郑州三方软件技术有限公司与郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)豫0191民初4581号

原告郑州三方软件技术有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区碧桃路20号25号楼1栋2层。

法定代表人张泓飞，总经理。

委托代理人邵泽华，北京市京师（郑州）律师事务所律师。

委托代理人王雅，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。

被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。

法定代表人姚桂兰，经理。

委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。

原告郑州三方软件技术有限公司与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵泽华、王雅，被告委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2016年12月14日，原、被告签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，被告将位于郑州市高新区碧桃路20号25号楼1栋房产，面积630平方米转让给原告。原告于2016年11月29日至2017年1月24日期间共分三次将购房款693万元支付给被告。涉案房屋实际交付时间为2018年3月26日根据房产转让协议第六条第二款约定，被告应支付违约金13623元；房产转让协议第七条约定，被告应当自房屋交付使用后的365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告领取房产证。但截至2019年12月11日，被告仍未将涉案不动产房屋权属证书办至原告名下，被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款693万元为基数，自2019年9月6日起至原告取得房屋权属证书之日止，按年利率6%的标准计算）。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902），立即协助原告办理涉案不动产的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，所需费用按规定承担；2、被告向原告支付延期交房违约金13623元；3、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款693万元为基数，自2019年9月6日起按年利率6%的标准计算至原告取得房屋权属证书之日止，）；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称,1、原告要求支付其迟延交房期间的损失没有依据；2、未能给原告办理房屋权属证书因情势变更，且并未给原告造成损失，原告要求支付迟延办理房屋权属证书期间的损失没有事实和法律依据；3、即便被告存在违约，则原告要求的损失也过高，法院应当根据原告实际损失情况，结合合同履行过程中双方各自过错，按照公平合理的原则予以调整。

经审理查明：2017年1月12日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902）一份，约定：原告所购标的物位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D6-5号楼），地上3层，面积共630平方米，预约转让价款为693万元。本协议签订之前原告支付购房款486万元，2017年1月26日之前付剩余购房款207万元。被告应在2017年8月31日前，将标的物交付原告。若不具备以上条件延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告取得房产证，原告应积极配合甲方办理相关手续。上述协议签订后，原告按协议约定向被告支付了全部购房款，被告向原告开具发票。

2018年3月26日，原被告签订《D6-5房源入驻装修补充协议》，双方签订此补充协议后原告进场装修、交付使用涉案房屋。

另查明，目前，涉案房屋土地使用权被法院查封。

以上案件事实由房产转让协议、发票、入驻装修补充协议及庭审笔录在案佐证。

本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原、被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。原告诉请被告继续履行涉案协议，本院予以支持。该协议约定交房时间为2017年8月31日前，实际交付时间为2018年3月26日，故被告未按协议约定时间向原告交付房屋，构成违约，其应向原告支付逾期交房违约金。双方所签协议约定，延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，故被告应以总房款693万元为基数，按中国人民银行公布的同期活期利率标准（即年利率0.35%）向原告支付利息损失，自2017年9月1日计算至2018年3月26日。原告诉请13623元，本院予以支持。对于被告所称因迟延交房其给予原告18个月的物业费补偿，原告不应再要求损失。因被告并未提交有效证据证明物业费计算标准，故对被告该项意见不予采信。

原告诉请被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告取得房产证”。原告已按合同约定向被告付清购房款，被告至今未将该房屋权属证书办至原告名下，且该房屋所在土地现已被查封，导致相关手续已无法实际办理，被告该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，原告亦未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所遭受的实际损失，故综合当事人履约情况，本院参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向原告支付逾期利息”的约定，酌定被告以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准自2019年9月6日起（即交房后365个工作日）向原告支付延期办理房屋权属证书的损失。因该房屋目前尚不具备办理权属证书的条件，故就该损失本院暂计算至本判决作出之日（共计296天），经计算为19673.5元。此后至实际办理权属证书之日止的损失因尚未产生，本院暂不予处理。对于原告诉请该损失数额过高部分本院不予支持。原告诉请被告为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，因该房屋所在土地已被查封，该诉请目前不具有履行的可能性，故对其该诉请现不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司继续履行与原告郑州三方软件技术有限公司于2016年12月14日签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2016112902）；

二、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司与本判决生效后十日内支付原告郑州三方软件技术有限公司迟延交房违约金13623元，迟延办理房屋权属证书损失19673.5元；

三、驳回原告郑州三方软件技术有限公司的其他诉讼请求。

如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。

案件受理费61227元，减半收取30613元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　胡向楠

二〇二〇年六月二十八日

书记员　　王　聪