新疆***房地产开发有限公司、***等排除妨害纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区***齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新01民终161号 上诉人（原审被告）：新疆***房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市九运街镇农村信用社东侧。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，新疆天地合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，男，1993年7月1日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区***齐市新市区。 委托诉讼代理人：**尧，新疆赛天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***齐大空间贸易有限公司，住所地新疆维吾尔自治区***齐市沙依巴克区揽秀园西街175号1栋6-7层1**602室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，新疆振兵律师事务所律师。 原审被告：陕西煤业化工建设（集团）有限公司，住所地陕西省西安市经开区凤城八路EE**18号裙楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人新疆***房地产开发有限公司（以下简称***公司）、上诉人***因与被上诉人***齐大空间贸易有限公司（以下简称大空间公司）、原审被告陕西煤业化工建设（集团）有限公司（以下简称陕西煤业公司）排除妨害纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院（2021）新0104民初17683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大空间公司对我公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。我公司自2009年涉案房屋建成时就合法占有，早于大空间公司5年多。自2009年合法占有开始，我公司将涉案房屋作为办公场所进行了装修，至今已使用13年。我公司对涉案房屋行使的是占有使用权，***基于房屋转让合同取得涉案房屋的所有权，但其未实际占有使用，一审法院将占有使用权和所有权混为一谈，判决我公司和***搬离涉案房屋是错误的。2014年7月8日，大空间公司取得涉案房屋的所有权证，一直未主张自己的权利，也没有实现自己的债权。其在2018年7月26日向新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院提起侵权之诉后又撤诉，说明其默认了我公司的行为。诸暨市虹盛工贸发展有限公司（以下简称虹盛公司）在取得涉案房屋产权后知道我公司占有使用该房屋，从未提出过异议，说明其也认可我公司的占有使用。2．大空间公司不享有涉案房屋的返还原物请求权，我公司基于协议及房屋转让合同占有使用涉案房屋系合法、有权占有。我公司在一审中申请将新疆路华汽车销售有限公司（以下简称路华公司）作为第三人，路华公司将已转让未办理过户登记的涉案房屋给他人抵债并经法院拍卖，侵犯了我公司的权益，一审法院未予采纳。本案应该先行确权，明确涉案房屋的产权归属。本案基于涉案房屋所有权产生纠纷，***于2010年2月购买涉案房屋，我公司占有使用长达13年，***享有涉案房屋的所有权。3．大空间公司的购房行为存在恶意，在购买时并未实际查看涉案房屋，未尽到注意义务，存在过失，购房行为不符合正常买房人的心理和行为。大空间公司从他人处以低价购得涉案房屋后，长达8年的时间未认真主张自己的权利，我公司有理由认为大空间公司存在恶意，且购房合同应属无效。虽然大空间公司是涉案房屋的产权所有人，但其仅签订了购房合同并未实际使用，故其仅享有债权所有权不享有物权所有权，因此大空间公司不应该取得涉案房屋的所有权。4．司法实践中，房屋所有权证不是认定腾退房屋的唯一依据，还需结合房屋合法占有的原因综合认定。在买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应慎重调查。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。 大空间公司辩称，不同意***公司的上诉请求。一审法院认定基本事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。 ***述称，同意***公司的上诉请求。 陕西煤业公司述称，我公司和大空间公司不存在任何关系，从未在大空间公司所述的时间和地点占用过涉案房屋，从未实际占用过争议办公地点。我公司保留追究其他单位非法使用我公司名义从事各类社会经济活动的违法行为的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 ***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大空间公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．本案为非必要共同诉讼，一审法院在未征得我同意的情况下径行作出判决，存在程序错误。大空间公司向一审法院提交的起诉状能够证实包括我在内有三位被告，根据其民事起诉状的“诉讼请求”和“事实与理由”部分，可以证实本案为非必要共同诉讼。在一审开庭时，我依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条的规定，向一审法院提出在未征得我同意的情况下，本案不能合并审理。但一审法院在未审查本案是否属于必要共同诉讼还是普通共同诉讼的情况下，径行作出判决，属于程序违法；2．我系涉案房屋的实际所有权人，一审判决未予以查明。我在2011年通过《房产转让合同》取得涉案房屋的实际所有权并合法占有至今。一审判决在大空间公司未提交取得涉案房屋对价证据的情况下，仅依据登记日期为2014年的不动产权证，就认定其为涉案房屋的所有权人是不当的。一审判决依据大空间公司提交的《综合楼分层分户图》，认定我侵占了涉案房屋的101、102、103、106、107区域，该认定没有事实根据。大空间公司向一审法院提交的《综合楼分层分户图》并非附在不动产证后的分户图，而是案外人路华公司所属的不动产证的分户图。综上，请求二审法院依法支持我的上诉请求。 大空间公司辩称，不同意***的上诉请求，一审判决认定基本事实清楚，程序合法，请二审法院在查明事实的基础上依法维持一审判决。 ***公司述称，同意***的上诉意见。 陕西煤业公司述称，我公司和大空间公司不存在任何关系，从未在大空间公司所述的时间和地点占用过涉案房屋，从未实际占用过争议办公地点。我公司保留追究其他单位非法使用我公司名义从事各类社会经济活动的违法行为的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 大空间公司向一审法院起诉请求：判令***公司、***、陕西煤业公司立即停止侵权、搬离我公司所有的***齐市苏州西街263号1栋第四层房屋。 一审法院认定事实：2014年7月8日，***齐市房屋产权交易管理中心出具不动产权证书，证号：乌房权证新市区字第**，载明房屋所有权人：大空间公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：新市区××层，规划用途：住宅，总层数8（-3），建筑面积1294.06㎡，产权来源：买卖，异议状态：无异议。本案一审审理过程中，大空间公司明确诉争房屋为一审法院现场核实的13间房屋，即《综合楼分层分户图》编号101、102、103东北侧、106、107区域，对四层其余部分及房屋占有使用费在本案中不予处理，其另行主张权利。另查明，一、2008年5月22日，一审法院受理申请人新疆***当有限责任公司与被申请人路华公司执行案件，执行过程中，一审法院于2009年4月20日作出（2008）新执字第1110号民事裁定书，裁定：拍卖被执行人路华公司名下位于***齐市××号自建框架楼第四层，拍卖所得价款用于清偿被执行人所欠***当公司债务。2009年12月2日作出民事裁定书，裁定：一、***齐市××号自建框架楼第四层房产的所有权归买受人虹盛公司所有。***齐市苏州路5号自建框架楼第四层房产自交付时起转移给买受人虹盛公司；二、买受人虹盛公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该案卷宗内附《门牌号证明》原件，系2009年12月9日***齐市新市区南纬路街道办事处出具，内容为：“兹有我社区单位诸暨市宏盛工贸发展有限公司原门牌号为***齐市××号，现变更为***齐市××号。”二、***提供其与案外人路华公司签订的《房产转让合同书》，约定路华公司将其合法拥有的位于***齐市新市区苏州路5号四层的房产转让给***，建筑面积574.5㎡，转让总价格2，677，791.11元。一审法院认为，权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”大空间公司基于同一物权主张权利提起诉讼，不违反法律规定。一审庭审中，***公司、***对实际占有使用涉案部分房屋的事实不持异议，辩称系基于***与大空间公司签订的《房产转让合同书》合法占有。一审法院认为，依据街道办事处出具的《门牌号证明》，可证实***齐市苏州路5号与***齐市××号系相同位置，***齐市××号自建框架楼第四层房产与诉争房产系同一不动产。***认可《房产转让合同书》形成时间在***公司提供的2012年2月19日《抵账协议书》之后。依据（2008）新执字第1110号民事裁定书，2009年4月20日法院裁定拍卖路华公司名下***齐市××号自建框架楼第四层房产，2009年10月2日法院裁定前述房产的所有权归买受人虹盛公司所有，所有权自交付时转移给虹盛公司。即路华公司与***签订《房产转让合同书》时，对房产不再享有权利。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房屋的产权证已经由房产管理部门办理在大空间公司的名下，具有公示效力。***未提供可推翻涉案房屋产权证效力的证据，《房产转让合同书》仅可证明***与房屋原产权人路华公司之间存在合同关系，不能证明涉案房屋的物权发生转移，***依据合同对路华公司享有债的请求权，而非本案物权的请求权，***公司、***未提供其占有系合法的有效证据，继续占有使用涉案房产缺乏依据。无权占有动产或妨害物权的，权利人可以请求返还原物、排除妨害或者消除危险，故对大空间公司要求***公司、***搬离新市区××层房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陕西煤业公司是否应承担责任。一审法院认为，仅依据墙面的标识无法确定陕西煤业公司占有房屋的事实，大空间公司未提供房屋由陕西煤业公司实际侵占的证据，无法证实陕西煤业公司存在占有涉案房屋的行为，大空间公司要求陕西煤业公司承担责任的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。陕西煤业公司经依法传唤未到庭，视为其放弃一审举证、质证等诉讼权利。判决：一、***公司、***于判决生效之日起三十日内搬离大空间公司所有的***齐市××层房屋；二、驳回大空间公司对陕西煤业公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大空间公司向法庭提交（2008）新执字第1110号执行案卷中的收条一份，用于证明：虹盛公司依法取得涉案房屋的所有权并于2009年12月3日实际占有。***公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该收条仅是虹盛公司自己出具的，涉案房屋的交付不是以收条作为依据的，房屋的实际占有人为我公司。***质证认为，对真实性、合法性、关联性均不认可，理由同***公司的质证意见一致，另外收条的落款时间为2009年12月3日，当时我已经实际占有并对涉案房屋进行了装修。陕西煤业公司未对该证据发表质证意见。本院认证：该证据是大空间公司从新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院（2008）新执字第1110号已生效执行案卷中调取，***公司、***虽对该证据不认可，但并未向法庭出示反驳证据，故，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性综合全案予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，一审庭审中，法庭向***公司及***发问：以上13间房屋直接的占有人是谁？***公司（被告1）回答：认可图片上13间房屋均由被告1直接合法占有使用。***（被告2）回答：从路华公司抵账取得，但没有直接占有，是实际所有权人。二审中，***公司、*****，***未实际占有使用涉案房屋。大空间公司对于***实际占有使用涉案房屋的事实亦未举证证明。 本院认为，根据已查明的案件事实，本案侵权的事实虽然发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，但侵权的事实一直持续至《中华人民共和国民法典》施行之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案的争议焦点为：大空间公司要求***公司、***搬离***齐市新市区苏州西街263号1栋4层房屋有无事实及法律依据。对此本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，大空间公司作为***齐市新市区××层房屋的所有权人，依法享有对妨害其物权的主体请求排除妨害的权利。 对于***公司称大空间公司对涉案房屋不享有所有权，无权要求***公司搬离，以及***公司合法占有使用涉案房屋不应搬离的上诉意见，本院认为，根据已查明的事实，2009年12月2日，虹盛公司依据新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院（2018）新执字第1110号民事裁定书取得涉案房屋的所有权。后，虹盛公司将涉案房屋转让给大空间公司，并办理了房屋产权证书。而***公司在一审中向法庭提交的《抵账协议书》形成于2010年2月19日，***亦认可其与路华公司签订的《房屋转让合同书》系基于该《抵账协议书》订立，因此，路华公司与***签订《房产转让合同书》时已无权对涉案房屋进行处分，且***至今未办理房屋产权证书，其无权基于该《房产转让合同书》获得涉案房屋的物权，亦无权将涉案房屋交由***公司使用。故，对大空间公司就涉案房屋不享有所有权，无权要求***公司搬离，以及***公司合法占有使用涉案房屋不应搬离的上诉意见，本院不予采纳。对于***公司所称大空间公司购买涉案房屋存在恶意，本案应当追加路华公司为第三人以及涉案房屋应当确权的上诉意见，本院认为，大空间公司系涉案房屋所有权人的事实有房屋产权证书予以证实，在无其他证据证明该房屋产权证书无效或被撤销的情况下，***公司上诉要求追加房屋原所有权人并对涉案房屋进行确权，无事实及法律依据。对于大空间公司在购买涉案房屋过程中存在恶意的上诉意见，***公司亦未提交证据予以证实，故，本院对***公司的该项上诉理由亦不予采纳。 关于***认为本案是非必要共同诉讼，一审法院在未征得其同意的情况下不能合并审理的上诉意见，本院认为，大空间公司作为涉案房屋的所有权人，认为***公司、***和陕西煤业公司共同侵占了其名下的房屋，大空间公司基于同一标的物被侵占的法律事实将***公司、***和陕西煤业公司列为被告向一审法院提起排除妨害的诉讼，一审法院据此审理并无不妥，本院予以维持。对于***认为其是涉案房屋的所有权人、是合法占有的上诉意见，本院认为，如前所述，路华公司与***签订《房产转让合同书》时已不再对涉案房屋享有所有权，二者签订的《房屋转让合同书》仅能证明***与路华公司之间存在合同关系，并不能据此认为涉案房屋的所有权已转移至***名下，***对路华公司仅享有债权请求权。故，本院对***认为其是涉案房屋的所有权人的上诉意见，不予采纳。但根据二审中查明的事实，***实际并未占有使用涉案房屋，因此***不负有搬离涉案房屋的义务。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 综上所述，***公司的上诉请求不成立，应予驳回；***的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院（2021）新0104民初17683号民事判决第二项，即驳回***齐大空间贸易有限公司对陕西煤业化工建设（集团）有限公司的诉讼请求； 二、撤销新疆维吾尔自治区***齐市新市区人民法院（2021）新0104民初17683号民事判决第一项； 三、新疆***房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内搬离***齐大空间贸易有限公司所有的***齐市苏州西街263号1栋第四层房屋； 四、驳回***齐大空间贸易有限公司对***的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，支付***行金。 一审案件受理费70元（***齐大空间贸易有限公司已预交），由新疆***房地产开发有限公司负担；二审案件受理费140元（新疆***房地产开发有限公司已预交70元、***已预交70元），由新疆***房地产开发有限公司负担70元，由***齐大空间贸易有限公司负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　庞　艳 审 判 员　　高　茜 审 判 员　　*** 二〇二三年四月二十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　刘　杨