酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司、酒泉市果园建筑工程有限责任公司等合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘09民终502号 上诉人（原审被告）：酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区解放路219号嘉和园5号楼3-1号门店，统一社会信用代码91620902MA73Q8Q79L。 负责人：***，该分公司经理。 上诉人（原审被告）：酒泉市果园建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区酒果路1号（酒泉造纸厂东侧），统一社会信用代码9162090222511173XF。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃雄韬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**全，男，生于1971年3月9日，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 被上诉人（原审原告）：***，男，生于1964年12月20日，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 委托诉讼代理人：***（***之妻），女，生于1976年5月1日，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 原审被告：酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区祁连路4号，统一社会信用代码9162090271908484XY。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃强齐律师事务所律师。 上诉人酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司（以下简称果建十一分公司）、酒泉市果园建筑工程有限责任公司（以下简称果建公司）、**全因与被上诉人***及原审被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司（以下简称建鑫公司）合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初6701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 果建十一分公司、果建公司、**全上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误导致判决结果错误。一审法院在是否应当返还剩余购房款的问题中认定：抵账房买卖协议未约定案涉抵账房抵顶支付的挖机施工费用具体为哪项工程的费用，果建十一分公司、果建公司、**全应当履行先付款义务，之后双方就工程量进行结算后，再多退少补。一审法院的上述认定错误。抵账房买卖协议明确约定“甲方以此房款抵顶支付乙方挖机施工费用，乙方在本协议签订后视为甲方向乙方支付了等额的施工费用”、“甲乙双方以房款及乙方施工劳务费用进行互相抵顶，多退少补，双方另行办理结算手续”，可以看出以房款抵顶方式支付挖机施工费用之时，双方并不明确应付的挖机施工费用数额。一审中果建十一分公司、果建公司、**全提交此后双方的结算（单）手续以证明结算后应予抵顶的实际情况。一审中，***未举出任何有关结算的证据来证明果建十一分公司、果建公司、**全应支付施工费用达到200000元，也没有证据证明果建十一分公司、果建公司、**全还应当支付其施工费用183980元。假设一审法院的“协议中未约定案涉抵账房抵顶支付的挖机施工费用具体为哪项工程的费用”的观点成立，***没有任何证据证明其应予抵顶的挖机施工费用存在，将房屋所卖款项以施工费用的名义支付给***也没有任何依据。另外果建十一分公司系果建公司的分公司，其不具有法人资格，民事责任依法由果建公司承担，一审法院判令果建十一分公司承担责任，无法律依据。**全签订顶账房买卖协议的行为并非个人行为，涉诉款项也未打给**全个人，一审法院判令**全承担责任，无事实根据。综上，一审法院认定事实错误，导致一审判决结果错误，***要求果建十一分公司、果建公司、**全在200000元之外再支付其施工费用183980元无任何事实根据，请求二审法院撤销一审判决，并对本案依法改判。 ***辩称，一审判决正确，认定事实清楚，本案房款与部队工程无关，该部分工程双方还没有结算。 建鑫公司辩称，建鑫公司将案涉房屋分两笔款项即首付款和按揭款均已支付给果建公司和果建十一分公司，且***在一审中明确建鑫公司不承担责任，故建鑫公司在本案中不承担任何责任。 ***向一审法院起诉请求：1．判令果建十一分公司、果建公司、**全、建鑫公司给付***款183980元（房屋抵顶工程款）；2．判令果建十一分公司、果建公司、**全、建鑫公司从2021年7月9日支付按照年利率7.47％承担利息至实际清偿之日止；3．判令果建十一分公司、果建公司、**全、建鑫公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，***明确诉讼请求，要求果建十一分公司、果建公司、**全承担付款义务，放弃对建鑫公司的诉请。 一审法院认定事实：自2016年起，***为酒泉市第三建筑安装工程公司四分公司（以下简称三建四分公司）提供挖机劳务。2020年10月22日，***为乙方，三建四分公司为甲方，双方签订《顶账房买卖协议》，约定，乙方通过经纪方推荐、实地勘察后决定自愿购置甲方抵顶住房一套，房屋位置****8号楼412号，面积97.21平方米，房价每平米3950元，价格383980元；甲方以此房款抵顶支付乙方挖机施工费用，乙方在本协议签订后视为甲方向乙方支付了等额的施工费用，乙方先将房款交至开发公司，待开发公司支付甲方工程款后，甲方再支付乙方施工劳务费用；甲乙双方以房款及乙方施工劳务费用进行互相抵顶，多退少补，双方另行办理结算手续；甲方不得转卖，乙方不得退房，如出现违约，违约方须承担10％的违约金，乙方若将该房屋转卖给第三方所产生的经济纠纷由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。协议尾页未加盖三建四分公司的印章，甲方处由**全个人签字。之后，***将案涉抵顶房屋委托中介出售于案外人***，作为卖方，与***及中介公司签订了《房屋买卖合同》。2021年7月2日，***向案涉房屋的开发商建鑫公司支付购房款200000元，2021年7月8日，再次***公司支付183980元。果建十一分公司***公司出具《便函》，记载，兹有贵公司抵顶给我公司**全位于****8号楼4**1楼2号住房一套，面积97.12㎡，单价3950元／㎡，房屋总价383624元，现自愿将该房屋产权办理到***名下，双方手续已办清，并由***全权办理该房屋产权过户等相关手续。2021年7月6日，建鑫公司向果建十一分公司转账支付了200000元的购房款，2021年11月11日，建鑫公司向果建公司支付了183890元的购房款。2021年7月6日，果建十一分公司向***返还购房款200000元，剩余购房款未返还。另查明，果建公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为***；果建十一分公司为有限责任公司分公司（自然人独资），负责人***；三建四分公司，为内资非法人企业，公司负责人为**全。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、果建十一分公司、果建公司、**全是否应当向***返还剩余购房款；2、如果返还义务主体为谁；3、***要求支付利息是否应得到支持。关于果建十一分公司、果建公司、**全是否应当向***返还剩余购房款的问题。双方以物抵债的关系依法成立，签订的《抵账房买卖协议》合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应当依约全面履行各自的合同义务。协议约定“房价每平米3950元（此房价含地下室），价格383980元……，甲方以此房款抵顶支付乙方挖机施工费用，乙方在本协议签订后视为甲方向乙方支付了等额的施工费用”，根据以上协议约定，合同方的甲方应当向***抵顶的挖机施工费用为全部购房款383980元。合同第六条虽然约定“甲乙双方以房款及乙方施工劳务费用进行互相抵顶，多退少补，双方另行办理结算手续”，但根据双方提交的证据证实，***与**全及三建四分公司各个项目部自2017年开始便发生工程往来，果建十一分公司、果建公司、**全提交了2021年4月至2021年8月之间双方关于31654部队与恒生实业名酒仓储中心的结算单，但《抵账房买卖协议》签订时间为2020年10月，协议中未约定案涉抵账房抵顶支付的挖机施工费用具体为哪项工程的费用，故对果建十一分公司、果建公司、**全辩称的该抵账房款系预支付31654部队工程款的答辩意见，未提供有效证据证实，不予采信。果建十一分公司、果建公司、**全应当履行先付款义务，之后双方就工程量进行结算后，再多退少补。关于如果返还义务主体为谁的问题。经查明，***与**全签订《顶账房买卖协议》后，由***将抵顶的案涉房屋委托中介公司出售给案外人***，***亦将购房款383980元支付于开发商建鑫公司，开发商于2021年7月6日向果建十一分公司支付200000元，于2021年11月11日向果建公司支付183890元。案外人***办理产权手续时，果建十一分公司向开发商出具的《便函》记载的内容为兹有贵公司抵顶给我公司**全位于****8#楼4**1号楼2号住房一套……自愿将该房屋办理到***名下，果建十一分公司亦向***返还购房款200000元，因果建十一分公司为果建公司的分公司，无独立法人资格，果建公司亦实际收取了案涉房款，故对案涉购房款的返还主体应当由果建十一分公司及果建公司共同承担还款义务。**全系三建四分公司的负责人，《顶账房买卖协议》系**全个人代表分公司与***签订，且根据双方提供的证据证实，双方自2016年起便开始有工程施工往来，此后双方的结算亦是由***与其进行结算，故**全在本案中亦承担还款责任。关于***要求果建十一分公司、果建公司、**全支付利息是否应得到支持的问题。本案中，《顶账房买卖协议》约定“乙方先将房款交至开发公司，待开发公司支付甲方工程款后，甲方再支付乙方施工劳务费用”，经查明，2021年7月6日，开发商转向果建十一分公司的200000元购房款已经返还***，未返还的部分为2021年11月11日开发商向果建公司支付的183980元。因该笔资金果建十一分公司、果建公司、**全未按照协议约定及时向***支付，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“逾期贷款罚息利率在借款合同约定的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，以中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准即中国人民银行同期同类贷款利率（2022年11月20日公布的一年期LPR为3.65％）的1.5倍计算***的损失。对***起诉的逾期付款利率，果建十一分公司、果建公司、**全应当自2021年11月12日起算，按照5.475％支付至欠款实际付清之日止。综上所述，对***主要的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司、酒泉市果园建筑工程有限责任公司、**全支付***挖机使用费用（房屋抵顶款）183980元；二、酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司、酒泉市果园建筑工程有限责任公司、**全按照年利率5.475％，支付***自2021年11月12日至欠款实际付清之日止的逾期利息；三、酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司在本案中不承担责任；四、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费减半计收1990元，由酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司、酒泉市果园建筑工程有限责任公司、**全负担。 二审中，***提交如下证据：1.2021年4月8日***与**全的通话录音，拟证实**全通知***让顶账房走账；2.2021年6月9日***与**全的通话录音，拟证实**全告知***房款以果建公司名义走账；3．一审法院（2022）甘0902民初1892号民事判决书一份，拟证实***与**全、三建公司、三建四分公司同类型案件处理结果。经质证，果建公司对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为通话录音指向不明，***与**全、三建公司、三建四分公司存在多笔经济往来，双方之间的门店抵顶不止本案一套房屋；“走账”指的是双方根据签订的顶账协议走账，顶账协议载明多退少补，走账不代表将案涉房屋无条件过户给***，***应当提供相应的工程款票据证实工程量等于案涉房屋价值；民事判决书与本案没有关联性，不应作为参考依据。果建十一分公司对证据真实性无异议，对证明目的的意见与果建公司一致，并认为民事判决书并未生效。**全对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋价值和走账金额有联系，不是分立的，房屋价款由工程款抵顶，办理房产手续都是以走账方式取得发票；**全只是经办人，具体以签订的协议为准。经审查，当事人对上述证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。**全认可通话录音中双方所说的走账房屋指的是案涉房屋房款通过果建公司账户走账，对通话录音的证明目的本院予以确认。民事判决书与本案不具备关联性，本院不予采信。 经二审查明，****系建鑫公司开发建设，因建鑫公司欠付果建十一分公司工程款，故***公司将****8号楼412号房屋抵顶给果建十一分公司，又因果建十一分公司与三建四分公司、**全存在业务往来，故由果建十一分公司将****8号楼412号房屋抵顶给三建四分公司、**全。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：***要求支付剩余购房款有无法律和事实依据，如有，应由谁承担付款责任。 本案中，***要求支付剩余购房款183980元，而果建公司、果建十一分公司、**全辩称***未提交充分证据证实双方劳务施工费用超过已支付的200000元房款，双方应先结算工程款，后再行抵顶房款。对此本院分析如下：首先，顶账房买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。协议未明确约定结算工程款与抵顶房屋的先后顺序，果建公司、果建十一分公司、**全亦未提交证据证实双方对此进行了补充约定，即“先结算后抵顶”无合同依据。其次，根据双方庭审中的陈述，三建四分公司、**全与***在多个工地形成合同关系，每个工地施工完毕后，双方会形成结算单，履行顶账房买卖协议不影响双方结算行为的效力，亦不违背房款与工程款相互抵顶后“多退少补”的约定。最后，顶账房买卖协议签订后，案涉房屋所有权虽未登记至***名下，但***基于顶账房买卖协议已享有对案涉房屋处分、收益等合同权利。结合案涉房屋由***委托中介出售及果建十一分公司将建鑫公司支付的案涉房款200000元向***支付的事实可知，***对剩余购房款亦享有债权，故本院对***要求支付剩余购房款183980元的诉讼请求予以支持。 关于付款责任的承担。根据果建十一分公司开具的便函、**全与***的通话录音及**全指示果建十一分公司向法定代表人为***的酒泉汇鉴建设工程有限公司付款200000元的行为，可以证实顶账房买卖协议中“乙方先将房款交至开发公司，待开发公司支付甲方工程款后，甲方再支付乙方施工劳务费用”的约定变更为由购房人将房款交至开发公司，开发公司支付至果建十一分公司、果建公司，果建十一分公司、果建公司再支付***施工劳务费用。即果建十一分公司、果建公司***四分公司、**全履行施工劳务费用的付款义务。果建公司实际收取建鑫公司退还的购房款183980元，***要求果建公司支付房屋抵顶工程款183980元的诉讼请求于法有据，应予支持。果建公司未及时付款已构成违约，双方未约定逾期付款违约金及其计算方法，一审法院参照年利率5.475％计算自2021年11月12日的逾期付款利息损失并无不当。果建十一分公司是果建公司的分支机构，其从事民事活动产生的民事责任应由果建公司承担。**全系三建四分公司负责人，其与***签订顶账房买卖协议、在果建十一分公司便函中签字的行为系履行职务行为，其个人不应承担付款责任。 综上所述，上诉人酒泉市果园建筑工程有限责任公司十一分公司、酒泉市果园建筑工程有限责任公司、**全的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条规定，判决如下： 一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2022）甘0902民初6701号民事判决； 二、酒泉市果园建筑工程有限责任公司于本判决生效后十五日内支付***房屋抵顶工程款183980元； 三、酒泉市果园建筑工程有限责任公司以未付房屋抵顶工程款为基数，按年利率5.475％支付***自2021年11月12日至款项付清之日止的逾期付款利息损失； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理减半收取计1990元，二审案件受理费4207元，合计6197元，由酒泉市果园建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　郑　杰 二〇二三年五月二十四日 法官助理　张　筱 书 记 员　王　欢