四川欣帝达置业有限公司、四川省万安建设工程有限公司等修理、重作等民事二审民事判决书

四川省德阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川06民终1351号

上诉人（原审被告）：四川欣帝达置业有限公司，住所地四川省德阳市旌湖路**山水康城****。

法定代表人：王乾甫，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：向元龙，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：四川省万安建设工程有限公司，住所，住所地四川省绵竹市紫岩街道联合村div>

法定代表人：郑兵春，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨万礼，四川路炜路律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭藐岭，四川路炜路律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1987年8月26日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：叶伟，男，1969年3月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：蒋太琼，女，1962年3月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：李季松，男，1984年10月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：隆庆，男，1971年4月10日出生，汉族，住四川省中江县。

被上诉人（原审原告）：王丹，女，1985年2月9日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：蒋福东，男，1984年4月6日出生，汉族，住四川省绵竹市。

被上诉人（原审原告）：贺德建，男，1964年10月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：廖昌兵，男，1978年11月30日出生，汉族，住四川省绵竹市。

被上诉人（原审原告）：陈岚，女，1971年4月14日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：唐三山，男，1976年2月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：娄雯，女，1966年5月24日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审原告）：黄清正，男，1987年3月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

以上被上诉人共同委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。

上诉人四川欣帝达置业有限公司（以下简称“欣帝达公司”）、四川省万安建设工程有限公司（以下简称“万安公司”）因与被上诉人**、叶伟等13人修理、重作、更换纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院(2021)川0603民初1242号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

欣帝达公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判由万安公司对案涉房屋外墙渗水问题进行维修并赔偿损失，上诉人承担连带责任，同时依法改判调低损失赔偿金额。2.本案一、二审诉讼费由万安公司承担。事实与理由：一审判决由上诉人与万安公司共同为涉案房屋外墙渗水问题进行维修并赔偿损失，明显不当，也不利于本案的最终处理，应予以纠正，具体理由如下：1.根据法律和相关规定，建筑保修责任主体为施工单位，本案的保修责任主体应该是万安公司。根据法律规定，万安公司作为施工方，具有法定的保修义务。2.根据建筑工程的基本特征和规律，只能由施工方进行质量保修。万安公司本就是涉案房屋的施工方，对房屋质量具有不可推卸的责任。作为施工方本身对房屋就具有质量保证责任，且对方质量情况十分清楚，房屋之前外墙渗水，也是万安公司实际在维修。房屋施工和维修需要相应的施工资质，只有施工方具有维修资质和能力。万安公司作为专业的建筑企业，本身具有房屋施工和维修的基本能力，而上诉人是房屋的投资和经营方，本身并不具有维修房屋的实际资质和能力。3.本案一审被上诉人未提供损失证据，一审酌情判决4000元损失依据明显过高。

万安公司二审辩称，万安公司并非合同相对方，不应当承担责任。二审答辩意见与万安公司上诉理由一致。

**、叶伟等13人二审辩称，本案属于物权保护纠纷，欣帝达公司和万安公司都依据法律对物权保护承担责任。按照法律的规定，两公司应对涉案房屋外墙渗水承担共同维修责任，对于损失数额原审法院判决较为合理。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

万安公司上诉请求：1.请求撤销原判并依法改判驳回**、叶伟等13人对上诉人万安公司的起诉；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院的判决突破了合同相对性原则。本案的案由是修理、重作、更换纠纷，修理、重作、更换的纠纷更多成分上属于特定当事人之间的债权类纠纷，修理、重作、更换案由应更多成分上属于因合同债权纠纷产生的案件。**、叶伟等13人签订《商品房买卖合同》的相对方是欣帝达公司，与万安公司之间没有任何合同关系，即便要求万安公司承担维修和赔偿责任，权利主体也应当是与万安公司有合同关系的欣帝达公司。2.原审法院根据《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务”，据此认定上诉人万安公司应当承担维修和赔偿责任属适用法律不当。本案中，**、叶伟等13人及欣帝达公司在质量保修期内未直接要求过上诉人履行维修义务或赔偿责任，在提起诉讼之时，已经超过了防水工程5年的质保期，并且没有证据能显示是因为上诉人的施工原因导致房屋外墙面渗水，因为导致房屋外墙面渗水的问题是多样化的，包括建筑材料的使用、业主的装修等，不能一刀切的认为是施工单位的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”。本案上诉人不是出卖人，不应当承担责任。

欣帝达公司二审辩称，关于诉讼主体的问题，作为购房的业主方有选择权，业主方可根据合同向开发商主张权利，也可按照建筑法律法规向施工单位万安公司主张权利，施工单位万安公司应承担相应责任。

**、叶伟等13人二审辩称，本案的基础法律关系是物权保护纠纷，一审法院依据建筑质量管理法律法规的规定判决万安公司承担责任正确。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

**、叶伟等13人一审诉讼请求：1.判令欣帝达公司、万安公司对位于德阳市河东区房屋渗水外墙面履行保修义务；2.判令欣帝达公司、万安公司赔偿每位原告经济损失10000元；3.判令欣帝达公司、万安公司赔偿每名原告支付的律师费770元。

一审法院经审理查明，欣帝达公司系德阳市河东区的建设单位，万安公司系该小区的施工单位。2010年，**购买了该小区7栋1-10-2号房屋、叶伟购买了7栋2-11-1号房屋、蒋太琼购买了7栋2-10-1号房屋、李季松购买了7栋2-3-1号房屋、隆庆购买了7栋6-6-2号房屋、王丹与案外人购买了7栋1-10-1号房屋、蒋福东与案外人购买了7栋2-5-1号房屋、贺德建购买了7栋2-11-2号房屋、廖昌兵购买了7栋2-10-2号房屋、陈岚购买了7栋3-11-1号房屋、唐三山购买7栋4-11-1号房屋、娄雯购买了7栋5-9-1号房屋、黄清正购买了7栋4-4-2号房屋。欣帝达公司于2011年6月30日起陆续向山水康城小区的业主交付房屋。欣帝达公司出具的房屋质量保修书上载明：住宅工程售房单位对用户的保修期从房屋（现房）出售之日起计算，其中屋面防水、卫生间、厨房及其他用水房间、地面防渗漏，外墙面、外窗台防渗漏保修年限为5年。交房后陆续有业主提出房屋存在渗水的问题。2012年，蒋太琼、李季松、王丹、唐三山等部分山水康城小区业主出具收条，表示收到施工单位支付的墙面渗水修复费用。山水康城小区的原物业管理公司德阳市中盛物业管理有限公司的工作记录本中显示，**、叶伟等业主就房屋渗水问题有向物业公司报修。

2017年6月30日，蒋太琼在其房屋外墙渗水致室内装修损坏的处理方案上签名,主要载明：因物业公司多次通知施工单位处理7-2-10-1室内恢复问题，未来处理。现业主愿自行处理恢复室内（两个卧室、阳台），折合施工材料费、人工费一次性付清2200元。所有后续问题由业主全权负责。

2019年，当地社区多次组织欣帝达公司、山水康城小区物业公司和房屋漏水的业主就小区房屋渗水问题进行协商。

2020年7月7日，德阳市住房和城乡建设局向欣帝达公司出具《关于“请尽快处理山水康城外墙渗水投诉问题”的函》，主要载明：收到山水康城小区10名业主投诉，反映从2012年入住至今山水康城外墙一直漏水，住户向开发商和物业多次投诉至今未解决，请协调处理。2020年3月24日，我局质安站和住保中心工作人员到山水康城小区物业办公室，组织建设单位、物业单位、部分业主，召开了协调会。会议决定：雨季来临前，你单位速安排2018年承接处理外墙渗水的施工单位继续对外墙渗漏部位进行彻底处理，在7月30日前对2018年登记的业主处理完毕。同时加强对施工过程中的质量监管，以确保处理达到预期效果。并将处理完毕的实际情况报送我局质安站、住保中心。欣帝达公司于2020年8月11日向德阳市住房和城乡建设局回函，主要载明：收到函告后马上安排施工单位进行了处理，施工单位对出现渗水问题且在物业处报备了的26位业主均当面进行了沟通，并与业主初步达成了赔偿和维修协议。其中19户初步达成了经济补偿协议，7户初步达成了维修协议。处理时间为一个月。

2020年12月10日，欣帝达公司向德阳市建设工程质量监督站出具《关于山水康城外墙渗水事宜的报告》，载明有：山水康城小区于2011年6月30日通过竣工验收后交付了业主。质保期内由施工单位对外墙渗水进行了维修及赔偿处理。由于处理过程中的不确定因素等原因，导致还有23户业主存在外墙渗水的遗留问题。我公司根据业主及物业公司反映的情况，无论是质保期内遗留问题还是质保期满后的质量问题，本着对业主负责任的态度，我公司及时通知了原施工单位对统计备案的23户业主逐户进行了回访，现已与四户业主协商一致进行一次性维修赔偿处理。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一是本案原告能否直接提起本案诉讼的问题；二是本案原告主张维修外墙的请求是否已过诉讼时效的问题；三是本案是否已过质保期，二被告应否承担原告诉请责任的问题。

关于本案原告能否直接提起本案诉讼的问题。二被告认为外墙属于业主共有，原告主张对小区外墙渗水进行修复，属于业主共同决议的事项，应当经专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，达到法定同意比例后方能起诉，因而本案原告不具有诉讼主体资格。原告则认为法律未明文规定业主对于共有部分的维修诉讼必须经过业主大会决议，则原告可以提起本案诉讼。一审法院认为，从原告提供的照片及物业公司的工作记录来看，外墙渗漏主要导致业主专有部分的内墙装修发霉、发泡，直接涉及到对应业主的自身权益，本案原告作为专有部分业主，就自身损失提起本案修复、赔偿的诉讼请求，是本案适格主体。

关于本案是否已过诉讼时效的问题。一审法院认为，根据本案现有证据，能够证明原告在交房后的五年内及之后就房屋漏水问题一直有向被告主张相关权利。故二被告关于该案原告主张的请求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。

关于本案是否已过质保期，二被告应否承担原告诉请责任的问题。一审法院认为。单从时间上看，案涉房屋确实已过5年的保修期限。但通过物业公司的工作记录本、部分业主的收条内容、德阳市住房和城乡建设局出具的函及被告欣帝达公司的回函等证据，能够认定原告房屋存在外墙渗水的质量问题，且外墙渗水发生于质保期内。被告万安公司虽对部分业主反映的渗水房屋外墙进行过维修，但未达到完全修缮的效果，维修后仍存在外墙渗水的问题并延续至今。因而质保期间既已出现的防水问题其对应的实际质保期间并未经过。根据《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，被告万安公司作为案涉工程的施工单位，其质保期内的质保义务并未有效完成，应对质保期既已出现渗水的外墙承担维修义务。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定。被告欣帝达公司为案涉房屋的建设单位，对质保期内产生并持续至今的质量问题，同样负有维修、赔偿义务。故原告要求被告欣帝达公司、万安公司对渗水外墙履行质保维修义务的请求，一审法院予以支持。关于原告要求二被告支付含装修损失、误工费、交通费、精神损失费在内的损失赔偿主张。因原告主张的经济损失中的误工费、交通费、精神损失费，并无事实及法律依据，一审法院不予支持。经济损失中的装修损失根据房屋现状予以判定，确实客观存在。但原告蒋太琼在2017年6月30日已对外墙渗水造成其房屋室内装修损坏的装修恢复费及后续问题处理出具书承诺意见，故蒋太琼再向一审法院主张装修损失，一审法院不予支持。唐三山、王丹等本案仅出具收条的原告，因并未在收条中声明放弃对后续损失的主张，故一审法院酌情支持每名原告（不含蒋太琼）4000元的装修损失费。原告主张的律师费不是本案纠纷必然产生的费用，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告四川欣帝达置业有限公司、四川省万安建设工程有限公司于本判决生效之日起三个月内完成对位于德阳市河东区，分别由原告**购买的7栋1-10-2号房屋，叶伟购买的7栋2-11-1号、蒋太琼购买的7栋2-10-1号、李季松购买的7栋2-3-1号、隆庆购买的7栋6-6-2号、王丹与案外人购买的7栋1-10-1号、蒋福东与案外人购买的7栋2-5-1号、贺德建购买的7栋2-11-2号、廖昌兵购买的7栋2-10-2号、陈岚购买的7栋3-11-1号、唐三山购买的7栋4-11-1号、娄雯购买的7栋5-9-1号、黄清正购买的7栋4-4-2号存在外墙面渗水问题的房屋进行维修；二、被告四川欣帝达置业有限公司、四川省万安建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**、叶伟、李季松、隆庆、王丹、蒋福东、贺德建、廖昌兵、陈岚、唐三山、娄雯、黄清正各支付房屋渗水造成的损失4000元。三、驳回原告**、叶伟、蒋太琼、李季松、隆庆、王丹、蒋福东、贺德建、廖昌兵、陈岚、唐三山、娄雯、黄清正的其他诉讼请求。

本案二审期间，欣帝达公司提交了其与万安公司签订的《建设工程施工合同》拟证明万安公司是本案涉案的五栋、七栋房屋的施工方。双方在合同中明确相应的保修责任，相关承包内容包括防水内容都是作为万安公司保修的范围。万安公司质证认为：该证据不属于二审新证据，根据该份合同能够看出在质量保修期已经明确欣帝达公司和万安公司之间有合同关系以及相应的保修约定，更能证实业主方不能直接要求万安公司承担相应的维修责任。被上诉人对该证据不发表质证意见，请人民法院依法作出认定。本院认为，一审法院对万安公司系案涉房屋的施工方已予以了认定，本院不在重复评判。

二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点：上诉人万安公司、欣帝达公司是否应当对**、叶伟等13人所购买房屋的外墙渗水问题承担维修责任并赔偿**、叶伟等13人因外墙渗水所造成的装修损失。上诉人万安公司上诉主张，其并非商品房买卖合同的相对方，并非本案适格被告，无证据证实系万安公司施工原因导致房屋外墙渗水，应当驳回**、叶伟等13人对万安公司的起诉。欣帝达公司上诉主张，建筑保修责任主体为施工单位万安公司，应由万安公司对案涉房屋进行维修和赔偿损失，欣帝达公司可承担连带责任，一审判决4000元损失过高。本院认为，案涉房屋由上诉人欣帝达公司所开发，由万安公司进行施工建设。根据本案所查明的事实，案涉房屋外墙在5年质量保证期内出现了渗水等问题，从目前证据来看，房屋外墙渗水与万安公司施工之间具有因果关系具有高度可能性，且万安公司在该期间对房屋外墙渗水问题也进行了维修处理，但该渗水问题并未有效解决并持续至今，故应当视为外墙出现的防水问题并未超过5年的质保期。《中华人民共和国建筑法》第六十条“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷：对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”，第七十五条“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任”。《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，第六十六条“违反本条例规定，施工单位不履行保修义备或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任”。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务”。前述法律法规赋予了施工单位万安公司对其所承建施工房屋的法定保修义务，同时以上法律法规也明确了施工单位万安公司应对其施工房屋因质量问题所造成损害承担相应赔偿责任。故本案被上诉人**、叶伟等13人就其房屋外墙渗水相关的质量问题有权请求万安公司承担维修责任并赔偿因外墙渗水所造成的损失，万安公司所提的上诉主张不能成立，本院不予支持。欣帝达公司作为案涉房屋的开发销售方，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定。对5年质保期内产生并持续至今的外墙渗水质量问题承担同样的维修、赔偿义务，一审法院判决欣帝达公司、万安公司对渗水外墙履行质保维修义务并赔偿损失于法有据。关于赔偿损失的数额，因外墙渗水导致被上诉人**、叶伟等13人装修受损，产生的装修损失客观存在，一审法院根据房屋现状以及装修受损程度，酌情判决欣帝达公司、万安公司向12位被上诉人各赔偿4000元损失并无不当，故上诉人欣帝达公司所提的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，欣帝达公司、万安公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计1550元，由四川欣帝达置业有限公司承担1000元，由四川省万安建设工程有限公司承担550元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　静

审 判 员　　毛文婷

审 判 员　　吴　剑

二〇二一年十一月九日

法官助理　　蒋兮婧

书 记 员　　张　晶