天津市麦特新技术实业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市南开区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0104民初5019号

原告：天津市麦特新技术实业有限公司，住所地天津市南开区万德庄大街凯立花园5-2-401室。

法定代表人：王振明，董事长。

委托诉讼代理人：王伯屾，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：肖明，天津儒法律师事务所律师。

被告：***，男，1957年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。

委托诉讼代理人：刘少发，天津华凯律师事务所律师。

原告天津市麦特新技术实业有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市麦特新技术实业有限公司的委托诉讼代理人王伯屾、肖明，被告***及其委托诉讼代理人刘少发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天津市麦特新技术实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就天津市南开区鞍山西道××号房屋（以下简称案涉房屋）订立的《房屋租赁合同》；2.被告将案涉房屋恢复原状后返还原告；3.被告支付2019年12月21日至2020年6月8日的房屋租金117178元，并按照租赁合同约定的月租金20833元标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋占用费；4.被告向原告支付违约金220833元；5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2019年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的案涉房屋，租期自2019年8月1日至2023年12月31日，月租金20833元。原告依约向被告交付房屋后，被告将房屋用于对外经营，但自2019年12月20日开始拖欠租金，经原告多次催要未果，成讼。

被告***辩称，原告所述双方就案涉房屋订立了租赁合同，合同约定的租期和租金标准、案涉房屋地址等均属实。合同履行中，被告于2019年12月20日以现金方式向原告支付了截至2020年1月20日的租金，此后因受新冠肺炎疫情影响无法营业未付租金属实。被告认为，2020年1月24日我市启动新冠肺炎疫情应急一级响应措施时，案涉租赁合同即因不可抗力的发生而解除，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。早在2019年12月底，被告因配偶患病导致家庭经济困难，与原告委托诉讼代理人王伯屾协商，对方表示只要被告将房屋转租出去，双方就互不追究，被告为此张贴了转租的告示。2020年5月31日被告与王伯屾以及案外人张某、王××协商，准备将房屋转租给王××，同时在张某和王××的见证下，王伯屾当天代表原告收回了案涉房屋钥匙，因此被告不存在自该时间点后交纳房屋占用费的基础。关于2020年1月至5月期间的租金，因受新冠肺炎疫情影响，被告没有经营获利，即使需要交纳此期间的房屋占用费，也应考虑被告家庭经济状况及疫情不可抗力原因给予减免。

本院经审理认定事实如下：原告是案涉房屋的所有权人，于2019年7月23日与被告签订房屋租赁合同，由被告承租案涉房屋经营使用，租期自2019年8月1日至2023年12月31日，年租金25万元，每月租金20833元；签订合同时被告即刻向原告支付3个月租金和1个月押金。自2019年10月20日起，每月20日前向原告支付租金，金额为20833元，超过约定时间内未付足房租视为违约；双方任何一方违反本合同条款的，另一方有权终止本合同，违约方承担违约责任，违约金为合同总金额的20%；本协议期满或终止时，被告须将房屋恢复到承租前状态。

合同签订当天，被告向原告交付押金20833元及截至2019年10月20日的租金。合同履行中被告使用案涉房屋经营饭馆，悬挂招牌为“犄角旮旯小食堂”，自2019年10月20日起，每月20日前向原告交付一个月租金。2020年5月22日，被告向原告发出《解除租赁合同交接租赁房屋通知书》，载明因2020年1月新冠疫情防控需要，国家要求停业，被告无法营业遭受损失，当下疫情属于不可抗力，根据合同第九条违约责任第二项约定，被告自2020年5月29日退出案涉房屋不再管理，原告应于该日派员接受房产。2020年5月31日，原告在本案中的委托诉讼代理人王伯屾在解除通知中注明“收到***给我司发送来的通知书，但不同意***在此通知书上的内容”。现原告以被告自2019年12月20日起未交纳房租构成违约为由，要求与被告解除合同，并由被告交付所欠租金、承担违约金等，成讼。

本案主要争议事实如下：1.被告主张以现金方式交付了2019年12月21日至2020年1月20日的租金，但未举证证实；2.案涉房屋的交接时间，被告主张于2020年5月31日将房屋钥匙返还原告，并提供了证人张某的证言，张某称原告的委托诉讼代理人取走房屋钥匙，但双方没有履行交接手续。被告在庭审中另表示有记录当天双方交接情况的视频，但经释明未提交法庭；3.案涉房屋需恢复原状的内容，原告提交的照片证据证实，现案涉房屋外檐悬挂有“犄角旮旯小食堂”牌匾，牌匾下方有宽度约1米左右的玻璃门，玻璃门和牌匾交接处有“小食堂大家庭”等与被告经营内容有关的宣传广告。该房屋在租赁前并无牌匾和玻璃门，原告要求被告拆除，但被告否认系其加装。

本案审理中，应原告申请，本院采取财产保全措施，实际冻结到被告名下银行存款987.03元，期限自2020年6月28日起一年。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同订立后，原告作为出租方已经向被告交付租赁物，被告作为承租人理应按照合同约定的时间履行交纳租金的义务。被告辩称已如约交付2019年12月21日至2020年1月20日的租金，但未能举证证实，本院对其该项抗辩理由不予采信。且被告自2019年12月20日之后再未履行交纳租金的义务，已构成租赁合同约定的违约行为，其违约行为产生如下法律后果：1.关于合同的解除问题。首先被告抗辩2020年1月24日我市启动新冠肺炎疫情一级响应措施时合同即告解除，合同法规定当事人一方依照合同法第九十四条规定的“不可抗力致使合同目的不能实现”主张解除合同的，应当通知对方。被告并未在2020年1月24日通知原告要求解除合同，其抗辩不能成立；其次被告虽在2020年5月31日向原告送达了解除合同通知书，但原告明确表示不同意被告提出的解除合同请求，并向本院提起诉讼。现本院已查明案涉租赁合同解除应归责于被告不履行支付租金的主要义务，故合同解除时间应以作为守约方的原告提起诉讼的2020年6月8日为准，本院确认案涉租赁合同于该日解除；2.合同解除后的返还房屋问题。被告抗辩于2020年5月31日将案涉房屋钥匙交还原告，仅有证人证言，并无其他证据佐证，加之原告当天在被告发出的解除通知书上明确载明不同意通知书相关内容，不能认定原告已于当天收回房屋钥匙，本院对被告该抗辩不予采信，租赁合同解除后，被告应当依照约定的“将房屋恢复到承租前状态”的标准将案涉房屋返还原告。原告已举证证实在将房屋出租给被告之前，房屋大门外檐无牌匾，牌匾下方无玻璃门，查原告提供的证据中，牌匾为被告经营的字号，玻璃门与牌匾之间有与被告经营相关的宣传广告，应认定载有字号内容的牌匾和下方的玻璃门为被告承租后加装，被告负有拆除义务，应在履行后将房屋返还原告；3.合同解除后被告应支付的租金、房屋使用费和违约金问题。法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。2020年1月24日我市启动新冠肺炎疫情应急一级响应措施，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但被告在不可抗力发生之前已经存在迟延交付租金的违约行为，其在疫情防控措施实施的部分期间虽未能正常经营，但不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平的情形，因此对其减免疫情期间租金数额的抗辩不予支持，同时亦不能免除承担违约责任。被告首先应按照约定的租金标准向原告交纳解除合同之前的租金和返还房屋之前的房屋使用费，即按月租金20833元的标准支付2019年12月21日至2020年6月8日的租金117178元，原告同意以被告所交押金20833元冲抵所欠租金，本院照准，被告应支付上述期间的租金96345元。此外，被告应按照月租金20833元的标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费。其次被告应就逾期交租的违约行为向原告承担违约责任。租赁合同约定，违约金总额为合同总金额的20%，即220833元。因依据该计算方式计算的违约金数额过高，本院予以调整，考虑被告的具体违约过错程度、剩余租期等因素，酌定被告应支付相当于3个月租金的违约金，即62499元。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第九十四条第二项、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告天津市麦特新技术实业有限公司与被告***在2019年7月23日订立的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；

二、本判决生效后十五日内，被告***将天津市南开区鞍山西道××号房屋外檐悬挂的“犄角旮旯小食堂”牌匾和牌匾下方的玻璃门全部拆除后，将房屋返还原告天津市麦特新技术实业有限公司；

三、本判决生效后十五日内，被告***向原告天津市麦特新技术实业有限公司支付2019年12月21日至2020年6月8日的房屋租金96345元，并按月租金20833元的标准支付2020年6月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费；

四、本判决生效后十五日内，被告***向原告天津市麦特新技术实业有限公司支付逾期付租违约金62499元；

五、驳回原告天津市麦特新技术实业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6370元，减半收取计3185元，财产保全费2220元，均由被告***负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市麦特新技术实业有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　　曲威

二〇二〇年九月二日

书记员　　赵满

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

宣判后当事人权利义务告知书

一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。

当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。

二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。

四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。