广州市易工品科技有限公司、某某行房地产顾问（广州）有限公司等行纪合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0115民初22706号 原告：广州市易工品科技有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路686号410，统一社会信用代码91440101MA5D1GTA3Q。 法定代表人：**，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1991年1月2日出生，汉族，系公司法务经理。 委托诉讼代理人：***，男，1991年6月21日出生，汉族，系公司法务经理。 被告：***行房地产顾问（广州）有限公司，住所地广州保税区东江大道300号南方金信大厦首层南侧113室，统一社会信用代码91440116618466478W。 法定代表人：***，职务亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁。 委托诉讼代理人：**，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华商律师事务所实习人员。 第三人：广州市仁盛商业管理有限公司，住所地广州市海珠区华洲路44号自编5号一层101室，统一社会信用代码91440101MA5APL6A99。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1983年2月8日出生，汉族，系公司法务。 原告广州市易工品科技有限公司诉被告***行房地产顾问（广州）有限公司、第三人广州市仁盛商业管理有限公司中介合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告广州市易工品科技有限公司委托诉讼代理人***，被告***行房地产顾问（广州）有限公司委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。第三人广州市仁盛商业管理有限公司经本院合法送达，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市易工品科技有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付合同款项318654元；2.本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2021年5月，原告委托被告作为中介方代为寻找租赁场地。推介过程中，因被告向原告承诺的免租方案没有取得第三人的同意，故原告与被告协商一致将免租期折现，即被告在取得第三人支付的佣金后将其中50%的佣金支付给原告。2021年6月29日，原告与第三人签署了《写字楼租赁协议书》，约定由原告向第三人承租海珠区××室（以下统称涉案物业），首年月租金标准为318654元。同时，被告作为中介方与第三人签订了中介服务协议，约定被告的佣金为637308元。原告在签订《写字楼租赁协议书》后，一直催促被告签订中介合同，并要求被告在收到第三人支付的佣金后，按约定向原告支付折现款，但被告却以各种理由拖延，拒不签署合同、支付款项。原告认为，原、被告虽然没有签订中介合同，但事实上已建立中介合同关系。原告系基于免租期折现的条件方与第三人签订租赁合同，而被告基于上述租赁合同成立方能从第三人处获得佣金。因此，被告有义务按照约定向原告支付免租期的折现款。被告拒不支付约定款项的行为违反诚实守信原则，且构成严重违约，原告为维护自身合法权益提起本案诉讼。 被告***行房地产顾问（广州）有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告未向原告承诺过免租期方案和相应折现事宜，双方仍处于磋商阶段，并未就支付免租期折现款项事宜达成合意。双方的员工仅就免租期折现款项事宜进行了磋商，并不能代表被告已向原告作出付款承诺。在双方的沟通记录中，被告已明确告知返佣事宜需要公司审批同意，并非员工个人可决定。原告陈述的承租经过与实际不符。被告在原告签订租赁合同前从未向其承诺过免租期方案。根据双方的微信聊天记录可知，原告在签订租赁合同后一个月还在与被告就返佣事宜进行磋商，此后双方并未达成一致意见。原告是否签订租赁合同是基于涉案物业及第三人提供的各项综合租赁条件是否符合原告的要求，被告是否进行佣金让利不可能构成原告签订租赁合同的决定性因素。2.即使被告与原告就免租期折现款事宜达成合意，但被告尚未收到第三人支付的佣金，原告所谓的折现款支付条件亦未成就。综上所述，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人广州市仁盛商业管理有限公司未到庭陈述意见，但向本院提交《情况说明》，确认未向被告支付中介代理费。 经审理查明：原告为寻找租赁场所委托被告作为其中介代理商，双方为此签署《中介代理商确认书》。《中介代理商确认书》载明：原告拟租赁海珠时代方洲约10000平方米物业，拟定租赁期限为5年（2021年6月1日至2026年5月31日），免租装修期需135天。 经过被告的居间，原告确认租赁涉案物业，并在2021年5月6日向第三人发出了《租赁意向书》。原告在《租赁意向书》中明确自己的承租条件包括：租期自2021年6月1日起至2024年5月31日止；免租期4个月。 2021年6月29日，原告与第三人签订《写字楼租赁协议书》，约定原告向第三人承租涉案物业，租赁期限自2021年6月30日起至2026年6月29日止（第1年月租金标准为318654元），其中免租期共计135个自然日。 原告陈述自己在承租前希望获得5.5个月的免租期，因第三人不同意，故被告承诺按上述月租金标准向原告返佣。为证明上述主张，原告提供各方为沟通租赁事宜而组建的“**返佣沟通群”记录。微信对话记录显示，原告职员**于2021年7月29日在群中询问同事Wendy：“时代不同意延长免租期的方案，那么佣金只能折现，**问我们除了技术服务费，还能开什么发票，他们也要问自己的财务”，然后告知被告职员***“刚你说的关于审计过账的问题，可以跟Wendy沟通一下”。***回复“大致就是都到易账户上”“因为我们上市公司会有几个审计会查询这笔账的往来和相关协议”“树根准IPO，到易会好一点”。于是**询问：“意思是一百多万的佣金，都到易工品的账户，然后易工品拆分部分给树根，那就涉及到两家公司往来开票的问题”。***回复“我们只要易的发票就好”“你们易和树，自己处理就ok了”。2021年7月30日，**在群组中询问：“延长免租期签署补充协议也不行”。***回复：“这个不行了，这就改变了合同了”。2021年8月2日，**在群组中发送了一份名为“租户协议”的文件（内载标题为《***行办公楼租赁代理服务协议》），并表示“这个协议你们先看看”。 经查，上述《***行办公楼租赁代理服务协议》为被告提供的办公楼租赁代理服务协议的空白模板，其中载明“按照办公楼代理市场惯例，乙方代理甲方租赁事宜的服务费应由甲方最终确定承租的办公场所的所有者或出租方支付，乙方承诺不向甲方提出支付任何费用的要求，但甲方应在乙方向业主方或出租方要求支付佣金时给予必要的协助，如出具独家代理委托书等业主方或出租方要求的必要文件。基于甲方独家委托乙方处理甲方办公楼租赁事宜且指派丙方提供协助工作，乙方同意在收到业主方或出租方支付的佣金后7个工作日内向甲方支付乙方所实际取得佣金的50%作为对甲方的折扣/折让，业主方或出租方分笔支付佣金的，乙方应自收到每笔佣金支付”。 原告另提交**与***之间的微信对话记录拟证明双方已就返佣事宜达成一致意见。微信对话记录显示，2021年8月8日，**询问***：“返佣协议，现在流程去到哪里了”。***回复“明天应该OK”。2021年8月18日，***告知“要稍微等多一下”。此后**一直在微信中追问***进度，***均表示在走申请流程，需要等待。 2021年9月30日，原告通过电子邮件向被告发送《关于你方拒不履行返还佣金义务的函》，要求被告配合办理返还佣金之相关事宜。被告于2021年10月18日向原告作出回复，表示返佣事宜最终仍需获得公司管理层审批，双方最终未签署任何与返佣有关的协议。 另查明，原告在案件审理过程中提出财产保全申请，本院于2022年1月7日作出（2021）粤0115民初22706号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告名下价值318654元的等值财产。原告为此支付保全费2113元。 本院认为：被告接受原告的委托为其提供房地产中介服务，经被告促成，原告已与第三人签订了房产租赁协议。原、被告之间虽无签订书面的中介合同，但已建立中介合同关系。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是原、被告是否就返佣事宜达成合意。本院认为，当事人订立合同，一般采取要约、承诺方式。所谓要约，需内容具体明确，且作出意思表示的主体需表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中，原告与被告虽然有协商返佣的意思表示，但从“**返佣沟通群”以及双方职员的微信沟通记录来看，双方一直就该事宜进行磋商，始终未达成一致协议。被告虽然在沟通过程中向原告发送了《***行办公楼租赁代理服务协议》，但该协议为空白模板，且被告职员在微信中亦明确告知需要走公司内部审批流程，即该协议有被修改或审批不予通过的可能性，无法据此认定被告向原告发出返还一个月场地租金作为其佣金，且经原告承诺，被告即受该意思表示的约束之要约。由此可知，原、被告之间关于返还佣金的合同未并成立，被告并无支付合同款项的义务。此外，没有证据显示原告与第三人签订《写字楼租赁协议书》的前提系被告向原告返佣，且微信对话记录明显反映原告提出返佣要求系在租赁合同签订之后。综上所述，原告要求被告支付合同款项，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。现依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告广州市易工品科技有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费6079.8元、保全费2113元，均由原告广州市易工品科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年九月十四日 法官助理　*** 书 记 员　***