***、江苏省**建设有限公司排除妨害纠纷民事一审民事判决书

文书内容

江苏省涟水县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏0826民初2364号

原告：***，女，汉族，1968年10月15日出生，住涟水县。

委托诉讼代理人：许永，涟水县梁岔法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：戴魁生，涟水县梁岔法律服务所实习法律工作者。

被告：江苏省**建设有限公司，统一社会信用代码91320891695519641P，住所地淮安市淮安区山阳街道同心西路18号。

法定代表人：刘玲弟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢雨，江苏曙东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。

原告***与被告江苏省**建设有限公司（以下至判决主文前简称**公司）排除妨害纠纷一案，本院于2022年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人许永、戴魁生，被告江苏省**建设有限公司委托诉讼代理人谢雨、邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离涟水县；2、判令被告赔偿原告损失暂定73500元；3、被告承担诉讼费用。审理中，原告***申请撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令被告给付房屋使用费68599元。事实和理由：原告***于2020年10月15日接受案外人顾祥松的赠与，办理了涟水县房屋的不动产登记。后原告发现案涉房屋从2020年6月3日起已被被告实际占用至今，原告多次要求被告腾退房屋，被告均拒绝，两次报警，仍然没有结果。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告**公司辩称：被告合法有效承租案涉房屋，按时交纳租金，原告所有权变动时间为2020年10月15日，迟于原告租赁合同的签订时间，目前案涉房屋租赁合同未解除，被告仍合法占有房屋，原告对被告诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：原告***于2020年10月15日取得苏（2020）涟水县不动产权第0015492号权属证书，房屋坐落于涟水县。原告称该房屋系受案外人顾祥松赠与所得，顾祥松系原告***的女婿。顾祥松对案涉房屋的处分权又来源于刘广红，二人因民事纠纷，本院另案调解，于2012年9月10日出具（2012）涟民初字第1982号民事调解书，二人达成协议：刘广红于本调解协议签订之日起15日内日协助顾祥松办理君悦华城小区2号楼8号门面房、18号楼307室、18号楼606室三套房屋的产权登记手续，刘广红逾期未协助办理的，顾祥松有权凭此调解书办理房屋产权登记手续。

2020年6月2日，被告**公司与案外人郑培珠签订案涉房屋租赁协议，约定租赁期限自2020年6月6日至2021年6月5日，租金为人民币2万元，合同签订之日交纳租金，还约定了各项费用缴纳、违约责任等事项。协议签订后，被告**公司向案外人郑培珠支付了一年租金及水电保证金21000元。到期后，被告**公司续租，并于2021年6月向案外人郑培珠又支付了一年租金。

另查明，案涉房屋原系开发企业抵给刘广红，郑培珠出租房屋系刘广红授权，因案涉房屋由郑培珠装修，故用收取的租金抵消装修费。2012年9月10日，刘广红与顾祥松达成调解协议，将案涉房屋给付顾祥松，但至今尚未交付。

还查明，审理中，被告**公司搬离了案涉房屋。

原告***称，在取得案涉房屋产权证后即与被告交涉案涉房屋问题，但未能提供证据证明，被告**公司亦不认可。

上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述，证人证言，原告提供的民事调解书、不动产权属证书、被告**公司涟水项目部的情况说明，被告提供的房屋租赁协议、向案外人郑培珠支付两年房租的转账材料等证据证实，本院予以确认。

本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

本案中，原告***于2020年10月15日取得君悦华城小区A2号楼108室商铺权属登记证书，该房屋原系刘广红所有，郑培珠受刘广红授权出租该房屋，2020年6月2日，被告**公司向郑培珠承租案涉房屋，在案涉房屋未经物权变更登记之前，对外不发生公示效力，故被告承租时郑培珠系有权处分，且被告承租时对刘广红与顾祥松之间经生效法律文书确认案涉房屋所有权的情况不知情，系善意占有使用案涉房屋，故原告在被告租赁合同期限内办理的房屋权属证书，不能对抗被告**公司与郑培珠签订的房屋租赁协议，被告作为承租人的租赁合同受法律保护。关于案涉房屋一年租期届满之后，被告不认可原告所述办证之后及时的向被告就案涉房屋主张权利，原告也未能提供证据加以证明。被告根据与郑培珠之间的交易习惯，续租首月一次性支付了全年租金，在租期届满后搬离，被告不存在过错，对原告要求被告给付房屋使用费68599元无法律依据，本院不予支持。原告***于2020年10月15日接受赠与取得案涉房屋权属证书，但未能实际占有使用房屋，如确有损失的，可向对其有交付房屋义务的主体主张权利。经调解不成，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第七百二十五条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费减半收取819元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户：江苏省淮安市中级人民法院诉讼费专户，收款银行开户行：中国银行淮安清江浦支行，***上诉缴款银行账号：62×××12；江苏省**建设有限公司上诉缴款银行账号：62×××20）

审判员　　李林峰

二〇二二年六月二十一日

法官助理张芸

书记员朱丹丹

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。