杨某与鞍山某建筑公司、辽宁某建筑公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽03民初8号 原告(案外人)：***。 委托诉讼代理人：***，辽宁鞍千律师事务所律师。 被告(申请执行人)：鞍山某建筑公司。 被告（被执行人）：辽宁某建筑公司。 原告***诉被告鞍山某建筑公司、辽宁某建筑公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2024年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2024年5月7日公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***，被告鞍山某建筑公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告辽宁某建筑公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。 ***起诉称：1、请求法院判令不得执行坐落于辽宁省海城市经济开发区淮河路南唯美品格184.12平方米，产籍号Ｃ××6号财产的执行。2、确认对诉讼标的的所有权（房屋价款1012660元）权利。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、法院于2021年9月2日作出（2021)辽03执恢35号执行裁定书，查封位于辽宁省海城市经济开发区淮河路南唯美品格184.12平方米的房屋（产籍号Ｃ×**），原告于2023年12月01日向鞍山市中级人民法院提出执行异议申请，鞍山市中级人民法院于2024年01月19日作出（2024)辽03执异6号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。2、原告与辽宁泰吉房地产开发有限公司被执行人于2015年04月24日签订《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》，于2015年04月24日以银行卡转账方式支付了房屋价款89万元，于2015年04月24日以现金方式支付了房屋价款12.266万元；原告已经全部履行合同价款，案涉房屋现处于法院查封状态，案涉房屋被强制执行的原因：涉案房屋未办理过户登记，被申请执行人申请查封；3、2015年04月24日，被执行人向案外人交付房屋，案外人实际占有案涉房产，2015年04月24日交完全款，被执行人即交付案外人房屋;4、被执行人以种种理由拖延未办理过户登记；5、原告已缴纳房屋维修金；6、原告认为，原告所购房屋系在鞍山某建筑公司申请查封之前在辽宁某建筑公司处购买，原告已全额支付价金，并已经实际交付该房产，原告装修并使用，原告系该房产的善意受让第三人，故原告诉请贵院判令不得执行位于辽宁省海城市经济开发区淮河路南唯美品格184.12平方米（产籍号：C05-03-33W-6号），解除位于辽宁省海城市经济开发区淮河路南唯美品格184.12平方米（产籍号fC05-03-33W-6号）房产的查封。 鞍山某建筑公司辩称：请求人民法院依法驳回案外人的诉讼请求。理由如下：1、最高人民法院于2020年7月实行的关于统一适用加强类案的执行意见，上级人民法院及本院裁定生效案件应同案同判。人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的财产，案外人是否为已登记不动产权利人应当按照不动产登记判断。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议的，不符合购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，其权利不能排除立案执行。2、根据鞍山市不动产登记信息查询显示，产籍号为CO5-03-33W-6号房屋房产登记的权利人为辽宁某建筑公司。3、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，作为买受人的案外人***提供证据不足以证明案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，亦未提供证据证明非因案外人自身原因办理过户登记，故本案不符合上述第二十八条可以排除执行的情形。综上，请求法院依法驳回***的诉请。 辽宁某建筑公司未来院参加诉讼亦未答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提供以下证据：第一组证据，2015年4月24日的“唯美蓝湾”商品房预售定金协议、2015年4月25日***在中国农业银行股份有限公司海城昌盛支行的89万转账交易明细清单、2015年9月4日辽宁某建筑公司向***出具的1012660元销售不动产统一发票（自开）。拟证明***与辽宁某建筑公司签订合法有效的书面合同，***支付全部购房款。鞍山某建筑公司对第一组证据的质证意见：三性均有异议，主张预售定金协议不等同于商品房购房买卖合同。销售不动产统一发票系辽宁某建筑公司自开没有在税务部门交付的完税证明，转账交易明细没有具体转出对象，无法证明交易明细的89万是转给辽宁某建筑公司，其余款项现金交付部分无法证明。第二组证据，物业费收款收据，取暖费、电费明细、装修施工许可证、房屋装修和居住照片、门点出租协议。拟证明***实际占有、使用案涉房屋。鞍山某建筑公司对物业费、取暖费、电费这组证据真实性没有异议，主张案外人是否在查封前合法占有案涉房屋由法院确定。第三组证据，海城市商业网点门牌证、辽宁省住宅专项维修资金专用收据及证人冯某的证言，拟证明***曾多次向辽宁某建筑公司主张办理房产登记过户，证人冯某陈述其出庭作证前已在公司会计凭证中查到***的付款收据，***找公司要求办理案涉房产的产权证，其告知***办理产权登记需要先行领取门牌证及交纳维修资金，但因只有其一人负责办理所有住宅及网点的产权证照，且先办理住宅的产权证照，所以需要***按顺序等待办理产权登记。鞍山某建筑公司对该组证据的三性均有异议，主张2018年起辽宁某建筑公司已经向所有网点张贴公告立即到开发商处办理产权证，***办不了产权证是因为她没有合法的商品房买卖合同，缺少手续，我方所知其他同小区同类型案件都办产权证了。且证人冯某没有证明她到底是哪个单位，我们不确定她是否是辽宁某建筑公司的员工。鞍山某建筑公司提供以下两份证据：一、案涉小区的正规商品房买卖合同，拟证明***的预售定金协议不等同于买卖合同。***质证意见：辽宁某建筑公司提供的购房合同是掌握在辽宁某建筑公司手里的，我已通过实际履行完成购房合同内容，不影响合同的实际成立。辽宁某建筑公司对合同掌握主动权，未签订商品房买卖合同的书面版本不是我的错误。二、税收通用完税证一份，拟证明只有向税务部门交完税款以后才能证明房屋是交了全款买卖。***质证意见：作为购房者，对开发商卖房的资格即开具票据的效力是充分相信的，是不能明确辨别开发商出具的发票是自开还是税务部门所开，如果存在错误也是辽宁某建筑公司造成的，不能由原告承担责任。本院认证：***提供的三组证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定，且彼此之间能够相互印证，本院予以采信。鞍山某建筑公司提供的两份证据因与本案没有关联性，不足以证明其主张，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：辽宁省高级人民法院作出(2015)辽民一终字第00362号民事判决，判决主要内容为：一、维持鞍山市中级人民法院（2013）鞍民一初字第00030号民事判决；二、辽宁某建筑公司于本判决生效后十日内给付鞍山某建筑公司10270612.69元工程款自2011年5月20日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。我院于2021年9月2日作出(2021)辽03执恢35号执行裁定书，查封被执行人辽宁某建筑公司名下产籍号为CO5-03-33W-6号房屋，查封期限为三年，自2021年9月2日至2024年9月1日止。在本院执行期间，***对该查封提出书面执行异议，请求解除CO5-03-33W-6号房屋的查封措施，停止对上述房屋的执行。本院于2024年1月19日作出（2024）辽03执异6号裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，提起本诉。 另查，根据鞍山市不动产登记信息查询显示，案涉房产的产权登记人为辽宁某建筑公司。 还查，2015年4月24日，***与辽宁某建筑公司签订《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》。2015年4月25日，***通过银行转账方式支付89万元，现金方式支付122660元，共计支付购房款1012660元。同日，***取得装修施工许可证，并交纳物业费、垃圾清运费等费用。2015年9月4日，辽宁某建筑公司开具金额为1012660元的销售不动产统一发票（自开）。2015年9月起，***开始交纳电费、取暖费等，并将案涉房产出租至今。2023年11月1日，***为办理案涉房产的产权证交纳专项维修资金12520元。 本院认为，由于各种因素影响，仍然存在一定数量的非买受人原因而未登记产权的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会严重损害买受人的合法权益，并影响社会稳定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，本案的争议焦点为：一、***是否享有足以排除强制执行的民事权益;二、***请求确认案涉房屋所有权能否得到支持。 关于***是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。***主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，排除对案涉房产的强制执行。该条具体规定为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”,因此，***需全部符合该条规定的四种情形才能享有排除强制执行的民事权益。 首先，案涉房产于2021年9月2日被查封，***于2015年4月24日与辽宁某建筑公司签订了《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式等商品房买卖合同主要条款，具备商品房买卖合同基本要素,应予认定为合法有效的书面买卖合同。且《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》的内容不违反相关法律规定，系***与辽宁某建筑公司的真实意思表示，依法成立并生效。故本院认定***符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定的情形。其次，根据***提供的物业费、垃圾清运费、取暖费、电费等缴费收据及租赁协议等证据，可以证明***实际占有使用案涉房产至今的事实。故本院认定***符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的情形。再次，案涉房产约定价格1012660万元，***于2015年4月25日通过银行转账方式转出89万元，现金方式支付122660元,共计支付1012660万元。结合辽宁某建筑公司2015年9月向***出具的1012660元销售不动产统一发票、海城市住房和城乡建设局向***出具的12520元住宅专项维修资金专用收据，***支付全部购房款的事实已达到了高度盖然性的证明标准，鞍山某建筑公司对此虽不予认可，但未能提供足够证据予以反驳。理应承担举证不能的法律后果。故本院认定***已支付全部购房款，符合《执行异议与复议规定》第二十八条第三项规定的情形。最后，***提供的案涉房产小区负责办理产权登记工作人员冯某的证言可以证明***曾多次要求办理案涉房产的产权登记，且***为了能尽快办理产权登记按照辽宁某建筑公司要求办理了《海城市商业网点门牌证》及缴纳住宅专项维修资金。因此，现有证据能够证明***具有积极行使办理产权登记的行为，系因仅有一名工作人员从事此项工作，且案涉房产为门市，不在优先办理范围内。***对未能办理产权登记不存在过错，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。故本院认定***符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定的情形。至此，***全部符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四种情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。故对于***主张停止执行案涉房产的诉讼请求，本院予以支持。 关于***请求确认案涉房产所有权的问题。责任财产是指民事主体，用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限，对外承担法律责任。债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，基于已查明的事实，2015年4月24日，辽宁某建筑公司与***签订了《“唯美蓝湾”商品房预售定金协议》，将该房产以1012660元出售给***。***一次性向辽宁某建筑公司支付全部购房款，辽宁某建筑公司向***交付该房产。同时，***实际占有、使用案涉房产至今。***的举证已符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。在没有证据证明***与辽宁某建筑公司恶意串通或者存在其他利害关系的情况下，***与辽宁某建筑公司对于买卖行为已经基本履行完毕。辽宁某建筑公司作为出卖人，对该房产已不再享有任何法律上的实体权利，亦不能以此房产作为自己的责任财产，承担法律责任。同时，根据证人***的证言，案涉小区已具备办理产权登记的条件，现非因***自身原因未能办理产权登记。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，***已符合办理案涉房产产权登记的条件，本院对***要求确认案涉房产所有权的请求，予以支持。 综上，依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于辽宁省海城市经济开发区淮河路南“泰吉•唯美品格”一期3#-6门市，产籍号Ｃ××6号房屋的执行； 二、确认坐落于辽宁省海城市经济开发区淮河路南“泰吉•唯美品格”一期3#-6门市，产籍号Ｃ××6号房屋归原告***所有。 案件受理费13914元（原告***已预交），由被告鞍山某建筑公司、辽宁某建筑公司负担，于本判决生效之日起七日内向鞍山市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。退还***13914元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十四日 法官助理*** 书记员*** 本案判决所依据的相关法律 实体法： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 程序法： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零九条案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。