惠州市兆邦实业发展有限公司
某某、惠州市兆邦实业发展有限公司等其他案由执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）粤13执异96号
异议人（案外人）：**，女，土家族，1980年11月28日出生。
申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼。
法定代表人：章财明。
委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。
被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。
法定代表人：刘雨澄。
本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，**提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。
异议人**向本院提交书面《执行异议申请书》称，请求立即中止执行并对惠州市惠阳区房的查封。事由如下：贵院于2021年4月7日查封了惠州市惠阳区房屋，该房屋事实上已经于2017年3月3日就通过广东中胜置业有限公司出售给了异议人，并已经实际使用至今。买卖双方于2017年4月30日即签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：惠阳（2017）××13，建筑面积：66.94平方米，并付清了全部房款，于2018年2月27日交付使用。本人于2017年9月27日缴纳契税，并附上商品房预售合同，房屋发票，契税发票，收楼通知书，物业管理费单据等复印件。异议人于2021年4月7日收到，物业管理公司通知才知道此房屋于2021年4月7日被法院查封。异议人申请人认为，本人在原、被告成诉之前就已经与广东中胜置业有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查封事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
异议人**向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、涉案房屋的售楼意见书复印件；三、涉案房屋入伙通知书复印件；四、涉案房屋购房发票复印件；五、涉案房屋契税发票复印件；六、**银信支付持卡人存根复印件；七、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
异议人**于2021年5月21日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋房产办证费用收据复印件；三、**银信支付持卡人存根复印件；四、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号4405××3259)。但是，通过异议人提交的所谓两张银行刷卡凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。同时，需要说明的是，虽然异议人提供了刷卡凭证，但是该刷卡凭证没有银行的印章，无法确认真实性，因此，异议人提供该刷卡凭证显然不能充分地证明已经全额支付了全部的购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。另外，需要说明的是，预售合同签订于2017年4月30日，但是合同约定2017年3月30日付清全部购房款1084428元，这明显有违一般的生活常识，因此，不能确认预售合同的真实性。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。
本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。
被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。
2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。
2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房。
根据不动产登记结果显示，位于惠州市惠阳区房,权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。
根据异议人提供的证据材料显示，2017年4月30日，出卖人中胜公司与**签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××13），主要约定：**购买××号房，房屋售价为1084428元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月30日前支付该房屋全部价款，并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为4405××3259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。
2017年3月3日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币15万元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币934428元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币4647元。
2017年3月20日，中胜公司向**出具收据（No.409434），确认收到**交来××房办证费用4647元。
2017年9月27日，惠州市惠阳区地方税务局向**开出增量房（商品住房买卖）契税的发票（05140022），金额为10327.89元。
2018年2月5日，中胜公司向**出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知**自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928839），金额为1000000元。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928840），金额为84428元。
异议人**还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费收款收据及发票复印件。
本院认为，本案的争议焦点为异议人**对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人**于2017年4月30日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人**出具《入伙通知书》，通知**办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1084428元，中胜公司向**开出涉案房屋发票确认已收到异议人**的购房款1084428元。上述证据表明异议人**已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人**的过错责任。综上，异议人**提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号］的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄陈谦
审 判 员 李艳琳
审 判 员 李旭兵
二〇二一年五月二十五日
法官助理 胡亚婷
书 记 员 林捷丽
广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）粤13执异96号
异议人（案外人）：**，女，土家族，1980年11月28日出生。
申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼。
法定代表人：章财明。
委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。
被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。
法定代表人：刘雨澄。
本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，**提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。
异议人**向本院提交书面《执行异议申请书》称，请求立即中止执行并对惠州市惠阳区房的查封。事由如下：贵院于2021年4月7日查封了惠州市惠阳区房屋，该房屋事实上已经于2017年3月3日就通过广东中胜置业有限公司出售给了异议人，并已经实际使用至今。买卖双方于2017年4月30日即签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：惠阳（2017）××13，建筑面积：66.94平方米，并付清了全部房款，于2018年2月27日交付使用。本人于2017年9月27日缴纳契税，并附上商品房预售合同，房屋发票，契税发票，收楼通知书，物业管理费单据等复印件。异议人于2021年4月7日收到，物业管理公司通知才知道此房屋于2021年4月7日被法院查封。异议人申请人认为，本人在原、被告成诉之前就已经与广东中胜置业有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查封事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
异议人**向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、涉案房屋的售楼意见书复印件；三、涉案房屋入伙通知书复印件；四、涉案房屋购房发票复印件；五、涉案房屋契税发票复印件；六、**银信支付持卡人存根复印件；七、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
异议人**于2021年5月21日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋房产办证费用收据复印件；三、**银信支付持卡人存根复印件；四、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号4405××3259)。但是，通过异议人提交的所谓两张银行刷卡凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。同时，需要说明的是，虽然异议人提供了刷卡凭证，但是该刷卡凭证没有银行的印章，无法确认真实性，因此，异议人提供该刷卡凭证显然不能充分地证明已经全额支付了全部的购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。另外，需要说明的是，预售合同签订于2017年4月30日，但是合同约定2017年3月30日付清全部购房款1084428元，这明显有违一般的生活常识，因此，不能确认预售合同的真实性。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。
本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。
被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。
2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。
2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房。
根据不动产登记结果显示，位于惠州市惠阳区房,权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。
根据异议人提供的证据材料显示，2017年4月30日，出卖人中胜公司与**签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××13），主要约定：**购买××号房，房屋售价为1084428元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月30日前支付该房屋全部价款，并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为4405××3259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。
2017年3月3日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币15万元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币934428元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币4647元。
2017年3月20日，中胜公司向**出具收据（No.409434），确认收到**交来××房办证费用4647元。
2017年9月27日，惠州市惠阳区地方税务局向**开出增量房（商品住房买卖）契税的发票（05140022），金额为10327.89元。
2018年2月5日，中胜公司向**出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知**自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928839），金额为1000000元。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928840），金额为84428元。
异议人**还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费收款收据及发票复印件。
本院认为，本案的争议焦点为异议人**对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人**于2017年4月30日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人**出具《入伙通知书》，通知**办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1084428元，中胜公司向**开出涉案房屋发票确认已收到异议人**的购房款1084428元。上述证据表明异议人**已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人**的过错责任。综上，异议人**提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号］的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄陈谦
审 判 员 李艳琳
审 判 员 李旭兵
二〇二一年五月二十五日
法官助理 胡亚婷
书 记 员 林捷丽
执 行 裁 定 书
（2021）粤13执异96号
异议人（案外人）：**，女，土家族，1980年11月28日出生。
申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼。
法定代表人：章财明。
委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。
被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。
法定代表人：刘雨澄。
本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，**提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。
异议人**向本院提交书面《执行异议申请书》称，请求立即中止执行并对惠州市惠阳区房的查封。事由如下：贵院于2021年4月7日查封了惠州市惠阳区房屋，该房屋事实上已经于2017年3月3日就通过广东中胜置业有限公司出售给了异议人，并已经实际使用至今。买卖双方于2017年4月30日即签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：惠阳（2017）××13，建筑面积：66.94平方米，并付清了全部房款，于2018年2月27日交付使用。本人于2017年9月27日缴纳契税，并附上商品房预售合同，房屋发票，契税发票，收楼通知书，物业管理费单据等复印件。异议人于2021年4月7日收到，物业管理公司通知才知道此房屋于2021年4月7日被法院查封。异议人申请人认为，本人在原、被告成诉之前就已经与广东中胜置业有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查封事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
异议人**向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、涉案房屋的售楼意见书复印件；三、涉案房屋入伙通知书复印件；四、涉案房屋购房发票复印件；五、涉案房屋契税发票复印件；六、**银信支付持卡人存根复印件；七、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
异议人**于2021年5月21日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋房产办证费用收据复印件；三、**银信支付持卡人存根复印件；四、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号4405××3259)。但是，通过异议人提交的所谓两张银行刷卡凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。同时，需要说明的是，虽然异议人提供了刷卡凭证，但是该刷卡凭证没有银行的印章，无法确认真实性，因此，异议人提供该刷卡凭证显然不能充分地证明已经全额支付了全部的购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。另外，需要说明的是，预售合同签订于2017年4月30日，但是合同约定2017年3月30日付清全部购房款1084428元，这明显有违一般的生活常识，因此，不能确认预售合同的真实性。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。
本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。
被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。
2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。
2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房。
根据不动产登记结果显示，位于惠州市惠阳区房,权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。
根据异议人提供的证据材料显示，2017年4月30日，出卖人中胜公司与**签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××13），主要约定：**购买××号房，房屋售价为1084428元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月30日前支付该房屋全部价款，并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为4405××3259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。
2017年3月3日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币15万元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币934428元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币4647元。
2017年3月20日，中胜公司向**出具收据（No.409434），确认收到**交来××房办证费用4647元。
2017年9月27日，惠州市惠阳区地方税务局向**开出增量房（商品住房买卖）契税的发票（05140022），金额为10327.89元。
2018年2月5日，中胜公司向**出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知**自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928839），金额为1000000元。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928840），金额为84428元。
异议人**还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费收款收据及发票复印件。
本院认为，本案的争议焦点为异议人**对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人**于2017年4月30日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人**出具《入伙通知书》，通知**办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1084428元，中胜公司向**开出涉案房屋发票确认已收到异议人**的购房款1084428元。上述证据表明异议人**已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人**的过错责任。综上，异议人**提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号］的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄陈谦
审 判 员 李艳琳
审 判 员 李旭兵
二〇二一年五月二十五日
法官助理 胡亚婷
书 记 员 林捷丽
广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）粤13执异96号
异议人（案外人）：**，女，土家族，1980年11月28日出生。
申请执行人：惠州市兆邦实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水铁湖东路28号六楼。
法定代表人：章财明。
委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。
被执行人：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。
法定代表人：刘雨澄。
本院在执行申请执行人惠州市兆邦实业发展有限公司（下称兆邦公司）与被执行人广东中胜置业有限公司（下称中胜公司）一案[执行案号：（2021）粤13执56号]中，**提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。
异议人**向本院提交书面《执行异议申请书》称，请求立即中止执行并对惠州市惠阳区房的查封。事由如下：贵院于2021年4月7日查封了惠州市惠阳区房屋，该房屋事实上已经于2017年3月3日就通过广东中胜置业有限公司出售给了异议人，并已经实际使用至今。买卖双方于2017年4月30日即签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：惠阳（2017）××13，建筑面积：66.94平方米，并付清了全部房款，于2018年2月27日交付使用。本人于2017年9月27日缴纳契税，并附上商品房预售合同，房屋发票，契税发票，收楼通知书，物业管理费单据等复印件。异议人于2021年4月7日收到，物业管理公司通知才知道此房屋于2021年4月7日被法院查封。异议人申请人认为，本人在原、被告成诉之前就已经与广东中胜置业有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向贵院提出前述异议，请贵院查封事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。
异议人**向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》复印件；二、涉案房屋的售楼意见书复印件；三、涉案房屋入伙通知书复印件；四、涉案房屋购房发票复印件；五、涉案房屋契税发票复印件；六、**银信支付持卡人存根复印件；七、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
异议人**于2021年5月21日向本院补充提交以下材料：一、涉案房屋的物业服务费发票复印件；二、涉案房屋房产办证费用收据复印件；三、**银信支付持卡人存根复印件；四、涉案房屋的物业服务费收款收据复印件等。
申请执行人兆邦公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、异议人未按照约定将购房款汇入行政部门指定的账户，因此，无法确认异议人支付的款项为涉案房产的购房款。通过异议人提交的由惠州市惠阳区房产管理局提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）款约定，可以清楚看到双方约定了一个惠阳区房产管理局监管的资金账户（账号4405××3259)。但是，通过异议人提交的所谓两张银行刷卡凭证，可以清楚的看出异议人转账的账户明显不是约定的监管银行账户。同时，需要说明的是，虽然异议人提供了刷卡凭证，但是该刷卡凭证没有银行的印章，无法确认真实性，因此，异议人提供该刷卡凭证显然不能充分地证明已经全额支付了全部的购房款。二、异议人未按照约定要求中胜公司为涉案房产办理预售合同登记备案，因此，无法确认异议人购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，中胜公司应当进行预售合同登记备案。但是，异议人并未提交备案登记的材料，并且，涉案房产被法院查封，这说明涉案房产并未进行过备案登记，因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。另外，需要说明的是，预售合同签订于2017年4月30日，但是合同约定2017年3月30日付清全部购房款1084428元，这明显有违一般的生活常识，因此，不能确认预售合同的真实性。三、异议人未按照约定要求中胜公司办理涉案房产的产权变更登记，因此，无法确认异议人实际购买了涉案房产。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，应当在约定的2017年12月28日交付房产后的540日内办理房屋所有权证明，但是直至今日，异议人都没有提供要求中胜公司办理产权证的证据。同时，在此需要强调的是，异议人为了证明已经实际使用涉案房产，虽然提供了不具有合法性的物业票收据（并非发票，也没有支付记录），但是既没有提供收房的凭证，也没有提供水、电、气的使用记录。因此，异议人提供的证据无法确认其实际购买了涉案房产。综上所述，异议人提供的证据明显无法确认其是涉案房的实际购买人，并且已经实际使用。同时，即使异议人购买了涉案房产，那么正是由于其未按照约定支付购房款项，也未按照约定要求办理合同备案登记，更未按照约定积极要求办理产权转移登记，因此，其提出没有过错的说法，也显然没有事实依据，其提供的要求解除查封的请求，不应支持。
本院查明：本院立案申请执行人兆邦公司与被执行人中胜公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2020年10月9日作出的（2020）惠仲案字第082号裁决书，该裁决书确定：（一）被申请人中胜公司向申请人兆邦公司支付工程款1030076.5元；（二）被申请人中胜公司应以1030076.5元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向申请人兆邦公司支付工程款利息；（三）本案仲裁费22005元，由被申请人广东中胜置业有限公司承担。（四）申请人兆邦公司的其他仲裁请求不予支持。
被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兆邦公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月25日依法立案执行，案号为（2021）粤13执56号。
2021年1月25日，本院作出（2021）粤13执56号执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务。中胜公司于2021年1月27日签收上述法律文书。
2021年1月29日，本院作出（2021）粤13执56号执行裁定书，查封被执行人中胜公司名下位于惠州市惠阳区房。
根据不动产登记结果显示，位于惠州市惠阳区房,权利人为中胜公司，产权证书：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号，共有情况：单独所有，建筑面积：66.94平方米，房屋登记时间为2019年8月23日，该房屋无抵押权人，该房屋于2021年2月1日被本院（2021）粤13执56号案查封。
根据异议人提供的证据材料显示，2017年4月30日，出卖人中胜公司与**签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2017）××13），主要约定：**购买××号房，房屋售价为1084428元，本合同签订前买受人向出卖人支付定金5万元抵作商品房价款，约定买受人应于2017年3月30日前支付该房屋全部价款，并约定该房全部价款支付至中胜公司名下银行账号为4405××3259。约定出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房。约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房的房屋所有权转移登记。
2017年3月3日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币15万元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币934428元。
2017年3月20日，异议人**通过POS机刷卡向中胜公司支付人民币4647元。
2017年3月20日，中胜公司向**出具收据（No.409434），确认收到**交来××房办证费用4647元。
2017年9月27日，惠州市惠阳区地方税务局向**开出增量房（商品住房买卖）契税的发票（05140022），金额为10327.89元。
2018年2月5日，中胜公司向**出具《入伙通知书》，该通知书主要内容为通知**自2018年2月25日至2018年3月3日至清泉城市广场万科物业服务中心办理涉案房屋交付手续，且物业管理费自办理收楼手续后的次月始由买受人承担。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928839），金额为1000000元。
2021年3月4日，中胜公司向**开出清泉城市广场住宅售房款的发票（No.01928840），金额为84428元。
异议人**还提交了深圳市万科物业服务有限公司惠州清泉城市广场物业服务中心出具的2018年3月至2021年期间的物业服务费收款收据及发票复印件。
本院认为，本案的争议焦点为异议人**对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2021年2月1日查封涉案房产，异议人**于2017年4月30日与中胜公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是在本院查封之前签订合同。中胜公司于2018年2月5日向异议人**出具《入伙通知书》，通知**办理涉案房产交付手续，且异议人向本院提交其于2018年3月份起均有交付涉案房屋的物业服务费，表明异议人在本院查封之前已占有该房屋。就涉案房屋购房款项的支付，房屋总价格为1084428元，中胜公司向**开出涉案房屋发票确认已收到异议人**的购房款1084428元。上述证据表明异议人**已支付全部购房款。涉案房产权属变更登记需要由中胜公司予以协助才能完成，房产权属未完成变更登记非异议人自身原因所造成，并非异议人**的过错责任。综上，异议人**提出停止对涉案房屋执行的申请，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于惠州市惠阳区房［不动产权证书号：粤（2019）惠州市不动产权第3××3号］的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄陈谦
审 判 员 李艳琳
审 判 员 李旭兵
二〇二一年五月二十五日
法官助理 胡亚婷
书 记 员 林捷丽
