临沂宏泰建筑安装有限公司与恒辰置业有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

山东省临沂市兰山区人民法院

执 行 裁 定 书

（2016）鲁1302执异177号

案外人：赵君先，女，汉族，1971年4月28日生，住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。

申请执行人：临沂宏泰建筑安装有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路**。

法定代表人：尚其凤，董事长。

被执行人：恒辰置业有限公司，住，住所地临沂市兰山区南坊街道沭河路**织机构代码67684481-X。

法定代表人：韩家恩，总经理。

在本院执行（2015）临兰执字第3213号案件，即申请执行人临沂宏泰建筑安装有限公司（以下简称宏泰建筑）与被执行人恒辰置业有限公司（以下简称恒辰置业）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人于2016年3月17日对法院查封的位于临沂市兰山区柳青街道月澜湾××室商业房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。

案外人称，被执行人恒辰置业于2014年9月将涉案商业房产810680元的价格卖给案外人，案外人交纳了首付款450680元，另36万元办理按揭贷款，之后恒辰置业一直以各种理由推脱不给办理按揭贷款以及产权登记手续。2015年5月26日，该房产被贵院依据申请执行人宏泰建筑的申请予以查封，现对该房产进行评估拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案外人与被执行人恒辰置业之间形成商品买卖合同关系，且已经支付了百分之五十以上的购房房款，能够排除执行。因此，请求贵院停止对该房产的查封、评估、拍卖措施。

申请执行人未作相应的答辩。

本院查明，申请执行人宏泰建筑与被执行人恒辰置业建设工程施工合同纠纷即（2015）临兰民初字第2881号一案，本院于2015年11月2日立案执行。在审理过程中，本院查封了恒辰置业名下的位于临沂市柳青街道月澜锦城商业房产如下：ｘ号楼，ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ；ｘ号楼，ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ、ｘｘ；ｘ号楼，ｘｘ-ｘｘ，并向临沂市房产和住房保障局送达了协助执行通知书。案件进入执行程序后，诉讼中的查封措施，自动转为执行程序中的强制措施。

另查明，2014年10月24日，案外人赵君先与被执行人恒辰置业签订月澜湾商业街成交确认单，确认单载明：客户姓名赵君先，房号××，面积113.39平方米，成交单价每平方米7149.48元，成交总价810680元，定金10万，付款方式首付45万+680元，按揭款36万。2014年9月19日、10月22日、2015年2月10日，赵君先分别向恒辰置业交纳涉案商铺款10万元、30万元、5万元，合计45万元。

本案的争议焦点为案外人赵君先是否是涉案房产的权利人，其享有的权利能否阻止本院的强制执行行为。

本院认为，案外人赵君先不是涉案房产的权利人，其享有的权利不能排除本院的强制执行行为。理由如下：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，判断已登记的不动产权利人，按照不动产登记簿判断。查封涉案商铺时，该商铺登记在恒辰置业名下。恒辰置业是涉案商铺的权利人，本院依法查封，并无不当。二、根据案外人提供的成交确认单、交纳首付款单据可以证明赵君先与恒辰置业之间存在就涉案商铺买卖的事实，但依据物权法的登记主义原则，涉案商铺未进行变更登记则不产生物权变动的效力。案外人赵君先对涉案房产享有债权，并非物权，不能对抗法院查封。三、案外人主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定享有排除执行的权利，但本条规定保护的是消费者为生活需要而购买房地产经营者所开发的居住性商品房，本案案外人购买的是商业用房即商铺。因此，案外人依据该条排除执行，适用法律错误，本院不予采纳。

综上所述，案外人的异议不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人赵君先的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　管晓蒙

人民陪审员　　解成军

人民陪审员　　周文耿

二〇一六年十月十九日

书　记　员　　刘园园