辽宁某某消防工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

抚顺市新抚区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0402民初185号

原告辽宁**消防工程有限公司（执行案外人），住所地：铁岭市开原市前进大街**。

法定代表人谢淑芳，系该公司总经理。

委托代理人李守佳，系该公司经理。

委托代理人赵子渔，系该公司法律顾问。

被告***（申请执行人），女，1965年11月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。

委托代理人白银东，系辽宁煤都律师事务所律师。

委托代理人兰娇，系辽宁煤都律师事务所律师。

被告辽宁世恒房地产开发有限公司（被执行人），住所地，住所地：抚顺市望花区鞍山路西段**院内综合楼iv>

法定代表人陈红军，系该公司经理。

委托代理人谢应桥，系辽宁锦城律师事务所律师。

原告辽宁**消防工程有限公司与被告***、辽宁世恒房地产开发有限公司（以下简称世恒公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李守佳、赵子渔，被告***及其委托代理人白银东、兰娇，被告辽宁世恒房地产开发有限公司的委托代理人谢应桥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：贵院依据（2017)辽0402执1267号执行裁定书于2020年7月30日查封了抚顺市望花区41号楼4号门市。原告向贵院提出执行异议申请，2020年12月3日贵院向原告送达了（2020)辽0402执异69号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。在（2017)辽0402执1267号案件执行过程中，贵院即存在执行行为的违法、又存在错误执行侵犯原告所有权。执行过程中存在滥用权力查封超过其执行标的20余套房屋，贵院未按照相关规定依职权进行审查；2013年原告为被告世恒公司施工消防工程，2015年双方即达成了以房抵债协议书，约定将案涉的4号门市以5423320元抵债给原告。而（2017)辽04民再5号民事判决书确定的债权数额为438531元，原始总债权数额为624000元，在该份判决中也确认了扣除了二被告之间买卖合同中所在的数额，由此可见40余万的债权却对原告所有的价值500余万元的房屋进行查封，严重违反了法发【2019】35号《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定。原告在2015年即获得了房屋所有权，由于世恒公司在建设该项目时在原告取得房屋的门前存在一处工程用房，导致通行障碍，并且原告在取得房屋后历年向抚顺市市长热线进行投诉要求拆除恢复通行，直至2020年7月方才拆除。原告在为世恒公司施工过程中也拖欠了大量的农民工工资，当时与农民工也约定了待房屋出卖后结算拖欠的农民工工资。至于没有签订所谓的商品房买卖合同不是本案认定原告是否是实际权力的重要事实，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定驳回原告的异议请求更是错误，原告并非买受人，无需与世恒公司签订房屋买卖合同、该房屋又系商业用房更谈不上用于居住、同时双方是以物抵债更不可能存在原告向世恒公司支付房屋价款。原告与世恒公司，形成了合法有效的以物抵债的书面合同，并历年来以房屋所有权人身份行使权力，权力合法且真实，足以排除执行。案涉房屋没有进行登记是因为世恒公司长期处于管理混乱的状态，导致房屋无法办理登记，原告更不存在任何过错，同时法律也并未禁止以物抵债。原告诉至法院，1、请求法院依法判令停止执行抚顺市望花区41号楼4号门市；2、确认抚顺市望花区41号楼4号门市归原告所有(房屋价值5423320元)；3、诉讼费由被告承担。

被告***辩称：执行裁定书事实清楚程序合法，查封没有错误，请求法院驳回原告诉讼请求，案外异议人不足以享有排除强制执行的民事权益，案涉房屋没有登记原告名下，不能取得房屋所有权，原告不是涉案房屋的所有权人。原告对其主张应该承担举证证明责任。现提交证据不能证明有房屋所有权，承担举证不能的不利后果。原告与房产开发工时之间没有签订书面合法有效的合同，原告没有合法占有该不动产，原告没有支付全部价款，案涉房屋经过数年没有办理过户登记没有要求办理过户手续，原告存在过错，原告不存在排除民事执行的权益。

被告世恒公司辩称：1、涉案房屋系回迁房，法院不应当予以支持。2、贵院在查封过程中，房产的查封与现场贴封条的查封不一致，本案原告不具有本案诉讼主体资格。我方与原告之间没有最终的以房顶账协议，且法院在执行过程中有错误，所以第2项诉请不应该支持，并且房屋确权不在本庭的审理范围内。

经审理查明：***诉孙晓雷、冷云、吴哲、辽宁世恒房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月3日作出（2015）新抚民二初字第00111号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会决定，于2016年1月6日作出（2016）辽0402民监1号民事裁定，再审该案。本院于2016年12月7日作出（2016）辽0402民再1号民事判决，判决一、撤销本院（2015）新抚民二初字第00111号民事判决；二、孙晓雷、冷云于本判决生效后十日内偿还所欠***借款本金438531元，并承担从2014年1月29日至判决确定的给付之日止的利息（按年利率24%计算）；三、夏红对孙晓雷、冷云上述欠款在继承吴哲遗产范围内承担连带责任；四、辽宁世恒房地产开发有限公司对孙晓雷、冷云、夏红不能清偿欠款部分承担1/2的赔偿责任。抚顺市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）辽04民再5号民事判决，判决一、维持抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民再1号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2016）辽0402民再1号民事判决第四项；三、辽宁世恒房地产开发有限公司在本案涉及的四套房屋，即位于抚顺市望花区丹东路东段41号的家和美欢乐城住宅项目中的2317号、2318号、2413号、2419号房屋的房产价值范围内对***承担赔偿责任。申请执行人依据（2017）辽04民再5号民事判决书申请执行，在执行过程中本院作出（2017）辽0402执1267号执行裁定书，于2018年4月2日依法查封了备案在董振先名下的坐落于抚顺市望花区41号4号门市（387.38平方米），于2021年3月25日继续查封该房产。2020年7月31日案外人辽宁**消防工程有限公司向本院提出执行异议并提供了消防工程施工合同、预顶账协议书，本院于2020年11月26日作出（2020）辽0402执异69号执行裁定书，认为“本院因执行案件查封了抚顺市望花区41号楼4号门市房屋。案外人称因为被执行人拖欠案外人消防施工款项已将查封房屋顶账给案外人，案外人已实际占有该房屋，因被执行人的原因没有办理房屋过户手续。案外人的请求不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，案外人的请求在本程序中无法解决，本院不予支持”，裁定驳回案外人辽宁**消防工程有限公司的执行异议请求。2020年12月13日辽宁**消防工程有限公司对上述裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。

另查明：被告辽宁世恒房地产开发有限公司与原告辽宁**消防工程有限公司签订合同编号：20131017《消防工程施工合同》，于2015年4月10日双方签订《抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议书》约定“建设单位：辽宁世恒房地产开发有限公司(以下简称甲方)施工单位：辽宁**消防工程有限公司(以下简称乙方)1、工程施工地点：抚顺市望花区2、工程施工单位具体施工项目及范围_家和美欢乐城消防安装工程。3、顶账房源的产权归属人姓名周士东；身份证号码2112821971********。4、乙方与抚顺家和美欢乐城商场装饰工程发生工程款金额约为5423320元整作为乙方在抚顺家和美商城的购楼房款，甲方本着多退少补的基本原则进行办理。5、乙方对已选定的房源确认无误，甲方只对乙方所选定的房源进行办理相关手续，对乙方签订协议后在要求调换房源的，甲方不予办理。6、乙方可将此房自己居住，也可出售，但必须委托甲方销售并执行甲方同期价格，所售房款归乙方，甲方收取佣金。7、乙方在出售或转让过程中必须委托甲方销售并执行甲方同期价格，如违约将按所持房产总价的8%交纳违约金于甲方，若乙方继续办理房产证明甲方将不予以配合。8、甲方配合乙方办理按揭手续；乙方在房屋网签备案前需提供办理按揭手续的相关人员资料进行银行初审，初审通过后，甲方按初审材料为乙方所指定的按揭贷款人进行网签备案，乙方保证所指定的按揭贷款人及时配合甲方工作人员办理按揭过程中所需要的签字手续，乙方同意在办理按揭贷款过程中所产生的费用均由乙方承担。9、乙方同意将房屋按揭所得资金，用于本工程(抚顺家和美欢乐城)。如乙方不按时完成节点进度，甲方有权使用贷款所得资金，另选队伍进行施工。10、业主进住时必须到甲方销售部、物业等部门办理入住手续，交纳相关费用，方可入住。11、本协议于该工程结算后生效，按结算金额多退少补；如结算后多余金额转做开原家和美商场工程款；该协议签订后乙方在5日内组织各专业人员进场按照甲方安排的工期完成施工。12、乙方同意以上条款并无其他任何异议。13、本协议一式肆份，甲方工程部壹份，财务部壹份，预算部壹份，乙方壹份，所有相关负责人签字盖章后生效。14、本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。落款处有甲乙双方加盖公章及经办人签字。”附《抚顺家和美欢乐城项目抵房价格确认单》中载明“抵房标的为4号门市（387.38平方米）、抵房价格5423320、施工单位辽宁**消防工程有限公司、负责人周世东”结尾处有销售部李亮、项目总李洪峰、盘锦集团总部财务总监吴林、副总董振先签字。2015年11月19日辽宁武安消防检测有限公司出具《辽宁武安消防检测有限公司检测报告》载明：“火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、防烟排烟系统符合检验规程要求”。2016年10月25原告出具的《工程竣工交接验收单》被告辽宁世恒房地产开发有限公司与原告分别在加盖公章并签字。

另查明，2021年4月27日被告***的代理律师向本院提交《律师调查取证申请书》，请求本院向抚顺经济示范区不动产中心调取望花区丹东路（东段）41号楼全部房产备案资料。本院于2021年4月28日向其送达《律师调查令》。2021年5月11日，被告***的代理律师向本院提交合同备案信息页载明“望花区丹东路（东段）41号楼4号门市合同号R201400496841甲方辽宁世恒房地产开发有限公司、乙方董振先、合同总价3873800元”。经查阅本院执行卷宗，2020年10月23日抚顺市自然资源事务服务中心交易监管部出具《抚顺市房屋信息查询证明》，载明“望花区丹东路（东段）41号4号门市、房屋状态为查封、备案人董振先”。

再查明，2021年8月26日，本院组织双方当事人共同前往望花区丹东路（东段）41号楼4号门市确认查封标的是否一致及现有居住情况。经询问物业工作人员了解，查封的房产是丹东路（东段）41号楼4号门市查封前钥匙由原告管理，因考虑到该房屋已被法院查封故在物业公司接手后更换门锁，现在该房屋属于闲置状态。本院现场复印物业公司留存的《关于协调解决望花区家和欢乐城“办证难”相关问题的情况说明》及抚顺鸿江房产测绘所绘制的测绘图。

本院所确认的上述事实，有（2020）辽0402执异69号执行裁定书、消防工程施工合同、抚顺家和美欢乐城楼房项目预顶账协议书、抚顺家和美欢乐城项目抵房价格确认单、工程竣工交接验收单检验报告、门市房产备案资料、抚顺市房屋信息查询证明、关于协调解决望花区家和欢乐城“办证难”相关问题的情况说明及双方当事人陈述等证据材料在案为凭，且这些证据材料已经开庭质证，可以采信。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，原告（执行案外人）提供与被告世恒公司（被执行人）签订《预顶账协议书》，主张案涉标的物的所有权已转让给原告，要求确认所有权归原告，并主张其享有足以排除强制执行的民事权益，但案涉房产未办理所有权变更登记，故原告主张代物清偿不能成立。原告与被告世恒公司之间是建设工程施工合同关系，双方在《预顶账协议书》中约定原告可将此房自己居住，也可出售，但必须委托世恒公司销售并执行世恒公司同期价格，所售房款归原告，世恒公司收取佣金，其根本目的在于处置抵偿房屋以实现其工程款的债权。原告主张依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，享有优先受偿权从而优先于被告***的一般债权，但按照上述批复，承包人就工程折价享有优先受偿权有两个前提条件：一是建设工程承包人行使优先权的期限为六个月；二是建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。2021年起施行《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。不论是六个月还是十八个月，该期限为除斥期间，原告未在该期限内主张权利。上述法律及司法解释规定的工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序的优先，而非对抵债房产使用价值的优先，将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据，故本院难以支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告辽宁**消防工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费49763元，由原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。

审　判　长　　张　博

人民陪审员　　薛琪琳

人民陪审员　　祁　为

二〇二一年十二月二十九日

代书　记员　　陈世芳