鞍山市艺霖房地产开发有限公司与被上诉人某某、原审第三人鞍山市第七建筑工程有限公司、原审第三人鞍山银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)辽03民终852号

上诉人（原审被告）：鞍山市艺霖房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区。

法定代表人：马宝玉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：温泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宫德龙，辽宁钢城正大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**。

委托诉讼代理人：张力，辽宁亨轩律师事务所律师。

原审第三人：鞍山市第七建筑工程有限公司，住所地鞍山市铁西区。

法定代表人：温庆超，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱文秀，该公司员工。

原审第三人：鞍山银行股份有限公司，住所地鞍山市铁东区。

法定代表人：黄伟，该行董事长。

委托诉讼代理人：郝军，该行职员。

委托诉讼代理人：崔佳山，该行职员。

上诉人鞍山市艺霖房地产开发有限公司（以下简称艺霖公司）因与被上诉人**、原审第三人鞍山市第七建筑工程有限公司（以下简称七建公司）、原审第三人鞍山银行股份有限公司（以下简称鞍山银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人艺霖公司法定代表人马宝玉及委托诉讼代理人温泉、宫德龙，被上诉人**及其委托诉讼代理人张力，原审第三人七建公司委托诉讼代理人朱文秀、原审第三人鞍山银行委托诉讼代理人郝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

艺霖公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判上诉人不向被上诉人交付产籍号1-27-213-50房屋；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审判决认定：“被告与第三人七建公司存在债权债务关系”错误。鞍山市华艺大厦的实际施工人为夏元新、付义敏，七建公司只是被挂靠单位，上诉人与七建公司之间并没有债权债务关系。2、一审判决认定：“而七建公司拖欠原告工程款”错误。本案中被上诉人**从2014年9月9日向法院提起诉讼之后从来没有向一审法庭、二审法庭及发回后的一审法庭提供七建公司拖欠其工程款的任何证据，**在法庭上称其已向铁西区法院起诉七建公司拖欠其工程款，但其并未向法庭提供相关判决，**在法庭上称铁西区法院执行局已经介入执行程序，但其也未向法庭提供证据予以证明，可见**未向法庭提交任何证据依法应视为**举证不能，七建公司并未有拖欠**工程款，七建公司也不欠**任何工程款。3、一审判决认定：“经原、被告以及第三人七建公司三方协商决定，将被告抵顶给七建公司的位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）的争议房屋，直接以房屋买卖的形式出售给原告，以此来抵顶原、被告及第三人七建公司三方相互之间的债务”错误。上诉人与被上诉人**及七建公司并没有形成三方协商决定，也没有达成以房抵债的任何决定。4、一审判决认定：“另查，2014年8月20日，被告向第三人鞍山银行就鞍山华艺大厦装修工程款进行贷款，将本案诉争房屋抵押给第三人鞍山银行，并办理了抵押登记手续，登记日期为2014年8月21日”错误。实际上本案争议的房屋——鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）已于2011年11月23日贷款抵押给台安县忠庆小额贷款有限责任公司，期限一年，贷款498万元。2012年11月20日，该贷款合同展期到2013年5月20日。2013年5月20日展期到2013年11月20日。2013年11月20日又展期到2014年2月20日，此贷款于2014年8月前还清。2014年8月20日，上诉人又将含此房屋在内的房屋向鞍山银行股份有限公司贷款900万元，贷款期限三年。可见本案争议的房屋早已于2011年进行连续贷款抵押，上诉人已一审庭审中向法庭提供了相关证据，但一审判决并未予以认定。二、七建公司的当庭陈述并不能作为证据认定。七建公司代理人在一审庭审中认为其公司与上诉人公司存在债权债务关系，但其并未向法庭提供任何证据予以证明，没有向法庭提供相关证据应当视为其举证不能，不能证明七建公司与上诉人之间存在债权债务关系。三、被上诉人**自认其并没有向上诉人交付任何购房款，因此虽然在收款收据上写明其交付购房款，但应当以**实际交付为准，**未向上诉人交付购房款，自然不能认定其与上诉人之间的《房屋认购书》成立，被上诉人只有交付购房款1,292,085元后才能将此房屋交付给被上诉人**。四、上诉人已于2011年11月23日就将本案争议房屋抵押给台安忠庆小额贷款有限责任公司进行贷款，一直到2014年8月上诉人又与鞍山银行进行贷款抵押，依法上诉人与第三人鞍山银行股份有限公司的抵押贷款合同合法有效。

**辩称，服从一审判决。

七建公司述称，同意一审判决。

鞍山银行述称，同意上诉人意见。

**向一审法院起诉请求：一、请求判令被告艺霖公司继续履行合同，交付原告位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号房产；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：被告与第三人七建公司存在债权债务关系，而七建公司拖欠原告工程款，经原、被告以及第三人七建公司三方协商决定，将被告抵顶给七建公司的位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）的争议房屋，直接以房屋买卖的形式出售给原告，以此来抵顶原、被告及第三人七建公司三方相互之间的债务。被告于2013年9月3日与原告签订了一份《房屋认购书》，该认购书注明：一、乙方（原告）自愿选择采用一次性付款的方式交齐房款。位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号房产。二、房价款：乙方认购上述物业面积为：95.71平方米，单价为人民币13,500元，总价为人民币1,292,085元（乙方已交清全款）。签订该协议后，被告给原告出具了一份收款收据，该收款收据中体现的金额为129.2085万元。

另查，2014年8月20日,被告向第三人鞍山银行就鞍山华艺大厦装修工程款进行贷款,将本案诉争房屋抵押给第三人鞍山银行,并办理了抵押登记手续,登记日期为2014年8月21日。再查，本案争议房屋所涉及的华艺大厦扩建工程已于2013年9月4日竣工验收。

一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第八十条之规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本案中，原告主张第三人七建公司与被告之间、原告与第三人七建公司之间，均存在债权债务关系，第三人七建公司拖欠原告工程款，经协商，第三人七建公司将被告向第三人七建公司提供的本案位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）的争议房屋转移给原告，用以抵顶七建公司与原告之间的工程款，第三人七建公司对该事实当庭予以认可,而被告对上述事实不予认可。该院认为，本案中被告与原告签订了买卖本案诉争房屋的买卖协议，并在该协议上注明原告已交清购房全款，并给原告出具了购房全款的收款收据，上述事实说明，在签订上述买卖协议时被告对原告、第三人七建公司及被告之间的债权债务的转移关系，即以房抵债的事实予以认可，故对上述以房抵债的事实该院依法予以确认。本案中虽然被告在与原告签订购房协议之后，又将本案诉争房屋抵押给第三人鞍山银行，但该事实并不影响本案诉争房屋使用权的转移，故对原告提出的请求判令被告继续履行合同，交付位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号房产之诉讼请求，于法有据，该院予以支持。

关于被告提出的被告系在第三人七建公司胁迫之下与原告签订了购房协议之主张，因被告未提供合法有效的证据证明其主张，故对被告提出的上述主张，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告鞍山市艺霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告**交付位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）的房屋。案件受理费100元，由被告鞍山市艺霖房地产开发有限公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院认定的“被告与第三人七建公司存在债权债务关系，而七建公司拖欠原告工程款，经原、被告以及第三人七建公司三方协商决定，将被告抵顶给七建公司的位于鞍山市铁东区站前二道街85号华艺大厦14层02号（产籍号1-27-213-50）的争议房屋，直接以房屋买卖的形式出售给原告，以此来抵顶原、被告及第三人七建公司三方相互之间的债务。”事实，因无证据证明，二审不予认定。对一审认定“2014年8月20日,被告向第三人鞍山银行就鞍山华艺大厦装修工程款进行贷款”的事实，因借款人为艺霖公司法定代表人马宝玉，二审予以纠正。对一审认定的其他事实，二审亦予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

2011年11月23日，艺霖公司与案外人台安县忠庆小额贷款有限责任公司签订抵押合同，约定：艺霖公司以其所有的包括本案诉争房屋在内共计16套房产为该公司向台安县忠庆小额贷款有限责任公司498万元借款提供抵押担保。因艺霖公司到期未能偿还借款，双方又陆续签订贷款展期协议书数份，将借款期限展期至2014年2月20日。

2014年8月20日，艺霖公司法定代表人马宝玉与鞍山银行签订个人贷款合同，约定：马宝玉向鞍山银行借款900万元，借款期限为三年，及2014年8月21日至2017年8月21日，借款用途为鞍山华艺大厦装修工程款。同日，艺霖公司与鞍山银行签订抵押合同，约定：艺霖公司以其所有的包括本案诉争房屋在内共计16套房产为马宝玉上述借款提供抵押担保。同年8月21日，双方就上述16套房产在房产管理部门办理了抵押登记手续并领取了房屋他项权证。

另，二审期间，**向本院提交鞍山市铁西区人民法院于2011年7月11日作出的（2011）鞍西民三初字第99号民事调解书一份，该案中原告方为**，被告方为七建公司和付义敏。该调解书认定：被告从2010年8月起向原告购买材料，累计欠原告货款428,365.5元。经鞍山市铁西区人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、被告付义敏于本调解协议生效后七日内，给付原告**货款428,365.5元；二、被告七建公司对上述款项承担连带责任。该调解书生效后，因被告未履行调解书确定的给付义务，**向鞍山市铁西区人民法院提出执行申请。庭审中，**确认其主张就本案诉争房产与艺霖公司、七建公司达成三方以房抵债协议的依据即上述调解书。

本院认为，本案争议焦点是：上诉人艺霖公司与被上诉人**、原审第三人七建公司间是否存在债权债务转移关系并就本案诉争房产是否达成以房抵债协议？在此基础上，上诉人应否向被上诉人履行交付涉案房产的义务？就此，首先，七建公司主张其与艺霖公司之间存在债权债务关系且艺霖公司欠其工程款，但就此七建公司未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对该主张，本院不予采纳；其次，**在一审庭审中主张其与七建公司有买卖合同关系且依据生效判决确认七建公司欠其本金和利息一共七十多万元，但未能提供相应证据证明其主张的事实成立。在二审庭审中，**提供了鞍山市铁西区人民法院（2011）鞍西民三初字第99号民事调解书，依据该调解书可知，七建公司与**之间并不存在因买卖合同而产生的直接法律权利义务关系，且该案中七建公司系基于案外人付义敏对**承担的给付货款义务而承担的连带责任。同时，即使按照**认可的8500-9000元/平方米诉争房屋单价，该房屋价值亦与上述调解书中确定的七建公司所应承担的连带给付义务金额不符。故对**的上述主张，因无事实依据，本院不予采信；再次，**主张其与艺霖公司、七建公司之间存在债权债务转移关系并就本案诉争房产达成以房抵债协议，因艺霖公司予以否认且**不能提供证据证明其主张的事实成立，应承担举证不能的法律后果。故本院对其此项主张亦不予采信；最后，鉴于本案诉争房屋已办理抵押登记的事实，基于物权优于债权的原则，在抵押权人鞍山银行就抵押房产所享有的优先受偿权尚未实现情况下，涉案房产亦不具备交付条件。综上，虽然**与艺霖公司曾就诉争房产签订了房屋认购书并由艺霖公司出具了收款收据，但**已自认其并未向艺霖公司支付相应购房款，故双方之间并不存在真实房屋买卖关系。且**与艺霖公司、七建公司之间并不存在债权债务转移关系，三方就涉案房产达成以房抵债协议的事实亦不成立，结合涉案房产已办理抵押登记的事实，原审判决艺霖公司向**交付诉争房产不当，本院予以纠正。

综上所述，艺霖公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初2522号民事判决；

二、驳回**的诉讼请求。

一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　王　娟

审　判　员　张　彤

代理审判员　宋　锦

二〇一七年六月十四日

书　记　员　薄李娜