烟台市建城丽都实业发展有限责任公司、烟台水清木华置业有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书

山东省烟台市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁06执异111号

案外人：烟台昊琳建筑基础工程有限公司，住所地：烟台市芝罘区上夼西路24号。统一社会信用代码：91370600760950623T.

法定代表人：邢峻，董事长。

委托诉讼代理人：杨新祥，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。

申请人：烟台市建城丽都实业发展有限责任公司，住所地：烟台市芝罘区南大街103-5号。

法定代表人：李文生，董事长。

被申请人：烟台水清木华置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区西南河路45号。

法定代表人：苏向国，董事长。

本院在保全申请人烟台市建城丽都实业发展有限责任公司与被申请人烟台水清木华置业有限公司企业借贷纠纷一案中，案外人烟台昊琳建筑基础工程有限公司对本院查封位于烟台市莱山区迎春大街177号润华大厦A栋写字楼第21层（共14套）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人烟台昊琳建筑基础工程有限公司提出异议，请求停止对坐落于莱山区××大厦××栋写字楼第21层（共14套）房屋的强制执行，不予采取评估、拍卖等措施，并请求对该房屋解除查封。事实与理由：烟台市中级人民法院在执行建城丽都实业发展有限责任公司与烟台水清木华置业有限公司借款纠纷一案中，查封了坐落于莱山区××大厦××栋写字楼第21层（共14套）房屋，并拟对该房屋采取强制执行措施。因涉案房屋早已抵顶给案外人，已归案外人所有，案外人也早已于2015年10月29日实际占有、使用涉案房屋。一、涉案房屋在被查封和抵押前，早已于2014年7月31日以抵顶工程款和商品混凝土款的方式抵顶给案外人，并签订了书面协议，案外人也早已于2015年10月29日实际占有、使用涉案房屋。案外人承建施工了烟台水清木华置业有限公司发包的多个工程（含涉案房屋工程），双方存在真实的、合法的债权债务关系。2014年7月31日，经协商，烟台水清木华置业有限公司以涉案房屋（当时价值10307183元）抵顶所欠案外人等额的工程款和商品混凝土款，对剩余欠款偿还方式和时间做了约定，并签署了《协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。案外人与烟台水清木华置业有限公司于2015年10月29日办理了涉案房屋交接，即案外人已于2015年10月29日实际合法占有、使用涉案房屋。二、案外人与烟台水清木华置业有限公司之间以抵账方式进行涉案房屋交易，案外人已经向烟台水清木华置业有限公司给付了全部购房款。如上所述，烟台水清木华置业有限公司以价值10307183元的房屋抵顶案外人同等金额的欠款（烟台水清木华置业有限公司实际欠案外人的款项远大于10307183元），双方之间系以抵账方式进行的房屋交易，案外人为涉案房屋的买受人。双方以债权债务互相抵销方式支付购房款，即案外人以对烟台水清木华置业有限公司等额的债权抵销了应付购房款，依法应认定案外人已经向烟台水清木华置业有限公司给付了全部购房款。对此，最高人民法院也已明确认定：以抵账方式进行的房屋交易中，应认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。详见最高人民法院（2019)最高法民申1560号民事裁定书。三、涉案房屋没有办理过户登记的原因不在于案外人，案外人没有任何过错。涉案房屋系由烟台水清木华置业有限公司开发，整个工程至今也不具备办理产权登记条件，无法办理过户登记。所以涉案房屋没有办理过户登记的原因和责任不在买受人，案外人对涉案房屋没有办理过户登记手续没有任何过错。四、上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，案外人的请求应予以支持。

本院查明，关于申请人烟台市建城丽都实业发展有限责任公司与被申请人烟台水清木华置业有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2019年1月22日作出（2019）鲁06民初35号民事裁定，冻结被申请人烟台水清木华置业有限公司银行存款105170399.25元或查封相应价值的其他财产。依据上述裁定作出（2019）鲁06执保15号协助执行通知书，查封烟台水清木华置业有限公司名下位于烟台市××区××大厦××写字楼××房产。案外人烟台昊琳建筑基础工程有限公司为此提出异议。

案外人为证明其主张，提交：1、2014年7月31日签订的协议书及房屋平面图、交房标准复印件各一份，证明2014年7月31日，案外人与烟台水清木华置业有限公司签订书面协议，约定以房抵顶工程款和商品混凝土款，确立了房屋买卖合同关系，双方就标的物位置、价款、交房标准作出了明确约定。2、施工合同复印件等，证明案外人承建施工了烟台水清木华置业有限公司多个工程项目，双方存在真实、合法的施工合同关系。3、工程造价证明材料复印件，证明双方已经就案外人承建施工的工程项目进行了工程造价核对确认。4、商品混凝土价款证明材料复印件，证明烟台水清木华置业有限公司应付案外人商品混凝土款15120749.3元。5、涉案房屋交付及实际使用证明材料复印件，证明涉案房屋已于2015年10月29日交付案外人，在抵押、查封前，案外人已实际合法占有、使用涉案房屋。

本院认为，本案争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求解除对涉案房产的查封应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定中的第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。基于以房抵债而受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不能排除第三人对房屋的强制执行。故案外人以涉案房屋已抵顶且实际占有、使用为由，请求不得执行涉案14套房产，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：

驳回案外人烟台昊琳建筑基础工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　吴继辉

审判员　　门　伟

审判员　　王莉莉

二〇二〇年三月三十日

书记员　　潘姝卉