酒泉市福华建业有限责任公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省酒泉市肃州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0902民初83号 原告：酒泉市福华建业有限责任公司，住所地，甘肃省酒泉市肃州区祁连路112号，社会统一信用代码91620902739635987Q。 法定代表人：吴**龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：运彦，甘肃长治律师事务所律师。 原告（反诉被告）：**，男，生于1979年11月24日，住甘肃省酒泉市。 委托诉讼代理人：运彦，甘肃长治律师事务所律师。 被告（反诉原告）：酒钢集团中天置业有限公司，住所地，甘肃省***市胜利北路9号，统一社会信用代码91620200695608302L。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***。 委托诉讼代理人：**，***恪律师事务所律师。 被告：兰州二建集团建隆工程有限公司，住所地，甘肃省兰州市七里河区滨河中路91号，社会统一信用代码91620100767734595U。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***。 被告：兰州二建集团有限公司，住所地，甘肃省兰州市七里河区西津东路178号，社会统一信用代码91620100224381375H1。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，甘肃***师事务所律师。 原告酒泉市福华建业有限责任公司（以下简称福华建业）、**诉被告酒钢集团中天置业有限公司（以下简称中天置业）、兰州二建集团建隆工程有限公司（以下简称建隆公司）、兰州二建集团有限公司（以下简称兰州二建）房屋买卖合同纠纷一案，于2022年3月10日立案后，被告中天置业对原告**提出反诉，本院依法适用普通程序对本诉与反诉合并后公开开庭进行了审理。原告福华建业、**（反诉被告）的共同委托代理人运彦、被告中天置业（反诉原告）的委托代理人**、***、被告建隆公司委托代理人***、被告兰州二建委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福华建业、**向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理酒泉中天城苑小区4栋1**10-2、10-3号住宅的房屋产权手续到原告**名下；2、判令由被告承担本案的涉诉费用。事实及理由：2018年1月25日，原告从被告酒钢中天置业有限公司处认购位于××苑、10-3号两套住宅，并签订了两份《中天城苑认购书》，支付了两套房屋的认购定金共40000元。因被告兰州二建集团建隆工程有限公司及兰州二建集团有限公司欠原告公司的商砼款，而被告中天置业公司欠建隆公司及二建集团的工程款，故2018年8月份，经原告与各被告协商就两套房屋的剩余购房款1491730元抵顶建隆公司欠原告的商砼款，而中天置业的应收房款由被告建隆公司及二建集团与被告中天置业公司双方之间处理。各方达成一致意见后被告中天置业公司将房屋交付给原告**，原告接收房屋后装修入住至今。此后原告与被告建隆公司及二建集团公司之间就拖欠剩余商砼款的问题在诉讼期间被告建隆公司及二建集团公司亦认可涉案两套房屋的的剩余购房款1491730元抵顶了其欠付的商砼款，并且从总价款中予以了扣减，该案已经两级法院终审结案并执行完毕；之后，原告多次找三被告解决房屋的办证问题，但三被告均相互推诿，导致原告房屋手续至今无法办理。 被告中天置业（反诉原告）辩诉称，原告主张房屋在工程款结算中并未抵扣，已付工程款中并未计算原告主张的费用，欠付工程款经中院、高院判决完毕后也已全部支付，因此原告主张的房屋抵顶并未实际发生，应驳回原告对被告的起诉。针对原告**提出反诉，请求：1、判令被反诉人**支付反诉人支付购房款1434133元、利息（以1434133元为基数，自2018年2月2日至实际付清之日年利率3.85％的利息）；2、判令被反诉人**支付反诉人代支付的代收费4960元（含天然气初装费2200元／户，有线电视初装费280元／户）；3、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2018年1月25日，反诉原告与反诉被告签订《认购书》，反诉被告**认购中天城苑商住××区、10-3号房屋，反诉被告缴纳4万元定金抵作房款，2018年2月2日之前付首付款304133元，剩余117万元通过贷款方式支付。被反诉人于2018年7月16日签订入住协议且实际占有房屋，但剩余房款1434133元房款未付。此前各方当事人虽然达成抵顶协议，但实际没有发生抵顶事实。故依法起诉。 被告建隆公司辩称，建隆公司和原告之间的货款已经通过房屋抵顶完结，答辩人没有义务和能力为原告办理房屋产权手续。 被告兰州二建辩称：我公司没有能力也没有资格办理房屋产权手续，原告要求我方办理房屋产权没有法律依据，涉案项目答辩人从未实际参与；相关案件事实已经高院查明，故我方不承担责任，原告的诉请应予驳回。 反诉被告**辩称，各方当事人根据本诉的答辩和**以及反诉状的内容，均认可2018年8月三方达成了以房屋抵顶工程款的意见，各方的债权债务已完成转移，双方的买卖活动关系已经达成，即完成抵顶，现反诉原告应该为反诉被告办理房屋产权手续，故反诉原告的反诉请求依法不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据分析认定如下： 原告提交证据：一、《中天城苑认购书》2份（签订于2018年1月25日）：1、《中天城苑认购书》（0001070号），以证明2018年1月25日，被告酒钢集团中天置业有限公司与**签订《中天城苑认购书》（0001070号）约定，**购买酒钢集团中天置业有限公司位于肃州区中天城苑商住××区位于××区房屋，合同同时约定了房屋总价款为504023元、付款方式等内容。2、《中天城苑认购书》（0001071号），以证明2018年1月25日，被告酒钢集团中天置业有限公司与**签订《中天城苑认购书》（0001071号）约定，**购买酒钢集团中天置业有限公司位于××区房屋，合同同时约定了房屋总价款为970110元、付款方式等内容。以上两套房屋成交总价合计504023元＋970110元=1474133元。二、甘肃省农村信用社电子回单2张（2017年12月4日支付2万元、2018年1月25日支付2万元），以证明原告酒泉市福华建业有限责任公司根据双方约定分别于2017年12月4日、2018年1月25日将两套案涉房屋的认购定金共计40000元，支付给酒钢集团中天置业有限公司酒泉分公司。三、酒泉市福华建业有限责任公司向中天置业出具的《***》（2018年5月26日）；四、兰州二建集团建隆分公司代理人***向中天置业有限公司出具《***》复印件一张（2018年8月20日）；五、兰州二建集团建隆分公司出具的《关于工程款抵顶购房款的申请书》（2019年6月9日）；以证明兰州二建建隆分公司以商砼款抵顶原告福华建业有限公司购房款的事实，兰州二建集团建隆分公司认可原告购买中天城苑住宅两套（4-1-10-2、4-1-10-3）总价1474133元，代收费57597元，扣减已经支付的40000元，剩余购房款1491730元由兰州二建建隆分公司向酒钢集团中天置业有限公司支付。六、《酒钢中天城苑顶账房屋证明》一份（2021年9月28日），以证明酒钢集团中天置业有限公司前销售经理刘建荔出具证明证实兰州二建建隆分公司以商砼款抵顶原告福华建业有限公司商购房款的事实及经过，说明酒钢中天置业有限公司认可剩余购房款1491730元由兰州二建建隆分公司抵顶的事实。七、肃州区人民法院（2019）甘0902民初6107号民事判决书、酒泉市中级人民法院（2020）甘09民终799号民事判决书。以证明根据肃州区人民法院（2019）甘0902民初6107号民事判决书第5-6页、中级人民法院甘09民终799号民事判决书第5页认定的事实：兰州二建集团有限公司建隆公司（***）房款抵顶原告商砼欠款1491730元，下欠1019367.5元的事实已由一、二审法院确定，且该案已经由肃州区法院执行终结。被告中天置业质证认为：对1-2组真实性无异议，对证明目的不认可，认购书是原告要购买房子的意向，但实际双方并非签订房屋买卖合同，后续也未完成抵顶的确认；3、***是原告单方出具，对三性及证明目的均不予认可，实际并非经过确认；4、对建隆公司***，是其单方出具，并未得到中天置业的确认，该***并未履行，该款***公司也未向中天支付，结算***公司主动提出将这笔款项单独从工程款中去掉；5、申请书与第4组证据质证意见一样，实际并未发生抵顶；6、对证人出庭**真实性无异议，但对书面证人证言不予认可，与证人到庭**的细节不一致。证人对三方是否达成顶账结果是不清楚的；7、对判决书真实性无异议，证明目的不予认可，原告主张生效判决确认了抵顶事项是不对的，判决书中的原告***进行抵顶是原告***自述的结果，是相对的法律事实，并非法院认定的结果，仅仅是原告***公司在庭审中的自认，双方抵顶的财产是中天置业的房产，原告***并无权限处置中天置业的财产；该案的审理仅是原告***公司参加，中天置业对该案的事项均不知情也未确认，涉及本案全部工程款结算的另一案件中，建隆公司又对上述判决的事实进行了否定，将本案涉案的抵顶从总工程款核算中去除了。被告建隆公司质证认为，对认购书及银行回单证据无异议；对两份***及申请书，对***无异议，申请书上没有印章和签字，真实性无法认定；对判决书无异议。被告兰州二建质证认为，对认购书及银行回单真实性无法判断，不发表意见；对两份***及申请书真实性无法判断，可以证明涉案房屋的抵顶过程，且被告二建公司从未参与；对判决书真实性无异议，判决书确认的内容已经法院强制执行完毕，与兰州二建无关。本院对证据一、二、六、七的真实性予以确认，对其他证据的真实性将结合查明的事实予以认定，对原告证据的证明目的在本院认为部分分析认定。 被告中天置业提交证据：一、（2019）甘09民初38号民事判决书、（2020）甘民终228号判决书，以证明购房款没有发生抵顶的事实。1、2019年兰州二建就中天城苑工程款起诉酒钢中天置业至酒泉市肃州区人民法院，有关本案房屋抵顶事项双未予确认，不认定为已付工程款，债务未发生移转。由此确认本案房屋实际未发生抵顶，本案房屋款项不属于工程款，与工程案件不属于同一个法律关系中的相关事项。2、该判决经省高院终审判予以确认生效。3、该判决生效后，被告已经支付了剩余工程款项。4、在原告提交的肃州区法院和中院的判决后，被告提交的两份判决于2019年12月4日，2020年5月25日做出，原告提交的判决2020年3月20日、2020年8月14日做出，意味着建隆公司和原告的诉讼中抵顶事项的确认晚于工程款结算的判决，建隆公司在高院的判决中**抵顶了，一审时**未抵顶，是对事实完全相反的**。二、中天城苑认购书复印件一份，以证明2018年1月25日，**从酒钢中天置业有限公司处认购位于××苑、10-3号两套住宅，并签订了两份《中天城苑认购书》，支付了两套房屋的认购定金共40000元，约定剩余房款1434133元**应在2018年2月2日前付清。**至今未支付剰余房款。二原告质证认为，对证据真实性无异议，证明目的有异议，我方提交的第一份判决是2020年3月，高院的判决是2020年5月，二建集团上诉的过程中并没有提及149万元不认可工程抵顶的事实，根据一审判决18页中表述的内容反映被告对房屋抵顶的情况是知晓的，才同意另案处理。认购书签订后于2018年8月三方的债权债务进行了相应的转移，原告和中天置业的债权债务已经抵消，不存在我方欠付工程款的行为。被告建隆公司质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。中天置业已经将房款从工程款中进行抵扣。被告兰州二建质证认为，对证据一的真实性无异议，能够证明案涉项目的工程款以及对外的经营抵顶行为均系建隆公司所为，二建没有取得过任何工程款，也未支付过任何款项，原告的主张与二建无关。对证据二真实性无法判断，不发表意见。本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的待后分析认定。 被告建隆公司提交2018年1月16日协议书复印件一份（中天置业和兰州二建签订），以证明房屋抵顶是建隆公司明确按照两被告签订的协议办理了相关手续。原告质证认为，有异议，且其表述三方是达成了抵顶协议。被告中天置业质证认为，真实性无法确认；时间是2018年1月，与本案不具有关联性。被告兰州二建质证认为，真实性不认可，二建公司没有和中天置业达成过任何协议；建隆公司出示的复印件中签字的人是建隆公司的股东和监事。因证据系复印件，相关各方又不予认可，故对其真实性不予确认。 原告举证（反诉证据）：2018年7月16日业主入住协议，以证明中天置业达成工程款和房款抵顶之后，中天置业才同意将房屋交付给原告；若未达成抵顶协议，中天不可能在原告只交了4万元定金后将房屋交付给我们，说明2018年7-8月中天对三方的抵顶是认可的。被告中天置业质证认为，三性不予认可，甲方酒泉分公司不是独立法人，不具有法人的资质，不能代表中天置业对外签订合同，其自己本身也不具备对外签订合同的能力；涉案房屋系被告中天置业所有，房屋交付应该由中天置业完成。被告建隆公司、兰州二建没有异议。因原告**已经入住涉案房屋多年，故对该组证据的真实性予以确认。 本案经审理查明以下事实：原告**系原告福华建业的股东。被告中天置业系酒泉中天城苑小区的开发商。被告建隆公司是被告兰州二建的下属公司、酒泉中天城苑小区的实际施工人。2018年1月25日，原告**与被告中天置业签订了两份《中天城苑认购书》，从被告中天置业处认购了位于××苑、10-3号两套住宅并支付认购定金40000元。因被告建隆公司欠原告福华建业的商砼款，被告中天置业又欠建隆公司的工程款，各方协商以房抵债，即被告中天置业用原告**认购的涉案的两套房屋抵顶被告建隆公司的工程款，建隆公司再用这两套房抵顶原告福华建业的商砼款，原告福华建业将涉案房屋交由其股东原告**。2018年7月16日，原告**与被告中天置业的全资公司***寓嘉物业有限责任公司酒泉分公司签订《业主入住协议》后装修入住涉案房屋。2018年8月20日被告建隆公司向被告中天置业出具《***》，载明：福华建业以买受人**购买涉案的两套房屋，总价款1474133元，代收费57597元，总计1531729.56元；**已交房款40000元，剩余房款1491370元，我公司认可上述两套房的产权人为**，并同意剩余房款由我公司支付。现原告以三被告相互推诿无法办理房屋产权证为由，起诉要求处理。 同时查明，2019年10月，原告与被告建隆公司、兰州二建之间就商砼款支付产生诉讼纠纷，本院（2019）甘0902民初6107号判决书对被告建隆公司用涉案两套房屋抵顶原告商砼款在查明事实部分予以叙述，抵顶价款1491730元未列入判项。2019年4月，三被告因中天城苑建设工程款的支付产生诉讼，经酒泉市中级人民法院、甘肃省高级人民法院审理，判决由被告中天置业支付被告建隆公司工程款30202402.12元。对涉及本案的1491730元，（2019）甘09民初38号判决书在本院认为部分的叙述是“中天置业与建隆公司要求另案处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认”。本次诉讼中，被告中天置业以达成抵顶意见没有实际发生抵顶事实为由，提出反诉。 本院认为，该案是以物（房）抵债引起的房屋买卖纠纷。争议的焦点：一是以物（房）抵债是否实际履行？原告的诉请能否得到支持？二是被告的反诉主张能否成立？成立以物抵债的条件为：有既存的债权债务关系；当事人之间达成以物抵债的合意；以他种给付代替原有给付；债权人实际受领他种给付。 关于在达成协议的情形下以物（房）抵债是否实际履行的问题。原告认为各当事人之间已经达成协议并已实际履行。被告中天置业对达成协议没有异议，但认为没有实际发生抵顶的事实。本案中，被告建隆公司欠原告的商砼款，被告中天置业欠被告建隆公司的工程款，有既存的债权债务关系存在。被告中天置业愿以房抵顶建隆公司的工程款，建隆公司愿以房屋抵顶原告的商砼款，各方之间就以涉案房屋代替金钱给付达成了合意。已经生效的（2019）甘0902民初6107号判决书未将涉案款项列入判项，说明已经从建隆公司拖欠原告的商砼款中减去了该笔款项。（2019）甘09民初38号判决书关于涉案款项“中天置业与建隆公司要求另案处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认”，系对二被告要求涉案款项另案处理的确认，并非对本案以物（房）抵债的否认，在原告未参与诉讼的情形下未作审理。原告**占有使用涉案房屋多年表明已经实际受领该房屋。因此，涉案以房抵债协议已经达成并实际履行，被告中天置业关于未实际抵顶的辩称意见与事实不符、与常理相悖，故对其不予采信。原告方已经在事实上取得涉案房屋的所有权，被告中天置业应协助办理涉案房屋的登记手续。 关于被告的反诉主张能否成立的问题。反诉原告与反诉被告**签订《认购书》及缴纳的40000元包含在整个以物抵债的过程中，在本案已经确认以物抵债成立并履行的前提下，反诉原告要求反诉被告**支付剩余购房款及利息的事实依据已经不存在，故该项诉请不应得到支持。关于诉请判令被告反诉被告**支付反诉原告到支付的代收费4960元的要求，反诉原告未能就此提交证据，故亦不予确认。 综上所述，对本诉原告的诉讼请求予以支持；对反诉原告的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、本诉被告酒钢集团中天置业有限公司于本判决生效后三十日内协助办理甘肃省酒泉市××苑、10-3号住宅的房屋产权手续到本诉原告**名下； 二、驳回反诉原告酒钢集团中天置业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费18586元、反诉受理费8876元，由被告（反诉原告）酒钢集团中天置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年八月十一日 书　记　员　　韩　玲