广州市易工品贸易有限公司、某某行房地产顾问（广州）有限公司等行纪合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0115民初22703号 原告：广州市易工品贸易有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人:**。 委托诉讼代理人:**、***，该单位工作人员。 被告：***行房地产顾问（广州）有限公司，住所地广东省广州保税区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华商律师事务所实习律师。 第三人：广州市仁盛商业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，该单位工作人员。 原告广州市易工品贸易有限公司诉被告***行房地产顾问（广州）有限公司、第三人广州市仁盛商业管理有限公司中介合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、***，被告的委托诉讼代理人**、***以及第三人的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2021年5月委托被告作为中介代理商代为寻找租赁场地。被告代理推介过程中，因其向原告承诺的免租期方案无法取得第三人的同意，故原告与被告双方协商一致同意将免租期折现，即被告在取得第三人支付的佣金后向原告支付其所实际取得佣金50%的款项。2021年6月29日，原告与第三人签署《写字楼租赁协议书》、《商铺租赁协议书》，协议约定原告承租涉案租赁物首年月租金总额为460510元。同时被告作为居间方与第三人签订了书面中介服务协议约定其居间服务费用为两个月场地租金即921020元。因原告一直未与被告签署书面中介服务合同，故原告在签署涉案租赁协议书后一直催促被告补签书面中介服务合同并要求被告在收取第三人支付的佣金（即中介服务费用)后按约支付免租期折现款项460510元，但被告以各种理由拖延，拒不签署书面协议、支付款项。原告认为，双方虽未签订书面的中介合同，但双方事实上已构成中介合同法律关系，原告基于免租期折现的条件与第三人签署租赁合同书，被告基于涉案租赁合同书的成立从第三人处取得佣金，故被告有义务按照双方之约定向原告支付免租期折现款项，现被告拒不补签书面中介合同、亦不支付合同约定款项的行为已违反基本诚实守信原则，构成严重违约，严重损害原告的合法权益。原告的诉讼请求如下：1、被告立即向原告支付合同款项460510元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告答辩，一、被告未向原告承诺过免租期方案和相应折现事宜，双方仍处于磋商阶段，并未就支付免租期折现款项事宜达成合意。1、双方员工之间的沟通行为仅系双方就免租期折现款项事宜的磋商，并不能代表被告已向原告作出付款承诺，从被告员工的聊天中已足以看出“返佣”（即原告主张的“免租期折现款项”）事宜需要公司审批同意，并非员工个人可决定，原告提交的双方聊天记录中涉及的“返佣”事宜沟通仅是在磋商，目的系形成较为明确的方案以便被告员工提起公司内部审批。2、原告**事实和理由与实际不符。原告在诉状中**“因被告向原告承诺的免租期方案无法取得第三人同意，故被告与原告双方协商一致同意将免租期折现，将被告实际取得第三人支付的佣金后的50%款项支付予原告，而原告系基于免租期折现的条件才与第三人签署租赁合同书”，而事实是被告在原告签订租赁合同书前从未向其承诺过免租期方案，且根据双方微信聊天记录亦可知，原告在其签订租赁合同书后一个月还在与被告员工对“返佣”方案进行磋商，但双方并未就“返佣”事宜达成一致意见。而原告明知“返佣事宜需被告内部同意，并非被告员工可自行定夺”，被告具有不通过“返佣方案”的可能性也不会超出原告预期。另，原告是否签订租赁合同书的原因应为第三人之物业及其提供的各项综合租赁条件符合要求，被告是否进行佣金让利不可能构成原告签订租赁合同书与否的决定性因素。二、即便被告与原告达成支付免租期折现款项的合意，但被告未收到第三人支付的对应代理费，原告所谓支付免租期折现款项之付款条件亦未成就，原告无权要求被告支付免租期折现款项318654元。因此，原告提出的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称,2021年6月29日，其公司与原告签订了《写字楼租赁协议书》、《商铺租赁协议书》并依约交付了租赁物业，其公司对原告无付款义务。另外，原告提交的《中介代理商确认书》是原告与被告签署的，与其公司无关，其公司不知悉双方关于中介代理的相关约定。 经审理查明：原告曾委托被告作为中介代理商为其提供项目选址顾问及居间代理服务，并签署了一份《中介代理商确认书》。 经被告促成，2021年6月29日，第三人（出租方）与原告（承租方）签订了一份合同《写字楼租赁协议书》，约定第三人将坐落于华洲路190号1栋201室、301室、401室、501室、601室写字楼出租给原告用于办公用途；租赁期限为5年，免租期共计135个自然日；租赁期第一年至第二年月租金为305731元，第三年为330189元，第四年为340106年，第五年为350297元。 同日，第三人（出租方）与原告（承租方）又签订了另一份合同《商铺租赁协议书（基本租金）》，约定第三人将坐落于华洲路190号之一1栋101、201、301室写字楼出租给原告用于经营（明火餐饮）用途；租赁期限为5年，免租期共计135个自然日；租赁期第一年至第二年月租金为154779元，第三年为167161元，第四年为172181年，第五年为177340元。 原告员工一直与被告员工***沟通中介服务事宜，但被告确认无向其公司员工***出具书面授权委托书以向原告提供本案所涉的中介服务。 原告为证明被告曾承诺在取得第三人支付的佣金后向原告支付实际取得佣金50%款项的事实，向本院提交了原告员工与被告员工建立的“**返佣沟通群”的微信聊天记录予以证明。该微信聊天记录显示： 1、2021年7月29日晚上22:00，原告员工[微信号为×××，昵称为（CC）]在该微信群发送“@Wendy时代不同意延长免租期的方案，那么佣金只能折现，**问我们除了技术服务费，还能开什么发票，他们也要问自己的财务”以及“刚你说的关于审计过账的问题，可以跟Wendy沟通一下@张”的文字内容；被告员工***（微信号为×××，昵称为张）接着回复“好的”、“大致就是都到易账户上”、“因为我们上市公司会有几个审计会查询这笔账的往来和相关协议”、“数根准IPO，到易会好一点”；原告员工接着回复“意思是一百多万的佣金，都到易工品的账户，然后易工品拆分部分给树根，那就涉及到两家公司往来开票的问题”；***回复“我们只要易的发票就好”、“你们易和树，自己处理就ok”。 2、上述两份合同签订后，原告欲延长合同的免租期。2021年7月30日中午，原告员工[微信号为×××，昵称为（CC）]在该微信群发送“延长免租期签署补充协议也不行？”，被告员工***回复“这个不行了，这就改变合同了”。 3、2021年8月2日上午08:43，被告员工***在在该微信群发送了一份文档命名为《租户协议》的文件（内载标题为《***行办公楼租赁代理服务协议》）并发送“这个协议你们先看看”文字内容，原告员工[微信号为×××，昵称为（CC）]接着回复“好的”。后***于当日上午9:40发出“**技和易贸易么？你们先看下条款有没需要修改的”以及“@（CC）你们叫法务看看协议的内容，有没需要修改的地方。例如发票类型”，以及于8月11日发出“合同你们同步看。我们**在走内部流程。碰巧这2天ceo下来”。 上述《租户协议》仅为被告的办公楼租赁代理服务协议的空白模板，无任何人签字以及**，甲方为客户，乙方为被告。该《租户协议》第2条“服务收费”的条款记载“（1）按照办公楼代理市场惯例，乙方代理甲方租赁事宜的服务费应由甲方最终共确定承租的办公场所的所有者或出租方支付，乙方承诺不向甲方提出支付任何费用的要求，但甲方应在乙方向业主方或出租方要求支付佣金时给予必要的协助，如出具独家代理委托书等业主方或出租方要求的必要文件；（2）基于甲方独家委托乙方处理甲方办公楼租赁事宜且指派丙方提供协助工作，乙方同意在收到业主方或出租方支付的佣金后7个工作日内向甲方支付乙方所实际取得的佣金的50%作为对甲方的折扣/折让，业主方或出租方分笔支付佣金的，乙方应自收到每笔佣金支付，甲乙双方均确认乙方应向甲方支付佣金折让款【】元，甲方收款信息如下：名称，银行，账号；（3）甲方应向乙方开具合法发票，并承担相应税费”。 原告已向广东省广州市南粤公证处就上述微信聊天记录申请办理相关保全证据公证，该公证处于2021年10月27日作出《公证书》。 被告当庭确认案涉佣金为92102元，但尚未取得第三人支付的任何佣金。 原告于2021年9月30日向被告发送了一份电子邮件《关于你方拒不履行返还佣金义务的函》，以双方已协商一致被告在收到出租方支付的居间服务费后，按前述居间服务费用总额50%的标准向原告返还佣金为由，要求被告配合办理返还佣金之相关事宜。被告于2021年10月18日向原告发送了一份电子邮件《关于贵方要求返还佣金函件的回复》予以回复。其中，内载：“根据原告提供的材料及向其公司业务员工了解情况如下：1、其公司业务员工于2021年1月与原告联系对接贵公司承租项目事宜；2、2021年6月30日，原告与项目业主签订租赁合同；3、2021年7月-9月，原告与其公司业务员工沟通承租项目之返佣事宜，沟通记录显示返佣事宜最终仍需获得其公司管理层审批；4、原告与其公司最终未签署任何返佣性质的协议”。 根据原告的申请，本院于2021年12月28日作出（2021）粤0115民初22703号民事裁定书，裁定：冻结、查封、扣押被告名下价值460510元的等值财产，并实际以460510元为限冻结了被告的相应银行账户。 本院认为：本案是《中华人民共和国民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，本案应适用民法典的规定。 被告接受原告的委托为其公司提供房地产中介服务，经被告促成，原告已与第三人签订了房产租赁协议。原、被告之间虽无签订书面的中介合同，现双方争议是否对返还佣金一事达成一致协议，本案仍为中介合同纠纷。 本案的争议焦点是原、被告双方之间关于返还佣金的合同是否成立。原告主张就返佣事宜达成合意的依据是被告于2021年7月29日向其公司发出返还一个月场地租金作为其佣金返还的要约，其公司作出同意收取一个月租金作为佣金返还的承诺，进而讨论开具发票的事宜，被告于2021年8月2日发出《租户协议》时，双方便达成一致意见。 当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约是希望和特定他人订立合同的意思表示，要约到达受要约人时生效，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约，***效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。其中，依据《中华人民共和国民法典》第四百七十二条的规定，要约需符合两个条件：一是内容具体确定，即要约应具备合同成立的必备条款，如当事人的姓名或者名称、标的、数量是合同的必备条款；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，就是要约人把最后的决定权交给相对人，要约必须向相对人表明，相对人承诺，合同即成立，要约人受该意思表示的约束。本案中，结合原告提交的双方2021年7月29日在“**返佣沟通群”微信群的聊天记录与双方提交的其他证据及**，无法体现被告向原告发出返还一个月场地租金作为其佣金返还，且经原告承诺，被告即受该意思表示的约束的要约。直至2021年8月2日，***在“**返佣沟通”微信群发出《租户协议》后仍问询原告协议是否需要修改，以及在8月11日告知《租户协议》需要走公司内部流程，可见该《租户协议》尚有被进行修改或审批不予通过的可能性，也并非被告发出经原告承诺，被告即受该《租户协议》的约束的要约。双方仍在合同磋商的过程中，自始未达成一致协议，合同未成立。 综上，原告无证据证明双方之间存在返还佣金的合同约定，被告无支付合同款项的义务，故原告要求被告支付合同款项的诉讼请求，无法律依据与事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十条、第四百七十一条、第四百七十二条、第四百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款规定，判决如下： 驳回原告广州市易工品贸易有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费8207.66元，保全费2823元，均由原告广州市易工品贸易有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按上诉请求的项目及相关交费规定，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　罗　敏 二〇二二年六月三十日 书记员　*** 郑稍文