某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省晋中市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）晋07民终664号

上诉人（原审被告）：***，男，1957年12月18日生，汉族，晋中市榆次区居民，住本区。

上诉人（原审被告）：***，女，1962年2月24日生，汉族，晋中市榆次区居民，住本区，系***妻子。

共同委托诉讼代理人：梁保元、王振芳，山西中都律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：晋中市春华林业科技有限公司，住所地：晋中市榆次区汇通路96号。

法定代表人：李春林，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈娟，山西正煋律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人晋中市春华林业科技有限公司（以下简称春华林业公司）房屋租赁纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***、***上诉请求：1.依法改判上诉人只承担实际租赁面积的租金并核减一审判决多认定的租金8459.6元；2.改判上诉人不承担所谓逾期付款的罚息88751.80元；3.依法改判上诉人不承担所谓房屋恢复原状的费用60000元；4.依法改判上诉人不承担水电费942元；5.依法改判驳回对上诉人***的起诉。事实和理由：1.2015年6月，在租赁期间应被上诉人自己要使用房屋二层的要求，上诉人遂将所租赁房屋的二层给其腾出，双方虽未对房租重新约定，但从公平角度因上诉人实际租赁的面积减少，故被上诉人理应对原定的年租金予以适当核减。退一步，即使按原定年租金计算，一审判决认定的上诉人应支付被上诉人的租金385236.1元也比实际应交的租金多认定了8459.6元，属计算错误；2.双方在2014年签订的房屋使用合同中未约定任何关于逾期交纳租金的违约责任。在2015年上诉人继续租赁时，双方没有签订新的合同，也没有关于房屋租金交付的具体时间约定，故不存在支付租金逾期问题，况且被上诉人对上诉人不定期交纳租金的交易方式和不定期的租赁期限并没有提出任何异议且予以认可，故判决上诉人支付逾期付款利息并无事实依据。因双方系房屋租赁关系而非借贷或买卖关系，故一审判决认定按照贷款利率罚息计算利息则更无法律依据；3.一审判决令上诉人赔偿被上诉人恢复租赁房屋原状的费用无事实依据。首先，上诉人搬离房屋时被上诉人负责租赁事务的人员韩双印在查验房屋无误后接收房屋并与上诉人签订了退租协议，如果上诉人没有按约定恢复房屋原状，韩双印也不会接收房屋，该接收房屋的行为本身就说明上诉人已经完成合同约定的清理和拆除义务。其次，上诉人对被上诉人与晋中金典装饰工程有限公司签订的拆除合同的真实性有异议。上诉人租赁房屋仅作为经营场所使用，除必要的商品摆放外并未对该房内部有过大型的装饰装修，退租时房内物品已全部清理拆除完毕，即使需要打扫收拾也不可能产生78000元的巨额费用，如此高的金额更像是对该房进行重新装修的费用。再次，被上诉人是否实际支付金典公司上述费用的证据不足，故对此项诉请一审判决不应支持，更不应毫无依据的所谓酌情认定60000元；4.被上诉人不是收取该房水电费的权利主体，该也未提供已代上诉人交纳上述费用的相关证据，故一审判决上诉人支付被上诉人水电费纯属认定事实错误；5.本案中与被上诉人签订租赁合同的是上诉人***，榆次恒升商店在工商部门登记的经营者也是***，该商店并非家庭经营，租金是否支付和***无任何关系，故欠付的租金应由***个人承担。一审判决适用《民法总则》第五十六条的规定让上诉人***承担责任属适用法律错误。综上，一审判决认定的租金金额计算错误，判决上诉人承担逾期利息、赔偿被上诉人恢复原状费用、承担水电费以及判决***承担责任均无事实及法律依据，一审判决损害了上诉人的合法权益，故请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。

春华林业公司辩称，1.春华林业公司与上诉人自建立租赁关系以来，一直是宽以待人，对上诉人一再违约的行为一直是以口头相劝、协商解决的方式处理，却不曾想在上诉人的口中变成了对其不定期缴纳租金的方式的认可，上诉人理应遵守约定，虽然对于逾期支付没有约定违约责任，但上诉人仍可根据法律规定主张该部分损失，一审法院关于逾期付款损失的计算完全符合法律规定；2.关于租金的计算金额和上诉人已经履行了恢复原状的义务的主张，上诉人应该举出充分证据予以印证，否则只是在做无谓的狡辩不应该得到支持；3、答辩人对外出租的房屋一直是由答辩人向租户代收再统一支付给第三方公司，第三方从没有向上诉人直接收取过水电费，上诉人何以对多年以来收取的水电费都无异议，单单对最后一次的水电费提出异议，且该部分水电费已经由上诉人***签字确认；4、榆次恒升商店是上诉人家庭的收入来源，不能仅以工商登记显示的经营者为唯一判断标准，而应结合实际情况确定由二上诉人以其家庭财产对外清偿债务，对上诉人不诚信的行为予以打击。综上所述，答辩人认为人无信不立，纵观双方租赁合同的履行情况可知，上诉人从未按照合同约定履行自己的义务，其所提出的上诉理由也全都没有事实依据，只是在想方设法的逃避自己的责任，毫无契约精神和诚信品质可言，恳请二审驳回上诉，维持原判。

春华林业公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***支付拖欠春华林业公司租金385236.1元及至2018年8月8日的逾期付款利息250123元；2.***、***支付春华林业公司拖欠水电费942元；3.***、***返还春华林业公司垫付的房屋恢复原状费用78000元；4.***、***赔偿春华林业公司损坏的广场地面修复费用6840元；5.本案诉讼费由***、***承担。

一审法院认定事实：2004年至2017年3月22日，***租赁春华林业公司位于榆次区××路××临街商铺一间作为商业用途使用。根据春华林业公司、***均认可的2014年春华林业公司与榆次恒升商店签订的《房屋使用合同》，合同约定房屋使用费为每年350000元，合同签订后一次交清。由于本合同期满或解除等原因，而使本合同效力终止时，恒升商店应在交还房屋之前，自费将使用房屋内的装饰、设备及所有使用的其他物件搬出，将房屋交还春华林业公司。2016年7月11日至2017年3月22日，***分多次向春华林业公司交纳2016年6月16日前房屋租金共计232125元。2017年3月21日，***从租赁房屋内搬出，并于第二日将钥匙交于了春华林业公司员工韩双印，双方签订了《退租房屋协议书》。榆次恒升商店性质为个体工商户，经营者为***，现已注销。***、***系夫妻关系。一审法院认为，本案争议焦点是:一、***是否为本案适格被告；二、春华林业公司的各项诉求能否依法成立。关于第一个争议焦点，根据《民法总则》第五十六条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担”。本案中，榆次恒升商店登记的经营者系***，其在与***夫妻关系存续期间从事个体经营，在商店被注销后，其债务应以***与***的夫妻共有财产清偿，故***为本案适格被告。关于第二个争议焦点，春华林业公司、***均认可租赁关系截止至2017年3月22日，***对春华林业公司提交的2014年租赁合同的真实性认可，并陈述此后双方未再签订新的租赁合同，依据我国合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故春华林业公司、***、***之间的房屋租赁继续延用2014年的《房屋使用合同》。***、***提出的在2015年退租商铺二层，双方对房屋租金没有明确约定的抗辩，因***、***没有提交反驳证据予以证明，不予采纳。春华林业公司主张的拖欠租金，符合合同约定，且不违反法律规定，故予以支持。关于逾期付款利息，逾期时间应以***、***出具的韩双印收取***、***租金的时间为准，标准依照法律规定按照中国人民银行同期贷款利率逾期付款罚息计算。关于春华林业公司主张的拖欠水电费，***、***应当交纳租赁期间的水电费，庭审中***、***没有提交交纳凭证，故对春华林业公司主张予以支持。关于春华林业公司主张的恢复房屋原状的费用，春华林业公司、***在合同中有明确约定，***应在搬离租赁房屋前自费将使用房屋内的装饰、设备及所有使用的其他物件搬出。因***、***未依约履行，故应当赔偿春华林业公司因此支出的费用，该院根据春华林业公司提交的证据酌定为60000元。关于春华林业公司主张的广场地面修复费用，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决:（一）***、***支付晋中市春华林业科技有限公司租金385236.1元及按照中国人民银行同期贷款利率逾期付款罚息（上浮50%）计算的逾期之日至2018年8月8日的逾期付款利息88751.80元；（二）***、***支付晋中市春华林业科技有限公司水电费942元；（三）***、***赔偿晋中市春华林业科技有限公司恢复租赁房屋恢复原状费用60000元；（四）驳回晋中市春华林业科技有限公司的其他诉讼请求。（上述款项于判决生效后十五日内付清）

二审中，春华林业公司向本院提交了本案案涉房屋在装修公司进行屋内拆除前所拍照片三张，用以证明上诉人在退房时没有将租赁房屋恢复原状。***、***质证提出，该证据不能确定是上诉人租赁房屋的照片，不认可该证据。本院经审查后认为，***、***虽对该照片提出异议，但该照片证据中房屋地面上有可辨认的2017年安华卫浴的广告贴标，可以确定为本案诉争房屋，且从照片中亦可反映出上诉人退房时将商品搬离后并未对遗留装修进行拆除的事实，与本案存在关联，本院对该证据予以采信。其余事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：1.一审判决核算的欠付租金金额是否准确；2.上诉人应否承担逾期付款的罚息；3.上诉人应否承担房屋恢复原状的费用，若应承担，一审判决确认的金额是否适当；4.上诉人应否承担本案的水电费用；5.***是否是本案适格被告，应否承担本案的付款责任。围绕以上争议焦点，评判如下：关于第一个焦点问题，对于上诉人提出给被上诉人腾出二层，租赁面积减少的主张，被上诉人予以否认，上诉人亦未能举证证实，本院对上诉人所主张的该项上诉理由无法采信；关于租金核算问题，经本院核算，一审判决所确认的上诉人欠付租金基本正确，本院予以维持；对于第二个焦点问题。2014年***与被上诉人签订《房屋使用合同》后，双方均未提供有效证据证明重新签订合同，双方权利义务依法仍应沿用原来的2014年《房屋使用合同》的有关约定，仅租赁期限变为不定期。在该合同中，双方对每年租金交纳时间进行了明确约定。本案中，***未按期交纳租金，已构成违约，被上诉人向其主张逾期付款罚息，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，春华林业公司的主张于法有据，应予支持；关于第三个焦点问题。依据双方所签订的《房屋使用合同》第八条第3项的约定，上诉人在搬离房屋以前应自费将使用房屋内的装修、设备及其所有或适用的其他物件搬离。本案中，上诉人主张其在退还房屋时已与韩双印签订了《退租房屋协议书》，协议中说明已经搬完，已经将房屋恢复原状。被上诉人春华林业公司予以否认，称上诉人搬走时把钥匙交给韩双印，但并未将案涉房屋依照合同约定恢复原状，并提供了照片予以证明。本院经审查后认为，该协议书载明的内容是“将所租房屋搬完，并交还钥匙”，并未对拆除遗留装修进行明确记载，且结合被上诉人在二审提交的照片所反映的上诉人搬离后的房屋情况来看，上诉人并未履行拆除遗留装修、恢复原状的义务，故对于相关拆除费用应由上诉人负担。至于该项费用的具体金额，本院认为，一审判决确认的金额系依据春华林业公司所提交的相关证据酌情确定，并无明显不当，本院予以维持；关于第四个焦点问题，租赁期间内的水电费用理应由上诉人方予以交纳，一审判决对此处理正确，本院予以维持；关于第五个焦点问题，本案租赁的房屋系***从事个体经营，上诉人主张该店铺并未家庭经营，但未能提供证据予以证实，二者无法区分，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，应由二上诉人夫妻共同财产清偿，故***是本案适格被告。

综上，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3463元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　元晓鹏

审判员　　胡　睿

审判员　　杨姣瑞

二〇一九年六月二十日

书记员　　刘　娜