某某、四川聚合源置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事裁定书

四川省成都市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）川01民终8489号

上诉人(原审原告)：***，男，1952年6月6日出生，汉族,住成都市青羊区。

被上诉人(原审被告)：四川聚合源置业有限公司，住所地：成都市武侯区长益路11号1栋9层9号。

法定代表人：罗小坪，董事长。

委托诉讼代理人：吴璟，四川智典（成都）律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：四川省社会科学院，住所地：成都市青羊区百花东路2号。

法定代表人：向宝云，院长。

委托诉讼代理人：钟凯，上海建纬（成都）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人四川聚合源置业有限公司（以下简称聚合源公司）、四川省社会科学院（以下简称省社科院）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初9306号民事裁定，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。***，聚合源公司的委托诉讼代理人吴璟，省社科院的委托诉讼代理人钟凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初9306号民事裁定，发回重审或依法改判支持***的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案为商品房买卖合同纠纷，《选房合同》的签订主体***和聚合源公司是平等的民事主体，属于人民法院受案范围。2.案涉房屋为省社科院组织的团购性质商品房，而非代建的福利房，***购买案涉房屋系民事商业行为，省社科院无权调整***的商业购房行为，其单方决定的各类通知、决议及其与聚合源公司签订的任何住房协议均不对***产生法律效力。3.案涉房屋系按照商品房价格且不经筛选购房资格的向不特定公众进行公开销售，无任何福利性质。一审法院也已认定聚合源公司公开发售部分房屋。本案建设用地的土地也是聚合源公司通过招、拍、挂有偿取得，而非省社科院提供，省社科院不存在委托建造单位内部建房的基础。请求法院根据最高院的规定受理本案并依法裁判。4.一审裁定认为***与省社科院并非“平等民事主体”属事实认定错误，违背民法总则“自然人、法人和非法人组织三类主体之间的地位是平等的”规定。5.聚合源公司的建筑成本已由购房者承担.省社科院在一审庭审中又陈述聚合源公司交纳的土地出让金实为其出资，则聚合源公司有侵吞国家资产之嫌。请依照《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》建住房（2006）196号第六条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条，将本案有关材料移送给公安机关或者检察院查处。

聚合源公司辩称，2015年6月6日，案外人四川省鑫业房地产开发有限公司被确定为省社科院职工住宅建设项目的中标人，并于2015年6月18日与省社科院签订了合作建设项目职工项目合作书。2015年6月26日，鑫业公司按照合同约定成立专门负责该项目的公司即聚合源公司。2016年1月26日，聚合源公司与***签订《选房合同》。案涉房屋系经政府部门批准，面向省社科院的职工出售，具有一定福利性质的房屋，即规划统一、价格固定，房屋买受人主体特定。聚合源公司并非项目开发商，案涉项目是由聚合源公司代建，形式上是聚合源公司与***签订合同，但聚合源公司在合同中的地位属于受省社科院的委托代建职工住宅。***在预交购房款签订选房合同时，已经明知聚合源公司的受托人地位，因此上述合同约束对象应该为***和省社科院。本案代建房屋过程中，在购买价格、合同的签订等方面均受制于省社科院，省社科院的职工与聚合源公司就房屋建设、预售分配、缴纳放宽等方面产生的纠纷不属于平等民事主体之间的纠纷，因此人民法院应依法不予受理或者驳回起诉。

省社科院辩称，1.本案案涉房屋的纠纷属于内部建房纠纷，案涉楼盘房屋销售、修建还有组织购买过程都经过相关主管部门的批准，并且由省社科院党委会统一决定，所以不管在具体操作的细节上表现为何种形式，但在实质上，案涉房屋纠纷皆属于单位内部建房。2.关于本案的法律关系，其中的争议焦点是关于《选房合同》的价格是否应该进行调整，就此法律关系而言，***与省社科院之间当然为不平等的主体关系，***对于《民法总则》和其他法律法规的理解存在错误。3.关于***提到的案涉房屋的建设过程和土地变性是否合法、合规，以及房屋的价格调整是否合理合规，不属于民事主体纠纷，不属于本案的审理范围，如果***对此有异议，可以通过其他的合法程序进行解决。

***向一审法院提起诉讼请求：1.判令确认***与聚合源公司之间签订的选房合同有效。2.判令聚合源公司继续履行合同，立即办理网签合同，并按照原合同价格执行。

一审法院认定事实：2008年4月30日省社科院向新都区政府申请将研究生院校区中的部分土地变更为教职工住宅用地。2009年11月25日四川省人民政府机关事务管理局发出《四川省人民政府机关事务管理局关于省社科院变更国有土地用途的复函》，同意将新都区斑竹园镇踏水村十一社77.28亩国有土地（社科院研究生院用地）进行分割，将其中33.2969亩国有土地用途由教育用地变更为住宅用地。2009年12月3日新都区人民政府批复将社科院研究生院用地22197.93平方米国有土地使用权由教育用地变更为住宅用地。

2013年省社科院党委会研究决定向建成商品房职工住宅的省级单位学习，综合采纳和吸取省纪委、省政协、省原子能研究院等单位的建房经验，加快推进社科院职工住宅建设。

2015年5月省社科院发布职工住宅项目招标文件。2015年6月6日鑫业公司中标该项目。2015年6月15日，省社科院作为甲方，鑫业公司作为乙方，双方签订《合作建设职工住宅合同书》，约定“甲方提供符合本合同第一条约定内容的二类住宅项目建设用地，但不参与项目开发建设……乙方提供本项目的全部开放建设资金和甲方前期为该项目所垫付的土地款、设计、图审、评审、造价及造价审核、地勘等各种费用，并负责本项目的开发建设与销售管理工作。该款项由乙方在收取首付款后，10日之内与甲方结算……本项目以乙方在新都区当地为该项目成立的公司名义开发建设……本项目按甲方现已通过的方案及户型，由甲方职工购买……住房均价为3380元/㎡……乙方享有该开发项目中甲方职工购买面积应支付的房款，剩余房源由乙方处理，建设费用由乙方承担，按剩余房屋面积所占对应土地面积的土地价格（含评估价），折算成等额总价的房屋产权面积归甲方所有。……甲方负责提供本项目之合法有效的土地使用权证明……甲方或甲方的职工在满足以下条件的情况下，对乙方开发的房产享有优先购买权（1）甲方登记在册的职工（包括离退休职工）；（2）持有甲方开据的购房通知单……甲方职工选购房屋的具体程序及办法由甲方制定，并负责协调工作。”。合同签订后鑫业公司组建成立了聚合源公司具体负责该项目开发建设。

2015年6月18日省社科院下发《四川省社会科学院关于院职工购买商品房的通知》：“院内职工：我院已在新都区斑竹园镇修建职工住宅，为了搞好职工购买销售工作，结合本院实际情况，现通知如下：……销售价格：均价3380元/㎡……购买对象2015年8月31日前我院在册职工（含离退休职工）……选房计分办法1.工龄分……2.职务分……4.综合计分相同者比工龄，工龄相同比院龄，离休干部在同等条件下优先选房。四、购买程序（1）凡有购买意向的职工应缴纳4万元诚信金，不计息。（2）……诚信金……收款人户名栏：省社科院……五、选房凭选房通知单，从2015年9月18日开始按排序名单依次到现场在设计图上选房定位（具体时间另行通知），一经确认不得更改。购房职工与开发商签订购房合同（可更名一次），首付款……,以上均向开发商缴纳。……六、办理产权手续职工收房后，由开发商在一年内办理‘土地证’和‘房产证’。”。

2015年8月31日***向省社科院缴纳了诚信金40000元。

2016年1月26日***（省社科院退休职工）作为选房人（乙方），聚合源公司作为建设方（甲方），双方签订《选房合同》，“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就选房事宜达成如下协议：第一条选房依据甲方依据二○一五年六月十八日省社科院签订的《合作建设职工住宅合同书》取得该项目的建设、销售、管理的权利；乙方依据省社科院的相关政策及《合作建设职工住宅合同书》取得选房的权利……乙方所选房为该项目中的3幢2层04号，建筑面积约计118.04元，单价3207元/㎡，总价为：叁拾柒万捌仟伍佰伍拾肆元整……争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向当地人民法院起诉……由于该房地产属于职工住宅，乙方对相关情况已经充分了解，乙方自愿与甲方签订本合同。待商品房预售许可证取得后，乙方依据本合同另行签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后本合同作废。”。

2016年1月29日***支付聚合源公司35711元，2017年8月1日支付75711元（收款事由：第二次房款40%补齐）、2018年2月7日支付136091元（收款事由：交房款）、2018年2月7日支付53186元（收据载明系代收省社科院上交省财政土地款，附注：该款项不计入房款）。

2016年4月18日省社科院将案涉土地交由新都区土地储备中心收储，新都区政府给予34917300元补偿。后经公开拍卖，由聚合源公司取得该土地，出让价为39290342元，并于2016年6月1日移交。

2017年9月27日，案涉楼盘“书香名苑”取得商品房预售许可证，许可证号成房预售新都字第××号。

2017年8月9日省社科院党委会决定土地收储资金缴纳返还方式严格按巡视组要求进行整改；上缴财政专户的土地收储资金通过增加职工购房成本即提高房价的基本思路加以解决；按照“分批、分类”的原则做职工的思想工作，允许已交购房诚意金且自愿退房的职工实施退房。2017年11月27日省社科院党委会决定要依法依规提出书香名苑（案涉建设项目楼盘名）购房价调整方案，提交院党委会审议；由于省委巡视组要求和建材涨价，原则同意房价上调一定幅度。要做好职工的宣传解释工作，明白调价的原因。

2017年12月18日省社科院委托四川君和工程项目管理咨询有限公司，作出《四川省社会科学院书香名苑住宅工程总预算编制报告》、《四川省社会科学院书香名苑住宅工程开工-2017年11月阶段性产值审核报告》。

2018年1月15日省社科院党委会会议通报了2017年第27次党委会确定的购房调整价格、车位调整价格和购房原则，重申了职工住宅建设工作的四条原则（合规合法、不留后患、职工得实惠、承建商不亏本）和房价调整宣传解释工作的四条原则（化整为零、分片包干、消除误解、确保稳定）。

2018年1月26日，省社科院制发《研究生学院教学新区职工住宅“书香名苑”销售价格调整说明书》，对土地性质变化、合作建房缘由、住房性质、调整后价格构成情况进行专门说明。2018年2月2日省社科院重大项目建设领导小组办公室发出《职工购房通知书》，“按照院党委会会议精神，我院在新都修建的职工住宅，购房主体只能是本院职工（在职和离退休职工）。现通知购房职工务必于2018年2月3日至2月10日期间，到院重大办确认资格……并持购房资格确认书，到……“书香名苑”售楼部办理网签合同，缴纳购房款……逾期将视为自动放弃购房资格。”。

一审另查明，聚合源公司向社会销售“书香名苑”部分房屋。

一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第二条规定“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”，法院受理的民事纠纷案件应为平等主体之间的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，商品房买卖须是房地产开发企业面向社会不特定公众进行销售。

省社科院为建设教职工住宅，经审批后将部分教育用地变性为住宅用地，并通过对外招标，与鑫业公司签订《合作建设职工住宅合同》，由社科院负责提供项目建设用地，鑫业公司专门成立聚合源公司进行开发建设。经省社科院确认，省社科院职工获得选房资格，与聚合源公司签订《选房合同》。从《选房合同》内容来看，聚合源公司依据与社科院签订的《合作建设职工住宅合同书》取得建设、销售、管理的权利，职工依据社科院政策及《合作建设职工住宅合同书》取得选房权利。《选房合同》并非面向社会不特定对象签订的商品房买卖合同的预约合同，选房有身份、分数的要求，价款基于社科院的招标价确定，供应对象为特定对象，不属于商品房买卖预约合同。《选房合同》在内部建房过程中形成，受制于省社科院内部政策及《合作建设职工住宅合同》。***认为聚合源公司取得土地使用权和预售许可证后，《选房合同》符合了商品房买卖合同性质，应予以履行，但在土地使用权提供方已变化情况下，《选房合同》基础发生变化，组织实施内部建房的省社科院已作出调整房价决定，由此产生对《选房合同》效力及履行的争议，属于内部建房性质纠纷，不属于法院主管范围。

综上，在本案省社科院职工住宅建房过程中，省社科院行使内部组织管理职能，对外招标开发公司进行建设，对内认定职工身份赋予选房权利，取得选房权利的职工与聚合源公司签订的《选房合同》，该《选房合同》并非市场化的商品房买卖合同关系，系社科院内部建房过程中形成，属于内部建房整体范畴，不应适用商品房买卖合同司法解释规定。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，本案纠纷不属于人民法院受理并解决的范围，其起诉应予以驳回。

另，《合作建设职工住宅合同书》约定剩余房源由乙方处理，建设费用由乙方承担，按剩余房屋面积所占对应土地面积的土地价格（含评估价），折算成等额总价的房屋产权面积归甲方所有。故对于剩余房源聚合源公司可以另行销售处理，省社科院庭审中明确该部分房屋销售仍需省社科院认可，备案也需省社科院同意，该部分房屋对外销售不影响职工选房合同产生纠纷属于内部建房纠纷的性质。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款裁定：驳回***的起诉。案件受理200元（已减半收取），退还***。

二审审理过程中，***围绕其诉讼请求提供以下新证据：第一组证据：1.《商品房预售许可证》，拟证明案涉项目系商品房。2.书香名苑收官之作及拼多多照片共2张，系2019年3月26日于售楼部拍摄，载体为手机，拟证明案涉房屋原价12000元，现价八千多元；截止2019年3月26日，案涉楼盘还剩26套房屋未出售。3.书香名苑B、C户型宣传单及宣传单复印件。拟证明案涉案涉项目房屋已准备对外出售，系商品房。第二组证据：七部委关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房【2007】258号）、建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知（建住房【2006】196号）、最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定，拟证明省社科院对***存在欺诈行为。第三组证据：录音证据，证据载体为手机，拟证明案涉房屋系商品房，而且房屋出售无限制。

聚合源公司质证认为，1.对证据一中的第1项证据的真实性、合法性和关联性无异议，聚合源公司于2017年9月27日取得商品房销售许可证，而***签订《选房合同》是在2016年1月26日，聚合源公司系事后取得商品房销售许可证的。取得商品房预售许可证就说明房屋已经是商品房了，聚合源公司在一审中已经陈述了在房管局有备案，按照与省社科院的约定，有一部分房屋是可以对外销售的，可销售部分房屋的价格在房管局有备案，实际销售价格以网签的价格为准。对外销售的价格应该为四千多，具体的不清楚；对于第2项证据的真实性、合法性和关联性均有异议，不清楚该证据的真实来源；对第3项证据户型图印刷部分的真实性、合法性和关联性无异议，对手书部分的真实性、合法性和关联性均有异议，价格不清楚是谁写的。2.对证据二整组证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本案是否是涉嫌其他违反法律的规定不属于本案的审理范围。3.对录音证据的真实性、合法性和关联性均不认可，因为录音的双方当事人、录音地点均不能确认。

省社科院质证认为，1.对证据一中第1项证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，省社科院一审向法院提交的相关证据可以证明预售证是将职工住宅通过收储的形式取得，系为了推动职工住宅的项目进行的操作，这种操作方式既获得了上级部门的审批，也得到了新都区政府的协助和认可，从预售证的目的来说，仍然是职工住宅项目，所以预售证本身是不能证明案涉法律关系是一个商品房买卖关系；对第2项证据的真实性不予认可；对第3项证据户型图，即便存在，也是由聚合源公司制作，省社科院无法核实其真实性。2.关于证据二，2006年的文件不是法律法规，只是一个政策文件，不能作为法院审判的依据；有关部门的意见是指导性的，具体落实到各地的政策执行有一个时间差。而社科院的项目启动早在2008年就获得了批复，所以政策并不能说明社科院的项目就不属于内部建房的范围；关于经济犯罪的文件真实性、合法性无异议，至于是否是涉嫌犯罪，应该由相关部门进行认定，如果***认为有涉及犯罪，可以向有关部门举报。3.对录音证据的真实性无法核实，从关联性来讲，也与***的证明目的没有关联性。省社科院从来没有否认过有部分房源交由聚合源公司进行处置，因为在合同中明确约定了部分房屋由聚合源公司进行出售，省社科院仅对聚合源公司出售的房屋进行核算，最终要交回财政。如果***不是省社科院的职工，那么不管是从购房程序还是购买价格上来说，就不会是当前的价格，当然也就不涉及与省社科院之间的关系。

本院经审查认为，对***提交的第一组证据中第1、2项证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性本院将于本院认为部分予以阐述；对第一组证据中的第3项证据，由于户型图上手书部分的书写人无法查明，本院依法不予采信。对***提交的第二组证据的真实性、合法性，本院予以确认，但省社科院是否存在***主张的欺诈行为与本案是否属于法院主管范围这一争议焦点无关，本院依法不予采信。***提交的录音证据的真实性无法核实，本院依法不予采信。

本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，首先，在职工住宅建房过程中，省社科院行使内部组织管理职能，对外招标开发公司进行建设。基于《合作建设职工住宅合同》，省社科院负责提供项目建设用地，聚合源公司负责建设、销售和管理。案涉楼盘房屋价款基于省社科院的招标价确定，房屋销售对象特定，系经省社科院确认而获得选房资格的省社科院职工。该《选房合同》系省社科院内部建房过程中形成。其次，***系省社科院退休职工，其与聚合源公司签订《选房合同》取得选房权利是基于其省社科院职工的身份、省社科院政策。2018年2月2日省社科院重大项目建设领导小组办公室发出《职工购房通知书》再次明确需要职工到院重大办确认购房资格作为办理网签合同的前提，进一步说明了实施内部建房的省社科院作出的调价决定并非负责审核职工购房资格，由此产生的合同纠纷属于内部建房性质纠纷。最后，依据《合作建设职工住宅合同书》约定对于剩余房源聚合源公司可以另行销售处理，省社科院明确该部分房屋销售仍需省社科院认可，备案也需省社科院同意，该部分房屋对外销售不影响职工选房合同产生纠纷属于内部建房纠纷的性质。故本院对***于二审举示的聚合源公司对外销售的证据因不能达到证明其本案为商品房买卖合同纠纷的证明目的，本院依法不予采信。故一审法院认定该《选房合同》系社科院内部建房过程中形成，属于内部建房整体范畴，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定驳回本案起诉并不不当，本院依法予以维持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法定裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

上诉人***预交的二审案件受理费400元予以退回。

本裁定为终审裁定。

审判长　李　俊

审判员　冯　璐

审判员　何广智

二〇一九年六月十七日

书记员　邱　灿