佣金计算基数的数额。综合全案证据和事实，本院分析评判如下：

关于争议焦点一。已发生法律效力的（2019）粤0104民初42431号民事判决认定如下事实：《复地居间合作协议》对复星南岭公司具有约束力；戴德梁行提供了居间服务，星健星穗公司应当向戴德梁行支付居间费；复星南岭公司应对星健星穗公司的债务承担责任。本案与（2019）粤0104民初42431号案是基于同一事实引发的纠纷，具有同一性，该生效判决确认的事实，对本案有拘束力。星健星穗公司、复星南岭公司否认戴德梁行提供了居间服务，无权主张居间报酬的上诉意见，与生效判决认定的事实不符，本院不予采纳。

关于争议焦点二。首先，星健星穗公司与戴德梁行签订的《复地居间合作协议》中明确约定了固定佣金模式为“比例佣金：成交总额1%-1.5%”。成交总额是指客户以现金、贷款、资产或任何其他形式为项目，或直接或间接持有项目之公司的股权支付/承担（或促使支付/承担）的所有对价（包括但不限于银行贷款、股东贷款、委托贷款、客户承担的债务或责任）。2018年11月16日，星健星穗公司、复星南岭公司及复地（集团）股份有限公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD签订《复星南岭、星健星穗与丰树集团关于广州复星南岭总部南塔大宗交易的正式协议合同文件》，其中约定了复星南岭公司将其持有的星健星穗公司100%的股权转让给DANSVILLEASSETSPTE.LTD，进而获得星健星穗公司持有的目标物业。按照上述两份协议的内容，可知复星南岭公司、星健星穗公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD之间交易的最终目的是获得目标物业。复星南岭公司、星健星穗公司与丰树公司在《备忘录》中约定，目标物业的价值应为按照建筑面积乘以39500元每平方米进行计算；预测面积乘以39500元每平方米的数值为目标物业的基础价值，若实测面积与预测面积存在差异，则基础价值应按实测面积进行相应调整。故此，一审法院以目标物业的基础价值作为计算居间佣金的基数并无不当。其次，前述《备忘录》还约定基础价值减去目标公司完成项目物业开发、建设所需承担的负债为购买目标公司股权的基础买价。可见，股权转让款的对价实质上是目标物业的基础买价，是基础价值的一部分，股权转让款应作为佣金计算基数。2021年2月20日，复星南岭公司（甲方）与DANSVILLEASSETSPTE.LTD（乙方）签订《广州市星健星穗房地产有限公司股权转让合同》约定甲乙双方同意，甲方将其持有的星健星穗公司35%的股权（人民币47985万元出资额）转让给乙方，转让价格为人民币988837425元，最终的转让价格按照双方约定的交割日审计调整后双方确认的结果为准，乙方同意受让该等股权。上述股权转让完成后，乙方持有星健星穗公司100%的股权（人民币137100万元出资额），甲方不再持有星健星穗公司任何股权。案涉交易以股权转让方式进行，戴德梁行的居间服务亦是促成复星南岭公司与DANSVILLEASSETSPTE.LTD进行股权交易。一审法院以第二次股权转让中双方约定星健星穗公司35%的股权对价人民币988837425元作为佣金计算的计数并无不当。35%股权转让价款对应佣金为4944187.13元（988837425元*0.5%）。最后，前述《备忘录》及《正式合同文件》就基础价值计算方式进行了约定：基础买价=暂计基础价值-暂计项目完工需求资金，即基础价值=基础买价+项目完工需求资金。按照该约定，项目完工资金是基础价值的组成部分。涉案项目完工资金需求14亿元是DANSVILLEASSETSPTE.LTD与复星南岭公司、星健星穗公司约定在基础价值中进行抵扣，是基础价值的一部分，应当作为佣金的计算基数。复星南岭公司、星健星穗公司理应将该14亿元对应的佣金700万元支付给戴德梁行。

此外，一审法院对于逾期支付居间佣金的违约责任认定亦无不当。

综上所述，星健星穗公司、复星南岭公司的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费93465.12元，由广州市星健星穗房地产有限公司、广州市复星南岭投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　欧阳福生

审判员　罗　　毅

审判员　俞　　颖

二〇二二年五月二十三日

书记员　张 慧 娟

邓海婵