陕西长泰建设工程有限公司、**案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）陕04民终954号 上诉人（原审原告）：**，男，1979年1月8日生，汉族，住西安市雁塔区楼XX门，公民身份号码：61011XXXX9********。 委托诉讼代理人：**，陕西泓瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西泓瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西长泰建设工程有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码91610400681551704E。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。 原审第三人：陕西建翔万兴实业有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区以南，统一社会信用代码91610000061934616K。 法定代表人：***，董事长。 上诉人**因与被上诉人陕西长泰建设工程有限公司，原审第三人陕西健翔万兴实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2022)陕0402民初7342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉请；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由： （一）涉案房屋已经具备办证条件，未办理的原因不是上诉人造成。涉案房屋虽然至今未办理转移登记手续，但上诉人对此并无过错，上诉人一直积极联系第三人办理转移登记手续，过户未完成并非上诉人自身原因，是第三人造成。而且在查封前，涉案房屋已经具备办证条件。（二）上诉人已经在涉案房屋查封前，实际合法占有了该房屋。根据上诉人与咸阳兴城物业管理有限公司签订了《委托经营管理协议》，约定自2019年10月30日至2022年10月30日，上诉人将本案涉案房屋委托兴城物业公司经营，兴城物业一次性支付上诉人委托经营款9051元。上述事实上诉人在庭审中已经提交证据充分证明。本案第三人也在庭审确认，自2019年10月30日起，上诉人已经实际合法占有了该房屋。第三人是通过上诉人与物业公司签订《委托经营管理协议》的形式，由第三人向上诉人完成了涉案房屋的实际交付。一审法院认为上诉人对案涉房屋享有的是一般债权是错误的。上诉人对涉案房屋享有的是物权期待权，是可以排除强制执行的民事权利。本案在涉案房屋查封之前上诉人就与第三人签订了书面的买卖合同，在查封前第三人也向上诉人实际交付了涉案房屋，上诉人对涉案房屋已经实际合法占有。而且上诉人已经支付了全部购房款，并且积极敦促并配合第三人办理登记。被上诉人申请查封涉案房产的行为严重侵害了上诉人的合法民事权益，应当予以纠正。一审法院错误适用法律，没有认定上诉人对涉案房屋享有可以对抗强制执行的民事权益。综上，一审法院的判决事实错误，法律适用错误。对上诉人的合法民事权益没有保护。 被上诉人陕西长泰建设工程有限公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。1、在咸阳市秦都区人民法院查封案涉房屋之前，案涉房屋不具备办证条件，案涉房屋的所有权人为第三人陕西健翔万兴实业有限公司。2、第三人未向上诉人实际交付，上诉人未合法占有案涉房屋，且案涉房屋的性质为商业，并非用于居住。二、原审法院适用法律正确。案涉房屋尚未办理产权转移登记手续，而上诉人所举证据不能证明法院在查封前其已经合法占有该房屋。上诉人对该房屋仅享有一般合同债权而非物权期待权，不符合无过错买受人物权期待权的保护条件。只有在满足“以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”的条件下，上诉人主张房屋交付请求权才能得到支持，而本案并不满足该条件，上诉人的上诉请求应予驳回。 原审第三人陕西健翔万兴实业有限公司未做**。 **向一审法院起诉请求：1、不得执行位于秦都区XX镇XX村XX路以南、中国西部咸阳国际商贸城D-2号楼XX0136号房屋并依法解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月13日，原告与第三人签订《内部认购协议》，约定原告购买第三人开发的位于北塬一路省XX基地XX城XX＃商铺，面积为30.98㎡，单价为7500元，总价款为232350元，实交房款185880元，差价为第三人向原告提前支付的前三年租金。协议签订当天，原告向第三人交纳了185880元。 2019年5月31日，原告与第三人签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于咸阳市秦都区XX镇XX村XX路以南的中国西部咸阳国际商贸城的D2幢1层D2-136号房屋，用途为商业，面积为30.17㎡，单价为6000元每平方米，总价为181020元，第三人在2019年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订当天第三人向原告退还了面积差价4860元，原告并于当天与咸阳兴成物业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，将其购买的涉案商铺委托该公司经营管理，期限自2019年10月30日至2022年10月30日。 一审法院在审理本案被告陕西长泰建设工程有限公司诉第三人陕西建翔万兴实业有限公司因建设工程施工合同纠纷一案中，依据陕西长泰建设工程有限公司诉讼财产保全申请，作出（2021）陕0402执保2095号民事裁定书，裁定冻结陕西建翔万兴实业有限公司名下银行存款21300519.85元或查封、扣押相应价值财产。在执行保全过程中，一审法院于2021年3月23和2021年4月12日查封了陕西建翔万兴实业有限公司名下共166套房屋，其中包含涉案房屋。2021年5月31日，一审法院作出（2021）陕0402民初2905号民事判决书，判决陕西建翔万兴实业有限公司支付陕西长泰建设工程有限公司工程款11293000元及利息、补偿款6000000元及利息。该判决生效后，陕西长泰建设工程有限公司向本院申请执行。在执行中，原告提出案外人执行异议，认为其与第三人陕西建翔万兴实业有限公司签订的《咸阳市商品房买卖合同》合法有效，其购买的是期房，已全额付清购房款且无过错，请求解除对中国西部咸阳国际商贸城D-2号楼XX0136房屋的查封。一审法院经审查认为原告对陕西建翔万兴实业有限公司享有的是一般债权请求权，不具有优先性，不能对抗陕西长泰建设工程有限公司金钱债权的强制执行，于2022年5月9日作出（2021）陕0402执异158号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内向本院提出案外人执行异议之诉。另查，在一审法院查封之前，涉案房屋不具备办证条件。第三人至今为涉案房屋登记所有权人。 一审法院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性及真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，本案中，涉案房屋至今未办理转移登记手续，第三人仍为该房屋的所有权人，原告并非所有权人。其次，原告所举的证据并不能证明本院在查封前其已经合法占有了该房屋，因此，原告对该房屋享有的是一般债权而非物权期待权。综上，原告对涉案房屋享有的权利不足以排除执行，其在本案中提出的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条之规定，判决如下：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告**承担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前述法律规定中的“占有”，应当理解为对不动产事实上的管理和支配。上诉人虽于案涉房屋查封之前签订商品房买卖合同，并支付购房款，但其并无充分证据证明其对案涉房屋已实际占有并支配。上诉人虽与案外人咸阳兴成物业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，但案外人咸阳兴成物业管理有限公司并未将案涉房屋实际出租，也未向上诉人支付经营管理收益，双方仅签订了协议，并未实际履行该协议，故上诉人主张签订《委托经营管理协议》视为交付的主张依法不能成立，原判认定上诉人对案涉房屋享有的权利不足以排除执行并无不当。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年六月二十五日 书记员　　余　盼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1