山东宝龙建筑安装有限公司、泰安市圣和房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省东平县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0923执异1号

案外人:董林强，男，1990年3月10日出生，汉族，住山东省东平县。

案外人:王德秀,女，1988年10月25日出生，汉族，住山东省东平县。

申请执行人:山东宝龙建筑安装有限公司，统一社会信用代码91370923675518334X，住所地东平县城稻香街西首。

法定代表人：李文涛，总经理。

被执行人:泰安市圣和房地产开发有限公司，统一社会信用代码913709006920078786，住所地泰安市泰山区长城路北首圣地国际公寓A座22层66号。

法定代表人：董建兴，经理。

本院在执行山东宝龙建筑安装有限公司与泰安市圣和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年9月19日作出（2018）鲁0923执1249号执行裁定书，续行查封了被执行人泰安市圣和房地产开发有限公司开发的网签备案在泰安市泰信典当有限公司名下的府东名座142处房产，案外人董林强、王德秀对法院查封142处房产中的府东名座1号楼4单元2层210室房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人董林强、王德秀称，2018年7月9日案外人与泰安市圣和房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买了府东名座1号楼4单元2层210室房产一套(面积106.75m'')，房屋总计款:452972元（其中首付款142972元，银行贷款310000元)，已经向泰安市圣和房地产开发有限公司支付全部购房款，并于2018年7月9日在东平县房管局办理备案登记，2019年8月份收到房屋钥匙。2019年11月在东平县政务大厅查询时被告知，案外人购买的房产被东平县人民法院(2018)鲁0923执1249号执行裁定书续行查封。虽然东平县人民法院2016年9月20日做出了(2016)鲁0923民初1780号民事裁定书，但该裁定没有在东平房管中心办理登记，未完成查封公示。案外人2018年7月9日在办理备案登记时房屋没有被法院查封，顺利完成了网签备案，所以该查封不得对抗善意的购买者。综上，法院在续行查封之前购买者与圣和公司签订了合法有效的书面购房合同，支付了全部购房款，并办理了合同备案登记，所以案外人对该房屋依法拥有所有权请法院依法支持购买者的诉求解封此房屋。

申请执行人山东宝龙建筑安装有限公司、被执行人泰安市圣和房地产开发有限公司未答辩。

案外人为支持异议请求向本院提供以下证据：一、东平县人民法院作出的（2018）鲁0923执1249号执行裁定书，证实府东名座142套房产被续行查封，其中包括案外人购买的府东名座1号楼4单元2层210室房产，案外人提起执行异议具有主体资格和依据；二、《山东省新建商品房购买合同（预售）》、泰安市圣和房地产开发有限公司出具的首付款收据(编号为:0013612)、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行东平支行借款凭证各一份。证实2018年7月9日案外人与泰安市圣和房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，同日，案外人支付首付款142972元到泰安市圣和房地产开发有限公司，2018年8月27日案外人与农业银行东平支行签订银行按揭贷款，用于购买府东名座1号楼4单元2层210室，按揭贷款310000元，已经支付给泰安市圣和房地产开发有限公司。三、泰安市圣和房地产开发有限公司出具的业主筹资收据一份，证实2019年1月19日经业主代表与第三人协商，由每户业主自筹10000元资金用于水电安装施工。四、东平县房地产开发办公室出具的《商品房买卖合同备案证明》、房屋交易与产权信息查询结果证明、结婚证各一份，证实案外人与泰安市圣和房地产开发有限公司的商品买卖合同于2018年7月9日在东平县房管部门备案登记，2018年7月9日该房产没有被查封，是案外人唯一用于居住的房产。

本院查明,原告山东宝龙建筑安装有限公司与被告泰安市圣和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2016）鲁0923民初1780号民事判决书，判决如下：一、被告泰安市圣和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告山东宝龙建筑安装有限公司支付工程款10061089.11元（并自2016年4月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至判决书确定给付之日止）、鉴定费28万元；二、驳回原告山东宝龙建筑安装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72650元，诉讼保全费5000元，共计77650元，由原告负担31650元，被告负担46000元。判决后泰安市圣和房地产开发有限公司对一审判决不服向泰安市中级人民法院提出上诉，泰安市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）鲁09民终9号民事判决书，判决内容为：一、维持山东省东平县人民法院（2016）鲁0923民初1780号民事判决案件受理费及诉讼保全费的负担部分；二、撤销山东省东平县人民法院（2016）鲁0923民初1780号民事判决第二项；三、变更山东省东平县人民法院（2016）鲁0923民初1780号民事判决第一项为：一、泰安市圣和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向山东宝龙建筑安装有限公司支付工程款9317759.11元（并自2016年4月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至判决书确定给付之日止）、鉴定费28万元；四、驳回山东宝龙建筑安装有限公司的其他诉讼请求，……。后因被告未按生效判决履行义务，山东宝龙建筑安装有限公司于2018年9月25日向本院申请执行。

同时查明：涉案房产府东名座1号楼4单元2层210室房产于2016年9月9日被泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902财保108号民事裁定书查封，2018年4月25日解除查封，2018年7月9日案外人与泰安市圣和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并办理签约备案。2016年9月20日，本院作出（2016）鲁0923民初1780号民事裁定书，保全查封了被执行人泰安市圣和房地产开发有限公司开发的府东名座142处房产，其中包括案外人所提异议的1号楼4单元2层210室房产，并将查封协助手续同日送达有关房产管理机关，但是该机关未在网络登记系统中予以登记，该案进入执行程序后，保全查封自动转为执行查封。2019年9月19日，本院（2018）鲁0923执1249号执行裁定书续行查封了被执行人泰安市圣和房地产开发有限公司开发的府东名座142处房产，并将查封协助手续同日送达有关房产管理机关，该机关于2019年12月10日在网络登记系统中对该房产续行查封予以登记。

本院认为，本案的争议焦点为案外人就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产虽然网签至泰信典当公司名下，但不能产生物权转移的效力，房产仍然为圣和公司所有，而圣和公司系被执行的房地产开发企业。因本院2016年9月20日作出（2016）鲁0923民初1780号民事裁定书随同协助执行通知书送达到东平房管中心后，该单位未及时录入其业务系统进行查封备案，在本院2019年9月19日续行查封之前案外人已与圣和公司签订房屋买卖合同，且两人购买涉案房屋目的为居住又系其唯一住房，现已全部付清购房款项，故案外人董林强、王德秀购买涉案房产行为符合排除强制执行的情形。在涉案房屋未进行登记的情形下，案外人董林强、王德秀对东平县府东名座1号楼4单元2层210室房产享有足以排除强制执行的民事权益，能够阻却对涉案房产的强制执行，其要求停止对该房产的执行并解除查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对泰安市××房××座××号楼××单元××层××室房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　张立华

审　判　员　　马忠雨

人民陪审员　　崔　菊

二〇二二年二月十五日

书　记　员　　陈　丽