武汉某某股份有限公司汉南支行与李某、湖北某某置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市汉南区人民法院 民事判决书 (2024)鄂0113民初5311号 原告：武汉某某股份有限公司汉南支行，经营场所武汉市汉南区。 负责人：徐某。 委托诉讼代理人：***、***，湖北鼎君律师事务所律师。 被告：李某，男，1994年8月12日出生，汉族，住武汉市汉南区。 被告：湖北某某置业有限公司，住所地武汉市汉南区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北百思德律师事务所律师。 原告武汉某某股份有限公司汉南支行（以下简称某某支行）与被告李某、湖北某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2024年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某支行的委托诉讼代理人***、被告某某置业公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告李某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李某向原告偿还剩余借款本金431779.22元及清偿完毕之日止的利息、罚息（暂计算至2024年3月11日，拖欠利息37502.30元，拖欠罚息624.13元，本息共计469905.65元。利息、罚息最终金额按照合同约定的标准，计算至债务全部清偿完毕之日止）；2.判令原告就第一项、第四项诉讼请求的债权对被告李某所购的位于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的房屋折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.判令被告某某置业公司对第一项、第四项诉讼请求的债务承担连带保证责任；4.判令上述被告共同支付律师费2000元，本案全部诉讼费用及其他实现债权、抵押权的费用由上述全部被告共同承担。事实与理由：原告与被告经充分协商后于2021年3月23日签订《个人住房按揭借款合同》。合同约定：李某向原告借款44万元，借款期限从2021年3月23日至2051年3月22日，年利率为5.68%，还款方式为等额本息；《个人住房按揭借款合同》的抵押范围为：坐落于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的房屋，并办理了武汉市期房抵押证明，证号：鄂（2021）武汉市汉南不动产证明第0**8号；抵押时间从2021年3月23日至2051年3月22日。被告某某置业公司向原告承诺对借款人44万元借款承担连带偿还责任。《个人住房按揭借款合同》签订后原告依约放款。截止2024年3月11日，被告李某剩余431779.22元借款本金及利息未还清，上述借款本金、利息及罚息已逾期，经申请人多次催收未果。 被告李某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 被告某某置业公司辩称，案涉房屋已于2022年办理了初始登记，且不存在预告登记失效的情形，原告对涉案房屋享有优先受偿权的目的已实现，某某置业公司的阶段性担保责任已免除；原告未提供律师代理费发票，请求驳回原告的诉讼请求。 本院查明：某某置业公司作为出卖人与李某作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：南200170336）约定，李某向某某置业公司购买该公司开发建设的坐落于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的房屋，总价款557923元，李某应于2021年2月7日前支付首付款117923元，余款440000元办理贷款。合同签订后，李某支付首付款117923元。 2021年3月23日，李某作为借款人（合同甲方）与某某支行作为贷款人（合同乙方）、某某置业公司作为保证人（合同丙方）签订《个人住房按揭借款合同》（合同编号：ＨＴ****020）约定，甲方向乙方申请借款，并以所购房产作抵押，丙方自愿为甲方还贷承担阶段性连带责任保证。借款种类为个人住房按揭借款。借款用途为向丙方购买位于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的不动产，总价款为557923元。房屋建筑面积为83.81平米，购房合同编号为南200170336。借款金额440000元，借款期限为360个月，实际借款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 合同关于借款利率和计息的约定，本合同项下的借款利率以提款日前一工作日的5年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）加103个基点（ＢＰ）计算（1ＢＰ＝0.01%），最终依据借款凭证记载的利率和借款合同约定确定，并按借款合同的约定规则进行调整；本合同利率按年进行调整，即自贷款发放之日起至次年1月1日贷款满一年的，自次年1月1日起每年1月1日按最新贷款市场报价利率（ＬＰＲ）进行调整，贷款不满一年的，自隔年1月1日按最新贷款市场报价利率（ＬＰＲ）进行调整，利率调整时乙方无需另行通知甲方。借款利息自实际提款日起计算。本合同项下借款在计息时，计息天数按实际天数计算。合同关于提款方式的约定，甲方不可撤销地授权乙方将全部借款通过甲方账户全额划转到丙方的售房款专户（账号：3202********），以支付甲方在购房合同项下的款项。合同关于甲方还款方式和计划的约定，甲方从支用借款的次月开始，每月20日为还款日，双方商定采用等额本息方式归还借款本息。 合同关于贷款抵押担保的约定，本合同项下的抵押物为甲方向丙方所购的房产，即本合同第二条所述的房产。甲方在本合同生效后应和乙方共同到有关登记机关办理抵押登记手续。甲方所购房屋为期房的，应先办理预告登记手续。预告登记之后，必须自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记。抵押担保的范围为主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权、抵押权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等）。甲方、丙方确认，因不可归责于乙方的原因使乙方不能取得合法抵押权的，甲、丙双方均负连带责任，并负责赔偿乙方因此遭受的所有损失。 合同关于贷款保证担保的约定，丙方自愿为甲方提供阶段性连带责任担保。自本合同签订之日起，至甲方取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交乙方收执之日止，为甲方的债务承担连带保证责任。保证担保的范围为主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、代理费等）。保证期间，丙方发生解散、破产、被依法撤销等情形，应自作出上述决定之日起3日内通知乙方。办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交乙方保管后，解除阶段性连带保证责任。 合同关于违约责任的约定，本合同生效后，甲、乙、丙三方均应履行本合同所约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同所约定义务的，应当依法承担违约责任。甲方到期不偿还本合同项下借款本金的，乙方自逾期之日起对逾期借款在本合同载明的利率水平上加收50%的罚息。对应付未付利息（含罚息），乙方依据中国人民银行的规定计收复利。发生下列情况之一时，乙方有权宣布借款提前到期；有权依法处分抵押物；有权要求未解除阶段性保证责任的丙方承担连带保证责任：甲方连续三期（含三期）或累计六期未按期足额偿还借款本息和相关费用的。 2021年3月30日，某某支行向李某发放贷款440000元。 2021年6月9日，李某与某某支行就武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的不动产办理预购商品房抵押预告登记，不动产登记证明为：鄂（2021）武汉市汉南不动产证明第0**8号，权利人为某某支行，义务人为李某。 自2021年4月20日起，李某未按期足额偿还借款本息已超过6期。截至2024年3月11日，李某尚欠某某支行借款本金431779.22元、利息37502.3元、罚息624.13元。 本院认为，李某与某某置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同（预售》、李某与某某支行签订的《个人住房按揭借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定，全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”上述合同的成立、生效均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”规定，本案中，李某与某某支行签订的《个人住房按揭借款合同》约定还款方式为等额本息方式，李某应从支用借款的次月开始，每月20日为还款日；李某连续三期（含三期）或累计六期未按期足额偿还借款本息和相关费用的，某某支行有权宣布借款提前到期，现李某自2021年4月20日起已累计6期未按时足额向某某支行偿还借款本息，某某支行有权宣布借款提前到期，要求李某偿还剩余全部借款本金、利息、罚息，故对某某支行要求李某偿还剩余全部借款431779.22元的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”规定，本案中，某某支行与李某签订的《个人住房按揭借款合同》约定借款利息为年利率5.68%，约定还款方式为等额本息方式按月还款并支付利息，如李某逾期还款，则某某支行对逾期借款在本合同载明的利率水平上加收50%的罚息。李某自2021年4月20日起未按期足额偿还借款本息，已构成违约，某某支行有权要求李某支付逾期罚息，故对某某支行要求李某支付截至2024年3月11日应付利息37502.3元、罚息624.13元的诉讼请求，本院予以支持。自2024年3月12日起至借款本息清偿之日止的利息、罚息应以《个人住房按揭借款合同》约定的标准计算。 根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变买该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”规定，本案中，李某与某某支行就案涉房屋已办理抵押预告登记，该抵押担保合法有效，李某未按约定履行偿还借款本息义务，某某支行作为权利人依法享有就该抵押物优先受偿的权利，故对某某支行要求对李某提供的抵押物（即位于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的不动产折价或者以拍卖、变买该财产的价款享有优先受偿的权利的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”规定，本案中，某某支行与李某、某某置业公司签订的《个人住房按揭借款合同》约定某某置业公司自愿为李某提供阶段性连带责任担保。合同签订之日起，至李某取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交某某支行收执之日止，为李某的债务承担连带保证责任，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交某某支行保管后，解除阶段性连带保证责任。李某、某某置业公司均未能提交证据证明案涉房屋已办妥正式的抵押登记并已将有关抵押文件交某某支行收执，某某置业公司的阶段性连带保证责任并未解除，故对某某支行要求某某置业公司对李某本案所涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 某某支行未能提供证据证明其主张的律师费2000元确已实际发生，故对某某支行此项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告武汉某某股份有限公司汉南支行偿还剩余借款本金431779.22元并支付截至2024年3月11日的利息37502.3元、罚息624.13元及自2024年3月12日起至借款本息清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息金额按合同约定标准计算）； 二、原告武汉某某股份有限公司汉南支行对被告李某提供的抵押物即位于武汉市汉南区**街**（坛山旧改）项目（一期）4-03、4-04栋4-03号楼单元17层（6）号的不动产折价或者以拍卖、变买该财产的价款享有优先受偿权； 三、被告湖北某某置业有限公司对被告李某上述第一项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告武汉某某股份有限公司汉南支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4189.5元，由被告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年一月十三日 书记员***