某某与仙桃市某某建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省汉江中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂96民终74号 上诉人（原审原告）：***，男，1945年9月3日出生，汉族，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：***，湖北龙田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仙桃市某某建筑工程有限公司。住所地：湖北省仙桃市。 法定代表人：***。 上诉人***因与被上诉人仙桃市某某建筑工程有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2024）鄂9004民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销原判，改判某某公司为***案涉房屋办理不动产权证；2.本案诉讼费用由某某公司承担。事实和理由：1.某某公司未取得建设工程规划许可证与房屋销售许可证，导致***至今无法办理不动产权证，严重损害了***的合法权益。***购房时并不知晓某某公司未取得上述证件，某某公司售房时，故意隐瞒未取得相应许可证的事实，通过虚假宣传等手段误导***签订合同。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，某某公司在判决作出前仍未取得建设工程规划许可证与房屋销售许可证，双方签订的房屋买卖合同应属无效。3.根据上述司法解释第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”若案涉商品房销售合同有效，基于某某公司的过错导致***所购房屋未予办证，某某公司应承担违约责任。 某某公司未作答辩。 ***向一审法院起诉请求：1.判令某某公司为***办理**小区**号楼**单元**号房屋的不动产权证；2.本案诉讼费用由某某公司负担。 一审法院认定事实：2009年9月11日，某某公司与***签订《某某一期销售合同》，约定：房屋为位于仙桃市**号楼**单元**室**厅一厨二卫双阳台）；房屋建筑面积129.4平方米，每平方米售价1800.00元，房屋总售价￥232920.00元；某某公司为***办理房屋所有权证和国有土地使用证（在该栋商住楼全部售出后，集中办理）；合同签订后，***交购房款232920.00元。《某某一期销售合同》加盖有某某公司合同专用章及***签名。同日，某某公司向***出具收据一份，加盖有某某公司财务专用章，经手人***。 一审法院认为，***与某某公司签订的《某某一期销售合同》系双方当事人的真实意思表示，但案涉商品房并未取得建设工程规划许可证及房屋销售许可证，现不具备办证条件。***主张某某公司为其办理不动产权证的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由***负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，仙桃市自然资源和城乡建设局出具的《关于“某某小区”两处房屋能否办证的回函》载明：该小区系某某公司2008年起开发建设，仙桃市原“两违”整治办公室以及规划、城管、房产等部门多次对该项目违法建设问题进行停工和查处，但开发商一直未配合办理相关手续，未补缴超容积率部分的土地出让金。某某小区1、2＃楼取得了预售许可证等证件，但是由于超层、超容积率建设等问题未处理到位而无法进行规划核实、竣工验收，无法办理不动产权证；3-7＃楼没有取得建设工程规划许可证和房产销售许可，无法办理不动产权证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，根据《仙桃市自然资源和城乡建设局关于某某小区两处房屋能否办证的回函》载明的事实可知，案涉房屋不能办证原因系因某某公司开发建设的案涉小区3-7＃楼没有取得建设工程规划许可证和房产销售许可，且在起诉前仍未取得案涉商品房预售许可。据此，双方签订的案涉房屋买卖合同应属无效。***上诉要求某某公司为案涉房屋办理不动产权证的主张，缺乏合同及法律依据。一审判决驳回***的诉讼请求，并无不当。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月二十五日 法官助理*** 书记员***