酒钢集团中天置业有限公司、酒泉市某某建业有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院 民事判决书 （2022）甘09民终1734号 上诉人（原审被告、反诉原告）：酒钢集团中天置业有限公司，住所地甘肃省***市胜利北路9号，统一社会信用代码91620200695608302L。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男。 委托诉讼代理人：**，***恪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：酒泉市**建业有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区祁连路45号，统一社会信用代码91620902739635987Q。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃长治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，生于1979年11月24日，住甘肃省酒泉市。 委托诉讼代理人：***，甘肃长治律师事务所律师。 原审被告：兰州二建集团建隆工程有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区滨河中路91号，统一社会信用代码91620100767734595U。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男。 原审被告：兰州二建集团有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西津东路178号，统一社会信用代码91620100224381375H。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，甘肃***师事务所律师。 上诉人酒钢集团中天置业有限公司（以下简称中天置业）因与被上诉人酒泉市**建业有限责任公司（以下简称**建业）、**，原审被告兰州二建集团建隆工程有限公司（以下简称建隆公司）、兰州二建集团有限公司（以下简称兰州二建）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中天置业上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审以（2019）甘09民初38号判决中关于案涉款项“中天置业与建隆公司要求另案处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认”认定事实错误。（2019）甘09民初38号判决中的“另案处理”是建隆公司另案处理，并不是中天置业与建隆公司另案处理，且该案判决中天置业支付建隆公司工程款30202402.12元，兰州二建与中天置业签订的酒钢中天城苑住宅工程项目一期工程及室外项目的建设工程施工合同所涉工程款已全部结清，不存在另案处理的情形。判决生效后，因兰州二建欠款较多，法院要求中天置业协助执行，最终执行金额为31817364.77元，远超判决确认的工程款。故（2019）甘09民初38号判决记载的中天置业与建隆公司要求另案处理的情形不存在，**建业应支付所欠房款。二、一审认定以房抵顶协议已达成并实际履行、认定**建业取得案涉房屋所有权，违反物权法定原则。1．中天置业与**建业并未达成抵顶合意，案涉房屋未实际发生抵顶，且案涉房屋系中天置业的财产，抵顶需经中天置业同意，**建业和建隆公司无权处分，案涉房屋所有权仍属于中天置业。2．案涉房屋系中天置业开发建设，**建业、**只支付40000元房款就占有使用房屋多年。占有及使用房屋并不是物权发生转移的要件，案涉房屋以公示登记为准，**无权取得案涉房屋所有权，中天置业公司无义务协助**建业、**办理转移登记。三、建隆公司恶意**，损害中天置业合法权益。中天置业提交的两份判决于2019年12月4日、2020年5月25日作出，**建业、**提交的判决于2020年3月20日、2020年8月14日作出，说***公司与**建业、**在诉讼中抵顶的事项晚于工程款结算的判决，建隆公司在甘肃省高级人民法院的判决中**对2018年8月20日的***及房款1491730元另案处理，未发生抵顶，但在本案一审时**已抵顶，前后**相矛盾。综上，一审判决认定事实不清，请求二审依法改判或发回重审。 **建业、**辩称，1．中天置业与**建业、**、兰州二建、建隆公司在2018年8月就已达成以物抵债协议，一审中向法庭递交的房屋抵顶***，中天置业反诉状及中天置业对达成抵顶合意的自认都可以佐证该事实。2．以物抵债协议达成后已实际履行，中天置业向**建业、**交付房屋长达四年时间，在**建业、**未提起本案诉讼前，中天置业从未向**建业、**主张过剩余工程款。3．中天置业上诉所提149万余元房款是否包含在工程款中与本案纠纷无关。各方在达成以物抵债协议时各种债务都存在，协议达成后，中天置业如何结算与达成的以物抵债协议无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 建隆公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1．建隆公司欠**建业的商砼款1491730元已通过房屋抵顶完结。2018年8月建隆公司与**建业协商达成一致意见后，中天置业将房屋交付**并为其办理入住，表明中天置业对案涉房屋抵顶认可，故案涉以房抵债协议已达成并实际履行。2．**已实际受领房屋并占有、使用多年，事实上已取得案涉房屋所有权，中天置业有义务协助办理房屋登记手续。3．案涉房屋已抵顶完结，案涉款项应由中天置业与建隆公司核算，与**建业、**无关。中天置业与建隆公司在前期诉讼中要求并同意对案涉房屋款项另行处理，进一步证明中天置业同意将房屋抵顶给**。二、根据（2020）甘09民终228号民事判决书，中天置业应***公司支付到期的质量保修金400余万元，该款项还未支付，案涉房屋款项经双方核对后可从未付的质量保修金中扣除。综上，请求驳回**建业对建隆公司的诉讼请求。 兰州二建辩称，案涉项目系建隆公司借用兰州二建名义承建，相应工程总承包款及分包款均***公司与中天置业、**建业自行结算支付，案涉抵顶房屋也系三方商议抵顶办理，兰州二建从未参与，对以房抵债事宜不知情。另，兰州二建并非案涉抵顶房屋的所有权人，没有能力和义务办理相应产权变更登记手续，兰州二建在本案中不承担任何责任。 **建业、**向一审法院起诉请求：1．判令被告协助办理酒泉中天城苑小区4栋1**10-2、10-3号住宅的房屋产权手续到**名下；2．判令由被告承担本案的涉诉费用。 中天置业向一审法院反诉请求：1．判令**支付中天置业购房款1434133元、利息（以1434133元为基数，自2018年2月2日至实际付清之日年利率3.85％的利息）；2．判令**支付中天置业代支付的代收费4960元（含天然气初装费2200元／户，有线电视初装费280元／户）；3．诉讼费由**承担。 一审法院认定事实：**系**建业的股东。中天置业系酒泉中天城苑小区的开发商。建隆公司是兰州二建的下属公司、酒泉中天城苑小区的实际施工人。2018年1月25日，**与中天置业签订了两份《中天城苑认购书》，从中天置业处认购了位于××苑、10-3号两套住宅并支付认购定金40000元。因建隆公司欠**建业的商砼款，中天置业又欠建隆公司的工程款，各方协商以房抵债，即中天置业用**认购的涉案的两套房屋抵顶建隆公司的工程款，建隆公司再用这两套房抵顶**建业的商砼款，**建业将涉案房屋交由其股东**。2018年7月16日，**与中天置业的全资公司***寓嘉物业有限责任公司酒泉分公司签订《业主入住协议》后装修入住涉案房屋。2018年8月20日建隆公司向中天置业出具《***》，载明：**建业以买受人**购买涉案的两套房屋，总价款1474133元，代收费57597元，总计1531729.56元；**已交房款40000元，剩余房款1491370元，我公司认可上述两套房的产权人为**，并同意剩余房款由我公司支付。现**建业、**以三被告相互推诿无法办理房屋产权证为由，起诉要求处理。同时查明，2019年10月，**建业与建隆公司、兰州二建之间就商砼款支付产生诉讼纠纷，该院（2019）甘0902民初6107号判决书对建隆公司用涉案两套房屋抵顶**建业商砼款在查明事实部分予以叙述，抵顶价款1491730元未列入判项。2019年4月，三被告因中天城苑建设工程款的支付产生诉讼，经酒泉市中级人民法院、甘肃省高级人民法院审理，判决由中天置业支付建隆公司工程款30202402.12元。对涉及本案的1491730元，（2019）甘09民初38号判决书在本院认为部分的叙述是“中天置业与建隆公司要求另案处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认”。本次诉讼中，中天置业以达成抵顶意见没有实际发生抵顶事实为由，提出反诉。 一审法院认为，该案是以物（房）抵债引起的房屋买卖纠纷。争议的焦点：一是以物（房）抵债是否实际履行，原告的诉请能否得到支持；二是被告的反诉主张能否成立。成立以物抵债的条件为：有既存的债权债务关系；当事人之间达成以物抵债的合意；以他种给付代替原有给付；债权人实际受领他种给付。关于在达成协议的情形下以物（房）抵债是否实际履行的问题。原告认为各当事人之间已经达成协议并已实际履行。中天置业对达成协议没有异议，但认为没有实际发生抵顶的事实。本案中，建隆公司欠**建业的商砼款，中天置业欠建隆公司的工程款，有既存的债权债务关系存在。中天置业愿以房抵顶建隆公司的工程款，建隆公司愿以房屋抵顶**建业的商砼款，各方之间就以涉案房屋代替金钱给付达成了合意。已经生效的（2019）甘0902民初6107号判决书未将涉案款项列入判项，说明已经从建隆公司拖欠**建业的商砼款中减去了该笔款项。（2019）甘09民初38号判决书关于涉案款项“中天置业与建隆公司要求另案处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认”，系对中天置业、建隆公司要求涉案款项另案处理的确认，并非对本案以物（房）抵债的否认，在**建业未参与诉讼的情形下未作审理。**占有使用涉案房屋多年表明已经实际受领该房屋。因此，涉案以房抵债协议已经达成并实际履行，中天置业关于未实际抵顶的辩称意见与事实不符、与常理相悖，故对其不予采信。**建业、**已经在事实上取得涉案房屋的所有权，中天置业应协助办理涉案房屋的登记手续。关于中天置业的反诉主张能否成立的问题。中天置业与**签订《认购书》及缴纳的40000元包含在整个以物抵债的过程中，在本案已经确认以物抵债成立并履行的前提下，中天置业要求**支付剩余购房款及利息的事实依据已经不存在，故该项诉请不应得到支持。关于诉请判令**支付中天置业支付的代收费4960元的要求，中天置业未能就此提交证据，故亦不予确认。综上所述，对**建业、**的诉讼请求予以支持；对中天置业的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、本诉被告酒钢集团中天置业有限公司于本判决生效后三十日内协助办理甘肃省酒泉市××苑、10-3号住宅的房屋产权手续到本诉原告**名下；二、驳回反诉原告酒钢集团中天置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费18586元、反诉受理费8876元，由被告（反诉原告）酒钢集团中天置业有限公司负担。 二审中，**建业、**、建隆公司、兰州二建未提交证据，中天置业围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 中天置业提交如下证据：酒泉市肃州区人民法院（2021）甘0902执3500号结案证明，（2021）甘0902执1796号结案证明，兰州市中级人民法院（2021）甘01执恢281号结案通知书，（2020）甘01执21号之六执行裁定书，执行付款凭证及支付工资凭证，拟证明中天置业已将案涉工程相关款项***公司支付完毕，中天置业再不欠工程款。经质证，**建业、**对法律文书的真实性无异议，对其他证据的真实性无法确认，对证明目的有异议。建隆公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。兰州二建对该证据的真实性无异议，对证明目的未发表质证意见。经审查，中天置业提交的证据来源合法，本院对真实性予以确认，对证明力结合本案其他证据综合进行认定。 二审中，中天置业提交调取证据申请书一份，申请调取兰州二建与中天置业、建隆公司建设工程施工合同纠纷一案的卷宗。为查明案件事实，本院依法调取了（2019）甘09民初38号卷宗内的中天置业住房抵顶酒泉中天城苑一期工程款协议书、兰州二建顶账房明细表、建隆公司出具的***及询问笔录，并组织各方当事人进行质证。经质证，中天置业认为***系建隆公司单方出具，三方并未就案涉房屋达成抵顶意见；**建业、**对***无异议，对协议书不清楚，通过询问笔录证实各方对房屋抵顶的事实认可；建隆公司认为协议书中包含了案涉房屋，房屋抵顶经过中天置业认可并已完成抵顶；兰州二建对证据真实性无异议。对上述调取的证据，本院结合本案其他证据进行综合认定。 二审查明：（2019）甘09民初38号一案审理中，中天置业向法庭举示中天置业住房抵顶酒泉中天城苑一期工程款协议书（2018年1月16日）、兰州二建顶账房明细表、建隆公司向中天置业出具的***（2018年8月20日），在该案审理中，建隆公司对涉及顶账房情况称“***582883元合适，***的551424.16元合适，这两笔不包括在对账单的480874189元中，有异议的是**建业的，对房屋价款1491736有争议，需要进一步核实，我们和对方没有签订协议，房子好像是中天置业交了”，中天置业则认为“房子已经给**了，而且已经装修完了，价款如果可以抵顶就抵顶，如果建隆公司不认可就把房子收回来”，法庭询问“房屋价款暂时按照149万元放着，等建隆和**处理完毕后再确定，建隆公司的意见是什么”，建隆公司回答“数额还有点冲突，对方提出追加第三人，还没有开庭”，中天置业回答“我们的意见就是如果对方不认的话我们就把房子收回来再卖，可以暂时先放着，等另案的处理结果出来后再决定”。本案一审中，**向法庭提交建隆公司向中天置业出具的***（2018年8月20日），经质证，中天置业认为该***是单方出具，未得到中天置业确认，该***并未履行，该款***公司也未向其支付，建隆公司对***无异议。建隆公司提交其和中天置业签订的中天置业住房抵顶酒泉中天城苑一期工程款协议书，拟证明房屋抵顶是建隆公司明确按照两被告签订的协议办理手续，经质证，中天置业认为真实性无法确认，与本案不具关联性。 另查明，（2019）甘0902民初6107号民事判决认定以下事实：2018年8月20日，建隆公司出具***（***作为承诺人签字），载明以房款抵顶欠款1491730元，下欠1019367.5元未付。（2019）甘09民初38号民事判决认定以兰州二建名义与中天置业签订施工合同后，***公司以兰州二建及建隆分公司名义组织施工，该判决同时查明了以下事实：2019年11月21日组织质证时，中天置业提交了中天置业住宅抵顶酒泉中天城苑一期工程款协议书、兰州二建顶账房明细表、***，主张4套顶账房2626037.16元未包括在已确认的付款数额480874189元中，经核对，兰州二建、建隆公司认可抵顶房的数额，建隆公司认可***的551424.16元、***的582883元未包括在已付款480874189元中，对2018年8月20日***涉及的房款1491730元，建隆公司及中天置业同意另行处理。以上合计已付工程款数额为482008496.16元（480874189元＋551424.16元＋582883元）；该判决说理部分认为，对2018年8月20日***涉及的顶账房款1491730元，2019年11月12日对账情况附加说明涉及的付款差额122193元，中天置业与建隆公司要求另行处理，系双方对自身权利的自由处分，予以确认。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：中天置业是否应协助**办理房屋产权手续。 本案中，**主张对案涉房屋享有权益系基于中天置业将房屋抵顶建隆公司工程款，***公司抵顶其欠付商砼款事实，中天置业则认为其与兰州二建工程款全部付清，案涉房屋未发生抵顶。结合本案在卷其他证据，分析如下： 首先，从以房抵债协议效力来看。以房抵债系债务清偿的方式之一，是当事人基于平等地位之间对于如何清偿债务作出的安排，属于诺成合同而非实践合同，除当事人明确约定外，以房抵债不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，故对以物抵债协议效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。经查阅卷宗，一审中**、建隆公司提交的***、中天置业住房抵顶酒泉中天城苑一期工程款协议书，已由中天置业在（2019）甘09民初38号兰州二建与中天置业、建隆公司建设工程施工合同纠纷一案中作为己方证据予以举示，因此中天置业一审中对相关证据发表相反意见，属于对自己有利事实的选择性认可，违背诚实信用原则，不予支持。根据在卷证据及一、二审查明情况看，中天置业对各方当事人之间曾达成以房抵债协议的事实无异议，足以认定为履行建设工程施工合同义务，中天置业与兰州二建、建隆公司已经达成以案涉房屋抵顶相应工程款的合意，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故以房抵债协议合法有效，产生消灭相应金额工程款债务的法律效果，对各方具有法律拘束力，各方应按照协议约定积极履行相应义务。后***公司与**建业就案涉房屋又达成以房屋抵顶商砼款的协议，结合***载明的内容，前述交易行为效力应及于**，应视为**履行了购房款支付义务。 其次，从以房抵债协议履行来看。本案中，虽案涉房屋的所有权并未登记在**名下，但其已经于2018年将案涉房屋投入使用，中天置业在（2019）甘09民初38号一案中亦承认事实上已向**建业交付了案涉房屋并装修完毕，中天置业一、二审中并无充分证据推翻这一事实，也没有证据证明案涉房屋目前由中天置业实际控制或使用，另结合《中天城苑认购书》、《业主入住协议》内容来看，可见案涉房屋已由中天置业交付**建业并由**占有使用，即一期工程款协议书签订后，建隆公司向中天置业书面承诺的情况下，中天置业已及时主动向**交付约定的抵债房屋，也未恢复对旧债务的履行即向兰州二建、建隆公司支付相应的工程欠款。据此可以认定中天置业实际履行以房抵债协议约定的义务，中天置业对于该协议约定的拟以房抵顶的相应工程款债务已经消灭。 最后，基于以上分析，**有权要求中天置业协助办理房屋过户登记，中天置业亦负有办理所有权转移登记于**名下的合同义务，一审认定正确，本院予以确认。关于中天置业所提已付清（2019）甘09民初38号一案工程款，不存在另案处理情形的意见，因案涉房屋抵顶工程款计入已付工程款后是否存在超付工程款纠纷与本案不属于同一法律关系，中天置业可就工程款问题另行主张。 综上，上诉人酒钢集团中天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20035元，由上诉人酒钢集团中天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月一日 法官助理*** 书记员***