德信物业发展（武汉）有限公司、某某二审民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤民终1770号

上诉人（一审被告）：德信物业发展（武汉）有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区解放大道688号武汉广场48楼。

法定代表人：杨祖顺，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张雪，北京市通商（深圳）律师事务所实习律师。

被上诉人（一审原告）：***，男，1976年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：余迅辉，广东丰鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘千宁，广东丰鹏律师事务所实习律师。

原审被告：深圳泰生房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园AB栋1711。

法定代表人：杨祖顺。

上诉人德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称德信物业公司）与被上诉人***、原审被告深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

德信物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人***的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人***承担。事实和理由如下：

一、德信物业公司作为执行申请人要求对被执行人名下财产进行查封符合相关法律规定。

由于德信物业公司与原审被告泰生公司存在借贷纠纷案件，德信物业公司于2016年向一审法院申请强制执行，一审法院依法于2016年9月28日查封了涉案房产。德信物业公司作为执行申请人要求对被执行人名下财产进行查封符合相关法律规定。

二、***提出排除执行异议所依据的另案生效法律文书是执行标的被查封、扣押、冻结后作出的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。***据以要求停止对涉案房产的执行的依据是(2016)粤03民终20024号《民事判决书》，而(2016)粤03民终20024号《民事判决书》于2017年3月7日才作出，属于在涉案房产被查封后作出的另案生效法律文书。因此，根据上述规定，对于***提出的排除执行的异议，人民法院应不予支持。

三、***对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定将买受人未办理过户登记非因其自身的原因作为买受人权利能够排除执行的必备条件。本案中，***于2000年向泰生公司支付首期购房款160821元后一直未支付剩余购房款，在2012年维稳小组已经作出确权名单的情况下，不存在***行使不安抗辩权的理由，***仍然没有支付剩余购房款，***也没有提供任何证据证明其曾向泰生公司表示愿意支付剩余购房款，而***直到2015年向泰生公司提起诉讼时才表示愿意支付剩余购房款。***拖欠支付剩余购房款长达十余年，已构成严重违约，因此涉案房屋未办理过户登记手续***并非没有过错，正是因为***迟迟不予支付剩余购房款才导致涉案房产一直未能办理过户登记。根据上述情况和规定，***对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

***在二审庭审中口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求法院依法予以支持，驳回德信物业公司的无理上诉。事实和理由如下：

一、一审合议庭的组成人员及审理方式合乎法律程序，所作判决合法有效。二、案涉商品房销售合同已经生效判决确认为合法有效。三、***为案涉商品房所有权人的事实已经深圳市人民政府作出两次确权，之所以尚未交纳剩余购房款办理过户登记系因泰生公司涉嫌合同诈骗，无法与之取得联系，对此***不存在过错，其对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，理应受到保护。四、德信物业公司并非本案适格当事人，无权提起本案诉讼。

***向一审法院起诉请求：不得执行香珠花园A栋xxx号房，并解除对该房产的查封。

一审法院认定事实：泰生公司原名深圳泰生贸易有限公司、深圳泰生实业公司（原法定代表人为张某展），于2009年7月21日变更为深圳泰生房地产开发有限公司。香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日至1997年10月28日，农科中心、香港华深国际发展公司、深圳华深房地产开发公司（该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司，以下简称辰森公司）、泰生公司就利用农科中心自留用地（宗地号B302xxx）共同开发房地产项目分别签订一系列合作合同后，泰生公司开始开发建设香珠花园项目。1998年至2002年间，泰生公司原法定代表人张某展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、低价销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张某展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕，于2006年1月16日被终审判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年并处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）xxx号<深圳市土地使用权出让合同书>第一补充协议书》，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组会议纪要的要求监督落实。

2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，A栋、B栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。香珠花园分户表记载，A栋xxx房的建筑面积为122.54平方米。截至2016年6月28日，该房已无查封、无抵押。

2000年4月30日，辰森公司、泰生公司、农科集团作为甲方与乙方***签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，约定乙方向甲方购买香珠花园A栋xxx房，建筑面积为122.54平方米，单价为4250.21／平方米，总价款为520821元；乙方按附表二的办法支付款项，即自签约日起10日内付全部价款的30%为160821元；甲方须于2000年6月30日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用；甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。合同对于剩余购房款的支付时间、支付方式未作约定。补充协议第八条约定，自1999年9月1日起，本合同在双方签订后必须按《深圳经济特区公证条例》规定，进行公证，自公证之日起生效。没有证据证明该合同经过了公证处的公证。***向辰森公司支付了首期款160821元。***从2000年开始占有使用涉案房屋。

一审法院另查，2015年，***诉泰生公司、辰森公司以及第三人农科集团商品房预售合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院作出(2015)深福法民三初字第571号民事判决，判令：一、确认***与辰森公司、泰生公司、农科集团签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议有效；二、泰生公司应于判决发生法律效力之日起三日内向***提供收款账号，***应在泰生公司提供收款账号之日起10日内向泰生公司支付剩余购房款36万元；三、泰生公司逾期不提供收款账号的，泰生公司应在判决指定的提供收款账号期限届满之次日，与***一起向深圳市不动产登记机关申请将深圳市福田区香珠花园A栋xxx房过户登记在***名下；泰生公司已按判决指定期限提供收款账号的，泰生公司应在***支付完毕上述购房款之曰起10日内与***一起向深圳市不动产登记机关申请将深圳市福田区香珠花园A栋xxx房过户登记在***名下。该案庭审中***明确表示愿意一次性支付剩余的购房款。泰生公司不服该案一审判决，向一审法院提起上诉，一审法院作出(2016)粤03民终20024号民事判决，对深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第571号民事判决的判决结果予以维持，并已生效。

一审法院再查，一审法院在执行德信物业公司与泰生公司借款合同纠纷一案中，于2016年9月28日查封了涉案房产。***向一审法院提执行异议，一审法院作出(2018)粤03执异3号裁定，驳回了***的执行异议。***遂向一审法院提起本案诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点是***对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***与泰生公司于2000年4月30日签订涉案房产买卖合同，***依合同约定支付首期购房款160821元，且合同对于剩余购房款的支付时间、支付方式未作约定，***于2000年入住涉案房产。但因泰生公司原法定代表人张某展在1998年至2002年间存在重复销售香珠花园房产、骗取银行巨额资金等行为，并于2006年1月16日因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑，涉案房产已被查封并烂尾多年，***在房产交付后未支付剩余房款的行为系不安抗辩权的行使，并不构成违约。香珠花园项目于2010年11月12日完成初始登记后，涉案合同重新具备了继续履行的条件，***亦明确表示愿意一次性支付剩余购房款，另案的生效判决判令***与泰生公司继续履行涉案房屋的买卖合同，故涉案房产未办理过户登记并非***的过错。因此，***的行为符合上述第二十八条的规定，***对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）项，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判决停止对香珠花园A栋xxx号房产的执行。案件受理费6886.79元，由德信物业公司、泰生公司共同负担。一审法院（2018）粤03执异3号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实均予以确认。

本院认为：作为案外人执行异议之诉，案外人***在本诉中的具体请求是要求法院不得对其主张的房屋强制执行、解除该房屋的查封，属程序事项上的请求。因此人民法院在执行过程中只需对***所提排除执行的理由在程序上予以审查。由于《执行异议和复议规定》在立法上正是为解决人民法院在执行中所遇到的执行程序性事项，诸如查封、扣押、冻结等执行措施等具体问题，起着审查的规范依据，故一审法院适用《执行异议和复议规定》来处理本案正确。

本案为房屋的买卖关系，对该类商品房买卖的关系所提出的异议，属于《执行异议和复议规定》第二十八条适用的范围。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由此可知，在有关房屋的买卖关系中，买房人即消费者所提出的异议要取得人民法院排除执行上的支持，必须同时具备该条所列四种情形。

本案中，德信物业公司上诉认为，***在交付首期购房款后一直未支付剩余购房款，拖欠剩余购房款长达十余年已构成严重违约，涉案房屋未办理过户登记手续是***的过错所导致，其不符合上述条款第四项规定的情形，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。从一审法院所查明的事实来看，因有泰生公司原法定代表人张某展将涉案楼盘（香珠花园）房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、低价销售高息借款等违法行为骗取了巨额资金，导致了涉案房产被查封并烂尾多年、泰生公司原法定代表人张某展为此也被追究责任的事实。这些事实符合《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”规定中所列第三、四项情形。***作为一个正常的购房者，在房产交付后对剩余购房款未以支付，依上述规定属中止履行合同的合法行为。一审法院对***的该行为认定是不安抗辩权的行使而不构成违约，涉案房产未办理过户登记并非***的过错，在此基础上认为***的行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定正确。由此，德信物业公司主张***对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，德信物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共6886.79元，由德信物业发展（武汉）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈良军

审判员　　刘涵平

审判员　　陈可舒

二〇一八年十二月三日

书记员　　黄凯容