某某名人酒店管理有限公司、威某某控股有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省**市人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁1082民初1013号 原告:**名人酒店管理有限公司，统一社会信用代码：92371082313071627P，住所地**市南山北路184号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，山东***师事务所律师。 被告：威***控股有限公司，统一社会信用代码：91371082166876109E，住所地**市东山街道办事处东山南路982号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 第三人：***实业集团有限公司，统一社会信用代码：9137010061407256XR，住所地济南市历下区二环东路7151号港澳花园综合楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东聚***事务所律师。 原告**名人酒店管理有限公司与被告威***控股有限公司、第三人***实业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**名人酒店管理有限公司（以下简称名人公司）委托诉讼代理人**，威***控股有限公司（以下简称永平公司）委托诉讼代理人***，***实业集团有限公司（以下简称***公司）委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名人公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告永平公司赔偿原告维修费用971348.95元(包含直接维修费用619163.95元和装饰装修及相关物品修复费352185元），停业损失368169元，因质量缺陷减少的收入4693000元，合计6032517.95元；2、判令被告永平公司赔偿原告鉴定费179600元；3、诉讼费用由被告永平公司承担。事实与理由：2014年11月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于**市南山北路184号房产用于酒店经营。合同签订后，原告按约履行了支付租金的义务，但被告交付的房屋存在卫生间漏水渗水，房屋吊顶、造型墙的木质结构层防火材料漏刷、不符合国家标准等质量缺陷，存在安全隐患并严重影响了原告的经营。原告多次要求被告进行修复、赔偿，但被告以第三人为实际施工人，应由第三人就工程缺陷承担维修、赔偿义务为由推诿、拖延。原告认为根据《租赁合同》6.3约定：因房屋质量及原装修问题导致的修缮费用、租赁房屋不能正常使用所导致的经济损失、维修期间不能正常营业的损失等均由被告负担或给予原告赔偿。现原告要求被告就各项损失承担赔偿责任。第三人***公司作为实际施工人，本案处理结果可能与其存在法律上的利害关系，故将其列为第三人参加诉讼。 被告永平公司辩称，1、本案涉案工程由第三人***公司实际施工，原告的损失是由于第三人施工质量不合格造成的。在**市人民法院（2021）鲁1082民初3871号案件中，对被告方应负的责任已经做出了认定，但是该责任应由第三人***公司承担。2、被告不认可诉状中的索赔额，认可3871号案件中认定的各项损失，但是责任应由第三人承担。 第三人***公司述称，1、本次诉讼中，原告的诉请包括维修费用、停业损失、质量缺陷减少的收入三部分。该三部分损失，原告曾在2021年7月以永平公司和***公司为共同被告提起过诉讼。案经威海市中级人民法院（2022）鲁10民终2566号审理，终审以合同相对性为由驳回了名人酒店的全部诉请。***公司对名人公司不承担任何责任。举重以明轻，本案***公司作为第三人，更不可能承担责任。2、威海仲裁委员会（2017）威仲字第368号裁决书已对本案施工质量问题作出了认定，除了卫生间渗漏、瓷砖脱落维修的停业损失可另案主张外，其余问题均作出了裁决认定，***公司和永平公司也承担了相应的责任。鉴于合同相对性，本案原告基于租赁合同的约定起诉被告永平公司，与第三人***公司无关。 本院经审理认定事实如下：被告永平公司曾用名**市交通大厦有限公司，于2013年6月9日变更为*****不动产咨询有限公司，又于2016年12月5日变更为现名称。 2010年7月22日，原告（当时名称为**市交通大厦有限公司）与***公司签订装饰装修合同，将位于**市南山北路184号的**交通大厦（酒店）装修的室内外装饰改造工程发包给***公司施工。2012年3月，装修工程完工，双方对装修工程进行验收，但部分项目不合格需要整改，双方于2012年3月28日签订《交通大厦装修工程验收、整改协议书》，同意工程交付永平公司使用，***公司继续对不合格的项目负责进行整改。涉案工程于2012年4月交付永平公司后，交通大厦酒店于2012年5月开业。 2014年11月10日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告承租被告坐落于**市南山北路184号房屋的地下一层至地上九层，用于酒店经营，租赁期限为自2014年11月10日至2034年11月9日止，共计20年。每租赁年度租金480000元。合同同时约定：因房屋自身或甲方原装修问题所致房屋不能正常使用所需修缮费用，由甲方承担。因房屋质量及甲方原装修质量问题造成乙方人身或财产损害，由甲方予以赔偿；因房屋质量及原甲方装修质量问题使租赁房屋不能正常使用所导致的乙方经营损失、维修期间使乙方不能正常营业的损失，甲方均应给予乙方赔偿。合同还约定了其他事项。 租赁开始后，原、被告及***公司一直对工程质量问题保持沟通及维修，至2017年2月25日，***公司再向永平公司发出《关于**交通大厦内装修问题的方案说明（修改）》，承诺对施工质量问题继续进行维修。 2017年11月14日，***公司作为申请人，向威海仲裁委员会申请仲裁，要求永平公司支付工程款及利息。仲裁过程中，永平公司提出反请求，要求***公司支付违约金及质量维修费用。威海仲裁委员会委托威海文登区建设工程质量检测有限公司对工程质量进行鉴定，并对鉴定的不合格项目及维修费用负担进行了认定。但对于酒店经营损失，永平公司申请鉴定，威海仲裁委员会认为该损失尚未发生，且综合“永平公司要求自行维修，维修采取整体歇业、部分停业分批维修无法确定、酒店淡季、旺***导致的损失也不一样”等因素，***对该请求未予审理，要求永平公司另案主张。威海仲裁委员会于2021年1月25日作出裁决书，对***公司、永平公司的部分请求予以裁决。 2021年4月2日，永平公司以***公司装修质量缺陷造成该公司酒店内相关物品、财产损害，导致营业收入减少，修复质量缺陷造成停工损失为由起诉***公司，要求***公司赔偿损失5，569，400元，本院审查后认为，双方合同约定争议处理方式为向威海仲裁委员会仲裁，遂裁定驳回永平公司的起诉。 2021年7月26日,名人酒店以永平公司、***公司为共同 被告，在本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼。案号(2021)鲁1082民初3871号。名人公司提出诉讼请求：1、请求判令被告***公司赔偿修复酒店客房漏水等缺陷费用1892414.83元、维修停业损失740880元、因质量缺陷导致营业收入减少的损失4035000元（具体以司法鉴定结果为准）；2、判令被告***公司赔偿修复***防火涂料费用及维修停业损失500000元（具体以司法鉴定结果为准）;3、判令被告***公司赔偿减少营业收入所致的利息损失802700元4、判令被告永平公司对上述损失承担连带赔偿责任。案件审理中，名人公司申请对以下项目进行鉴定：1、修复工程缺陷的费用，包括修复工程缺陷破坏原装饰及相关物品的维修、重置费用；名人公司修复、重置因工程质量问题造成的周边装饰装修及物品损坏（包括但不限于墙体、壁纸、地毯等污损）所需费用。2、因修复上述质量问题所需停业的时间、维修停业期间停业损失。3、自2014年11月10日至鉴定报告出具之日，名人公司因装修质量缺陷导致客房售价降低的营业收入损失。 （2021）鲁1082民初3871号案件审理中，本院委托有关鉴定机构对涉案相关问题作出了四份鉴定意见书： 1、委托威海市文登区建设工程质量检测有限公司对**市名人酒店装修工程中室内天棚吊顶、造型墙面等所有木质结构层防火涂料是否符合相关国家标准及相关技术规范进行鉴定；2、如不符合国家标准或施工规范出具修复建议、方案。威海市文登区建设工程质量检测有限公司做出编号ＪＤ2100115鉴定书一份，鉴定意见：涉案工程吊顶内***及木面板存在漏刷防火涂料的情况，不满足验收规范要求。建议除八层、九层外的所有检修口四周***涂刷喷涂防火涂料三遍；吊顶工程除八层、九层外，切除所有窗帘盒及二级吊顶底部一侧吊顶的石膏板，相邻石膏板适量增加吊杆以增加刚度。细木工板喷涂防火涂料（不少于三遍）后，重新安装石膏板，采用内墙腻子找平，全屋吊顶涂刷白色内墙涂料两遍；走廊可拆卸拼接吊顶处，拆卸所有可拆吊顶，两侧细木工板喷涂防火涂料不低于三遍，重新安装吊顶。名人公司为本次鉴定支付鉴定费20000元。 2、委托威海天勤工程咨询管理有限公司对修复威海市文登区建设工程质量检测有限公司根据威海仲裁委员会委托出具鉴定意见书载明涉案工程质量问题的停业时间(维修施工及准备时间）予以鉴定。威海天勤工程咨询管理有限公司做出威天工司鉴[2022]第003－02号司法鉴定意见书，鉴定意见：因维修威海仲裁委托威海文登区建设工程质量检测有限公司鉴定的质量问题，需要的施工的时间为25天。名人公司支付鉴定费12000元。 3、委托威海天勤工程咨询管理有限公司对下列事项予以鉴定：1、室内天棚吊顶、造型墙面木质结构层涂刷防火涂料不符合国家标准、卫生间墙面防水高度不足（仅0.6米）的维修造价；2、维修上述质量问题的停业时间（维修施工及准备时间）。威海天勤工程咨询管理有限公司做出威天工司鉴[2022]第003－01号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、室内天棚吊顶、造型墙面木质结构层涂刷不符合国家标准、卫生间墙面防水高度的维修造价为619163.95元；2、维修第1项的项目所需要的施工工期为20天左右比较合理。名人公司支付鉴定费25000元。 4、委托威海市恒信价格评估有限责任公司鉴定如下项目：1、因装修质量缺陷造成的原装饰装修及相关物品的修复费用；2、因维修装修质量问题需要停业的时间、停业损失。3、自2014年11月10日至2021年12月31日期间，因装修缺陷导致客房售价降低的营业收入损失。威海市恒信价格评估有限责任公司做出威恒估价（2022）Ｆ073号鉴定意见书，鉴定意见：1、装饰装修部分修复费用，在价格评估基准日金额合计为人民币大写叁拾伍万贰仟壹佰捌拾伍元整（￥352185.00）；2、维修停业损失，在价格评估基准日期间金额合计为人民币大写伍拾壹万伍仟肆佰叁拾柒元整（￥515437.00），停业时间合计70天；营业收入损失，在价格评估基准日期间金额合计为人民币大写肆佰陆拾玖万叁仟元整（￥4693000.00）。名人公司支付鉴定费122600元。 该鉴定意见书中关于装修质量缺陷造成的原装饰装修及相关物品的修复费用，修复项目包括客房地砖拆除后重新做防水并铺贴地砖，石膏板隔墙（含壁纸）、洗面柜、梳妆镜、衣柜、相关的开关及插座等拆装，拆除中易损坏材料考虑材料损耗；卫生间吊顶拆除重新制作，排气扇、筒灯、消防喷淋头等拆装；客房靠窗位置壁纸铲除，墙面处理后重新粘贴；2-6层走廊南侧壁纸铲除，墙面处理后重新粘贴；据相关9620号、9626号、9616号、9520号、9416号客房，靠窗漏雨较重，考虑壁纸开胶延伸1米铲除、重新粘贴，靠窗吊顶延伸1米铲除、重装。以上状况中B、E、G、F户型部分需拆除的附属设施已在《山东求实工程咨询有限公司所出具的工程造价司法鉴定意见书》（威海仲裁委员会委托）中体现，经相关方确认此部分不重复鉴定。 该鉴定意见书中停业时间合计70天，包括上述威天工司鉴（2022）第003－01号，威海天勤工程咨询管理有限公司司法鉴定意见书出具的，关于防火涂料、防水工程维修天数约为20天；威天工司鉴（2022）第003－02号，威海天勤工程咨询管理有限公司司法鉴定意见书出具的，关于修复威海市文登区建设工程质量检测有限公司根据威海仲裁委员会委托出具的鉴定意见书载明涉案工程质量问题的维修天数，为25天；威海市恒信价格评估有限责任公司确定的维修其他质量缺陷（原装饰装修及相关物品的修复费用）为25天。 本院（2021）鲁1082民初3871号民事判决书判决：被告***公司赔偿名人酒店维修费用、停业损失、因质量缺陷减少的收入共计3882433.45元；被告永平公司承担连带赔偿责任。名人酒店与***公司均不服判决，提起上诉。威海市中级人民法院（2022）鲁10民终2566号民事判决认定，名人公司与***公司之间并无合同关系，名人公司主张***公司装修不符合相关质量标准的行为对其构成侵权，缺乏依据。永平公司作为出租人、向名人公司交付的租赁物有一定瑕疵，根据合同相对性，对营业损失、维修期间停业损失等，名人公司可以向出租人永平公司主张相关违约责任。判决撤销了本院（2021）鲁1082民初3871号民事判决，驳回了名人公司的诉讼请求。 现名人公司以永平公司作为被告，***公司作为第三人提起本案诉讼。为证明自己的损失，名人公司提交以下证据： 1、名人酒店室内照片三张。欲证明被告出租的酒店客房卫生间漏水严重并导致房间壁纸、门套、地板、墙面等发霉、损坏，84间客房均存在不同程度的损坏情况，存有质量缺陷。 2、本院在（2021）鲁1082民初3871号案件审理中，威海市文登区建设工程质量检测有限公司出具的编号ＪＤ2100115关于工程质量的鉴定书一份，威海天勤工程咨询管理有限公司出具的威天工司鉴[2022]第003－02号关于维修质量问题施工及施工准备时间的鉴定意见书一份，威海天勤工程咨询管理有限公司出具的威天工司鉴[2022]第003－01号关于维修质量问题施工及施工准备时间的鉴定报告一份，威海市恒信价格评估有限责任公司出具的威恒估价（2022）Ｆ073号鉴定报告一份。 3、名人公司与北京桐欣盛建筑工程有限公司签署的零修合同一份、工程图预（结）算书二份、收据二张，欲证明其承租后为维修部分卫生间壁砖脱落及卫生间漏水损坏的墙壁已经花费103219.24元。 4、名人公司与北京桐欣盛建筑工程有限公司签署的维修施工合同一份、付款通知一份、银行网银汇款详单一份、收据一份。欲证明名人公司为修复装修缺陷已委托北京柚欣盛建筑工程有限公司进行酒店室内维修改造，施工合同价款共计1789195.59元，其中350000元预付款名人公司已实际支付。 5、被告永平公司2021年1月4日出具的关于酒店漏水等问题的回复函一份，载明：“**名人酒店管理有限公司：就你公司反映的酒店室内漏水，墙砖地砖空鼓、脱落、墙体、家具发霉，壁纸因漏水浸泡开裂等一系列装修质量问题，我公司多年来已反复催促施工方***实业集团有限公司前来维修解决，但因***公司原因未修复，并非我公司不作为。目前该工程相关纠纷我公司与***公司仍在仲裁审理阶段，尚未最终定案。就你公司提出的自行维修的要求，我公司同意你公司自行维修解决酒店漏水等问题，但我公司认为室内漏水、瓷砖脱落等问题系因***公司施工质量不合格导致，故不应由我公司支付维修费用，相关维修费用及损失等你公司应自行向***公司主张。” 以上证据经庭审质证，被告永平公司对原告提供照片三张的真实性没有异议，但认为照片仅有三张，不能反映出全部84间客房的真实情况。对四份鉴定意见书的真实性予以认可，但认为在（2021）鲁1082民初3871号民事判决书中，已经对被告的责任作出了认定，损失并非应***公司全部承担。第三人***公司以原告在本案中未要求其承担责任，原告提供的证据与其无关为由，不发表质证意见。 （2021）鲁1082民初3871号民事判决书中载明：“名人公司主张承租涉案酒店后，曾于2015年前后通知***公司项目经理***联系维修事宜，***公司派人维修但未能修复完好，并提供了时任工程部工作人员***、公司总经理**出具的证明。***公司否认上述事实，对***、**的证明不予认可。经本院电话落实，***、**均称在其任职名人公司期间，因酒店装修工程存在问题，向***公司项目部人员要求维修，***公司也多次到现场查看并进行零星维修，但未解决漏水问题。名人公司申请**作为证人出庭，**出庭证明其2014年11月起担任名人公司总经理，名人公司租赁永平公司酒店期间，其发现酒店漏水等问题后通过工程部经理***联系永平公司和施工单位***公司人员进行维修，***公司维修多次，均未解决漏水问题。***公司否认收到名人公司的任何维修通知，并主张当时因为永平公司不配合结算，该公司也没有配合维修”。 因被告坚持认为原告损失应由第三人***公司负责赔偿，故本案调解未成。 本院认为，2014年11月10日，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 依据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 被告永平公司交付给原告名人公司的租赁物存在室内天棚吊顶、造型墙面木质结构层涂刷防火涂料不符合国家标准、卫生间墙面防水高度不足（仅0.6米）的问题，虽经名人公司多次请求，被告永平公司以与第三人***公司存在装修纠纷为由，拒不履行维修义务，故原告名人公司为保证租赁物的正常使用，维护自己的合法利益，可以自行维修，维修费应由出租人被告永平公司负担。 本院鲁10**民初3871号案件，系因合同相对性问题被撤销，但其中所作的鉴定结论系诉讼过程中，法院委托有资质的鉴定机构做出，合法有效，本庭予以采信。 依据威海天勤工程咨询管理有限公司威天工司鉴[2022]第003－01号司法鉴定书，维修造价为619163.95元。名人公司举证证明已实际支付了维修费453219.24元。原被告在租赁合同中明确约定，租赁期间，因房屋自身或永平公司原装修问题所致房屋不能正常使用所需修缮费用，***公司承担。故原告名人公司要求被告永平公司依据鉴定意见支付所需修缮费用619163.95元，符合双方合同约定，本院予以支持。 依据威海市恒信价格评估有限责任公司的鉴定意见，因装修质量缺陷造成的原装饰装修及相关物品的修复费用，为352185元。依据相关法律规定，出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。原、被告间租赁合同亦约定，被告永平公司应在租赁期间保证房屋及其附属设施处于正常的可使用状态。故原告名人公司要求被告永平公司支付上述费用，理由正当，应予支持。 依据相关法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据威海天勤工程咨询管理有限公司、威海市恒信价格评估有限责任公司的鉴定意见，三项维修工程各单项维修时间分别为25天、25天、20天，共计70天。维修停业损失为515437元。对于该项损失，原告认可本院（2021）鲁1082民初3871号民事判决书的意见，即鉴定机构确定损失时，按三项维修分别维修，分别停业计算，与常理不合。考虑工序和项目之间的搭接施工并兼顾经济原则，三项工程维修工期按50天计算，维修停工损失为368169元。原告名人公司按此数额向被告永平公司主张权利，符合诚信原则，本院予以认定。 依据威海市恒信价格评估有限责任公司的鉴定意见，对因装修质量问题而产生的经营损失为4693000元。 首先，酒店装修工程存在防水高度不足等严重缺陷导致房屋漏水，进一步导致漏水部位设施霉变，使原告可提供的服务质量下降，造成原告营业收入减少，该损失是客观存在的，不能简单推定客房价格上涨，就不存在营业损失。若无质量问题，酒店经营价格会更高。 其次，因涉案酒店装修存在的主要问题是漏水，而该质量问题是随着时间的推移逐步显现的，并日益影响原告的经营。原告在发现问题后，及时通知被告永平公司及第三人***公司进行维修，但始终未得到根本解决。在此过程中，原告名人公司也自行委托了相关公司进行了部分维修，直至2017年2月，第三人***公司还向永平公司发出《关于**交通大厦内装修问题的方案说明（修改）》，仍承诺继续维修。自2017年11月14日至2021年1月25日，被告永平公司与第三人***公司就涉案酒店的装修纠纷，在威海仲裁委员会进行仲裁，其间鉴定人员多次到现场勘验。原告名人公司在三方协商维修及仲裁审理期间不具备自行对存在的装修质量问题进行根本维修的条件。故原告名人公司在合同履行过程中，不存在放任损失扩大等过错，不应承担责任。 最后，依据原告名人公司与被告永平公司间的租赁合同，明确约定因房屋质量及原出租方装修质量问题使租赁房屋不能正常使用所导致的承租方经营损失，出租方应给予承租方赔偿。故即使原告名人公司在签订租赁合同时，对涉案酒店的部分装修质量缺陷已有认知，也不能认定为因未维修导致收入减少所产生的损失在其承租预见范围内，由其自行负担。而应依合同约定，由被告永平公司予以赔偿。故原告名人公司要求被告永平公司赔偿营业收入损失4693000元，理由正当，应予支持。 原告名人公司为确定损失，花费鉴定费179600元，系合理支出，应由被告永平公司予以赔偿。 综上，原告名人公司基于与被告永平公司的租赁关系，要求其赔偿维修费用619163.95元、因装修质量缺陷造成的原装饰装修及相关物品的修复费用352185元、停业损失368169元、营业收入损失4693000元，赔偿鉴定费179600元，理由正当，应予支持。依据合同相对性原则，被告永平公司主张原告的相关损失应由第三人***公司直接赔偿，理由不当，本院不予支持。至于被告永平公司主张上述损失系由第三人***公司履行装修合同不当所致，应当在本案处理完毕后由其与***公司根据法律规定及双方约定另行解决处理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三之规定，判决如下： 一、被告威***控股有限公司于本判决生效后十日内支付原告**名人酒店管理有限公司维修费用619163.95元、装饰装修及相关物品修复费用352185元、停业损失368169元、营业收入损失4693000元。以上共计6032517.95元。 二、被告威***控股有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告**名人酒店管理有限公司鉴定费损失179600元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27643元（系减半收取），由被告威***控股有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员　张　峰 二〇二三年六月九日 书记员　***