某某能、柳州市东华建筑工程有限责任公司等执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

广西壮族自治区高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）桂民申7760号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：**能，男，1981年6月10日出生，住广西来宾市。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：柳州市东华建筑工程有限责任公司，住所地广西柳州市。

法定代表人：黄启宇，该公司总经理。

一审被告：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地广西三江县古宜镇桥西南8号（天江丽都9号楼）。

法定代表人：邱明，该公司总经理。

再审申请人**能因与被申请人柳州市东华建筑工程有限责任公司（以下简称东华公司）及一审被告三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司）执行异议之诉一案，不服柳州市中级人民法院（2021）桂02民终1403号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

**能申请再审称，**能作为购房人就涉案房屋履行了全部应尽法律义务，2014年4月1日签订合法有效的《商品房买卖合同》，2014年4月3日将涉案购房款全部支付到鑫辉公司账户，取得三江县税务局开具的《销售不动产统一发票》，并于2015年1月9日经三江县房地产管理所对房屋进行了预告登记，2015年2月1日已实际占用涉案房屋。**能未取得不动产过户登记证书，是因涉案房屋至今没有竣工验收，不具备办证条件。**能对于不能办理房屋产权证没有过错。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿顺序是排在第一位的。**能作为购房人的优先权优先于东华公司的工程价款优先权。二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定**能作为一般房屋买受人，购买的涉案房屋为商铺，非“用于居住”，作出不利于**能的解释，损害了**能的合法权益。综上，申请再审本案。

本院经审查认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但该规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。买受人不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定。在适用该规定时，对于房屋的性质应当限定于居住用房，商业用房不在保护之列。本案中，东华公司对鑫辉公司享有建设工程价款优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”**能虽然与鑫辉公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，但其所购房屋属商业性质的商铺，不是用于居住的居住性住房，不符合上述司法解释规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故**能请求排除涉案房屋的执行，不符合法律规定，二审判决不予支持正确。综上，**能的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回**能的再审申请。

审 判 长　张英伦

审 判 员　曾亦桦

审 判 员　韦志勇

二〇二一年十二月十四日

法官助理　茹　超

书 记 员　黄　静