某某、德信物业发展（武汉）有限公司二审民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤民终2708号

上诉人（原审原告）:***，男，汉族，1949年10月3日出生，住辽宁省大连市金州区。

委托诉讼代理人：林延海，男，汉族，1975年7月26日出生，住辽宁省大连市中山区。

被上诉人（原审被告）：德信物业发展（武汉）有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区。

法定代表人：蔡维谦，董事长。

委托诉讼代理人：罗小明，广东博商律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。

法定代表人：杨祖顺，董事长。

委托诉讼代理人：杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称德信公司）、深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。***及其委托诉讼代理人林延海，德信公司委托诉讼代理人罗小明，泰生公司委托诉讼代理人杨磊，到庭参加法庭调查，本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行案涉房产，确认案涉房产的物权归***所有。事实和理由：一、一审认为***没有有效证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议应予支持的四种情形是错误的。本案的关键性证据即一审调取的深圳市福田区委政法委员会出具的《关于委托协助事项的复函》并未被列明于判决之中，而依据该复函，***完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议应予支持的四种情形。根据复函内容可以确定，泰生公司已经认可其与***之间就案涉房产的房地产买卖合同是合法有效的，否则泰生公司不可能就案涉房产与***协商达三次之多，亦不可能提出***就案涉房产的产权办理给予补贴或让出部分房产的要求。泰生公司的抗辩可以证明***已经占有案涉房产属实。根据案涉房产的规划平面中的指北针和四至坐标完全可以认定案涉房产在2009年新测图纸中的位置。根据复函内容可知，并非***不想办理案涉房产的权属证书，而是由于德信公司、泰生公司的阻挠才未能办理。***就涉案房产已经交付全部购房款并已经占有涉案房产，未办理过户的原因非因***的自身原因。二、一审适用法律错误。本案系排除执行异议之诉，并非房地产买卖合同或房地产确权之诉。欲排除执行，必先确认相关权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审以房地产案件专属管辖为由对案涉房产的权利归属不予审查，让***另行诉讼，实为推诿责任。因本案系由一审法院对案涉房产的查封、执行引发的，如***另行提起确权诉讼的过程中，一审法院已执行案涉房产，后果将更为恶劣。

德信公司答辩称，一、***的所谓泰生公司已经认可其与***之间的房地产买卖合同合法有效，并已合法占有涉案房产的理由与事实不符。（一）深圳市福田区委政法委员会出具的《关于委托协助事项的复函》能够证明的事实是有关不符曾经三次组织泰生公司和***就一房多卖的问题进行协调；协调过程中，泰生公司提出过解决方案，即鉴于涉案房产有包括***在内的多位受害人，如果***能够补贴费用或让出部分房产，则在平衡了其他受害人的权益后，可以办理产权手续；***拒绝泰生公司的解决方案，协调不成功，有关部门建议通过司法程序确权。因此，该复函并未确认泰生公司与***之间的房地产买卖合同效力，也未将涉案房产确权到***的名下，只是要求***通过司法程序进行确认。（二）依据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十七条的规定，泰生公司在协商中提出的条件，如果协商不成功，则不得作为***主张涉案房产权利的证据。（三）涉案房产的位置、房号很不明确，***所谓根据案涉房产的规划平面中的指北针和四至坐标完全可以认定案涉房产在2009年新测图纸中的位置的说法不具有可操作性，且涉案房产涉及一房多卖，该买卖合同的有效性及是否可履行亦存在不确定性。（四）***并没有证据证明其已合法占有了涉案房产。***提交的房地产买卖合同载明的房屋位置、面积等情况与其提交的房屋租赁许可证载明的相关情况不一致，在一审法院组织的现场勘查时，***仍无法确定两者的对应性。（五）***每月证据证明其有权将涉案房产办理过户至其名下，故不存在德信公司阻扰其办理涉案房产权属证书的情形。二、涉案房产的确权纠纷应由深圳法院管辖。（一）《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”这仅是“可以”，并非“必须”。（二）依据《民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，对不动产进行专属管辖，有利于受诉法院勘查现场，调查收集证据，也便于裁判生效后的执行工作。涉案房产位于深圳市福田区，因此，确权纠纷应由深圳市福田区人民法院专属管辖。（三）鉴于本案涉案房产涉及到多个一房多卖的受害人，如果仅在本案中对涉案房产进行确权，则剥夺了其他受害人的权利，造成新的社会不稳定。故涉案房产的确权应由不动产所在地的深圳市福田区法院管辖为妥。（四）关于***担忧其如果在深圳市福田区人民法院提起确权之诉后，涉案房产会在诉讼期间被执行拍卖掉的理由，德信公司认为，***可以请求审理本案的合议庭中止审理，等***在深圳市福田区人民法院提起的确权之诉有了判决结果之后再恢复审理。实际上，确权之诉的判决结果可以直接影响到执行异议之诉的判决结果。

泰生公司口头答辩称，一、同意德信公司的答辩意见。二、对于复函的内容：第一、该复函证明涉案房产确权确实存在由当时工作组所确定的工作流程，而且当时政法委在确权过程中起到主导作用。第二、与***的三次协商并非代表泰生公司或者政府部门认可***对涉案房产享有所有权，只能证明泰生公司配合政府部门协调调查确权的事实。而该复函也明确表明了多次协商的目的主要是出于维稳考虑。第三、涉案房产存在一房多卖，多个权利主体都持有所谓的购房合同、付款凭证的等文件，但是其真实性合法性以及法律效力都有待最终的认定，所以不可能一味听信***的主张或合同来判断涉案房产的归属。三、关于复函当中补贴费用的表述，因为目前我们无法核查当时的表述语境，但是泰生公司认为该表述产生的背景和真实意思是存在多个可能的权利主体的的情况下，如果***要求政府部门依其职权要求确权，那么***就应当提供相应的补偿以平衡其他潜在真实权利人的损失。另，复函最后也明确说明，且政府部门也提议让***通过确权之诉最终明确其涉案房产权利人的真实身份，但是***至今没有提起该确权之诉，泰生公司有理由怀疑***没有证明其涉案房产权利人身份的充足证据。最后，关于一审法院有关专属管辖是与事实与法律是一致的。因为，***所主张的案外人同时提起确权的诉求，人民法院可以在判决中作出裁判，该处只是证明人民法院在程序和实体许可的情况下进行，并没有排除不动产专属管辖的适用空间，否则，人民法院的裁判行为就违背了民诉法有关专属管辖的程序规定，存在明显的程序错误。四、进一步而言，如果不严格适用专属管辖的程序和要求，那么***极有可能损害执行申请人和真实权利人的合法权益。

***原审请求：1、撤销对涉案房产的执行行为，中止对涉案房产的执行，解除对涉案房产的查封；2、确认上述房产的权属归属***；3、本案全部诉讼费用由德信公司、泰生公司承担。事实与理由：1998年，***与深圳市辰森实业发展有限公司（下称辰森公司）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定***购买由其与泰生公司共同开发的深圳市福田区香珠花园AB栋首层101、102号、103号房产。***按合同约定履行了付款义务，辰森公司也按合同约定交付买卖的房产。根据《合同法》第60条、130条及物权法第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让合同消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。***与辰森公司签署的《深圳市房地产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受国家法律保护。2000年12月5日，***对涉案房产合法占有的基础上，委托丰源国际投资有限公司将涉案房屋对外出租，并向深圳市福田区房屋租赁管理局办理了房屋租赁许可证，租期最长至2007年1月31日止，也向香蜜湖租赁所办理了相应的备案登记手续。2002年7月，由于泰生公司及其法定代表人涉及刑事诈骗犯罪，涉案房产被深圳市公安局经济犯罪侦查依法查封，直至2015年1月22日才解除查封，导致***未能及时办理过户登记。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条有关规定，***对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相应条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

德信公司原审辩称：一、***所签订的合同以及泰生公司出具的收款收据中标的物不明确，***主张对1*1、1*2、1*3号房产没有依据。二、香珠花园总共464套住房，泰生公司原负责人张兴展与辰森公司签订的真假销售合同达600多套，并且都具有销售合同和收款凭证，为此深圳市政府成立了专门的小组，因此对这一历史遗留问题的特殊性按照工作组确定的流程来进行确权，更有利于查明真相，保证房屋真正所有权人的权益。三、从德信公司在香珠花园张贴公告后，***从未向泰生公司支付房款，主张房屋的权益，至今未合法占有过商铺。四、***要确权涉案房产归属于他的诉讼请求有异议，本案比较特殊，确权必须经过原专案组确权或经过涉案房产法院确权才能确权，该请求由梅州中院来确权是不成立的。

泰生公司原审辩称：对于香珠花园一层存在不同的争议主体，属于重复登记和销售的情形，一楼已经由深圳市香珠花园工作小组确认一楼的所有权是归泰生公司以及相关的真正权益人所有，***与深圳市产权登记中心确认的房产主体相违背，其提起本案的诉讼没有事实和法律根据。且涉案房产的确权问题，农科集团已经与德信公司在福田法院已经立案。另关于本案争议的焦点：一是执行法院对涉房产的查封是否合法，***是否拥有对房产的产权。涉案房产由于发生刑事案件，被深圳市政府接管。经查证，涉案房产的开发商即原开发公司有一房多卖，放高利贷的行为。后开发商进行重组，引进相关公司对房产进行确权，经过市政府和相关部门的确定，涉案房产属于泰生公司，原审法院的执行部门对涉案房产进行查封是合法的，***主张拥有所有权所提供的证据是不足的，也不属于原审法院对房产的审查范围。涉案的房产有众多的权利纠纷，根据深圳市政府专案组的文件及刑事审判庭、深圳法院等部门的文件，如***拥有产权，必须向深圳专案组确权，并公告，由公安机关解封，再进行登记，如专案组已经解散的话，也应该进行司法诉讼确权。***未经以上手续进行产权确权，是不合法的，应予驳回。

原审查明事实如下：一、本案***提交的《深圳市房地产买卖合同》第三条约定“乙方（即***）向甲方（开发商）所购上述房地产的第Ｂ栋，位于第首层，建筑面积352平方米。东南面”。***提交的其委托丰源国际投资有限公司代为租赁房屋的房屋租赁许可证显示：房屋坐落福田区，房屋结构框架面积425平方米。经原审法院组织双方当事人现场查勘，包括本案双方争议房产在内的香珠花园争议房产现由德信公司管理控制，双方当事人对***主张购买房屋的具体位置及对应性无法达成一致意见。二、原审法院在执行（2004）梅中法执字第433号案件过程中，于2009年1月13日作出（2004）梅中法执字第433号恢字－1之二号民事裁定书，依法查封了被执行人泰生公司所有的预售登记在深圳华深实业发展公司［房地产预售许可证编号：深房许字（1998）**6号］、辰森公司［房地产预售许可证编号：深（福）房许字（1998）***5号］名下的位于深圳市福田区的编号：……Ａ栋、Ｂ栋裙楼4919.62平方米的三层楼商铺、57个地下车库以及51个地上车位。***于2015年5月12日对原审法院于2009年1月13日作出的（2004）梅中法执字第433号恢-1之二号民事裁定提出异议，认为该裁定将其所有的位于深圳市福田区房产误作被执行人泰生公司的财产予以查封，请求立即中止执行，并对该房产予以解除查封。原审法院经审查后认为：***主张的香珠花园Ｂ栋首层建筑面积352平方米的房产的物权是其的，依据不足，不予支持，该请求解除查封应予驳回。据此，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出（2015）梅中法执外异字第6号执行裁定，驳回***的异议。裁定送达后，***不服上述裁定，向原审法院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行并将争议标的确权至其名下。

另查明，***与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同》第七条明确约定“甲方（开发商）须于九九年十月三十日内将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用。”上述房屋在2009年竣工验收。2010年8月5日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室向深圳市房地产权登记中心发出《关于“香珠花园”案件有关问题的函》，函件内容为：“香珠花园”案件是我市重点维稳案件之一，在市、区各相关职能管理部门的大力协助下，按《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号），泰生公司已向贵单位报送相关文件，已取得9C-2100****9号业务受理通知书。“香珠花园”案件历时8年，社会维稳压力较重，为切实维护我市社会稳定，“香珠花园”项目房地产权初始登记工作应尽快完成，以尽快解决广大权利主张人的诉求，方便确权工作的分步实施。基于贵单位的工作实际，建议贵单位按下列原则尽快完成后续工作：1、指派专人负责“香珠花园”项目房地产权登记工作，在该项工作未完结前，该负责人暂不安排其它工作。2、“香珠花园”项目房地产权初始登记分步实施，权属公告先予进行，公告期内再完善小产权证资料工作，公告结束后按专案组预案开展确权工作（程序见附件）。3、“香珠花园”案件情况复杂，贵单位在具体工作中遇到困难时，请及时与专案组联系，沟通协调解决。程序附件显示申请确权的程序：权利主张人申报材料，泰生公司审核，双方达成协议，签订现房销售合同，市专案组审核、公示，市中院审核、裁决，市经侦支队解封，市专案组复函，市产权登记中心审核、发证。

原审认为：本案属案外人执行异议之诉。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”根据该规定，第一、在本案所涉房屋存在一房多卖及***提交的房地产买卖合同的效力未经双方确认或司法确认等程序的情况下，***提交的房地产买卖合同是否合法有效无法确认。第二、***提交的房地产买卖合同载明的房屋位置、面积等情况与其提交的房屋租赁许可证载明的相关情况不一致。在原审法院组织双方现场勘查仍无法确定两者的对应性的情况下，仅凭该房屋租赁许可证等证据无法认定***已对其主张购买的房屋合法占有。综上，***没有有效证据证明其符合上述司法解释规定的执行异议应予支持的四种情形，其关于不得执行本案所涉房产的诉讼请求应予驳回。二、民事诉讼法第三十三条规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。据此，***的确权请求应向本案所涉房屋所在地法院提出，其向原审法院提出的确认本案所涉房产权属归属***的诉讼请求应予驳回。综上，***仅凭现有证据尚不足以对抗原审法院依法作出的查封裁定，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二十八条、三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告***的诉讼请求。

本院二审过程中，当事人未提交与上诉请求有关的新的证据。对原审认定的事实，本院予以确认。

本院另查明：本案***提交的《深圳市房地产买卖合同》第三条约定“乙方（即***）向甲方（开发商）所购上述房地产的第B栋，位于第首层，建筑面积352平方米。东南面”；第四条约定“甲乙双方同意上述房地产售价为人民币13500元/平方米（建筑面积），总金额为人民币肆佰柒拾伍万贰仟零佰零拾零元整”。1998年12月30日泰生公司出具收款收据：“兹收到***交来香珠园门市款贰佰万元整”；1999年2月1日泰生公司出具收款收据：“今收到***人民币壹佰玖拾伍万，摘由香珠园门市款”；1999年7月8日泰生公司出具收款收据：“今收到杨某志人民币叁拾万，摘由购香珠园B栋……”，该笔款项与另案***之子杨某斌、杨某志提供的房款收据不同，可视为杨某志代***缴交的涉案房款；2001年1月19日泰生公司出具收款收据：“今收到洪某国交来购香珠园门市款（现金）人民币伍拾万元整”，根据深圳市福田区房屋租赁管理局颁布的（福公）房租证第G6***0号《房屋租赁许可证》、***提供的涉案房产《房屋租赁合同》及***出具的《情况说明》，可推定该笔款项为洪某国代***缴交的涉案房款。综上，***合计付款475万元。

2000年12月5日，***提交其委托丰源国际投资公司代为租赁的《房屋租赁证》，载明房屋坐落于福田区，出租人为丰源国际投资有限公司，房屋结构为框架425平方米，商业用途，并载明该房屋符合出租标准及有关租赁条件。***提供数份其委托丰源国际投资公司代为与深圳中原物业顾问有限公司、陈某红、深圳市美家物业代理有限公司、深圳市宏大房地产经纪有限公司、深圳市万基新特药有限公司签订的《房屋租赁合同》。

又查明，***出具《情况说明》：“本人***在购买香珠花园B栋首层房产（即AB栋101、102、103号房产）后，因为本人长期不在深圳，便委托丰源国际投资有限公司对外出租，为了方便办理相关租赁手续，本人同意丰源国际投资有限公司以自己名义办理了租赁许可证，并以自己名义对外签订租赁合同，租金由丰源国际投资有限公司负责人洪某国收取。实际上，本人签订了书面的房屋买卖合同并支付了全部购房款，香珠花园AB栋1*1、1*2、1*3号房产的所有权人为本人***。”丰源国际投资有限公司补充说明：“以上***所述情况说明均属实，本司仅受***委托将香珠花园AB栋101、102、103号房产对外出租，租金由我司负责人洪某国收取，我司不是香珠花园AB栋101、102、103号房产的所有权人，***为实际产权人。”

本院认为：本案为案外人***提起的执行异议之诉，争议焦点在于***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”***与香珠花园开发商之一辰森公司于1998年就案涉房产签订的《深圳市房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。原审以案涉房产存在一房多卖及***提交的房地产买卖合同的效力未经双方确认或司法确认为由，认定该合同是否合法有效无法确认不当，本院予以纠正。案涉房产于2009年1月13日被广东省梅州市中级人民法院裁定查封，故可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。***提供的房屋租赁许可证虽与房地产买卖合同记载的一些情况不一致，但这是房产租赁登记出现的问题，并不影响***在人民法院查封之前已合法占有案涉房产客观事实的认定。合同约定案涉房产购房款为475.2万元，***总共支付购房款475万元，可认定***已按照合同约定支付全部价款。案涉房产因香珠花园开发商及法定代表人涉嫌犯罪而被查封，以致无法办理过户登记手续，非因***自身原因未办理过户登记。综上，***对案涉房产具备符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益，原审驳回***的诉讼请求，继续执行案涉房产不当，应予纠正，应不得执行案涉房产。案涉房产登记在泰生公司名下，***并不具有对案涉房产的所有权，只能依照合同约定要求开发商办理案涉房产的相关手续，故对***要求确认案涉房产的物权归其所有的诉讼请求，本院不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项规定，判决如下：

一、撤销广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14民初29号民事判决；

二、不得执行广东省深圳市福田区352㎡房产；

三、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由德信物业发展（武汉）有限公司负担。一、二审案件受理费，***已预交。广东省梅州市中级人民法院应向***退回一审案件受理费100元。本院应向***退回二审案件受理费100元。德信物业发展（武汉）有限公司应向广东省梅州市中级人民法院补缴一审案件受理费100元，应向本院补缴二审案件受理费100元。

本判决为终审判决。

审判长　　陈良军

审判员　　陈可舒

审判员　　王　庆

二〇一九年十二月十一日

法官助理杨华

书记员邹健君