某某与张掖市房地产开发总公司、张掖市宁和园物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）甘民初字第7954号

原告（反诉被告）***，甘肃省张掖市人。

委托代理人张海，系甘肃正峰律师事务所律师。

被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司

委托代理人李兴禄，系甘肃金彤律师事务所律师。

被告张掖市宁和园物业管理有限公司

委托代理人陈洁，系甘肃金彤律师事务所律师。

第三人张掖市第二建筑工程有限责任公司

委托代理人李耀宏，系甘肃锦舒律师事务所律师。

第三人刘永清，甘肃省兰州市人。

委托代理人杨仟林，系甘肃德言盛律师事务所律师。

原告***与被告张掖市房地产开发总公司（以下简称“房地产总公司”）、张掖市宁和园物业管理有限公司（以下简称“宁和园物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理。在审理过程中，反诉原告房地产总公司以反诉被告***违约，并由此造成的经济损失为由，于2015年12月11日向本院提起反诉。2015年12月25日，原告***申请鉴定。2016年5月9日，被告房地产总公司申请追加张掖市第二建筑工程有限责任公司（以下简称“二建公司”）、刘永清为本案第三人。本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人张海，被告张掖市房地产开发总公司及其委托代理人李兴禄、被告张掖市宁和园物业管理有限公司及其委托代理人陈洁，以及第三人张掖市第二建筑工程有限责任公司及其委托代理人李耀宏、刘永清及其委托代理人杨仟林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称：2013年8月，与第一被告房地产总公司协商，双方于2013年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定房地产总公司将其位于宁和园B区28号楼下面积为1224.72平方米的地下室出租给***用于娱乐场所经营，租期为3年。并承诺在签订合同后10日内向***提供上述楼房主体工程竣工验收合格证明、主体消防验收许可证等证件，并积极配合***提供办理工商营业执照的相关所需手续。合同签订后，***按照合同约定向房地产总公司交付房租179360元，缴纳房屋保证金60000元，并向宁和园物业公司缴纳房屋装修保证金10000元。但在房屋装修过程中，该房屋多次漏水，导致装修工程延误无法正常进行，且直至房屋装修完毕，房地产总公司也没有向***提供房屋主体工程消防验收许可证，导致***无法办理房屋租赁证、工商营业执照、税务登记证、文化许可证等证件。为尽快收回巨额投资，***不得不违规经营，却致其多次受到工商、消防、文化、公安、地税等相关部门的查处。更严重的是，营业期间，该房屋就多次出现大面积漏水现象，***经常找二被告解决房屋漏水问题，但二被告均推诿并不解决实际问题，在***交清水、电费的情况下，还多次停水、停电，并在***装修完工后，拒绝退还***的装修保证金10000元。在此后的两年多时间里，***数次要求房地产总公司提供主体工程消防验收合格验收许可证，但房地产总公司至今仍未向***提供。2015年10月12日下午4时许，***到店内上班，开门后发现该地下室KTV场所内被水浸泡，水深达80厘米，场所内全部设备及物品均被水浸泡。经查看，发现宁和园B区28号楼阳面墙体上有一直径约30厘米被水冲击后留下的大洞，***经营的KTV场所内的水系从该洞流入。后***便委托甘肃省张掖市忠信公证处于2015年10月14日进行了证据保全公证。现***以作为建设单位的房地产总公司，在修建该楼时主体工程存在严重质量问题为由，要求房地产总公司赔偿给***造成的经济损失，双方无法达成一致意见，故诉至本院，现要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令房地产总公司赔偿***实际投入房屋装潢的经济损失3681945元；要求二被告共同赔偿原告在租赁房屋期间历次被水淹后产生的维修费用486192元；要求房地产总公司赔偿原告投资贷款的利息160000元及承担原告被处罚的罚款80000元；3、判令房地产总公司返还原告房屋租赁费176360元；4、判令房地产总公司返还收取原告交纳的房屋保证金60000元；5、判令二被告返还原告交纳的装修保证金10000元；6、判令二被告共同赔偿原告证据保全公证费1000元。并承担全部诉讼费用。以上合计4655497元。庭审中，原告申请将第一项诉讼请求变更为确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。

被告张掖市房地产开发总公司未提交书面答辩，但在庭审中辩称：1、对于***要求变更第一项诉讼请求。由于***擅自变更房屋的用途，且拒绝缴纳房租，2015年8月3日，房地产总公司已通知***解除双方签订的《房屋租赁合同》，故不存在再诉讼确认无效的问题。2、***的部分称述不属实，（1）按照合同约定出租给***的房屋只能用于经营餐饮业，合同约定不能进行KTV等娱乐经营。（2）***和房地产总公司签订合同时就已经约定，房地产总公司除了向其提供房屋外，不提供其他事项，***能否进行经营与被告无关，***称房地产总公司承诺向其提供相关证件，配合办理相关经营手续的陈述不属实。（3）房地产总公司出租给***的房屋是符合规定的，也符合消防验收的规定，不存在***所称述的房屋存在严重质量问题。3、***要求房地产总公司赔偿其损失没有依据。（1）房屋是地下室，房地产总公司已明确告知***存在水淹的风险，***租房前已经认识到，且双方约定因下水，暖气等造成的损失房地产总公司概不负责，因此，***要求房地产总公司承担赔偿责任没有依据。且房地产总公司已经通知***解除合同，***仍旧使用，在非法使用占有期间造成的损失，应当由其自行承担，（2）***和房地产总公司签订的合同明确约定，***使用房屋应当按时交纳房租，但***并没有遵守，已经拖欠了好久的房租；4、***要求房地产总公司承担贷款利息和罚款没有依据。***没有进行消防验收，责任在其自己。更何况罚单上的处罚原因是***没有进行消防安全验收，这是***自己造成的；5、***要求返还租金和保证金没有依据，合同签订后，房地产总公司已经履行了自己义务，且已经通知***解除合同，而***不但不缴纳房租，还占用房屋，合同明确约定***有违反合同规定的行为的，剩余的租金，房地产总公司可不予返还。综上，***的各项诉讼请求均不能成立，请求法院公正审理。

同时，被告房地产总公司提出反诉要求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月3日解除；2、请求判令反诉被告交纳的租房押金60000元归反诉原告所有；3、判令反诉被告支付拖欠的租金202814元，承担违约金40562.8元，赔偿反诉原告租金损失233236元；4、判令反诉被告向反诉原告支付因其不履行物业费及暖气费的缴纳义务而由反诉原告垫付的物业费40172.46元，暖气费106555.86元，合计146728.32元，以上共计683341.12元；5、本案诉讼费全部由反诉被告承担。

反诉被告***未提交书面答辩，在庭审中辩称：反诉原告房地产总公司的诉讼请求不能成立：1、请求确认合同解除不能成立。2013年9月6日原、被告签订的《房屋租赁合同》没有进行竣工验收和消防验收，租赁物不符合《租赁管理办法》及《消防法》的规定，故该合同是违反法律规定的无效合同。因此房地产总公司主张2015年8月3日解除合同的说法不成立，合同不是合法有效的，且解除合同要通知被解除人，但房地产总公司至今没有通知***；2、房地产总公司要求***支付拖欠的租金、违约金、租金损失的诉请不成立。因为房地产总公司与***签订的合同是无效的，根据法律规定，房地产总公司应当返还***缴纳的押金和租金等款项；3、房地产总公司依据无效合同认为双方当事人明确约定了***不能进行娱乐场所的经营等，但该房屋未办理相关的合法证件和手续，该房屋不是合格的租赁物，因此合同约定的条款无效，且因房地产总公司的质量问题导致了反诉被告的财产损失，故房地产总公司的诉请依法不能成立，请求法庭驳回。

被告张掖市甘州区宁和园物业管理有限公司未提交书面答辩，在庭审中辩称：1、***的第1-4项诉请，与宁和园物业公司没关系，第5-6项请求缺乏事实依据和法律依据。根据《物业管理条例》第六条第五项及***与房地产总公司签订的合同约定，***应当一次性缴纳物业管理费，但其没有按时交纳，应当将其缴纳的房屋装修保证金予以抵顶，且***尚欠宁和园物业公司天然气等费用，这些费用已经由房地产总公司缴纳，由房地产总公司向***追偿；2、***的各项损失由其自己造成的，与宁和园物业公司没有关系。

第三人张掖市第二建筑工程有限责任公司未提交书面答辩，在庭审中辩称：1、房地产总公司申请追加二建公司为第三人参加诉讼不符合法律规定。我国《民事诉讼法》第五十六条及《民诉法解释》第八十一条明确规定，第三人参加诉讼：一是因认为有独立请求权或与案件有利害关系由第三人主动申请参加诉讼，二是因人民法院通知参加诉讼。本案第三人二建公司收到的主要诉讼材料系第一被告房地产总公司“追加第三人申请书”及人民法院“应诉通知书”，我国《民事诉讼法》及相关解释没有被告申请追加第三人参加诉讼的规定，因此，房地产总公司申请追加二建公司为第三人参加诉讼的请求没有法律依据，人民法院依被告申请追加二建公司为第三人参加诉讼不符合民事诉讼程序规则。2、第三人二建公司与本案当事人双方所争议的案件的处理结果不存在“法律上直接的利害关系”。二建公司不是诉争房屋的所有人、管理维护人、实际使用人，也不是房屋租赁合同的相对方，二建公司根据建设单位（第一被告）的要求修建的房屋即本案中涉及的宁和园B区28号楼地下室经勘察、设计、监理、建设等单位验收合格并已备案，二建公司没有直接或间接造成***财产损失的侵权或违约行为。退一步讲，即便存在侵害行为，如***不向二建公司主张，也不能判决二建公司承担相应责任。因此，第三人二建公司在与本案的***之间不存在合同关系或“法定责任”的前提下，本案的处理结果与二建公司不应存在利害关系。且***诉讼中提及的“装修期间多次漏水，导致装修工程多次延误”造成经济损失的问题，也应针对漏水的具体原因具体对待。漏水的原因可能有多种，包括他人忘关水龙头、装修导致水管破裂等各种原因，在原因不确定的情况下，案件的处理结果当然不能确定与二建公司有利害关系。

第三人刘永清未提交书面答辩，在庭审中辩称：对房地产总公司追加第三人，主体资格不适的理由，同意二建公司的意见。对于房地产总公司追加刘永清的理由答辩如下：1、关于诉状内容，诉讼请求与刘永清没有任何关系，刘永清干过一点水管的活，就是对接水管，这个活仅仅是加工承揽的关系，当时宁和园B区28号楼前没有地沟，有一个30公分的洞口敞开，没有任何的防水堵漏措施。刘永清只进行室外水管的架设，水管断裂原因是混凝土的沉降，汽车通行、长期载重造成的。水管管路的设计、施工是按照施工技术人员的要求进行的，干完后，进行了工程质量验收，本案的漏水事故与刘永清没有关系，更与漏水给原告造成的损失没有任何关系；管道的回填、碾压、夯实均不是刘永清干的。

经审理查明：宁和园B区28号楼是房地产总公司开发并出售租赁，物业由宁和园物业管理公司管理。2013年9月，房地产总公司作为甲方与***作为乙方协商签订《房屋租赁合同》，双方约定房地产总公司将其位于宁和园B区28号楼下面积为1224.72平方米的地下室出租给***，租期为3年。***需一次性向房地产总公司缴纳房屋保证金60000元方可起租，第一年租金为176360元，第二年租金为202814元，第三年租金为233236元，并约定该房屋仅经营餐饮业务，严禁用于KTV等娱乐场所并不得装有任何音响设备，不得从事妨碍周边居民生活的活动，合法经营。因下水、暖气、自来水管道出现问题造成货物及装潢受到损失，所有经济损失及法律责任由***承担，房地产总公司概不负责。***必须按照合同采取年度“先付房租后使用”的原则，于每年九月一日前一次性付清下一年度房屋租金，若超过规定期限5日未交纳该年度房租，甲方按日加收5%的滞纳金，超过一个月，甲方有权单方面终止合同，并采取停水、停电或强行停业的措施直至收回房屋。合同签订后，2013年9月1日，***开始装修该地下室并用于经营KTV娱乐场所。在经营中，***没有办理房屋租赁证、工商营业执照、税务登记证、文化经营许可证等行政审批手续，于2014年3月25日被工商部门处以罚款、没收所得的处罚，于2015年8月19日，被工商部门责令停业。

2015年10月12日下午4时许，因该楼室外的自来水主管道破裂，水从阳面墙体上预留的管孔洞中倾泻，涌入原告经营的KTV场所，将KTV内设备及物品浸泡。2015年10月14日，***委托甘肃省张掖市忠信公证处对KTV的水淹现场进行了证据保全公证，并向法庭提交（2015）张忠信公内字第1028号《公证书》一份，该《公证书》证明“公证员来鹏会同会所工作人员，对会所内进水的深度进行了现场测量（水深30cm），摄像人员刘小兵对会所被水淹的现状进行了全方位现场拍摄”，该《公证书》附光盘一份。***申请鉴定后，张掖市价格认证中心出具了张市价鉴字[2016]19号《价格鉴定书》，该鉴定书的鉴定结论为“豹豪KTV娱乐会所的房屋装修及设施用品的经济价值为人民币叁佰陆拾叁万柒仟贰佰捌拾贰元（￥3637281.80元），房屋租赁期间历次被水淹后所生产的房屋装修、设施损坏费用价格人民币贰拾万零贰仟贰佰壹拾元（￥202210.00元）”。

合同签订后，***给房地产总公司交纳了第一年的房租176360元，房屋保证金60000元，并给宁和园物业公司缴纳房屋装修保证金10000元。房地产总公司替***垫付了物业费40172.46元、采暖费106555.86元。

就上述事实，原告***向法庭提供了如下证据：

1、2013年9月5日，原告***与被告房地产总公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份；

2、2013年9月1日，原告与张掖市乐安居装饰工程有限责任公司签订的《装饰工程合同》一份、装饰施工决算单一份，装修费用总金额为2188892.7元；

3、2013年9月10日，原告与徐金红签订的《消防工程施工合同》复印件一份，安装消防设施；

4、2013年9月11日，原告与张磊签订的《购销合同》复印件一份，购置音响设备；

5、2013年11月15日，原告与兰州嘉年华灯光音响设备有限公司签订的《购销合同》复印件一份，购置电视机；

6、2013年9月9日，原告与朱兴琦签订的《美的空调工程项目购销合同》复印件一份；

7、2013年10月14日，原告与欧雅格沙发厂签订的《甘肃欧雅格家具有限公司订购合同》复印件一份；

8、2015年10月14日，由张掖市忠信公证处出具的（2015）张忠信公内字第1028号《公证书》原件一份；

9、2014年4月17日，第一被告房地产总公司给甘州区消防大队出具的证明原件一份，证明宁和园B区28号楼尚未竣工，消防未经验收；

10、2014年3月25日，由甘州区工商局出具的甘州工商罚字（2014）43号行政处罚决定书复印件一份；

11、2015年8月19日，由甘州区工商局出具的（2015）工商提字第050号违章提示通知书复印件一份；

12、2013年10月31日，开发公司、施工单位、***达成的《赔偿协议》原件一份；

13、2015年10月12日，***在KTV漏水现场拍摄的彩色照片9张。

14、2016年3月25日，由张掖市价格认证中心出具的张市价鉴字【2016】19号《价格鉴定结论书》原件一份；

就上述事实，被告张掖市房地产开发总公司向法庭提供了如下证据：

1、2013年9月5日，原告***与被告房地产总公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份；

2、2013年10月29日，由西北地质勘察基础工程总公司第五工程处出具的《宁和园楼B区28楼竣工验收勘查质量检查报告》复印件一份；

3、2013年10月15日，张掖市房地产开发总公司印发的张房总字【2013】61号《关于宁和园B区二期工程竣工验收的报告》复印件一份；

4、2013年10月29日，由张掖市第二建筑工程有限责任公司出具的《宁和园B28#住宅楼竣工验收报告》复印件一份；

5、2013年11月1日，由甘肃众联建筑设计有限责任公司出具的《宁和园B28#楼竣工工程验收质量检查报告》复印件一份；

6、2015年6月29日，由张掖市公安消防支队出具的张公消竣备字【2015】第0015号《建设工程竣工验收消防备案凭证》复印件一份；

7、2015年12月1日、12月5日以及12月15日，由宁和园物业公司给房地产总公司出具的物业费收款收据复印件三张（金额40172.46元）、采暖费收款收据复印件三张（金额106555.86元），证明第一被告房地产总公司替原告***垫付的物业费和采暖费；

8、2015年8月3日，房地产总公司出具的《解除合同通知书》复印件一份；

9、2013年9月6日，房地产总公司收取***缴纳房屋保证金的收据复印件一张(金额60000元)；

10、2013年9月13日，***缴纳房租的发票复印件两张（金额176360元）。

就上述事实，被告张掖市宁和园小区物业管理有限公司向法庭提供了如下证据：

1、2015年10月14日，宁和园物业公司与周鹏德签订的《宁和园B区自来水供水管道维修施工合同》复印件一份；

2、2016年1月29日，周鹏德与宁和园物业公司签订的对宁和园B区28号楼1单元自来水主管进行抢修的竣工工程结算表复印件一份；

3、2012年12月10日，宁和园B区配套工程（自来水管及设备）竣工结算单复印件一份；

4、甘肃联众建筑设计有限责任公司绘制的宁和园B区28号楼地下室集水井的剖面图以及地下管道层平面图复印件两张；

就上述事实，被告张掖市第二建筑工程有限责任公司向法庭提供了如下证据：

1、2012年5月26日，第一被告房地产总公司与二建公司签订的《建设工程施工合同》复印件一份；

2、2013年11月1日，甘肃省建设厅印制的宁和园B区28号楼的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》复印件一份；

就上述事实，被告刘永清向法庭提供了如下证据：

1、2013年3月1日，第一被告房地产总公司与刘永清签订的《宁和园A区施工用水、回灌井安装、B区高区无负压供水设备工程施工合同》复印件一份；

2、2016年6月20日左右，在宁和园B区28号楼南面拍摄的打印彩色照片3张，证明经汽车碾压等原因导致的地基沉降，以及花池浇水后导致沉降，导致管道破损。

3、2015年10月13日在宁和园B区28号楼水淹现场拍摄的冲洗的彩色照片5张，证明宁和园B区28号楼外没有地沟、墙体上有空洞，以及白色的管道被压坏都是地基沉降导致的。

4、冲洗的彩色照片3张，分别是2016年6月24日在建设局地下室墙体拍摄的照片1张，景隆广场地下室拍摄的照片2张，用来比照合格标准地下室的空洞的填埋和物业公司应当安装自动抽水泵、地下室监控探头等设备。

上述证据及原、被告、第三人的陈述，经三方质证，事实清楚，足以认定。

本案争议的焦点问题：（一）合同效力问题？（二）应由谁担责的问题？（三）应如何担责的问题？

对于第一个焦点问题，即合同效力问题。本院认为，原、被告签订合同是双方协商一致的真实意思表示，不违背法律法规的相关规定，亦没有损害国家、集体、第三人的利益，没有合同无效的情形，故***要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。房地产总公司反诉称合同已解除，也没有提交证据证明，本院亦不予支持。房地产总公司称***擅自改变了房屋的用途，改变了合同的性质，从庭审中看，从合同签订到地下室被水淹，长达两年之久，***从一开始装修到经营，就是将该地下室作为KTV娱乐场所的，而房地产总公司不可能对此完全不知情，但却始终没有提出异议，这是对***改变地下室用途的一种默示同意的行为。综上，原、被告于2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》有效，但期限已届满，故予以解除。

对于第二个焦点问题，即应由谁担责的问题。本院认为，***选择的是合同之诉，房地产总公司是出租方，宁和园物业公司是物业服务方，二者在合同的履行过程中没有尽到应有的注意义务，导致***承租的地下室被水淹而无法履行合同，应承担违约责任。***经营的KTV被水淹是室外的自来水管道断裂，导致水从墙体预留的管孔中涌入原告的经营场所，并不是合同中约定的下水、暖气、自来水管道出现问题，也不是在经营中因自身的原因引发的下水、暖气、自来水管道出现问题，而是房地产总公司及宁和园物业公司没有尽到应有的注意义务而导致的损失。因此，房地产总公司及宁和园物业公司主张不承担责任的辩解理由，本院依法不予支持。房地产总公司要求追加第三人，对地下室被水淹第三人是否有过错、是否应担责，这是房地产总公司与第三人之间形成的法律关系，而不应在本案中合并处理，这样会造成法律关系的混乱，也不宜保护各方当事人的合法权益。故在本案中，为查明案件事实，同意追加第三人参加诉讼，但其如何担责，本案不予涉理。

对于第三个焦点问题，即应如何担责的问题。本院认为，***要求房地产总公司赔偿其实际投入房屋的装修损失3681945元，本院采信张掖市价格认证中心出具的《价格鉴定结论书》的鉴定结论，依法认定原告***实际投入的装修及设施用品的价值为3637281.80元。且该经营场所的物品、装修及设施用品等是否能使用、是否有残值，房地产总公司进行赔偿后，其可以继续利用。***要求房地产总公司承担投资贷款的利息160000元，该笔损失属于期得利益，由于KTV被水淹，致使***的投资也无法如期收回，该项诉请，本院予以支持。***要求房地产总公司承担历次被水淹后的维修费用486192元的诉讼请求，对此***仅提供了2013年10月31日，由开发公司、施工单位、***达成的《赔偿协议》，但该份协议，仅证明该次的损失，无法证明历次被水淹，该项诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。对于***要求房地产总公司承担被处罚的罚款80000元的诉请，一方面***除提供了工商局的处罚决定书外，再未提供证据证明，另一方面罚款是原告在经营过程中接受行政机关管理时所产生的，与房地产总公司的合同违约没有法律关系，故该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于***要求退还缴纳的房屋装修保证金10000元、房屋保证金60000元的诉请，因二被告收取该项费用就没有合法依据，故应当退还给***。***要求房地产总公司返还房屋租赁费的诉请，因***已租赁使用一年，这是其应当交纳的费用，本院不予支持。***要求房地产总公司及宁和园物业公司承担公证费1000元，鉴定费5000元，系合理费用，本院予以支持。

对于房地产总公司反诉要求***支付其垫付的物业费40172.46元、采暖费106555.86元，合计146728.32元的诉讼请求，***从2013年9月5日租赁房屋，至2015年10月14日地下室被水淹，***应交纳的物业费及采暖费为：2013年物业费4898.8元、采暖费35518.62元；2014年物业费17636.83元、采暖费35518.62元，2015年1-9月的物业费为13227.62元，合计106800.49元。对于要求***支付拖欠的租金202814元，违约金40562.8元，赔偿租金损失233236元的诉讼请求。从租赁到地下室被水淹，两年的时间里***应缴纳2013年9月-2014年9月租金176360元，2014年9月-2015年9月租金202814元，合计379174元，***已交纳176360元，欠交202814元，而双方在合同中的约定违反法律规定，其在反诉时违约金是按照2014年银行一年期贷款的利率的4倍计算的。但***没有按照合同约定缴纳房租，该违约行为给房地产总公司造成的损失就是利息损失。故应按照2014年中国人民银行公布的一年期银行贷款利率5.6%计算，应承担违约金11357.60元。对于租金损失，因没有提交相应的证据证明，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司签订的《房屋租赁合同》；

二、被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司赔偿原告（反诉被告）***装修损失3637281.80元、投资贷款利息160000元、鉴定费5000元、公证费1000元，合计3803281.80元，于本判决生效之日起三十日内履行；

三、被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司返还原告（反诉被告）***缴纳的房屋保证金60000元，于本判决生效之日起三十日内履行；

四、被告张掖市宁和园物业管理有限公司返还原告（反诉被告）***缴纳的房屋装修保证金10000元，于本判决生效之日起三十日内履行；

五、原告（反诉被告）***支付拖欠被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司的房屋租金202814元、违约金11357.60元；支付被告（反诉原告）张掖市房地产开发总公司垫付的2013年、2014年、2015年1-9月的物业费35763.25元、采暖费71037.24元；以上合计320972.09元，于本判决生效之日起三十日内履行；

案件受理费44114元，由被告张掖市房地产总公司负担，反诉案件受理费5317元，由反诉被告***负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审　判　长　　侯继业

审　判　员　　张为光

代理审判员　　朱永生

二〇一六年七月二十九日

书　记　员　　杨　凯