长白森林股份有限公司与长白朝鲜族自治县森德木业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

吉林省长白朝鲜族自治县人民法院 民事判决书 （2020）吉0623民初416号 原告（反诉被告）：长白森林股份有限公司，住所吉林省长白朝鲜族自治县长白大街40号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，吉林***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长白朝鲜族自治县森德木业有限公司，住所吉林省长白朝鲜族自治县八道沟镇排卧子。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，吉林彦智律师事务所律师。 原告（反诉被告）长白森林股份有限公司（以下简称森林公司）与被告（反诉原告）长白朝鲜族自治县森德木业有限公司（以下简称森德公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月7日公开开庭进行了审理，森林公司的委托诉讼代理人***，森德公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森林公司向本院提出诉讼请求：要求森德公司给付租金35万元，并自2013年1月1日起按银行一年期贷款利率计付利息。事实及理由：森林公司与森德公司于2012年签订《向阳川排卧子车间租赁合同》，约定森德公司租赁森林公司位于××县、厂房，年租金5万元，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。租赁到期后，森德公司继续使用向阳川排卧子车间（位于××沟、厂房，根据《合同法》规定，双方之间形成不定期租赁合同关系。2018年12月，森林公司通知森德公司解除租赁合同，森德公司拒不配合。2019年1月10日，森林公司书面通知森德公司解除租赁合同，森德公司的经理***拒不签收。2019年5月28日，森林公司对厂区内的资产进行公证保全，并通知森德公司的打更人员***，该厂区、厂房已收回。2012年1月至2019年1月，森德公司租赁厂房、厂地达七年，租金为35万元。此前，森德公司向森林公司主张木材款（木材买卖）时，森林公司均主张对账。现在，森德公司主张的木材款已经另案解决，因此所欠租金也应当支付。 森德公司辩称，1.双方的租赁合同租赁期限为一年，根据合同的约定，该合同已于2012年12月31日自动解除，合同解除后，森德公司多次要求对方办理交接手续，但对方始终以案涉厂房仍有诉讼纠纷（与案外人大连伍德公司）未解决，待案件解决后才能进行交接，并委托森德公司先行看管厂房。森林公司主张双方存在不定期租赁合同是没有事实依据的。2.根据合同约定，2012年度森德公司需支付租金5万元及租赁保证金5万元，共计10万元，该笔款项已经以森德公司于2011年末给森林公司提供清林服务，需支付107450元清林费抵顶，因此，森德公司已经履行了2012年度租赁费用及租赁保证金的交纳义务。现厂房已于2018年5月由森林公司接收，森林公司应当返还5万元租赁保证金。3.根据合同约定，租赁保证金应当于合同生效之日起5日内支付，租赁租金应于1月15日之前支付，若按照森林公司所述，森德公司未支付该笔费用，森林公司早就应当行使解除权或其他权利，森林公司至今才主张租金是明显不符合常理的，因为2012年度租金及租赁保证金已经以清林费抵顶，森林公司已经入账，因此才始终未向森德公司主张费用支付。4.森林公司的主张已过诉讼时效，且主张利息没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。 森德公司向本院提起反诉请求，一、要求森林公司支付看管、维护涉案厂房、厂地的管理费541900元；二、要求森林公司返还租赁保证金5万元，并按照年同期LPR利率4倍支付资金占用利息60787.22元，合计110787.22元。事实和理由：森德公司与森林公司于2012年签订了《向阳川排卧子车间租赁合同》，约定森德公司租赁森林公司位于××县、厂房，年租金5万元，租赁期限1年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。租赁期限届满后，双方的租赁合同自动解除。合同解除后，森德公司一直向森林公司要求交还租赁物，但森林公司以与大连伍德有限公司存在纠纷为由，告知森德公司等待其与大连伍德有限公司纠纷处理完毕后再接收租赁物。加之森林公司原法定代表人***、***接连涉嫌刑事犯罪被采取刑事强制措施，森林公司始终未能接收租赁物。为履行租赁合同的后合同义务，森德公司在与森林公司不存在任何法律关系的情况下，雇佣看守人员对租赁物进行看护保管，并为租赁物支付了水电费、取暖费等费用，期限自2013年1月至2018年5月，期间发生费用共计541900元。根据《向阳川排卧子车间租赁合同》约定，森德公司在合同签订之日5日内，需向森林公司支付上述费用租金5万元及租赁保证金5万元，共计10万元。森德公司在2011年期间，为森林公司提供了清林劳务，森林公司共需向森德公司支付107450元清林费用。时任局长、法定代表人***告知森德公司，该清林费用直接抵顶森德公司应当缴纳的10万元。双方的租赁合同已于2012年12月31日自动解除，但森林公司始终未向森德公司返还租赁保证金。 森林公司辩称，2012年合同到期后，森德公司继续占有使用厂房，并未提出解除租赁合同，返还厂房、厂区，后期森德公司安排看护人员看护，是因为厂区、厂房内有设备设施，最终经过法院认定该设备设施是***接收大连伍德商贸有限公司的，因此，森德公司没有解除租赁合同，未向森林公司交付租赁物是因为给大连伍德商贸有限公司看护设备设施，森德公司主张代替看管维护租赁物的主张不成立，且森德公司的行为对森林公司不构成无因管理。另外森德公司在增加诉讼请求中提出2011年为森林公司进行清林劳务，该请求事实不清，证据不足，应该另案告诉，不能在本案中一并解决。森德公司主张清林费用直接抵顶租金5万元及租赁保证金5万元没有事实依据，森德公司在主张木材买卖违约责任一案中，租金5万元和租赁保证金5万元是在2012年度木材款中缴纳，也说明森德公司主张以清林费用抵顶的事实不存在，因此其主张返还租赁保证金5万元及4倍利息没有事实法律依据。 经审理查明，2012年1月5日，森林公司与森德公司签订向阳川排卧子车间租赁合同。森林公司为出租方，森德公司为承租方。合同约定，出租方将位于××县、厂房（以下简称租赁物）租赁给承租方使用。租赁期限为1年，即从2012年1月1日起至2012年12月31日止。承租方应于合同生效之日起5日内，向出租方支付租赁保证金5万元。租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，出租方将向承租方无条件退还租赁保证金。承租方应于每年1月15或该日以前，向出租方支付当年租金，并由承租方汇至出租方指定帐号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。……。租方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给出租方。如承租方归还租赁物时不清理杂物，则出租方对清理该杂物所产生的费用由承租方负责。承租方应负责租赁物的维护、保养，并保证在本合同终止时租赁物以完好无损的状态归还给出租方，出租方对此有检查监督权承租方对租赁物有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。承租方在租赁期限内应爱护租赁物，因承租方使用不当造成租赁物损坏，承租方应负责维修，费用由承租方承担。 2012年12月31日，租赁期限届满。 2018年5月28日，森林公司接管涉案租赁物。 以上事实由双方当事人提供的2012年1月5日向阳川排卧子车间租赁合同及双方当事人陈述足以证实。 本案争议的焦点是：1.森林公司的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间？2.森林公司要求森德公司给付租金35万元并自2013年1月1日起按银行一年期借款利率支付利息的主张是否合理，应否支持？3.森德公司要求森林公司给付看管维护租赁物的费用652687.22元的主张是否合理，应否支持？ 一、关于诉讼时效问题。本院认为，自2013年至今，双方就买卖及租赁事宜不间断地协商和诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条有关诉讼时效的规定，森林公司的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。 二、关于森林公司要求森德公司给付租金35万元并自2013年1月1日起按银行一年期借款利率支付利息的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”2012年1月5日，森林公司与森德公司签订的向阳川排卧子车间租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，双方就应当全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2012年12月31日，租赁期限届满，森德公司就应当按照合同约定，应于租赁期满之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给出租方。同时法律也明确规定了租赁期间届满，承租人返还租赁物的义务。森德公司提出租赁期间届满合同已解除以及森林公司原法定代表人***表示委托森德公司管理租赁物，但未提供证据加以证明。森德公司提出其将租赁物移交森林公司，森林公司不接收，并提供了证据予以证明。租赁物是厂房、厂地及机器设备，如森林公司不接收，可采取通知出租方已迁出，并将厂区控件（如钥匙等）交付出租方等方式，将租赁物交付出租方，而不应当继续占有租赁物。如继续占有租赁物，按照法律规定，原租赁合同继续有效，直至租赁物返还时止。因此，在森德公司占有租赁物期间，仍应当按原租赁合同支付租金。但森德公司提供的与森林公司的法定代表人***的录音资料，***“签了合同有租金，没签合同没有租金，没有合同要什么租金，没签合同就不要租金了”的表述，能够确定森林公司对原合同的变更和2013年以来租金的免除，故对森林公司要求森德公司给付2013年以来的租金，没有法律依据，依法不予支持。 庭审中，森德公司认可租金和租赁保证金没有在木材款往来中扣除。森德公司应当提供证据证明其已按合同约定交付了2012年的租金和租赁保证金。森德公司提供了2011年10月23日向阳川林场验收凭单，以证明森林公司原法定代表人***同意用清林费用抵顶租金和租赁保证金。该凭证是对烧柴的验收凭证，没有***的签字确认，不能单独的作为顶账凭证，森德公司应进一步举证证明顶账的事实存在。同时，双方在合同中约定承租方应于每年1月15日前，向出租方支付当年租金，并由承租方汇至出租方指定帐号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。若用清林款抵顶租金和租赁保证金，双方应当按约定以书面的形式达成共识来确定抵顶，森德公司没有提供书面证据证明，故不能认定森德公司已按合同约定支付了2012年的租金5万元和租赁保证金5万元。故森德公司应当按合同约定给付2012年的租金5万元。 双方在合同中约定每年1月15日前支付租金，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。森林公司主张自2013年1月1日起按银行一年期贷款利率计付利息，没有超过约定的限度，但应当按一年期贷款市场报价确定利率，即年利率3.85%。 三、关于森德公司要求森林公司给付看管维护租赁物的费用652687.22元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”森德公司未将租赁物交付森林公司，不免除对租赁物管理的法定义务，故对租赁物的管理所产生的费用，应当由森德公司承担，故对森德公司要求森林公司支付看管、维护涉案厂房、厂地的管理费541900元的主张，没有法律依据，不予支持。 森德公司要求森林公司返还租赁保证金5万元并支付利息的主张，森德公司没有交付租赁保证金，其主张没有事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，森德公司应当给付森林公司租金5万元，并自2013年1月1日起至欠款付清时止，按年利率3.85%支付利息。驳回森德公司的反诉请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、长白朝鲜族自治县森德木业有限公司于本判决生效后给付长白森林股份有限公司租金5万元，并自2013年1月1日起至欠款付清时止，按年利率3.85%支付利息； 二、驳回长白朝鲜族自治县森德木业有限公司的反诉请求。 案件受理费3275元，保全费1020元，合计3295元，由长白森林股份有限公司负担2240元，由长白朝鲜族自治县森德木业有限公司负担1055元；反诉费4609.50元，由长白朝鲜族自治县森德木业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年十二月十八日 书记员***