泗洪县恒利物业管理有限公司淮安分公司与江苏环宇交通工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省淮安经济技术开发区人民法院

民事案件判决书

（2021）苏0891民初2003号

原告泗洪县恒利物业管理有限公司淮安分公司（以下至判决主文前简称“恒利物业”）与被告江苏环宇交通工程有限公司（以下至判决主文前简称“环宇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒利物业委托诉讼代理人陈颖、孙亚先，被告环宇公司的委托诉讼代理人席雨渲、卜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：依据《江苏省物业管理条例》第二十七条之规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。因此，在罗马假日小区业主大会成立前，罗马假日小区物业管理委员会有权代行业主大会和业主委员会职责。原告与罗马假日小区物业管理委员会签订的物业服务委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，并对涉案小区全体业主具有约束力，被告作为小区业主之一应当依约缴纳物业服务费。经核算，2017年1月1日至2020年7月31日期间，被告欠交物业费金额为8803元，结合原告在涉案小区的物业服务情况，为平衡当事人利益，本院酌情确定被告交纳7922元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告抗辩的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的小区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件。业主或物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主或物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

经审理查明：被告系淮安罗马假日小区**幢****室业主，房屋建筑面积为******m2。2016年12月10日，淮安经济开发区罗马假日小区物业管理委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对罗马假日花苑提供物业管理服务；期限自2017年1月1日至2019年12月31日；物业服务费用业主按其拥有的物业的建筑面积（含公摊面积）缴纳，具体标准如下：高层住宅1.10元/m2·月、商业物业1.20元/m2·月、多层住宅0.55元/m2·月、小高层住宅1.00元/m2·月。合同签订后，原告按约进驻罗马假日小区为小区业主提供服务至2020年7月31日。2020年7月31日，原告与罗马假日小区物业管理委员会签订《罗马假日小区物业服务合同补充协议》，约定合同期延续至2020年7月31日，原物业服务合同中的所有条款内容不变。本案中涉及到的房屋为2、3层，面积为****平方米。 还查明，原告服务期间，存在部分日常管理不到位以及公共设施维护保养不及时等情形。案件审理过程中，原告陈述消防在原告进入小区之前就已瘫痪。

一、被告江苏环宇交通工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告泗洪县恒利物业管理有限公司淮安分公司物业费7922元； 二、驳回原告泗洪县恒利物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告江苏环宇交通工程有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判员　　蔡红芹

书记员　　吴强男