福州市一建建设股份有限公司、福建江南房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽0702民初5165号 原告：福州市一建建设股份有限公司，住所地福建省福州市东水路88号闽发大厦七层，统一社会信用代码91350100154381010X。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，福建宽达（延平）律师事务所律师。 被告：福建江南房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区八一路89号九峰商住楼一层，统一社会信用代码913507005509929217。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，女。 原告福州市一建建设股份有限公司（以下简称福州一建公司）与被告福建江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年11月4日立案受理，依法适用简易程序于2022年12月9日公开开庭进行审理。原告福州一建公司的委托诉讼代理人***，被告江南房地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州一建公司向本院提出诉讼请求：1.江南房地产公司支付福州一建公司工程款27426215元，并确认福州一建公司对江南房地产公司建设的江南·中央金座项目工程折价或拍卖的价款在27426215元范围内享有优先受偿权；2.江南房地产公司支付违约金，以27426215元为本金，按同期贷款市场报价利率从2021年11月22日起计算至实际付清之日止（暂算至2022年10月21日违约金为1867268元）；3.由江南房地产公司承担案件受理费。事实与理由：一、福州一建公司要求江南房地产公司支付的款项实质是不同于一般债权而具有优先权的工程款，不论福州一建公司采取了何种形式索要工程款，实现债权，都不会改变，也不可能改变其工程款的实质。因为江南房地产公司欠福州一建公司的是实实在在的支付工作人员报酬、材料款等实际支出费用的工程款。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权优于抵押权和其他债权，是对承包人的特殊保护，更是为了保护劳动者及时足额获得劳动报酬，维护社会稳定。2017年6月16日，江南房地产公司与***建设公司签订《江南·中央金座施工总承包合同》，约定江南房地产公司将其所开发建设的项目“江南·中央金座”工程发包给***公司施工。同年11月7日，江南房地产公司（甲方）与***建设公司（乙方）、福州市一建建设股份有限公司（以下简称福州一建公司、丙方）订立《关于变更江南·中央金座建设项目施工总承包单位的协议书》，主要内容为：前述甲乙双方签订的《江南·中央金座施工总承包合同》终止履行，丙方同意承接履行甲乙双方签订的《江南·中央金座施工总承包合同》，三方确认截止协议签订之日，江南·中央金座项目已完成桩基工程等。同年11月9日，江南房地产公司与福州一建公司签订《江南·中央金座施工总承包合同》，约定江南房地产公司将“江南·中央金座”工程（其中桩基工程、土方工程，智能化、电梯、消防工程不在承包范围内）发包给福州一建公司施工。 工程竣工后，江南房地产公司委托第三方福建环闽工程造价咨询有限公司于2019年9月28日确认福州一建公司工程款总额为74365326元，2021年11月22日竣工验收合格。因多方面的原因，江南房地产公司仅付工程款46939111元，未付工程款27426215元（总额74365326-46939111=27426215元）。上述事实，有2017年6月16日《江南·中央金座施工总承包合同》、《关于变更江南·中央金座建设项目施工总承包单位的协议书》、2017年11月9日江南房地产公司与福州一建公司签订《江南·中央金座施工总承包合同》、《福建环闽工程造价咨询有限公司工程结算审查定案通知书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》等证实。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”《最高人民法院关于集中清理拖欠工程款和农民工工资案件的紧急通知》规定：建设领域拖欠工程款严重破坏了正常的经济秩序，也严重影响了建筑市场的健康发展，且进一步加剧了农民工工资的拖欠，影响社会稳定。应加大工作力度，彻底解决拖欠的工程款和农民工工资；应按照“司法为民”的要求，特别重视对农民工等社会弱势群体的保护。综上，福州一建公司在十一个月的合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，而且本建设工程的性质不属于不宜折价、拍卖的、因此，申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款27426215元就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 二、江南房地产公司应支付福州一建公司违约金1867268元（违约金以27426215元为本金，按同期贷款市场报价利率计算，从2021年11月22日计算至江南房地产公司实际付清之日止，现暂计算至2022年10月21日为1867268元）。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条规定“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计算。”第二十七条规定“利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日”。2017年11月9日，江南房地产公司与福州一建公司签订的《江南·中央金座施工总承包合同》第二部分通用合同条款14.2.竣工结算审核（2）规定：除专用合同条款另有约定外，发包人应在签发竣工付款证书后的14天内，完成对承包人的竣工付款。发包人逾期支付的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付违约金；逾期支付超过56天的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的两倍支付违约金。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年11月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，2021年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.8%；2022年1月20日2022年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%；2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%；2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。江南房地产公司应付欠付工程价款违约金具体为：27426215元×3.85%×1÷12×2+27426215元×3.8%×1÷12×2+27426215元×3.7%×7÷12×2+27426215元×3.65%×2÷12×2=1867268元。福州一建公司为维护自身的合法权益，遂诉至人民法院。 江南房地产公司辩称，对所欠福州一建公司工程款的金额没有异议；关于违约金，因目前公司比较困难，是否能从起诉之日开始计算；案件受理费的承担按照法律规定判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江南房地产公司对福州一建公司提交的证据均无异议。福州一建公司提交的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月16日，江南房地产公司与***建设公司签订《江南·中央金座工程施工总承包合同》（合同编号：ＮＰＪＮ20170616），将江南房地产公司开发的位于福建南平市延平区××路××村村部南侧地块（***电缆地块）的江南·中央金座工程发包给***建设公司施工。2017年11月7日，江南房地产公司（甲方）与***建设公司（乙方）、福州一建公司（丙方）签订《关于变更江南·中央金座建设项目施工总承包单位的协议书》。该协议书约定:2017年6月16日，甲乙双方签订一份合同编号：ＮＰＪＮ20170616《江南·中央金座工程施工总承包合同》。经甲乙双方友好协商后决定在本项目桩基工程完成后解除双方的发承包关系。鉴此，甲乙丙三方经充分协商一致，就变更江南·中央金座建设项目施工总承包单位等相关事宜，签订本协议，以资各方遵守履行。一、本协议签订生效之日起，签署甲乙双方签订的《江南·中央金座工程施工总承包合同》终止履行。二、丙方同意前述原甲乙双方签订的《江南·中央金座工程施工总承包合同》，由丙方承接履行。三、甲乙丙三方确认截至本协议签订之日，乙方已施工完成桩基工程，该已施工完成的工程验收及工程款的结算等相关事宜，甲乙双方组织进行。四、乙方已施工完成的工程须验收合格后方可退场。乙方应将相关工程资料移交给甲方，并于丙方做好各项工作交接，以便后续工作开展。五、本协议自甲乙丙三方签字**之日起生效。六、本协议一式陆份，甲乙丙三方各执贰份。江南房地产公司在甲方处**，***在法定代表人处**；***建设公司在乙方处**，**调在法定代表人处**；福州一建公司在丙方处**，***在法定代表人处**。 2017年11月10日，江南房地产公司与福州一建公司签订《江南·中央金座工程施工总承包合同》（合同编号：ＮＰＪＮ20171110），合同主要约定：福州一建公司总承包江南房地产公司开发的位于福建南平市延平区××路××村村部南侧地块（***电缆地块）的江南·中央金座工程。工程承包范围为发包人提供的经图审合格的施工图纸所包含的全部工作内容，包括：主体工程（含地下室）、装饰装修、安装工程、人防工程等总承包施工（其中：桩基工程、土方工程、智能化、电梯、消防工程不在承包范围内），具体详见双方确认的工程量清单，并以施工图纸和施工技术要求为最终依据，以及发包人另行委托内容。计划开工日期为2017年11月10日，计划竣工日期为2019年9月5日。签约合同价暂定为人民币（大写）含税价：捌仟贰佰捌拾肆万柒仟***拾肆元整（¥82847594元）；安全文明施工费人民币（大写）贰佰伍拾伍万肆仟肆佰肆拾贰元整（约¥2554442元）。合同价格形式为固定总价。合同第二部分通用合同条款14.2竣工结算审核（1）……（2）除专用合同条款另有约定外，发包人应在签发竣工付款证书后的14天内，完成对承包人的竣工付款。发包人逾期支付的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付违约金；逾期支付超过56天的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的两倍支付违约金。（3）……合同还就其他事项进行了约定。 2021年9月28日，江南房地产公司委托福建环闽工程造价咨询有限公司对江南·中央金座1#-3#楼（不含地下室桩基及基坑支护）项目进行结算审核，核定造价为74365326元。同日，江南房地产公司（甲方）与福州一建公司（乙方）签订一份《施工总承包合同补充协议》，该协议主要约定：一、工程验收及备案……；二、工程结算。为推进竣工验收，甲方同意乙方提前进行工程决算的要求。根据乙方工程结算书，经甲方审核，乙方认可，本工程乙方承包施工范围的工程总造价为7436.5326万元。该总造价包括现阶段乙方尚应完成的各项扫尾工程的费用及竣工验收整改等各项费用、税金在内，是本工程竣工验收备案前所有费用、税金的总合。工程拨付情况，双方一致确认，此前甲方已以货币资金方式拨付给乙方的工程款金额为3624.2521万元；另基于施工合同有甲方可以本工程所建商品房抵付应付乙方工程款的约定，乙方在2020年12月31日前接受甲方抵付工程款的商品房28套，总额为22425714元（抵扣房款均不含产权登记时应由买受人承担的税费，以及专项维修基金、物业费等，下同），相抵后甲方已付乙方工程款为5866.8236万元，未付工程款的金额为1569.7090万元。三、已抵商品的销售款转付。抵给乙方的商品房，在乙方确定购房人并签订商品房买卖合同后，通过甲方售楼监管帐户已代乙方向购房人收取11563589元，该款已全额返还至乙方指定的银行帐户。按商品房买卖合同的约定，上述购房人尚有10862125元购房款未支付。现鉴于住建部门已认可直接以房抵款，乙方要求甲方直接办理抵款商品房的备案等相关后续手续，余款由乙方自行直接向购房人收取，不再通过甲方售楼监管帐户，其收转事宜与甲方无关。四、未付结算款的拨付。在上述基础上，经进一步协商，乙方同意甲方应付的1569.709万元余款，全部以甲方本公司商品房抵款方式支付，抵款商品房的价格，经双方一致同意按照共计24套总额为15643420元。差额53370元甲方于2021年10月31日前付给乙方。……八、质保金。按施工合同约定，本工程的质保金为总造价的5%，其中的75%即总造价的3.75%已含在总造价即7436.5326万元内，甲方不再预留；其余的25%部分即总造价的1.25%，不计入甲方应付工程款内，作为乙方给予甲方的保修金，由甲方直接承担工程质量保修责任，并承担由此产生的费用。甲乙双方不再对质保金的返还进行结算及乙方不再承担工程质量保修责任和费用。江南·中央金座工程项目于2021年11月22日竣工验收合格，于2021年12月16日交付江南房地产公司使用。双方于庭审过程中确认，江南房地产公司已通过货币资金方式支付福州一建公司36242521元，通过销售房产到指定购房人名下并由江南房地产公司收取购房款再转入福州一建公司指定账户10696590元。江南·中央金座1#2802及2#903的购房款因被人民法院强制执行，未能支付至福州一建公司账户内，江南房地产公司合计支付福州一建公司工程款46939111元。 江南房地产公司因对案外人李魁负有债务，被福州市长乐区人民法院强制执行。福州市长乐区人民法院强制执行过程中查封了江南房地产公司名下56套商品房。福州一建公司及***建设公司共同向福州市长乐区人民法院提出案外人执行异议之诉，以该56套商品房已以房抵工程款给福州一建公司、***建设公司为由要求不得执行该56套商品房并解除查封。福州市长乐区人民法院于2022年9月26日作出（2022）闽0112民初2311号民事裁定，驳回了福州一建公司、***建设公司的起诉。该裁定认定《施工总承包合同补充协议》体现商品房由江南房地产公司抵偿给***建设公司、福州一建公司，但是双方达成合意后并未办理相应商品房的过户手续，相应商品房仍为江南房地产公司所有。同时《施工总承包合同补充协议》体现为以商品房抵偿工程款，但实质上存在以商品房的销售款抵偿工程款的情况，***建设公司、福州一建公司未因前述协议项下的抵债行为而获得案涉房产。现因江南房地产公司至今未支付福州一建公司剩余工程款，福州一建公司遂诉至本院。 另查明，2022年11月10日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%。 本院认为，福州一建公司与江南房地产公司签订的《江南·中央金座工程施工总承包合同》、《施工总承包合同补充协议》，福州一建公司、江南房地产公司及案外人***建设公司签订的《关于变更江南·中央金座建设项目施工总承包单位的协议书》，均系当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效。福州一建公司施工的“江南·中央金座”项目已竣工验收合格，江南房地产公司应按照合同约定支付工程款。双方虽形成了以房抵工程款的合意，但未办理商品房的过户手续，该商品房仍属于江南房地产公司所有，且已被福州市长乐区人民法院查封，故福州一建公司有权要求江南房地产公司支付尚欠工程款27426215元。福州一建公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于要求确认福州一建公司对江南·中央金座项目拍卖、变卖所得价款在27426215元范围内享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条规定“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”福州一建公司已完成江南·中央金座工程，且已经竣工验收合格，福州一建公司要求在尚欠工程款27426215元范围内就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，具有法律依据，本院予以支持。 对于违约金的问题。福州一建公司与江南房地产公司于《施工总承包合同补充协议》就工程款的支付事宜已达成以房抵债的合意，但因未办理不动产过户事宜及江南房地产公司对外负有债务导致该商品房被人民法院查封，最终双方未能实现以房抵债，引发本案纠纷，双方对此均存在过错。故违约金的起算点本院调整为福州一建公司起诉之日（即2022年11月4日）起计算。福州一建公司与江南房地产公司达成以房抵债的合意，系对原合同支付工程款方式的变更，福州一建公司亦未提供证据证明双方对违约金进行了重新约定，应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)3.65%计算。故本案违约金从2022年11月4日起按年利率3.65%的标准计算至实际清偿之日止的范围内，予以支持；超出部分的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条、第三十八条、第四十一条之规定，判决如下： 一、福建江南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市一建建设股份有限公司支付工程款27426215元及逾期付款违约金（从2022年11月4日起按年利率3.65%的标准计算至实际清偿之日止）； 二、确认福州市一建建设股份有限公司对江南·中央金座项目拍卖、变卖所得价款在27426215元范围内享有优先受偿权； 三、驳回福州市一建建设股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费188267.40元，减半收取94133.70元，由福州市一建建设股份有限公司负担6000.40元；由福建江南房地产开发有限公司负担88133.30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　　邱　瑾 二〇二二年十二月十二日 法官助理　　胡　鑫 书 记 员　　*** 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。 第二十七条利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。 第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。