某某与潍坊祥基置业有限公司、潍坊圣圆建筑安装工程有限公司不动产登记纠纷一审民事判决书

山东省潍坊市寒亭区人民法院

民事判决书

（2018）鲁0703民初2402号

原告：***，男，1978年10月4日生，汉族，住潍坊市寒亭区。

委托诉讼代理人：**，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。

被告：潍坊祥基置业有限公司，住所地潍坊市奎文区北宫东街339号祥基花园10号楼4楼办公室，统一社会信用代码：91370705771032430L。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，1950年2月9日生，汉族，住潍坊市奎文区。

被告：潍坊圣圆建筑安装工程有限公司，住所地潍坊市奎文区虞河路北段*家村，统一社会信用代码：91370705779729988D。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，山东泰中律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，山东泰中律师事务所律师。

原告***与被告潍坊祥基置业有限公司（以下简称“祥基公司”）、潍坊圣圆建筑安装工程有限公司（以下简称“圣圆公司”）不动产登记纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、被告祥基公司的委托诉讼代理人***、被告圣圆公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告协助原告办理房屋不动产权登记证书；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：2012年7月初，被告祥基公司将自己开发的位于寒亭区X室，以总价427040元的价格抵顶了被告圣圆公司欠祥基公司的部分工程款。事后，被告圣圆公司又将上述楼房以总价477280元抵顶给了原告，以此抵顶了圣圆公司欠原告的部分工程款。2012年7月19日，经祥基公司同意，原告和圣圆公司到祥基公司处办理了房产转让交接手续，祥基公司给原告开具了427040元的房款收据。原告又向祥基公司缴纳了8792元的房屋维修基金和80元房屋备案登记费。后被告祥基公司将楼房及钥匙交付给原告，同时原告向其下设的潍坊翔安物业有限公司缴纳了有线电视初装费300元及太阳能款2780元，原告居住至今。后原告多次要求被告协助原告办理房屋产权证书，但被告至今未办理。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。

被告祥基公司辩称，所涉房屋没有签订房屋买卖合同，仅有收款收据，所以无法办理不动产证。原告开始和被告圣圆公司抵顶房屋时是要求到7号楼挑一套房，没有合同涉案房产办不了房产证。

被告圣圆公司辩称，原告主体不适格，其与原告并无任何往来，也没有房屋买卖合同，当然没有协助办理房屋产权的义务。2012年*金文得知圣圆公司承揽了XX花苑工程，称其弟弟*金锋想购买XX花苑的楼房，因圣圆公司欠*金文427040元工程款，2012年7月14日圣圆公司与*金文通过走账的形式支付了上述所欠工程款。圣圆公司并未参与原告所称的2017年7月19日至祥基公司处办理房产转让手续事宜，故圣圆公司与*金文结算清工程款后，*金文如何购买房屋及办理产权证书均与其无关。另，涉案房屋并不在圣圆公司名下，圣圆公司无能力为其办理产权证书。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了被告祥基公司出具的收取维修基金和备案费的收款收据一份及涉案房屋所在物业公司潍坊翔安物业有限公司出具的有线电视初装费、太阳能款收款收据各一份，两被告对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交2012年7月19日被告祥基公司出具的收房款的收据一份，证明原告交付涉案房屋总房款427040元。被告祥基公司质证称，该收据无收款人和制单人的签名。被告圣圆公司质证后无异议。本院认为，该收款收据虽无收款人及制单人的签名，但其上加盖了祥基公司的财务专用章，祥基公司并未否认该印章，也未否认其用房屋抵顶被告圣圆公司工程款的事实，本院对该证据予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告祥基公司欠被告圣圆公司工程款，用涉案房屋抵顶了427040元的欠款。圣圆公司欠原告与其兄*金文工程款，遂将涉案房屋抵顶给原告***。2012年7月19日，祥基公司为原告开具了427040元的房款收据一份，并将房屋交付原告使用至今。后因涉案房屋的房产证办理问题，双方形成纠纷。

本院认为，虽然原告与祥基公司之间无书面房屋买卖合同，但双方对祥基公司以涉案房屋抵顶其所欠圣圆公司工程款、圣圆公司以该房屋抵顶其所欠原告与其兄*金文工程款的事实予以认可，且祥基公司为原告开具了收取涉案房屋房款的收款收据，并实际向原告交付房屋，原告在涉案房屋居住至今，故祥基公司与原告之间已形成事实上的房屋买卖合同关系。该双方之间的房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示，也不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。现原告已履行了其在房屋买卖合同中的付款义务，祥基公司除已向原告履行交房义务外，还应承担协助原告办理房屋所有权登记手续的义务。

至于祥基公司主张原告需找出祥基公司向圣圆公司抵顶房屋的合同及祥基公司为原告开具的购房合同方可办理产权证书的答辩意见，因祥基公司已为原告出具了收到涉案房屋房款的收据并将涉案房屋交付原告使用，故无论祥基公司与圣圆公司之间是否存在抵顶房屋的合同，均可以证明其已认可以涉案房屋抵顶所欠工程款的事实，且该抵顶行为已实际完成并已转换成原告与祥基公司之间的房屋买卖关系；至于祥基公司与原告之间未签署房屋买卖合同的问题，原告陈述系祥基公司称临时不用签合同、待祥基公司通知办理产权证书即可，祥基公司也未提供证据证明系因原告原因致房屋买卖合同未能签订，故祥基公司的该辩解理由不能成立，本院不予采信。

涉案房屋的购房款虽是用被告圣圆公司所欠原告与*金文的工程款抵顶，但该抵顶行为已经三方共同转换为原告与祥基公司之间的房屋买卖关系，且圣圆公司仅为涉案房屋所在的XX花苑小区的工程承揽方而非开发商，涉案房屋并未登记在圣圆公司名下，故圣圆公司既无义务亦不具备协助原告办理房屋不动产权证书的条件。因此，对原告要求圣圆公司协助其办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告潍坊祥基置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告***办理位于潍坊市寒亭区X室的不动产权证书登记；

二、驳回原告***对被告潍坊圣圆建筑安装有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告潍坊祥基置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审判长*玉荣

人民陪审员***

人民陪审员***

二０一九年三月二十日

法官助理***

书记员毕坤