昆明高新火炬建筑工程有限公司
昆明高新火炬建筑工程有限公司、畹町恒燊房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）云31执异92号
案外人：胡奇，男，汉族，1975年10月5日生，户籍地四川省成都市青羊区。
申请执行人：昆明高新火炬建筑工程有限公司。
法定代表人：杨金灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张耀碧，云南新洋务律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被执行人：畹町恒燊房地产开发有限公司。
法定代表人：周静，该公司执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人昆明高新火炬建筑工程有限公司（以下简称火炬公司）申请执行畹町恒燊房地产开发有限公司（以下简称恒燊公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡奇于2019年9月18日对执行恒燊公司位于畹町建设路友谊巷畹町中缅国际财富中心房地产拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胡奇称，2013年9月16日和17日，其与恒燊公司分别签订了编号为HS-X012的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》2份，约定申请人以450万元总价购买其开发的畹町中缅国际财富中心房地产C栋住宅10-15层4868.88平方米的房屋，2013年9月17日申请人分两笔支付了购房款450万元，同日办理了商品房预售备案，备案号为WD2013018。申请人认为其在法院查封前，签订了合法有效的《商品房购销合同》，并已付清全额购房价款，办理了商品房预售备案，因所涉房屋属于在建烂尾工程项目，不具备办理产权过户登记的条件及交付条件，申请人未办理过户登记和未占有房屋，并无任何过错。德宏中院作出（2019）云31执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人恒燊公司开发的位于畹町建设路友谊巷畹町中缅国际财富中心房地产侵犯了其合法权益，要求解除对胡奇购买的畹町中缅国际财富中心C栋住宅10-15层房地产的查封，并中止对其执行。胡奇提交了2013年9月16日签订的《商品房购销合同》和《商品房买卖合同登记备案表》、转款凭证等复印件等作为证据材料。
本院查明，2014年12月22日火炬公司因与恒燊公司建设工程施工合同纠纷一案提起诉讼，本院于2015年4月17日作出(2014)德民二初字第103号民事判决：1、被告恒燊公司于本判决生效之日起三十日内支付给火炬公司尚欠工程款等款项合计50345419.97元；2、火炬公司就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；3、驳回火炬公司的其他诉讼请求。
2015年至2016年间，本院依据云南湘新混凝土有限公司（另案当事人）、火炬公司的诉讼财产保全申请，裁定查封或轮后查封了恒燊公司开发的畹町中缅国际财富中心房地产（土地证号：畹国用（2013）第55号）。
（2014）德民二初字第103号民事判决生效后，恒燊公司未履行法定义务，2015年7月10日,火炬公司向本院申请立案执行。同年12月17日，本院作出（2015）德执字第56-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年1月8日本院恢复执行，责令被执行人恒燊公司履行生效法律文书确定的义务。同年8月2日，本院作出（2019）云31执恢3号之一执行裁定，裁定拍卖恒燊公司开发的畹町中缅国际财富中心房地产[土地证号：畹国用（2013）第55号；建设用地规划许可证号：地字第201100023-0058386号；建设工程规划许可证号：建字第201200001号；建设工程施工许可证编号：建字第2012003号]。
另，本院依职权向瑞丽市畹町经济开发区建设和环境保护分局核实胡奇的购房合同备案情况，该局证实均为有效备案合同。
本院认为，备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商；而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生法律效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，胡奇与恒燊公司签订合同购买商品房，并未依法办理登记或预告登记，故胡奇并未取得涉案房产的所有权，即涉案房产尚不属于胡奇的个人财产。综上所述，胡奇的异议请求不符合法律规定，不应支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回胡奇的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向德宏州中级人民法院提起诉讼。
审判长 杨 萍
审判员 包 洋
审判员 蔡瑶丽
二〇一九年十月十六日
书记员 忽一凡
