甘肃永安消防工程有限公司、某某等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）甘0702执异92号

异议人（案外人）：甘肃永安消防工程有限公司。地址，兰州市城关区雁滩路2896号。

统一社会信用代码：916201002965716105。

法定代表人：张立辉，该公司董事长。

委托代理人：张美娜，该公司会计。

申请执行人：***，男，1971年8月30日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。

被执行人：***，男，1964年3月10日出生，汉族，甘肃省张掖市山丹县人，住甘州区县。

被执行人：孙建花，女，1979年11月29日出生，汉族，甘肃省张掖市山丹县人，住甘州区县。

本院在执行申请执行人***与被执行人***、孙建花民间借贷一案中，案外人甘肃永安消防工程有限公司对本院查封的位于甘州区县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

异议人（案外人）甘肃永安消防工程有限公司称：甘州区人民法院在执行申请执行人***与被执行人***、孙建花民间借贷一案过程中，作出执行裁定，将位于甘州区县予以查封。但所查封的房屋系案外人所有的财产，并非被执行人的财产。该房屋在法院查封前，已由被执行人以抵偿异议人代为清偿法院案件款于2020年11月26日双方签订房屋转让协议而出售给了案外人，剩余房款由案外人代为偿付被执行人在建行办理的按揭贷款,并已将房款全部支付。2021年6月，案外人将全部按揭贷款清偿完毕后，前去办理过户手续才得知该房屋被法院查封。现该房屋案外人实际享受所有权。故，请求解除查封，并停止对该涉案房屋的执行。

本院查明，执行申请执行人***与被执行人***、孙建花民间借贷纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理，同年5月9日作出（2020）甘0702民初635号民事判决书，判决如下：一、被执行人***于本判决生效之日起三十日内偿还申请执行人***借款本金227361.60元，承担利息94039.10元，合计321400.70元；二、被执行人孙建花对上述借款本息承担连带清偿责任，被执行人孙建花承担保证责任后，有权向被执行人***追偿。案件受理费3758元（已减半），由申请执行人负担843元，被执行人负担2915元，被执行人孙建花承担连带责任。该判决书生效后，被执行人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人向本院申请强制执行，本院于2020年11月19日以（2020）甘0702执6856号案件受理。在执行过程中，本院于2021年4月30日作出（2020）甘0702执6856号执行裁定书，裁定对被执行人***名下的位于甘州区县房屋予以查封，后因被执行人再无可供执行财产，申请执行人亦未提供可供执行财产线索，本院遂于同年5月12日作出裁定，终结本次执行程序。

另查明，2013年10月，被执行人***与张掖市新世纪房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，约定：被执行人***购买该房产公司开发的位于甘州区县房屋一套（建筑面积141.96㎡），价款68.64万元，首付20.64万元，其余48万元办理银行按揭贷款。此后，被执行人向建行张掖分行申请办理按揭贷款，并签订个人住房借款合同，由被执行人以该房屋作抵押、张掖市新世纪房地产开发公司作担保向银行借款48万元，并直接转入张掖市新世纪房地产开发公司账户。

还查明，本院在执行任小红、付靖宇与被执行人***民间借贷纠纷案件【（2020）甘0702执1402号、（2020）甘0702地执恢1372号与（2020）甘0702执5883号】过程中，案外人作为担保人代被执行人履行任小红案案件款近51万，代履行付靖宇案案件款22万元。2020年11月26日，案外人与被执行人***签订房屋转让协议一份，约定被执行人将其位于甘州区县9万元转让案外人，抵顶案外人代为清偿的债务；同时约定，被执行人所欠银行按揭贷款由案外人负责偿还，由被执行人另行向案外人出具条据偿还；协议签订后，房屋即由被执行人交付案外人，案外人偿还该房屋按揭贷款后，由被执行人协助办理房屋变更过户手续。该协议签订后，案外人即按约清偿建行张掖分行的按揭贷款，至2021年6月22日，案外人将所欠按揭贷款全部还清，并由建行张掖分行出具结清证明一份，案外人共计偿还贷款本息337025.19元。

再查明，位于甘州区县房屋在张掖市不动产登记事务中心所登记的预告登记权利人为***，所有权人为张掖市新世纪房地产开发公司，且该房产已办理抵押权预告登记，预告登记义务人为***，权利人为建行张掖分行。

在审查期间，案外人向本院提交了代为被执行人交付案件款的票据、房屋转让协议、代被执行人清偿建行张掖分行按揭贷款的还贷凭证、建行张掖分行出具的贷款结清证明；本院依职权调取的个人住房借款合同、涉案房屋在不动产登记事务中心的登记信息等。

本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，本院受理并执行，在执行过程中对被执行人***已购买的并办理了预售登记的房屋予以查封，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。本案所争执的焦点是案外人是否系本院所查封该涉案房产的权利人，该权利能否排除执行。首先，根据法律及司法解释的规定对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案所涉不动产现登记在房地产开发企业名下，但在不动产的预售预告登记信息中显示权利人系被执行人，且被执行人亦将房款全部付清，被执行人系该涉案房产的权利人；其次，被执行人作为该涉案房产的权利人，在本院查封之前，因案外人代为清偿生效法律文书所确定的义务，并已与案外人签订房屋转让协议（以物抵债）实质为房屋买卖合同，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，且案外人已按约代为清偿了被执行人以该涉房屋设立预告抵押的按揭贷款，该协议应为有效合同，案外人应系涉案房产的买受人；第三，案外人在将该房屋设立预告抵押的按揭贷款全部清偿，即应视为案外人已将全部价款支付，尚未办理过户登记，是因不动产管理部门认为已办理了预抵押登记，不符合过户登记的条件而不予办理，且该涉案房产现已被本院查封，依法不能办理过户登记，故未办理过户登记，并非案外人自身原因未能办理。综上，本院所采取执行措施的涉案房产因案外人与被执行人在查封前已签订书面买卖合同，并已按约支付全部价款，仅未办理过户登记亦非案外人自身的原因，该涉案房屋的实际权利人系本案案外人甘肃永安消防工程有限公司，并非被执行人***。案外人所提异议，符合法律及相关司法解释的规定，其权利能够排除执行，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条之规定，裁决如下：

一、解除本院（2020）甘0702执6856号案件中对位于甘州区县房屋一套的查封；

二、中止该案中对位于甘州区县房屋一套的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　陆　军

审判员　郑　华

审判员　李建华

二〇二一年七月七日

书记员　张　慧

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。