贵州康心药业有限公司、贵州黔海云数据有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔01民终1557号

上诉人（一审原告）：贵州康心药业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区。

法定代表人：吴文生，公司董事长。

委托诉讼代理人：任泳敏，贵州辅正律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：贵州黔海云数据有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新区。

法定代表人：刘细华，该公司经理。

被上诉人（一审被告）：熊治平，男，1973年12月17日出生，汉族，住江西省樟树市。

上诉人贵州康心药业有限公司因与被上诉人贵州黔海云数据有限公司、熊治平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审普通程序，由审判员庞敏独任审理，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人贵州康心药业有限公司的委托诉讼代理人任泳敏到庭参加诉讼,被上诉人贵州黔海云数据有限公司、熊治平经本院合法传唤，未到参加诉讼。本案现已审理终结。

贵州康心药业有限公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初581号民事判决。2、改判解除上诉人与被上诉人、熊治平2018年12月20日签订的房屋租赁合同，判令被上诉人在判决书生效后15日内将占用上诉人位于贵阳市乌当区交还上诉人。3、判令二被上诉人按照每月12191.2元标准支付上诉人租金、按照每月348.2元标准支付清洁费及维护费、按照每日73.147元标准支付上诉人滞纳金，从2019年10月20日计算至被上诉人向上诉人交还房屋为止。计算至2020年1月19日，租金金额36573.60元、卫生费及维护费1044元、滞纳金6656.38元，共计44273.98元。4、判令被上诉人支付上诉人执行及一审、二审全部律师费29000元。5、判令被上诉人承担本案的一审、二审的全部诉讼费、保全费。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，且审判程序违法。具体表现如下：一、被上诉人经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依照法律规定应当视为被上诉人放弃诉讼权利，一审法院应当依法缺席判决，而不应该根据被上诉人的要求组织调解。被上诉人违约拖欠上诉人二年多房屋租金、清洁费及维护费、滞纳金等费用四十余万元。上诉人代理人在庭审中按照上诉人指示拒绝调解，一审主审法官却与上诉人公司副总经理秦小峰联系，要求上诉人与被上诉人调解，并提出要求减免被上诉人在疫情期间的房租以及要求将支付房租等费用的时间延至2021年春节前。上诉人公司副总经理秦小峰在电话中明确表示不同意继续履行合同，也不同意减免疫情期间房租，一审判决判令双方继续履行房屋租赁合同缺乏事实和法律依据。二、一审判决以房屋租赁合同未约定逾期缴纳租金滞纳金及疫情为由，判决不支持上诉人请求判令被上诉人支付滞纳金错误。案涉房屋租赁合同第十四条第一项约定：“在租赁期内，乙方逾期向甲方支付本合同约定的由乙方承担的费用的（包括房租），每逾期一天加收逾期金额万分之五的逾期支付违约金。”被上诉人未按房屋租赁合同约定向上诉人交纳租金及其他相关费用的行为在疫情爆发之前已经发生，疫情结束后仍然在继续，属于恶意违约。三、一审仅仅判决被上诉人支付上诉人律师费9000元错误。上诉人因被上诉人违约行为向法院申请强制执行产生委托律师费用9000元，此次向法院起诉再次支付律师费用10000元。四、一审判决最为严重的错误为超诉请，判决上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同。被上诉人严重违约，无论按照双方合同约定还是相关法律规定，均应该支持上诉人解除房屋租赁合同的请求。

贵州黔海云数据有限公司、熊治平未到庭，也没有提交书面答辩意见。

贵州康心药业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告熊治平于2018年12月20日签订的房屋租赁合同；判令被告在判决书生效后15日内将战胜原告位于贵阳市乌当区高新路67号物流中心C栋21楼2101房交还原告；2.判令二被告按照每月12191.2元标准支付原告租金、按照每月348.2元标准支付原告清洁费及维护费、按照每日73.147元标准支付原告滞纳金，从2019年10月20日起计算至被告向原告交还房屋为止，计算至2020年1月19日租金金额36573.6元、卫生费及维护费1044元、滞纳金6656.38元，共计44273.98元；3.判令被告承担本案诉讼费用、保全费及律师费。

一审法院认定事实：被告贵州黔海云数据有限公司于2017年6月起租用原告位于贵阳市乌当区，用于办公。2018年12月20日，贵州黔海云数据有限公司的实际控制人熊治平（乙方）与原告康心药业有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同ＫＸ20181220》。约定租赁乙方租赁甲方物流中心Ｃ栋21楼2101-2102房，建筑面积348.32平方，租赁期自2017年6月20日起至2022年6月19日止，若乙方需继续租赁，需提前三个月通知甲方，四方须在收到通知后三十日内答复，若同意则重新签订租赁合同。租金标准为35元／平方米／月，每半年支付，先付后用，每期租金提前三十天支付。履约保证金20000元整，保证金在留期间甲方不向乙方支付利息。公用场所清洁费及公用设施维护费（即物管费）：1元／平方米ｒ／月，每半年支付，先付后用，提前三十天支付。租赁期满后合同解除后，乙方应在三个工作内返还房屋及附属设施，房屋返还完毕之日确定为乙方租赁房屋租期结束之日，若乙方逾期返还，乙方除按本合同租金标准向甲方支付租金外，每逾期壹日，乙方须按年租金金额万分之五的标准向甲方支付违约金。乙方不支付或不按照约定支付租金达三个月的，四方有权单方解除合同，收回该房屋。因被告熊治平未支付房屋租金，2019年8月27日，原告与二被告签订补充协议约定：二被告于2019年9月30日前一次性支付拖欠的2018年12月20日至2019年6月19日的租金、清洁费及维护费；2019年10月15日前一次性支付拖欠的2019年6月20日至2019年12月19日的租金、清洁费及维护费。因约定的缴费期满后，二被告仍没有向原告缴纳租金等费用。原告于2019年10月向贵阳市乌当区人民法院起诉，庭审中被告请求原告调解，双方在法院主持下达成调解协议并制作贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号民事调解书：被告截至2019年10月19日拖欠原告房租、卫生费及维护费、滞纳金共计134903.08元，被告于2019年12月31日、2020年1月15日前分二次付清全部拖欠的费用。被告在调解书送达后又未按约定支付租金及物业费。对2019年10月20日之后拖欠的租金原告再次于2020年1月16日起诉到院，并请求解除房屋租赁合同。其间，原告向法院申请对强制执行贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号民事调解书，本院已立案。还查明，原告向委托诉讼代理人支付代理费9000元。另，经本庭与原告负责人联系后，同意被告继续租用房屋，但2021年2月底前应支付拖欠的租金及物业费、滞纳金，并应支付2020年12月20日至2021年6月19日半年的租金。

一审法院认为，原告将房屋租赁给被告使用，并且双方签订合同，对权利义务进行了约定，被告应当遵守约定支付租金及物业费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告逾期支付租金致使原告多次诉讼，本已达到合同约定的解除条件，但因被告取得了原告的调解，故一审法院准予房屋租赁合同继续履行。因贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号民事调解书中已对截至2019年10月19日的租金作出处理，故对原告主张的自2019年10月20日至租赁期间的租金、物业费予以支持，即自2019年10月20日计算至2020年12月19日为35元×348.32平方米×14月=170676.8元，物业费348.32平方米×1元×14月=4876.48元；关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，在合同中并未有约定，且鉴于2020年初疫情对各行业经济的影响较大，被告亦实际遭受影响，不支持原告滞纳金的主张；由于合同中约定被告应提前三十天支付房租，原告主张2020年12月20日至2021年6月19日的租金及物业费，一审法院支持12191.2元×6月+348.32平方米×1元×6月=75237.12元。关于原告为诉讼委托诉讼代理人支出代理费9000元，系因被告未按时支付租金所致，理应由被告承担，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”之规定，判决如下：一、被告贵州黔海云数据有限公司、熊治平于2021年2月10日前支付原告贵州康心药业有限公司自2019年10月20日至2020年12月19日的租金170676.8元、物业费4876.48元，小计175553.28元；二、被告贵州黔海云数据有限公司、熊治平于2021年2月10日前支付原告贵州康心药业有限公司2020年12月20日至202l年6月19日的租金73147.2元、物业费2089.92元，小计75237.12元；三、被告贵州黔海云数据有限公司、熊治平于2021年2月10日前支付原告贵州康心药业有限公司委托代理费9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5062元，减半收取2531元，由被告贵州黔海云数据有限公司、熊治平负担（原告已预交906元，由被告在履行判决时直接支付给原告）。

本院二审期间，上诉人为了证明原审判决认定贵州黔海云数据有限公司、熊治平逾期支付房租的行为得到上诉人的谅解与事实不符，向本院申请其公司副总经理秦小峰到庭陈述相关事宜。秦小峰述称，一审承办法官在庭审后与其进行电话沟通，询问上诉人是否愿意和解，秦小峰表示贵州黔海云数据有限公司、熊治平已经严重违约，不愿意继续履行租赁关系，也不同进行租金减免。

二审查明，上诉人与熊治平于2018年12月20日签订《房屋租赁合同》后，又与贵州黔海云数据有限公司、熊治平于2019年8月27日签订《补充协议》，贵州黔海云数据有限公司、熊治平作为承租人分别在乙方（一）、乙方（二）处签章、签字。

经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。

本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交给承租人使用,承租人按约定交纳租金并于租赁关系终止时将房屋返还给出租人的协议。房屋租赁法律关系中，出租人向承租人交付房屋后，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,被上诉人逾期支付租金致使上诉人多次诉讼，上诉人有权诉请解除合同。原审判决以被上诉人取得了上诉人的谅解为由准予房屋租赁合同继续履行，上诉人对此不予认可。一审法院2020年12月2日的《调解笔录》无上诉人法定代表人或者其授权人员的签字确认，仅凭熊治平签字的《调解笔录》，本院难以认定上诉人同意继续履行租赁合同。原审判决驳回上诉人要求解除房屋租赁合同的诉讼请求于法无据，本院予以纠正。合同解除后，承租人应当将租赁房屋返还出租人，本院对上诉人要求被上诉人返还贵阳市乌当区的诉讼请求依法予以支持。

贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号《民事调解书》已对截至2019年10月19日的租金作出处理。上诉人有权主张被上诉人按照约定的标准支付2019年10月20日至合同解除之日的租金、物业费以及合同解除之日至被上诉人实际返还房屋时的租金（占用费）、物业费。

关于上诉人主张的逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求应否支持的问题。上诉人诉请的滞纳金实质为被上诉人逾期支付租金的违约金。违约金源自违约责任，是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定应承担金钱给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，约定违约金属于当事人意思自治范围，受到一定条件的制约和限制。《房屋租赁合同》约定租金先付后用，承租人逾期支付租金，每逾期一天加收逾期金额万分之五的逾期支付违约金。《房屋租赁合同》约定的逾期违约金按照逾期金额万分之五每日计算明显过高，本院认为违约金应以应付未付租金的总额为被上诉人贵州黔海云数据有限公司、熊治平占用后，上诉人使用相应数额的资金而向金融机构申请贷款产生的利息损失为宜。鉴于2020年初疫情对各行业经济的影响较大，承租人亦实际遭受影响，本院酌情判令熊治平、贵州黔海云数据有限公司自2020年12月20日起，以实际欠付租金总额175553.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向贵州康心药业有限公司计付违约金。

关于一审判决判令上诉人支付委托诉讼代理人9000元是否正确的问题。本院认为，贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号《民事调解书》并未约定执行阶段的委托诉讼费由被上诉人承担，上诉人要求被上诉人支付贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初4228号《民事调解书》执行阶段律师代理费用的上诉请求，明显不能成立。原审判决判令被上诉人支付本案的诉讼代理费9000元，合法、有据，本院予以维持。

综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对其合理部分的上诉请求，依法予以支持。原审判决认定事实部分不清，本院予以改判。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,判决如下:

一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初581号民事判决第三项，即三、被告贵州黔海云数据有限公司、熊治平于2021年2月10日前支付原告贵州康心药业有限公司委托代理费9000元。

二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院(2020)黔0112民初581号民事判决第一项、第二项。

三、解除贵州康心药业有限公司与熊治平、贵州黔海云数据有限公司的房屋租赁关系。

四、贵州黔海云数据有限公司、熊治平于本判决生效后三十日内向贵州康心药业有限公司返还位于贵阳市乌当区。

五、贵州黔海云数据有限公司、熊治平于本判决生效之日起10日内支付贵州康心药业有限公司截止2020年12月19日的租金170676.8元、物业费4876.48元，共计175553.28元；

六、贵州黔海云数据有限公司、熊治平于本判决生效之日起10日内按照《房屋租赁合同》约定的租金、物业费的标准向贵州康心药业有限公司支付2020年12月20日至实际返还房屋之日止的房屋占用费、物业费。

七、贵州黔海云数据有限公司、熊治平于本判决生效之日起10日内向贵州康心药业有限公司支付逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以175553.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算，从2020年12月20日计算至贵州黔海云数据有限公司、熊治平实际付清租金之日）。

八、驳回贵州康心药业有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5062元，减半收取2531元，由贵州黔海云数据有限公司、熊治平负担（贵州康心药业有限公司已预交906元，由贵州黔海云数据有限公司、熊治平在履行判决时直接支付）。二审案件受理费5062元，由贵州黔海云数据有限公司、熊治平共同负担。

本判决为终审判决。

审判员　　庞敏

二〇二一年四月二十九日

法官助理王李文

书记员杨学文