某某、天津市麦特新技术实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津01民终4810号

上诉人（一审被告）：***，男，1957年2月10日出生，汉族，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：刘少发，天津华凯律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：天津市麦特新技术实业有限公司，住所地天津市南开区万德庄大街凯立花园5-2-401室。

法定代表人：王振明，总经理。

委托诉讼代理人：王伯屾，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：肖明，天津儒法律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人天津市麦特新技术实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人刘少发，被上诉人天津市麦特新技术实业有限公司的委托诉讼代理人王伯屾、肖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．双方的租赁合同在2020年1月24日天津市启动新冠肺炎疫情应急一级响应措施时，因不可抗力的发生而解除；2．被上诉人承诺年底统一开具发票一直没有兑现，因此上诉人并未构成违约；3．上诉人已经于2020年5月31日将涉案房屋交付给被上诉人；4．涉案房屋的玻璃门并不是上诉人添加的；5．上诉人家庭生活困难，又赶上疫情的影响，不减免租金于情于法都不合理。

天津市麦特新技术实业有限公司辩称，本市在启动新冠肺炎疫情应急响应的时候，上诉人从未提出解除合同。上诉人在2020年5月31日，向被上诉人一方送达了解除合同通知书，我方明确表示不同意解除合同。对方没有按时交租，违约事实发生在疫情前，因此应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。

天津市麦特新技术实业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告就天津市南开区鞍山西道426号房屋（以下简称案涉房屋）订立的《房屋租赁合同》；2．被告将案涉房屋恢复原状后返还原告；3．被告支付2019年12月21日至2020年6月8日的房屋租金117178元，并按照租赁合同约定的月租金20833元标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费；4．被告向原告支付违约金220833元；5．本案诉讼费、财产保全费由被告承担。

一审法院认定事实：原告是案涉房屋的所有权人，于2019年7月23日与被告签订房屋租赁合同，由被告承租案涉房屋经营使用，租期自2019年8月1日至2023年12月31日，年租金25万元，每月租金20833元；签订合同时被告即刻向原告支付3个月租金和1个月押金。自2019年10月20日起，每月20日前向原告支付租金，金额为20833元，超过约定时间内未付足房租视为违约；双方任何一方违反本合同条款的，另一方有权终止本合同，违约方承担违约责任，违约金为合同总金额的20%；本协议期满或终止时，被告须将房屋恢复到承租前状态。

合同签订当天，被告向原告交付押金20833元及截至2019年10月20日的租金。合同履行中被告使用案涉房屋经营饭馆，悬挂招牌为“犄角旮旯小食堂”，自2019年10月20日起，每月20日前向原告交付一个月租金。2020年5月22日，被告向原告发出《解除租赁合同交接租赁房屋通知书》，载明因2020年1月新冠疫情防控需要，国家要求停业，被告无法营业遭受损失，当下疫情属于不可抗力，根据合同第九条违约责任第二项约定，被告自2020年5月29日退出案涉房屋不再管理，原告应于该日派员接受房产。2020年5月31日，原告在本案中的委托诉讼代理人王伯屾在解除通知中注明“收到***给我司发送来的通知书，但不同意***在此通知书上的内容”。现原告以被告自2019年12月20日起未交纳房租构成违约为由，要求与被告解除合同，并由被告交付所欠租金、承担违约金等，成讼。

本案主要争议事实如下：1．被告主张以现金方式交付了2019年12月21日至2020年1月20日的租金，但未举证证实；2．案涉房屋的交接时间，被告主张于2020年5月31日将房屋钥匙返还原告，并提供了证人张某的证言，张某称原告的委托诉讼代理人取走房屋钥匙，但双方没有履行交接手续。被告在庭审中另表示有记录当天双方交接情况的视频，但经释明未提交法庭；3．案涉房屋需恢复原状的内容，原告提交的照片证据证实，现案涉房屋外檐悬挂有“犄角旮旯小食堂”牌匾，牌匾下方有宽度约1米左右的玻璃门，玻璃门和牌匾交接处有“小食堂大家庭”等与被告经营内容有关的宣传广告。该房屋在租赁前并无牌匾和玻璃门，原告要求被告拆除，但被告否认系其加装。

本案审理中，应原告申请，一审法院采取财产保全措施，实际冻结到被告名下银行存款987.03元，期限自2020年6月28日起一年。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同订立后，原告作为出租方已经向被告交付租赁物，被告作为承租人理应按照合同约定的时间履行交纳租金的义务。被告辩称已如约交付2019年12月21日至2020年1月20日的租金，但未能举证证实，一审法院对其该项抗辩理由不予采信。且被告自2019年12月20日之后再未履行交纳租金的义务，已构成租赁合同约定的违约行为，其违约行为产生如下法律后果：1．关于合同的解除问题。首先被告抗辩2020年1月24日我市启动新冠肺炎疫情一级响应措施时合同即告解除，合同法规定当事人一方依照合同法第九十四条规定的“不可抗力致使合同目的不能实现”主张解除合同的，应当通知对方。被告并未在2020年1月24日通知原告要求解除合同，其抗辩不能成立；其次被告虽在2020年5月31日向原告送达了解除合同通知书，但原告明确表示不同意被告提出的解除合同请求，并提起诉讼。现已查明案涉租赁合同解除应归责于被告不履行支付租金的主要义务，故合同解除时间应以作为守约方的原告提起诉讼的2020年6月8日为准，一审法院确认案涉租赁合同于该日解除；2．合同解除后的返还房屋问题。被告抗辩于2020年5月31日将案涉房屋钥匙交还原告，仅有证人证言，并无其他证据佐证，加之原告当天在被告发出的解除通知书上明确载明不同意通知书相关内容，不能认定原告已于当天收回房屋钥匙，对被告该抗辩不予采信，租赁合同解除后，被告应当依照约定的“将房屋恢复到承租前状态”的标准将案涉房屋返还原告。原告已举证证实在将房屋出租给被告之前，房屋大门外檐无牌匾，牌匾下方无玻璃门，查原告提供的证据中，牌匾为被告经营的字号，玻璃门与牌匾之间有与被告经营相关的宣传广告，应认定载有字号内容的牌匾和下方的玻璃门为被告承租后加装，被告负有拆除义务，应在履行后将房屋返还原告；3．合同解除后被告应支付的租金、房屋使用费和违约金问题。法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。2020年1月24日我市启动新冠肺炎疫情应急一级响应措施，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但被告在不可抗力发生之前已经存在迟延交付租金的违约行为，其在疫情防控措施实施的部分期间虽未能正常经营，但不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平的情形，因此对其减免疫情期间租金数额的抗辩不予支持，同时亦不能免除承担违约责任。被告首先应按照约定的租金标准向原告交纳解除合同之前的租金和返还房屋之前的房屋使用费，即按月租金20833元的标准支付2019年12月21日至2020年6月8日的租金117178元，原告同意以被告所交押金20833元冲抵所欠租金，予以照准，被告应支付上述期间的租金96345元。此外，被告应按照月租金20833元的标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费。其次被告应就逾期交租的违约行为向原告承担违约责任。租赁合同约定，违约金总额为合同总金额的20%，即220833元。因依据该计算方式计算的违约金数额过高，一审法院予以调整，考虑被告的具体违约过错程度、剩余租期等因素，酌定被告应支付相当于3个月租金的违约金，即62499元。

一审法院判决：一、原告天津市麦特新技术实业有限公司与被告***在2019年7月23日订立的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；二、本判决生效后十五日内，被告***将天津市南开区鞍山西道426号房屋外檐悬挂的“犄角旮旯小食堂”牌匾和牌匾下方的玻璃门全部拆除后，将房屋返还原告天津市麦特新技术实业有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告***向原告天津市麦特新技术实业有限公司支付2019年12月21日至2020年6月8日的房屋租金96345元，并按月租金20833元的标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告***向原告天津市麦特新技术实业有限公司支付逾期付租违约金62499元；五、驳回原告天津市麦特新技术实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，减半收取计3185元，财产保全费2220元，均由被告***负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市麦特新技术实业有限公司。

二审中，上诉人向本院提供电话记录作为新的证据，证明其在2020年5月-6月期间一直和被上诉人的代理人王伯屾联系出租涉案房屋事宜。经质证，被上诉人认为该记录系上诉人自行记载的，对其真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于违约责任问题。上诉人没有证据能够证实其已经交纳了2019年12月21日至2020年1月20日的租金，截至被上诉人提起本次诉讼即2020年6月8日，上诉人仍未交租，一审法院认定上诉人构成违约是正确的。

关于合同解除时间问题，上诉人主张根据涉案合同9-2条约定，合同履行中适逢我市新冠疫情防控期间，属于不可抗拒因素，导致合同不能履行，合同自行终止。但该合同对不可抗拒因素已经注明市政动迁这一因素，不应对此扩大解释，因此该上诉请求本院不予支持。被上诉人收到上诉人书面解除函的时间为2019年5月31日，但被上诉人明确表示不同意解除合同。因此一审法院认定涉案租赁合同于被上诉人提起本次诉讼即2020年6月8日解除并无不当。

关于牌匾和牌匾下方的玻璃门问题，该牌匾和牌匾下方的玻璃系上诉人经营餐厅的需要而自行设置的，在涉案房屋腾空给被上诉人时，应恢复原状。一审判决上诉人拆除牌匾和牌匾下方的玻璃门后，将房屋返还被上诉人并无不当。

关于租金以及违约金问题，双方在合同履行中适逢我市新冠疫情防控期间，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，上诉人的餐饮经营必然受到影响。确实属于不可归责于双方当事人的原因。因此从公平原则出发，对2020年1月24日至2020年6月8日期间的租金，本院酌定适当减免上诉人2个月的租金，由双方当事人合理分担损失。同时，由于双方约定的违约金数额过高，考虑到上诉人在受到新冠疫情影响前仅仅欠付一个月左右的租金，其违约过错程度较轻，被上诉人亦未就其实际损失提供证据予以证实。因此本院对违约金予以适当调减为20833元即相当于1个月的租金。

综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5019号民事判决第一项、第二项；

二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5019号民事判决第五项；

三、变更天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5019号民事判决第三项为本判决生效后十五日内，***向天津市麦特新技术实业有限公司支付2019年12月21日至2020年6月8日的房屋租金54679元，并按月租金20833元的标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费；

四、变更天津市南开区人民法院（2020）津0104民初5019号民事判决第四项为本判决生效后十五日内，***向天津市麦特新技术实业有限公司支付逾期付租违约金20833元；

五、驳回天津市麦特新技术实业有限公司其他诉讼请求；

六、驳回***其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3185元，保全费2220元，二审案件受理费6370元，共计11775元，由上诉人***负担10000元，由被上诉人天津市麦特新技术实业有限公司负担1775元。

本判决为终审判决。

审判长　石　刚

审判员　张玉明

审判员　王　路

二〇二〇年十月二十六日

法官助理杨纪雷

书记员于蓓

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

2．《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：

……

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……