北京康拓医疗仪器有限公司与北京博骐物流管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0112民初30号

原告（反诉被告）：北京**医疗仪器有限公司，住所地北京市通州区潞城镇武兴路8号。

法定代表人：潘东良，总经理。

委托诉讼代理人：王某，河北冀隆律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京**物流管理有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道465号。

法定代表人：李运身，董事。

委托诉讼代理人：祁越，男，1973年4月10日出生，汉族，系该公司员工。

委托诉讼代理人：王铁军，男，1959年7月23日出生，汉族，系该公司员工。

原告（反诉被告）北京**医疗仪器有限公司（以下简称**公司）与被告（反诉原告）北京**物流管理有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案**公司委托诉讼代理人王某，**公司委托诉讼代理人祁越、王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**公司诉称：1．请求法院判令解除**公司与**公司签订的《厂房租赁合同》；2．请求法院判令**公司向**公司支付卫生清理费20800元；3．请求法院判令**公司支付2019年未缴水电费共计42279．35元；4．判令**公司向**公司支付2019年6月27日到2019年9月26日期间的租金511408．75元；5．判令**公司向**公司承担违约责任，支付违约金681878．33元；6．本案诉讼费由**公司承担。事实与理由：**公司与**公司于2018年7月25日签订了一份《厂房租赁合同》，协议约定，出租方**公司将位于北京市通州区xx号14565平方米厂房出租给承租方**公司生产经营，租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日，租金为每年340万元，相关费用由**公司承担，并且在合同中约定双方权利和义务、迟延支付租金的日千分之五滞纳金以及违约法律责任。2019年1月21日，双方又签订了一份《厂房租赁合同变更协议》，协议变更约定：**公司承租厂房面积8757平方米，租金为每年2045635元。2019年5月24日，**公司向**公司送达了《房租缴费通知单》，要求**公司按照合同约定时间2019年6月26日向**公司支付2019年6月27日至2019年9月26日三个月租金，**公司收到通知单后没有支付租金，并明示解除双方合同，但一直未完全腾出厂房，并且没有按照合同约定清理厂房退出后的垃圾，**公司为了维护厂房卫生，不得不自行组织清理工作。2019年5月和6月，**公司两次向**公司送达了水电《缴费通知单》，要求**公司支付2019年未缴的水电费共计42279．35元，**公司至今未交纳。为了维护合法权益，故**公司诉至法院。

**公司辩称：不同意**公司的诉讼请求。理由是：针对**公司的第一项诉讼请求，双方签订的合同不是解除问题，合同有效成立才解除，本合同是无效的，所以不存在解除的问题。与**公司签订租赁合同之后，我们一直催促**公司提供厂房合法证明，**公司一直推脱，拿不出。我们与**公司租赁厂房是有原因的，我们之前租赁的房子因为不符合租赁标准，所以才搬到**公司，我们一直问厂房是否符合合法租赁，但是**公司一直没有答复，我们物流公司的规模比较大，当时是8-9月着急存放进去，但是我们没有放弃向**公司核实厂房的合法租赁问题。近一年**公司也没有提供厂房合法的证据，我们依据相关的法律和司法解释、司法判例可以认定**公司提供的厂房没有相关合法证明是不符合租赁标准的。针对第二项诉求，双方就卫生清理费没有约定，**公司自身清理和管理是自身行为，超出双方的合同范围。针对第三项诉讼请求，对于水电费发生的费用我们认可，**公司主张的金额也认可。针对第四项诉讼请求，没有依据，原因是我方在2019年6月27日已经搬走，也给**公司下达了退场通知书。潞城的相关部门去检查说涉诉厂房的结构不符合租赁的标准，**公司请求的租金没有实际发生。针对第五项诉讼请求，我方认为不合理，合同是无效的，**公司无法提供厂房合法证明，合同无效就不存在违约责任。租赁期间，**公司隐瞒涉诉厂房的结构情况，潞城镇政府检查停业我们无法使用，就给**公司发出中止通知，在中止通知书中对于退出原因做出了原因说明，发出时已经退出。基于公平合理的角度，我方同意水电费从我们给付给**公司的押金中扣除，其他费用要求**公司返还。

**公司提出反诉请求：1．请求确认双方签订的房屋租赁合同无效；2．请求**公司返还我方押金10万元及利息（以10万元押金为本金，自判决生效之日起至实际付清止，以银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借利率的四倍计算）。事实和理由：双方就涉诉房屋签订房屋租赁合同，在合同签订前，**公司要求**公司提供所租赁房屋的合法证明，但**公司以各种理由推脱，至今未提供。在合同签订时，**公司隐瞒其租赁房屋不符合安全标准的事实。在合同履行中，相关部门多次对租赁房屋进行安全检查，指出该租赁房屋系岩棉彩钢结构，是国家明令禁止使用的建筑材料，尤其是北京大兴失火案以后更为禁止使用。鉴于以上因素，**公司根据《合同法》第94条解除与**公司的房屋租赁合同是符合法律规定的。同时依据相关规定，**公司应当将押金返还给**公司。

**公司就反诉辩称：不同意**公司的反诉请求。理由是：双方的合同是有效的，合同是双方的真实意思表示，不违反相关的法律法规。我方有合法的营业执照，涉诉租赁物在我方的厂区内。没有任何单位认定我方的厂房属于违法建筑，故不同意被告第一项反诉请求。针对第二项反诉请求，因为**公司违约，所以不同意退还押金。

本院经审理查明：2018年7月25日，**公司作为甲方（出租方）与**公司作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同第1．1条约定：“甲方将位于北京市通州区xx号北京**医疗仪器有限公司车间（具体见附件面积平面图）的钢结构厂房、仓库和办公楼（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。乙方用于货运仓储办公住宿。”第1．2条约定：“厂房租赁物（库房、办公、住宿）面积经双方认可确定为14565平方米。”第2．1条约定：“租赁期限为五年，即从2018年9月15日起至2023年9月14日止。”第3．1条约定租金标准为年租金340万元。第3．2条约定了支付方式，其中包括本合同签订后乙方向甲方支付10万元押金的约定。第3．3条约定：“乙方承担水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、垃圾清运费、排污费、绿化养护费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。”合同还约定了其他内容。

2018年8月14日，**公司向**公司转账支付10万元押金。

2019年1月5日，**公司向**公司出具《关于拒绝接收未及时交付库房的告知函》，内容载明甲方未按约定期限向乙方交付机加车间4500平方米、喷涂车间1359平方米，对于甲方未及时交付部分乙方不再接收。

2019年1月21日，双方签订《厂房租赁合同变更协议》，该协议中，双方重新确定租赁面积为8757平方米，租赁期限变更为三年（即从2018年10月1日起至2021年9月30日），租金标准变更为年租金2045635元，租金支付方式变更为“首先先向甲方支付2018年10月1日至2019年6月26日租金150万元，之后付款方式改为季度（三个月），付款时间为每年6月26日、9月26日、12月26日、3月26日前”。该协议还约定了一些其他内容。

2019年7月5日，**公司向**公司邮寄《关于厂房租赁合同终止合作的通知书》。该邮件于2019年7月8日被**公司拒收。

庭审中，**公司自认涉诉厂房没有相关的建设规划手续和产权证明。关于租金给付情况，双方均认可租金已实际给付至2019年6月25日。

关于**公司搬走的时间，**公司称2019年6月27日搬走，当时搬走前已经通知了**公司，但是**公司不理，后来**公司于2019年7月5日向**公司邮寄了《关于厂房租赁合同终止合作的通知书》。**公司称2019年9月底通过看现场的方式才知道**公司搬离了厂房。为证实搬走的时间，**公司又向本院提交了当时雇车搬家的运输交接单、运费付款凭证及搬空后的库房照片（照片日期为2019年7月4日）。

另根据双方陈述，涉诉厂房为三层建筑，其中一层和三层由**公司承租使用，二层由**公司使用。

关于卫生清理费，**公司称因**公司走后未清理垃圾，故**公司自行清理支出垃圾清运费20800元，并提交了大厂回族自治县祥丰市政工程公司出具的垃圾清理服务费发票三张及垃圾堆放的照片，但**公司对此不认可，并称照片中显示的垃圾是卫生间和院子里的，属于公共区域，该部分垃圾不是**公司产生的垃圾。

关于水电费，双方均认可尚欠金额为42279．35元。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现因**公司未向法庭提交租赁标的房屋相关的建设规划证明，故本院认为**公司与**公司就该房屋租赁事宜所签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同变更协议》均应属无效，现**公司要求确认其与**公司签署的房屋租赁合同无效的反诉请求，于法有据，本院予以支持。因涉案房屋租赁合同已被确认为无效，故对**公司要求解除上述合同的诉讼请求，本院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对**公司要求**公司支付2019年6月27日至2019年9月26日期间的租金的诉讼请求，虽然**公司与**公司签订的厂房租赁合同无效，但**公司实际占有使用了涉诉房屋，应当支付房屋占有使用费，占有使用费的标准本院参照双方关于租金标准的约定予以确定；关于**公司实际占有房屋的截止时间，本院根据现有证据认定为2019年7月8日，又因双方一致确认**公司已支付租金至2019年6月25日，故本院认为**公司应向**公司支付2019年6月27日至2019年7月8日的房屋占有使用费67253．75元。关于**公司主张的水电费，双方均认可**公司欠付**公司水电费金额为42279．35元，本院予以确认。关于**公司主张的卫生清理费，证据不足，本院不予支持。对**公司要求**公司支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于**公司要求**公司退还押金10万元的反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；关于**公司要求**公司支付押金利息的反诉请求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）北京**医疗仪器有限公司与被告（反诉原告）北京**物流管理有限公司于2018年7月25日签订的《厂房租赁合同》和2019年1月21日签订的《厂房租赁合同变更协议》无效；

二、被告（反诉原告）北京**物流管理有限公司向原告（反诉被告）北京**医疗仪器有限公司支付房屋占有使用费67253．75元和水电费42279．35元，于本判决生效之日起七日内给付清；

三、原告（反诉被告）北京**医疗仪器有限公司向被告（反诉原告）北京**物流管理有限公司退还押金10万元，于本判决生效之日起七日内给付清；

四、驳回原告（反诉被告）北京**医疗仪器有限公司其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京**物流管理有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8053元，由北京**医疗仪器有限公司负担6808元（已交纳），由北京**物流管理有限公司负担1245元，于本判决生效之日起七日内交纳。

反诉费1150元，由北京**医疗仪器有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　齐　松

二〇二一年五月十一日

书记员　赵　凡

书记员　于逸冰