大连洪富建筑工程有限公司
某某、某某二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）辽02民终2153号
上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1953年5月6日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1948年4月14日生，汉族，住大连市中山区。
上诉人（原审被告、申请执行人）：姜延波，男，1966年1月19日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：隋国发，男，1967年9月17日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：刘俊，男，1976年4月1日生，满族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：林英，男，1977年7月8日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：李玉强，男，1972年3月26日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：王春波，女，1965年6月24日生，汉族，住庄河市都市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：李淑凤，女，1942年12月15日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：董峰，男，1971年4月5日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：董芳，女，1960年12月14日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：董艳，女，1963年12月7日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：董荣，女，1964年10月18日生，汉族，住大连市甘井子区。
上诉人（原审被告、申请执行人）：董香，女，1974年11月22日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：李凤玖，男，1957年1月20日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：杨国忠，男，1962年2月16日生，满族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：***，男，1960年6月26日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：周义君，男，1956年11月12日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：李玉玺，男，1960年8月18日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙井平，女，1983年8月24日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：时闻捷，男，1957年12月26日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：王俊勇，男，1985年9月13日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙淑丽，女，1958年8月23日生，汉族，现住址。
上诉人（原审被告、申请执行人）：兰玉霞，女，1970年3月14日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：王耀海，男，1966年9月1日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：刘鹏，男，1975年10月2日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：朱长生，男，1967年11月3日生，汉族，住大连市沙河口区。
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙秀艳，女，1955年11月1日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：于铎，男，1986年6月28日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：冷德成，男，1958年10月31日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：刘福强，男，1972年9月12日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：祝林国，男，1964年10月24日生，汉族，住庄河市。
上诉人（原审被告、申请执行人）：李雨桂（曾用名李玉贵），男，1965年7月21日生，汉族，住庄河市。
以上上诉人共同委托诉讼代理人：姜志连，辽宁昌汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：大连旭阳水利建设开发有限公司，住所地庄河市城关街道新华路二段2号。统一社会信用代码91210283554980696M。
法定代表人：原秀男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙平乙，辽宁瑾宸律师事务所律师。
原审被告（申请执行人）：于世川，男，1968年3月28日生，汉族，住庄河市。
原审被告（申请执行人）：大连洪富建筑工程有限公司，住所地辽宁省普兰店市墨盘乡王山头村。注册号210282000036975。
法定代表人：王平，该公司经理。
委托诉讼代理人：席丹，辽宁青松律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：大连盛源房地产开发有限公司，住所地庄河市城关街道红岩路2号。统一社会信用代码912102837873435249。
法定代表人：邓恩海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘锡岩，男，该公司副经理。
上诉人***、***、姜延波、隋国发、刘俊、林英、李玉强、王春波、李淑凤、董峰、董芳、董艳、董荣、董香、李凤玖、杨国忠、***、周义君、李玉玺、孙井平、时闻捷、王俊勇、孙淑丽、兰玉霞、王耀海、刘鹏、朱长生、孙秀艳、于铎、冷德成、刘福强、祝林国、李雨桂因与被上诉人大连旭阳水利建设开发有限公司（以下简称旭阳公司）、原审被告于世川、原审被告大连洪富建筑工程有限公司（以下简称洪富公司）、原审第三人大连盛源房地产开发有限公司（以下简称盛源公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2019）辽0283民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***等33人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决支持被上诉人提出的不得执行案涉20套房屋的请求没有法律依据。被上诉人对案涉房屋不具有物权期待权，不享有排除法院执行的民事权益。理由如下：一、一审判决对庭审中被上诉人自认的对本案待售房源协议定性有关的事实没有如实表述：第一，被上诉人委托房屋中介机构公开销售协议中的房屋，每卖一套，都要由买受人与第三人另签合同，由第三人出具发票；第二，协议中有部分房屋经中介卖给他人后，第三人办理了过户手续；第三，被上诉人收购房屋的目的是帮助第三人解决资金问题。二、一审判决支持被上诉人提出的停止执行案涉房屋的诉请不符合法律规定。第一，《东城观海二期待售房源收购协议》不是合法有效的商品房买卖合同。双方没有以出卖人和买受人的名义订立该协议，也没有明确出卖人和买受人的权利和义务。该协议中没有关于房屋所有权转移到被上诉人名下的约定。相反，在协议第三条双方约定由甲方（被上诉人）负责该房源处置，由乙方（第三人）办理该房源产权等相关手续。在第五条约定：物业由乙方指定的物业公司统一管理，甲方指定的第三方买受人（被安置人）统一由乙方负责为其办理入住手续。除此之外，被上诉人还委托房屋中介机构代卖案涉房屋。第二，被上诉人支付的1600万元不是购房款，是第三人向被上诉人借用的资金。被上诉人支付1600万元后，没有取得不动产销售统一发票，只取得一张《专用收款收据》，且专用收款收据中收款事由一栏中并未标明是购房款，标明的是：“代还沧海汇通银行贷款。”被上诉人的记账凭证中，对这笔1600万元的业务说明是“代大连盛源房地产开发有限公司付庄河汇通银行款。”在科目分类中记录的是“其他应收款”。第三，案涉房屋并没有交付给被上诉人，被上诉人没有合法占有案涉房屋。被上诉人和第三人共同签署的《房屋移交书》记载：“房屋钥匙移交和接收单位各存一套”、“住宅和厦子在业户购买前涉及开发商工程质量问题由移交单位负责维修。”案涉房屋查封前没有业户购买和入住，没有装修使用。第四，一审法院以不合法、没有证明效力的《情况说明》，来证明房屋不能过户非被上诉人的原因。被上诉人提举的《情况说明》是由第三人制作的，在质证过程中，上诉人已指出该《情况说明》中没有第三人法定代表人邓恩海的签名。根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”《情况说明》不具有法律规定的形式要件，没有证明力。从《情况说明》的内容看，发生的争议没有时间界限，是因何年何月的有关费用产生并不清楚。该两项费用均与被上诉人无关。被上诉人从一开始就不是以取得案涉房屋的所有权为目的，而是为了控制房源、代销房屋、代收房款，收回借出去的1600万元。第五，《东城观海二期待售房源收购协议》不具有《商品房买卖合同》的法律特征。该协议中没有约定被上诉人取得房屋的所有权，依照《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》，仅凭《东城观海二期待售房源收购协议》不可能把协议列明的房屋的所有权过户到上诉人名下。
旭阳公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、关于《东城观海二期待售房源收购协议》。因盛源公司拖欠施工方工程款，导致农民工上访，为化解信访矛盾、解决该项目遗留问题，根据庄河市土地储备委员会第15次会议精神，旭阳公司与盛源公司签订《东城观海二期待售房源收购协议》。首先，该协议包含了当事人名称、房屋位置、面积、价格、销售方式、付款方式、付款时间、房屋交付、办理产权、税费承担、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容。其次，收购协议的乙方盛源公司是一家具有房地产开发资质的企业，签订收购协议时依法存续。甲方系国有独资企业，根据上级精神，收购盛源公司已竣工的房屋，双方的主体资格符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定。再次，东城观海项目五证齐全，收购协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形。最后，旭阳公司支付了购房款，并且占有了案涉房屋，有权处置案涉房屋。综上，收购协议符合商品房买卖合同的构成要件，是协议双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于1600万元购房款。协议签订当日，旭阳公司将全部购房款1600万元电汇至盛源公司指定的庄河汇通村镇银行账户，电汇凭证载明款项用途为购房款，盛源公司出具了专用收款收据，收款事由载明“代还沧海汇通银行贷款的购房款”。旭阳公司将1600万元购房款计入其他应收款会计科目，是财务的处理方法。上诉人认为该笔款项为借款，无事实和法律依据。三、关于案涉房屋的占有使用。2014年8月13日，盛源公司将收购协议约定的37套房屋、30间厦子移交给旭阳公司，并一并移交房屋钥匙一套，盛源公司保存一套。案涉房屋在2014年8月13日即处于旭阳公司的实际管控中。四、关于案涉房屋未办理过户登记的原因。收购协议约定，由盛源公司为旭阳公司办理案涉房屋的产权等相关手续，相关税费双方按规定各自承担。该协议签订后，旭阳公司多次就房屋过户问题与盛源公司进行协商，因相关费用的分担问题存在分歧，盛源公司一直不配合办理房屋产权手续，故案涉房屋未办理过户登记并非旭阳公司自身原因造成。五、关于盛源公司出具的《情况说明》。该说明有制作证明材料的人员签名，并加盖了盛源公司的公章，说明的内容也是客观事实，一审法院予以采信是正确的。
于世川辩称，同意上诉人的上诉请求。
洪富公司辩称，同意上诉人的上诉请求。
盛源公司述称，不同意上诉人的上诉请求。旭阳公司因购买房屋与盛源公司签订协议，因涉及取暖费和税费等导致房屋没有办理过户。
旭阳公司向一审法院起诉请求：1.不得执行位于庄河市房屋（详见案涉房屋明细表）；2.依法确认位于庄河市房屋所有权归原告所有。
一审法院认定事实：2014年7月31日，原告旭阳公司（甲方）与第三人盛源公司（乙方）签订了《东城观海二期待售房源收购协议》，内容为：根据庄河市土地储备委员会第十五次会议精神，为了尽快解决东城观海开发项目的遗留问题，甲方购买乙方开发的东城观海二期部分商品房屋。甲、乙双方经协商达成如下协议：一、甲方购买乙方开发建设的住宅37套、3437平方米；厦子30间、409.06平方米（详见《东城观海小区二期收购楼房明细》、《房产面积测量报告书》）。工程建设已结束。二、收购住宅均价为4360.11元/平方米、厦子均价为2480元/平方米，总计购房款为￥：16,000,000元（含商品房的相关税费），乙方同意甲方一次性将款项付给庄河汇通村镇银行。三、本协议签订后，甲方将购房款拨付给乙方。同时乙方将所售房源全部移交给甲方，由甲方负责该房源处置，且由乙方为甲方办理该房源产权等相关手续，所产生税费由甲、乙双方按规定各自承担。四、乙方不得出售（含认购）该房源，否则视为违约，乙方须向甲方支付双倍已售房款的违约金。五、物业由乙方指定的物业公司统一管理，甲方指定的第三方买受人（被安置人）统一由乙方负责为其办理入住手续。六、本协议未尽事宜，各当事人应协商解决，协商不成的，向庄河市人民法院起诉。七、本协议自双方当事人签字盖章后生效。本协议一式六份，甲方、乙方、庄河市土地储备中心、庄河市财政局、庄河市审计局和庄河市房屋产权管理所各执一份。八、本协议于2014年7月31日在辽宁省庄河市签订。附件：1.东城观海小区二期收购楼房明细；2.房产面积测量报告书；3.资产价值评估报告。
当日，原告旭阳公司按照协议约定，将1600万元付给案外人庄河汇通村镇银行。2014年8月4日，第三人盛源公司向原告旭阳公司出具专用收款收据，收款事由载明：代还沧海汇通银行贷款抵购房款（附协议及房明细单、还贷凭证）。
2014年8月13日，原告旭阳公司（接收单位）与第三人盛源公司（移交单位）签订《房屋移交书》，内容为：根据庄河市土地储备委员会第十五次会议精神，大连旭阳水利建设开发有限公司对大连盛源房地产开发有限公司开发的住宅37套、3437平方米；厦子30间、409.06平方米（详见《东城观海小区二期收购楼房明细》、《房产面积测量报告书》）进行移交。房屋钥匙移交和接收单位各存一套。住宅和厦子在业户购买前涉及开发商工程质量问题由移交单位负责维修。
诉讼中，第三人盛源公司出具情况说明一份，内容为：2014年7月31日，旭阳公司与盛源公司签订了《东城观海二期代售房源收购协议》，旭阳公司以16OO万元的价款购买盛源公司开发建设的位于东城观海小区37套房屋和30间厦子，盛源公司已将上述房屋交付给旭阳公司。因双方对取暖费、物业管理费等税费承担存在争议，多次协商未果，导致剩余房屋未办理过户登记，共有29套房屋被庄河市人民法院查封。特此说明。
在被告***等29人申请执行第三人盛源公司多案执行过程中，一审法院于2016年3月9日作出（2012）庄执字第3291-5号执行裁定书，主要内容为：申请执行人：***；被执行人：大连盛源房地产开发有限公司。一审法院在执行申请执行人***等债权人与被执行人大连盛源房地产开发有限公司（原大连森达房地产开发有限公司）各类债务纠纷一案过程中，因被执行人至今未履行义务。一审法院查明，被执行人所有的位于庄河市城观海小区住宅楼房即1A-2-404号，面积为：93.01平方米；1A-2-504号，面积为：93.01平方米；1A-2-702号，面积为：66.82平方米；1A-2-604号，面积为：93.01平方米；1A-2-704号，面积为：93.01平方米；1A-2-802号，面积为：66.82平方米；1A-2-902号，面积为：66.82平方米；1A-2-903号，面积为：66.82平方米；1A-2-1003，面积为：57.33平方米；7-203号，面积为120.94平方米；7-303号，面积为：120.94平方米；7-401号，面积为：120.94平方米；7-1203号，面积为：117.00平方米；7-1103号，面积为：120.94平方米；8-1202号，面积为：66.37平方米；9-1001号，面积为：120.85平方米；12-1-1001号，面积为：83.06平方米；12-1-1003号，面积为：89.37平方米；12-3-1002号，面积为：62.84平方米；12-3-1003号，面积为：83.60平方米。共计20套。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条之规定，裁定如下：一、查封被执行人所有的位于庄河市城观海小区住宅楼房即1A-2-404号，面积为：93.01平方米；1A-2-504号，面积为：93.01平方米；1A-2-702号，面积为：66.82平方米；1A-2-604号，面积为：93.01平方米；1A-2-704号，面积为：93.01平方米；1A-2-802号，面积为：66.82平方米；1A-2-902号，面积为：66.82平方米；1A-2-903号，面积为：66.82平方米；1A-2-1003号，面积为：57.33平方米；7-203号，面积为：120.94平方米；7-303号，面积为：120.94平方米；7-401号，面积为：120.94平方米；7-1203号，面积为：117.00平方米；7-1103号，面积为：120.94平方米；8-1202号，面积为：66.37平方米；9-1001号，面积为：120.85平方米；12-1-1001号，面积为：83.06平方米；12-1-1003号，面积为：89.37平方米；12-3-1002号，面积为：62.84平方米；12-3-1003号，面积为：83.60平方米。共计20套。二、被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转让、出租、出借、抵押被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。需要续行查封的，应当在查封期限届满15日前向一审法院提出续行查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封。裁定送达后即发生法律效力。
查封后，旭阳公司针对上述查封裁定书，向一审法院提出书面异议，一审法院经审查，作出（2018）辽0283执异125号执行裁定书，裁定驳回旭阳公司的异议请求，旭阳公司对该裁定书不服，现向一审法院提起诉讼。
查封的20套房屋包含于《东城观海小区二期收购楼房明细》列明的房产中，现均未办理过户登记。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。一审法院在强制执行***等人申请执行盛源公司的多案执行过程中，查封了案涉房屋。原告旭阳公司作为案外人向一审法院提出执行异议申请，被裁定驳回。现原告向一审法院提起案外人执行异议之诉，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，排除执行需要同时具备上述条件。原告旭阳公司与第三人盛源公司在一审法院查封前签订了《东城观海二期待售房源收购协议》，该份协议符合买卖合同的要件，该协议系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗原则，应为有效。在签订该协议的当日，原告按照协议约定将收购房屋款项交付第三方庄河汇通村镇银行。嗣后，双方签订了《房屋移交书》，完成了对案涉房屋的交付。关于案涉房屋未办理过户登记原因一节，一审法院认为，从原告旭阳公司与第三人盛源公司签订的《东城观海二期待售房源收购协议》第三条约定由乙方盛源公司为甲方旭阳公司办理房源产权等相关手续的内容以及第三人提供的《情况说明》可以看出，原告旭阳公司与第三人盛源公司就房屋过户的相关费用问题进行了协商，因未达成一致意见致使案涉房屋未办理产权过户。第三人盛源公司理应按约定积极履行办理房源产权登记相关手续的义务，由于第三人盛源公司未按约定履行办理案涉房源产权等相关手续，致使办理过户登记存在客观障碍，故未办理产权登记非因原告自身原因造成。综上所述，原告请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据物权法第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋未办理不动产登记，不能发生所有权设立的法律效力，故对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。被告李雨桂、第三人盛源公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、陈述、质证和辩论的权利，应依法缺席判决。
综上，一审法院作出判决：一、不得执行原告大连旭阳水利建设开发有限公司与第三人大连盛源房地产开发有限公司于2014年7月31日签订的《东城观海二期待售房源收购协议》中的由大连盛源房地产开发有限公司开发的东城观海小区案涉20套房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费65,000元，由被告***、***、姜延波、隋国发、刘俊、林英、李玉强、王春波、董国生、李凤玖、杨国忠、***、周义君、李玉玺、孙井平、时闻捷、王俊勇、孙淑丽、兰玉霞、王耀海、李雨桂、刘鹏、朱长生、孙秀艳、于世川、于铎、祝林国、冷德成、刘福强、大连洪富建筑工程有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。二审补充查明，原审被告董国生于2019年12月13日死亡，其继承人李淑凤、董峰、董芳、董艳、董荣、董香作为上诉人参加诉讼。
本院认为，结合各方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为旭阳公司是否享有对案涉20套房屋排除执行的民事权益。
本案中，旭阳公司享有对案涉房屋的民事权益可排除强制执行。理由如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。旭阳公司提交的从庄河市自然资源事务服务中心调取的《庄河市土地储备委员会会议纪要》（第十五次）载明，该次会议听取了国土局《关于收购东城观海二期待售房源的意见》的汇报，由旭阳公司就收购东城观海二期待售房源中的37套住宅及30间厦子签订收购合同，收购价款为1600万元。后旭阳公司与盛源公司在2014年7月31日即查封前签订《东城观海二期待售房源收购协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效。该协议约定：根据庄河市土地储备委员会第十五次会议精神，为尽快解决东城观海开发项目的遗留问题，旭阳公司购买盛源公司开发的东城观海二期37套住宅及30间厦子，购房款为1600万元，付款方式为盛源公司同意旭阳公司一次性将款项付给庄河汇通村镇银行。可见，旭阳公司系根据庄河市土地储备委员会的会议精神，与盛源公司签订收购协议，收购案涉房屋，收购的价款及标的均与会议纪要中记载的一致。至于案涉房屋的具体销售方式，旭阳公司是否委托房屋中介机构对外出售，并不影响案涉收购协议的效力。且旭阳公司根据收购协议约定的付款方式已全额支付购房款。至于上诉人主张该笔1600万元款项不是购房款而是借款一节，上诉人并未提交证据证明，而盛源公司出具的专用收款收据上已载明“代还沧海汇通银行贷款抵购房款”，旭阳公司提交的大连银行电汇凭证表明其已将1600万元汇至庄河汇通村镇银行，旭阳公司实际付款方式与收购协议上载明的付款方式一致，盛源公司未开具发票并不能表明旭阳公司未支付购房款。旭阳公司将该笔款项在记账凭证中计入“其他应收款”系其会计上的处理方式，并不影响该笔款项的性质及支付与否。关于案涉房屋的占有，旭阳公司已提供其与盛源公司于2014年8月13日的《房屋移交书》，可证明双方于案涉房屋查封前完成移交，至于《房屋移交书》约定“房屋钥匙移交和接收单位各存一套”，并不影响房屋移交行为。因该《房屋移交书》中还约定“住宅和厦子在业户购买前涉及开发商工程质量问题由移交单位负责维修”，故考虑到房屋维修事宜，由盛源公司保留一套钥匙并无不当，不能以此认定未完成房屋交付。关于房屋办理过户一节，盛源公司出具的《情况说明》表明，因双方对取暖费、物业管理费等税费承担存在争议，导致房屋未办理过户。该《情况说明》上加盖盛源公司的印章，并有出具说明的“刘锡岩”的签字，符合单位出具证明材料的形式要件。且收购协议中并未约定办理案涉房屋过户手续的具体时间。收购协议还约定“旭阳公司指定的第三方买受人（被安置人）统一由盛源公司负责为其办理入住手续”，可见，双方约定旭阳公司还可通过将案涉房屋出售给案外的第三人的方式对房屋进行处置，并非必须将案涉房屋全部直接过户登记在旭阳公司名下。故案涉房屋在查封前未办理到旭阳公司名下，并非旭阳公司自身原因造成。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65,000元（上诉人已预交），由上诉人***、***、姜延波、隋国发、刘俊、林英、李玉强、王春波、李淑凤、董峰、董芳、董艳、董荣、董香、李凤玖、杨国忠、***、周义君、李玉玺、孙井平、时闻捷、王俊勇、孙淑丽、兰玉霞、王耀海、刘鹏、朱长生、孙秀艳、于铎、冷德成、刘福强、祝林国、李雨桂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 伟
审判员 王迎春
审判员 刘 畅
二〇二〇年四月三十日
书记员 王 亮
