合肥兴众置业投资有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖01民终1318号

上诉人（原审被告）：合肥兴众置业投资有限公司，住所地肥西县上派镇青年路老中街水晶城一期A10幢301-307室。

法定代表人：张俊，董事长。

委托诉讼代理人：马建，安徽原声律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1995年10月21日出生，住安徽省肥西县。

原审被告：肥西县建筑工程有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇巢湖南路32号。

法定代表人：韩**平，总经理。

委托诉讼代理人：杨俊，安徽人杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张晓铃，安徽人杰律师事务所律师。

上诉人合肥兴众置业投资有限公司（以下简称兴众公司）因与被上诉人***、原审被告肥西县建筑工程有限公司（以下简称肥西建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初6258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

兴众公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判兴众公司无需向***支付租金损失11000元，无需自2020年11月1日起按1000元／月的标准支付***租金损失至肥西县返还***时止；2．一审、二审诉讼费由***承担。事实与理由：第一，一审判决认定兴众公司违约并负有让肥西建筑公司搬离案涉房屋的义务，系认定事实错误。***认可与兴众公司之间的房屋租赁合同已于2019年11月底解除，兴众公司亦按照约定足额支付租金，不存在违约行为。***在出租房屋时知道案涉房屋使用人是肥西建筑公司，合同解除后，***对此事也是知晓的。***多次要求肥西建筑公司返还案涉房屋，还因此报过警，但肥西建筑公司拒不返还房屋。一审认定***作为房屋的合法所有人，有权要求肥西建筑公司返还房屋，但同时认定兴众公司负有返还义务，明显不公。第二，一审判决认定肥西建筑公司在案涉房屋租赁合同解除后无权占用房屋，但判决兴众公司支付***租金损失11000元，并支付租金损失至房屋返还之日止，存在错误。双方合同已经解除，兴众公司此后未占用案涉房屋，兴众公司无需支付此后的费用。

***辩称，兴众公司是2019年11月份说不租房子了，但没有实际把房屋交还给***，兴众公司应当继续支付租金。***是将房屋交给兴众公司的，是兴众公司交给肥西建筑公司使用的。房屋已经在2020年12月15日左右返还给***了，是兴众公司的刘厚平给***的钥匙。

肥西建筑公司述称，一审判决认定事实基本清楚，证据确凿充分，适用法律准确，应依法判决驳回上诉，维持原判。***在庭审中陈述其与兴众公司之间的合同在2020年11月30日方才解除，一审认定租赁合同是在2019年11月底解除，这一认定与事实不符。肥西建筑公司系合法占有涉案房屋，有关租赁合同签订、履行及解除情况，肥西建筑公司并不知情。2014年6月份兴众公司通过邀标的方式确定了肥西建筑公司作为承建工程的施工单位，并签订了《建设工程施工合同》，在施工过程中，兴众公司自愿将涉案的1-1#115室交由肥西建筑公司无偿使用，肥西建筑公司不是兴众公司与***之间的租赁合同的当事人。报警记录上记载的报警人汪国洋并不是本案当事人，而且也只是向刘厚平主张权利。***与兴众公司之间解除合同的事实并未告知肥西建筑公司，该两者之间租赁合同的有关权利和义务不对肥西建筑公司产生法律效力。在2020年12月4日收到一审判决后，肥西建筑公司立即通知兴众公司要求另行安排房屋作为项目部无偿使用。由于兴众公司未按上述通知内容履行，肥西建筑公司只好自己租赁了房屋，并搬出了涉案房屋。2020年12月14日，肥西建筑公司书面通知兴众公司已经另行租赁房屋作为项目部使用，并将涉案房屋钥匙连同通知一起邮寄给了兴众公司。至此，肥西建筑公司已经按一审判决要求履行。

***向一审法院起诉请求：1．请求判令兴众公司按照1500元/月的租金标准，向***支付自2019年12月起至2020年11月期间的房屋租金16500元，并继续按1500元/月标准支付房租至肥西建筑公司实际搬离房屋止；2．请求判令肥西建筑公司立即搬离***房屋，恢复原状；3．本案诉讼费用由兴众公司承担。

一审法院认定事实：2018年10月底，兴众公司与***口头达成房屋租赁协议，约定将***所有的位于肥西县上派镇三河路与珍珠路交口合肥西南明珠汽车城1-1幢115室的房屋租给兴众公司，租金为1000元/月，但是没有明确房屋租赁期限。协议达成后，***交付租赁房屋，交付时房屋为毛坯房，兴众公司支付房屋租金至2019年11月底。2019年11月底，兴众公司股东刘厚平口头通知***解除房屋租赁合同，但兴众公司至今未将租赁房屋返还***，兴众公司未再支付2019年11月之后的房租。案涉房屋租赁期间兴众公司将租赁房屋交付给肥西建筑公司使用，现肥西建筑公司仍然继续实际占用该房屋。

一审法院认为，***与兴众公司达成口头租赁协议，并已实际履行，双方之间构成租赁合同关系。由于双方未约定租赁期限，兴众公司租赁期限超过六个月，视为不定期租赁。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，***认可兴众公司通知2019年11月底解除租赁合同，故双方的租赁合同于2019年11月30日解除，合同解除时肥西建筑公司负有返还***房屋的义务。因肥西建筑公司与兴众公司之间基于某种约定，肥西建筑公司从兴众公司取得案涉房屋并占有使用，兴众公司解除租赁合同后应妥善处理与肥西建筑公司的关系，兴众公司负有让肥西建筑公司搬离案涉房屋的义务。由于兴众公司一直未返还***租赁房屋，兴众公司已属违约，故兴众公司应当支付***房屋占用期间的租金损失，直至肥西建筑公司腾空的房屋后，将房屋返还***时止，该损失应当按双方约定的租金1000元/月的标准计算，***主张按1500元/月的标准支付没有依据，该院不予支持。***2019年12月1日至2020年10月31日的租金损失为11000元。由于肥西建筑公司与兴众公司已解除租赁合同，肥西建筑公司继续占有该房屋已没有法律基础，***为房屋所有权人，其要求肥西建筑公司搬离房屋的请求，于法有据，该院予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法法》第三十四条的规定，判决：一、合肥兴众置业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付***租金损失11000元，并自2020年11月1日起按1000元／月的标准支付***租金损失至肥西县房屋返还***时止；二、肥西县建筑工程有限公司于判决生效后十日内腾空并搬离***位于肥西县房屋；三、驳回***其他诉讼请求。案件受理费213元，减半收取计107元，由合肥兴众置业投资有限公司负担。

二审中，肥西建筑公司提交了通知两份及快递单（包括收寄信息）、租房协议。证明目的：肥西建筑公司在2020年12月4日收到一审判决后，立即通知兴众公司：要求兴众公司在5天内另行安排房屋作为项目部无偿使用（面积不小于50平方米），逾期，肥西建筑公司将自行租赁房屋作为项目部用房，由此产生的租金及损失均由兴众公司承担。由于兴众公司未按上述通知内容履行，肥西建筑公司只好自己租赁了房屋，并搬出了涉案房屋。2020年12月14日，肥西建筑公司书面通知兴众公司已经另行租赁房屋作为项目部使用，并将涉案房屋钥匙连同通知一起邮寄给了兴众公司。至此，肥西建筑公司已经按一审判决要求履行。

兴众公司质证称，真实性没有异议，但是兴众公司有无收到不清楚。该证据只能证明房子已经交给***了，其余的证明目的都不予认可。

***质证称，证据的三性***不清楚，不是发生在***与肥西建筑公司之间的，***只知道钥匙是由兴众公司交还的。

二审期间，***认可在2020年12月6日收到兴众公司交还的案涉房屋的钥匙。本院对一审查明而为各方当事人无异议的事实予以确认。

本院认为，***与兴众公司口头达成租赁协议，且租赁期限超过六个月，应视为双方形成了不定期租赁合同关系。现***认可2019年11月底收到兴众公司的解除合同通知，一审法院认定双方之间租赁关系于2019年11月30日解除，兴众公司负有返还***房屋的义务，并无不当。二审中，***认可在2020年12月6日收到房屋钥匙，案涉房屋已经实际返还，故本院对此不再重复判决。因案涉房屋未能及时返还，兴众公司作为租赁合同关系的相对人，应支付2019年12月1日至2020年12月6日期间的房屋占有使用费，按照每月1000元的标准计算为12200元。肥西建筑公司系基于与兴众公司之间的关系占有使用案涉房屋的，兴众公司以此为由主张无需履行相应义务、支付相应款项，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，兴众公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初6258号民事判决；

二、合肥兴众置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向***支付房屋占用使用费12200元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费213元，减半收取为107元，由合肥兴众置业投资有限公司负担。二审案件受理费100元，由合肥兴众置业投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　莉

审判员　陆建群

审判员　沈　静

二〇二一年四月二日

法官助理丁玉洁

书记员胡天纯

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。