执行案外人）、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

辽宁省抚顺市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽04民终463号

上诉人（原审原告、执行案外人）：辽宁泰祥消防工程有限公司，住所辽宁省地铁岭市开原市前进大街173-1号。

法定代表人：谢淑芳，该公司经理。

委托诉讼代理人：孙相奇，辽宁思韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李守佳，该公司员工。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，女，1965年11月2日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。

委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁世恒房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区鞍山路西段54号院内综合楼。

法定代表人：陈红军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。

上诉人辽宁泰祥消防工程有限公司（以下简称泰祥消防）因与被上诉人***、辽宁世恒房地产开发有限公司（以下简称世恒公司）案外人执行异议之诉一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2021）辽0402民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

泰祥消防上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判解除对抚顺市望花区41号楼4号门市的查封措施，并停止执行；三、请求法院依法确认抚顺市望花区41号楼4号门市归上诉人所有；四、请求法院判令本案一、二审的诉讼费等所有费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误，应予纠正，理由如下：一、一审法院适用法律错误，本案为执行异议之诉，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理，而不应当依据代物清偿理论进行审理。代物清偿若完成不动产权属变更则案涉房屋无法被查封，只有在代物清偿尚未完成不动产权属变更的情况下才会发生执行异议的情况。本案中以物抵债协议为诺成性合同，协议双方达成合意签字盖章后即成立并生效，办理所有权变更登记并不是协议成立的前提，签订以物抵债协议后，债权人可以主张交付标的物，此时人民法院也应当支持。一审法院以案涉房产未办理所有权变更登记为由，认为泰祥消防主张代物清偿不能成立，于法无据，应予纠正。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，泰祥消防享有足以排除强制执行的权利。（一）2015年4月10日，泰祥消防与世恒公司签订了合法有效《抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议书》，泰祥消防用应收世恒公司的工程款，抵顶应付案涉房屋的价款，即双方达成了买卖房屋的合意。1、泰祥消防与世恒公司签订的《顶账协议》合法有效。一审法院已经查明，泰祥消防与世恒公司于2013年签订了《消防工程施工合同》，承包了世恒公司抚顺家和美欢乐城商城及住宅(公寓)消防工程并进行了施工，完成施工后，世恒公司为支付欠付泰祥消防的工程款与泰祥消防签订了房屋顶账协议。因此，该协议基于真实的债权债务关系而签订，系双方之间的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。2、泰祥消防与世恒公司签订的《顶账协议》具有买卖房屋的意思表示。顶账协议对抵账房屋的具体位置、面积、单价及总价等进行了明确约定，并在协议第4条明确乙方(泰祥消防)的工程款作为购楼房款，多退少补。这些条款涵盖了一般房屋买卖合同的基本内容，因此，双方达成房屋买卖的合意。（二）涉案房屋价款已通过抵债的方式全部“支付”。1、《顶账协议》中已明确约定顶账款为房款且双方结算时已经完成抹账。《顶账协议》第4条已经明确约定：乙方（泰祥消防）与抚顺家和美欢乐城商场装饰工程发生工程款金额为5423320元整作为乙方在抚顺市家和美商城的购楼房款，甲方（世恒公司）本着多退少补的基本原则进行办理。同时，双方在2019年对账核算时已经将该笔款项作为已付款在欠款中予以扣除。因此，该笔款项泰祥消防已经支付给世恒公司。3、根据最高院的观点，抵债可视为支付价款。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版）一书中，最高院审判二庭对《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条（关于规定第二十八条）进行了诠释，其认为对于采用抵债方式的，可以视为支付价款。因此，根据最高院的观点，泰祥消防已经以抵债的方式“支付”了涉案房屋的全部价款。综上，无论在事实上还是法律上，都应认定泰祥消防已经支付了案涉房屋的全部价款。（三）泰祥消防已经实际占有该房屋。原审查明在房屋查封之前，案涉房屋钥匙一直由泰祥消防管理，由此可知世恒公司已向泰祥消防交付了涉案房屋。另物业人员知晓泰祥消防管理案涉房屋钥匙，也证明了泰祥消防已经在物业进行了备案。因此，泰祥消防已经实际占有案涉房屋，而之所以一直未对房屋进行装修使用是因为泰祥消防后期拖欠农民工工资，欲将其出售换取资金偿还农民工工资，而是否将房屋进行装修，并非是占有房屋的认定依据。（四）非因泰祥消防原因未办理过户登记。根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当作如下理解：买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。首先，泰祥消防一直在积极主张权利。泰祥消防一直向世恒公司主张办理过户并要求世恒公司拆除涉案房屋门前一处临时工程房屋，但世恒公司一直推脱并不予配合。因此，泰祥消防只能通过拨打市长热线等方式进行维权，直至2020年障碍房屋才被拆除，但此时涉案房屋已经被查封，无法办理过户登记。其次，因世恒公司内部管理混乱且经营不善，导致涉案房屋一直处于不符合办证条件的状态，在客观上泰祥消防也无法办理过户登记。所以，涉案房屋未办理过户登记是因世恒公司的原因，而非泰祥消防原因。综上，泰祥消防对涉案房屋提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有物权期待权，应优于***的普通债权，可以排除强制执行。三、执行法院查封案涉房产属于超标的查封，应停止对案涉房屋的执行，解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。本案中，世恒公司***申请执行的债权本金为438531元，目前（按2022年1月1日计算）本息合计约120多万，法院在执行时，不仅查封了案涉房产还查封了世恒公司其他多处房产，这些查封物的价值远远超过了执行标的。另根据一审法院查明的事实案涉房产价值备案合同价为380多万，即使只查封案涉房产，法院查封的财产价值也远远超过了应执行标的，属于超标的查封。因此，执行法院的行为已经违反了最高院的关于查、冻、扣规定，应予纠正。执行法院应停止对案涉财产的执行，解除查封。庭审中补充，第一、世恒公司依据（2017）辽04民再5号判决对***需要承担的是赔偿责任，并且是在4套房屋价值范围内承担赔偿责任，***只有在借款人及保证人无财产可以提供得情况下，才可以执行世恒公司的名下财产，若不先执行借款人及保证人，无可知晓***是否存在损失，单项赔偿责任是补充责任，世恒公司将家和美工程2317、2318、2319、2417、2418、2419、2412、2413、2213、2702、2813、2403均抵顶给了孙晓雷，在（2021）辽0402民初1542号判决也认定了家和美工程2单元711、712抵顶给了孙晓雷，713号房屋也在执行程序中，在孙晓雷有财产可供执行的情况下，法院应该先执行以上房屋。世恒公司之所以承担赔偿责任是因为房屋抵顶给孙晓雷之后，孙晓雷用上述房屋对***的借款提供了让与担保，导致世恒公司承担了一个补充责任，在房屋价值无法确定的情况下，无法确定世恒公司实际损失价格，无法执行世恒公司的其他财产。泰祥消防是依据建设工程优先受偿权和世恒公司达成了以物抵债的，依据最高人民法院两份生效判决，（2021）最高法民申4574号以及一审法院的判决，同样的案情予以确认泰祥消防的权利，优先于申请人的权利，依据同案同判的原则，应该支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***辩称，第一、世恒公司和泰祥消防签订的是以房抵债协议，不是商品房买卖合同。第二、案涉房屋没有交付给泰祥消防，并且现在由案外人使用。第三、泰祥消防主张的优先权不成立，没有诉讼，泰祥消防施工的不是土建工程，是消防工程。第四、案涉房屋登记在董振贤名下。第五、一审法院的执行是否超标的与本案无关，不是本案的审理范围。第六、关于执行的先后问题与本案无关，不是本案的审理范围，不影响一审法院对案涉房屋的执行。综上所述，请求二审法院依据最高人民法院审理执行异议第28条规定，驳回泰祥消防的上诉请求，维持一审判决。

被上诉人世恒公司辩称，第一、泰祥消防的上诉请求第三项要求确认的所有权，与本案不是同一个法律关系，适用的法律不同，所以不应在本案的审理范围内。第二、泰祥消防没有资格提出执行异议之诉，没有诉讼主体资格，理由为：泰祥消防与世恒公司签订的是消防工程施工合同，工程内容是消防设施设备，而非房屋土建，也就是说不是房屋的主体工程，法律规定的优先受偿权仅限于主体工程，双方签订的消防工程施工合同中，也没有对以房抵账进行协议约定，双方在2015年4月10日工程没有结束之前，签订的是预抵账协议，而不是最后的以房抵账结算协议，协议的相关内容约定了房屋是需要变现的，变现之后的资金用于工程施工，所以该协议应当是工程款给付的担保协议，双方在2019年进行了对账，从对账的内容看，如果将案涉房屋抵顶给泰祥消防，那么泰祥消防应当向世恒公司支付款项101万元，而泰祥消防没有向世恒公司支付相应的款项，双方也没有签订最终的以房抵账协议或房屋买卖合同，关于案涉房屋我方也没有交付给泰祥消防，不存在泰祥消防占有使用。关于***与世恒公司之间的判决，我方同意泰祥消防的意见观点。综上所述，案涉房屋一审法院不应该查封执行，但是泰祥消防没有相应的诉讼资格。

泰祥消防向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令停止执行抚顺市望花区41号楼4号门市；2、确认抚顺市望花区41号楼4号门市归原告所有(房屋价值5423320元)；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：***诉孙晓雷、冷云、吴哲、辽宁世恒房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年7月3日作出（2015）新抚民二初字第00111号民事判决，已经发生法律效力。经一审法院审判委员会决定，于2016年1月6日作出（2016）辽0402民监1号民事裁定，再审该案。一审法院于2016年12月7日作出（2016）辽0402民再1号民事判决，判决一、撤销一审法院（2015）新抚民二初字第00111号民事判决；二、孙晓雷、冷云于本判决生效后十日内偿还所欠***借款本金438531元，并承担从2014年1月29日至判决确定的给付之日止的利息（按年利率24%计算）；三、夏红对孙晓雷、冷云上述欠款在继承吴哲遗产范围内承担连带责任；四、辽宁世恒房地产开发有限公司对孙晓雷、冷云、夏红不能清偿欠款部分承担1/2的赔偿责任。抚顺市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）辽04民再5号民事判决，判决一、维持抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民再1号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民再1号民事判决第四项；三、辽宁世恒房地产开发有限公司在本案涉及的四套房屋，即位于抚顺市望花区丹东路东段41号的家和美欢乐城住宅项目中的2317号、2318号、2413号、2419号房屋的房产价值范围内对***承担赔偿责任。申请执行人依据（2017）辽04民再5号民事判决书申请执行，在执行过程中一审法院作出（2017）辽0402执1267号执行裁定书，于2018年4月2日依法查封了备案在董振先名下的坐落于抚顺市望花区41号4号门市（387.38平方米），于2021年3月25日继续查封该房产。2020年7月31日案外人辽宁泰祥消防工程有限公司向一审法院提出执行异议并提供了消防工程施工合同、预顶账协议书，一审法院于2020年11月26日作出（2020）辽0402执异69号执行裁定书，认为“一审法院因执行案件查封了抚顺市望花区41号楼4号门市房屋。案外人称因为被执行人拖欠案外人消防施工款项已将查封房屋顶账给案外人，案外人已实际占有该房屋，因被执行人的原因没有办理房屋过户手续。案外人的请求不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，案外人的请求在本程序中无法解决，一审法院不予支持”，裁定驳回案外人辽宁泰祥消防工程有限公司的执行异议请求。2020年12月13日辽宁泰祥消防工程有限公司对上述裁定不服，在法定期限内向一审法院提起诉讼。

另查明：被告辽宁世恒房地产开发有限公司与原告辽宁泰祥消防工程有限公司签订合同编号：20131017《消防工程施工合同》，于2015年4月10日双方签订《抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议书》约定“建设单位：辽宁世恒房地产开发有限公司(以下简称甲方)施工单位：辽宁泰祥消防工程有限公司(以下简称乙方)1、工程施工地点：抚顺市望花区2、工程施单位具体施工项目及范围_家和美欢乐城消防安装工程。3、顶账房源的产权归属人姓名周士东；身份证号码2112821971××××××××。4、乙方与抚顺家和美欢乐城商场装饰工程发生工程款金额约为5423320元整作为乙方在抚顺家和美商城的购楼房款，甲方本着多退少补的基本原则进行办理。5、乙方对已选定的房源确认无误，甲方只对乙方所选定的房源进行办理相关手续，对乙方签订协议后在要求调换房源的，甲方不予办理。6、乙方可将此房自己居住，也可出售，但必须委托甲方销售并执行甲方同期价格，所售房款归乙方，甲方收取佣金。7、乙方在出售或转让过程中必须委托甲方销售并执行甲方同期价格，如违约将按所持房产总价的8%交纳违约金于甲方，若乙方继续办理房产证明甲方将不予以配合。8、甲方配合乙方办理按揭手续；乙方在房屋网签备案前需提供办理按揭手续的相关人员资料进行银行初审，初审通过后，甲方按初审材料为乙方所指定的按揭贷款人进行网签备案，乙方保证所指定的按揭贷款人及时配合甲方工作人员办理按揭过程中所需要的签字手续，乙方同意在办理按揭贷款过程中所产生的费用均由乙方承担。9、乙方同意将房屋按揭所得资金，用于本工程(抚顺家和美欢乐城)。如乙方不按时完成节点进度，甲方有权使用贷款所得资金，另选队伍进行施工。10、业主进住时必须到甲方销售部、物业等部门办理入住手续，交纳相关费用，方可入住。11、本协议于该工程结算后生效，按结算金额多退少补；如结算后多余金额转做开原家和美商场工程款；该协议签订后乙方在5日内组织各专业人员进场按照甲方安排的工期完成施工。12、乙方同意以上条款并无其他任何异议。13、本协议一式肆份，甲方工程部壹份，财务部壹份，预算部壹份，乙方壹份，所有相关负责人签字盖章后生效。14、本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。落款处有甲乙双方加盖公章及经办人签字。”附《抚顺家和美欢乐城项目抵房价格确认单》中载明“抵房标的为4号门市（387.38平方米）、抵房价格5423320、施工单位辽宁泰祥消防工程有限公司、负责人周世东”结尾处有销售部李亮、项目总李洪峰、盘锦集团总部财务总监吴林、副总董振先签字。2015年11月19日辽宁武安消防检测有限公司出具《辽宁武安消防检测有限公司检测报告》载明：“火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防烟排烟系统符合检验规程要求”。2016年10月25日原告出具的《工程竣工交接验收单》被告辽宁世恒房地产开发有限公司与原告分别在加盖公章并签字。另查明，2021年4月27日被告***的代理律师向一审法院提交《律师调查取证申请书》，请求一审法院向抚顺经济示范区不动产中心调取望花区丹东路（东段）41号楼全部房产备案资料。一审法院于2021年4月28日向其送达《律师调查令》。2021年5月11日，被告***的代理律师向一审法院提交合同备案信息页载明“望花区丹东路（东段）41号楼4号门市合同号R201400496841甲方辽宁世恒房地产开发有限公司、乙方董振先、合同总价3873800元”。经查阅一审法院执行卷宗，2020年10月23日抚顺市自然资源事务服务中心交易监管部出具《抚顺市房屋信息查询证明》，载明“望花区丹东路（东段）41号4号门市、房屋状态为查封、备案人董振先”。

再查明，2021年8月26日，一审法院组织双方当事人共同前往望花区丹东路（东段）41号楼4号门市确认查封标的是否一致及现有居住情况。经询问物业工作人员了解，查封的房产是丹东路（东段）41号楼4号门市查封前钥匙由原告管理，因考虑到该房屋已被法院查封故在物业公司接手后更换门锁，现在该房屋属于闲置状态。一审法院现场复印物业公司留存的《关于协调解决望花区家和欢乐城“办证难”相关问题的情况说明》及抚顺鸿江房产测绘所绘制的测绘图。一审法院所确认的上述事实，有（2020）辽0402执异69号执行裁定书、消防工程施工合同、抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议书、抚顺家和美欢乐城项目抵房价格确认单、工程竣工交接验收单检验报告、门市房产备案资料、抚顺市房屋信息查询证明、关于协调解决望花区家和欢乐城“办证难”相关问题的情况说明及双方当事人陈述等证据材料在案为凭，且这些证据材料已经开庭质证，可以采信。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，原告（执行案外人）提供与被告世恒公司（被执行人）签订《预顶账协议书》，主张案涉标的物的所有权已转让给原告，要求确认所有权归原告，并主张其享有足以排除强制执行的民事权益，但案涉房产未办理所有权变更登记，故原告主张代物清偿不能成立。原告与被告世恒公司之间是建设工程施工合同关系，双方在《预顶账协议书》中约定原告可将此房自己居住，也可出售，但必须委托世恒公司销售并执行世恒公司同期价格，所售房款归原告，世恒公司收取佣金，其根本目的在于处置抵偿房屋以实现其工程款的债权。原告主张依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，享有优先受偿权从而优先于被告***的一般债权，但按照上述批复，承包人就工程折价享有优先受偿权有两个前提条件：一是建设工程承包人行使优先权的期限为六个月；二是建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。2021年起施行《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。不论是六个月还是十八个月，该期限为除斥期间，原告未在该期限内主张权利。上述法律及司法解释规定的工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序的优先，而非对抵债房产使用价值的优先，将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据，故一审法院难以支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、三百一十二条之规定，判决：驳回原告辽宁泰祥消防工程有限公司的诉讼请求。案件受理费49763元，由原告负担。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。泰祥消防提交照片2张。证明：案涉房屋一直由泰祥消防占有使用。照片中门市房张贴的出售、出租房屋的电话是泰祥消防实际控制人爱人的联系电话。另一张照片中有一位男士，该人是铁岭银行的工作人员，案涉房屋从2015年抵顶泰祥消防开始，房屋一直用于贷款担保，历年银行工作人员都会到现场考察，案涉房屋一直由泰祥消防占有使用。***针对泰祥消防提交证据发表质证意见为：该证据只能证明有人去看过房屋，不能证明房屋交付给泰祥消防使用，交付需要经过法定的程序，泰祥消防提交的证据，不能证明案涉房屋已经交付。世恒公司针对泰祥消防提交证据发表质证意见为：照片不能说明泰祥消防占有使用，双方没有形成最终的以房抵账协议，我方也没有给其办理入住手续，物业也没有向其交钥匙，现在房屋不是泰祥消防占有使用。***提交照片1张。证明：房屋现在已经被世恒公司交付给他人作为门市使用。泰祥消防针对***提交证据发表质证意见为：第一、我方没有到现场，无法确认该照片中的房屋是否为案涉房屋。第二、如果案涉房屋被世恒公司私自出租或出售，泰祥消防将保留追究世恒公司的侵权责任。第三、泰祥消防在本地没有工作人员，那么案涉房屋在没有经过泰祥消防同意的情况下，被私自的进行出租或出售，并不能影响本案泰祥消防行使执行异议的权利，是否可以排除执行，应该依据法律规定及泰祥消防提交的证据。世恒公司针对***提交的证据发表质证意见为：对证据没有异议，代理人不清楚现在案涉房屋的状态。世恒公司提交李守佳与谢应桥律师的微信聊天截图打印件、谢应桥与上诉人董事长周士东的微信聊天截图打印件。证明：2020年11月世恒公司和泰祥消防对案涉工程进行了现场踏勘，踏勘后我方向泰祥消防提出相应未完内容及工程质量问题。我方与泰祥消防之间没有对最终的工程款项进行结算，不存在我方以房抵账。泰祥消防针对世恒公司提交证据发表质证意见为：该证据不能达到泰祥消防的证明目的，对该证据的真实性没有异议，案涉工程在2015年11月就已经全面完工，在2016年11月双方已经签署了竣工验收单，此后因案涉工程在世恒公司的管理下没有妥善使用导致的问题，属于双方后期维修的部分，不能属于双方未结算或未完工，在双方对账时也明确了案涉房屋在2015年4月抵顶给了泰祥消防，在抵顶协议中有明确的记载，若案涉房屋存在后期存在问题，也应该在保修范围内维修。以房抵债的效力不以工程竣工为前提。***针对世恒公司提交证据发表质证意见为：对证据的三性没有异议，消防工程的验收的主体不是世恒公司，是应急管理局及其相关部门，综合验收才视为竣工验收，所以，世恒公司和泰祥消防的以房抵工程款的行为没有完成，协议没有生效，以房抵债行为没有完成，房屋不存在交付行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泰祥消防提交的照片无房屋交付手续不能证明案涉房屋由其占有使用，本院不予采信。***提交照片不能证明案涉房屋现是否由案外人控制，本院不予采信。世恒公司提交李守佳与谢应桥律师的微信聊天截图打印件与本案不具有关联性，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以采信。

本院认为，本案争议焦点为泰祥消防对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。泰祥消防主张其依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权或《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定可以排除执行。关于建设工程交款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。根据上述规定，建设工程价款优先受偿权是以建设工程折价、拍卖的交换价值担保债权的实现，本质上是债权实现的优先顺位权。人民法院对生效判决确认债权的强制执行并不必然妨害建设工程价款优先受偿权的实现。且泰祥消防承包的是世恒公司的消防工程，并非主体工程。因此，无论泰祥消防对案涉房屋是否享有建设工程价款优先受偿权其均不能以对被执行的建设工程享有优先受偿权为由要求停止执行。故泰祥消防以其对案涉房屋享有优先受偿权为由排除案涉房屋强制执行无事实和法律依据，本院不予支持。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。泰祥消防主张其与世恒公司已签订顶账协议，完成房屋交付，其可依据上述规定排除案涉房屋的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。泰祥消防与世恒公司签订的顶账协议并未约定案涉房屋交付使用条件及日期，亦未约定办理房产登记有关事宜。该顶账协议并不具备商品房买卖合同应具备的主要内容。且该顶账协议为“抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议”上面载明“6、乙方（泰祥消防）可将此房自己居住，也可出售，但必须委托甲方（世恒公司）销售并执行甲方同期价格，所售房款归乙方，甲方收取佣金”“11、本协议于该工程结算后生效，按照结算金额多退少补……”根据上述约定可以认定该顶账协议并非正式的顶账协议，且该顶账协议签订的目的在于抵顶双方工程款，并非买卖房屋的合意。故泰祥消防与世恒公司签订的预顶账协议不能视为双方已经签订了合法有效的正式商品房卖合同。庭审中，泰祥消防亦并未提交世恒公司出具就案涉房屋的交付手续。仅凭泰祥消防提交的照片并不能证明案涉房屋已由泰祥消防合法占有使用。泰祥消防在一审庭审中陈述“因为二次交易有过户费，所以抵房都是先签合同，等什么时候卖出去了，直接由开发单位与真正买受人签订买卖合同。”泰祥消防不符合非因自身原因未办理过户登记。故依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除案涉房屋的执行无事实和法律依据，本院不予支持。

关于泰祥消防主张对案涉房屋享有所有权的问题。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，因泰祥消防要求对涉案房屋停止执行的主张缺乏依据，且并未办理过户登记，故泰祥消防主张对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。另案涉房屋是否超标的查封及执行顺序等问题不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。

综上所述，泰祥消防的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费49763元，由上诉人辽宁泰祥消防工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王向军

审 判 员　王　炜

审 判 员　车承娇

二〇二二年四月十八日

法官助理　杨茜怡

代书记员　姬雨晨