某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山西省晋中市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）晋07民终436号

上诉人（原审被告）：***，男，1952年2月3日出生，住榆次区。

委托诉讼代理人：申云，山西晋信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1991年7月6日出生，住榆次区。

委托诉讼代理人，李艳，山西良秩律师事务所律师。

原审被告：晋中市春华林业科技有限公司，住所地榆次区汇通路96号。

法定代表人：***，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：申云，山西晋信律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人**、晋中市春华林业科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人申云，被上诉人**的委托诉讼代理人李艳，原审被告晋中市春华林业科技有限公司的委托诉讼代理人申云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：请二审法院撤销一审判决,依法改判上诉人不承担被上诉人所主张的422500元。本案一、二审诉讼费用、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：、一审判决认定事实错误。本案**陈述事实有误，**付款时间、付款原因均不是所述。事实是，**通过朋友找到***帮忙买房。***是好意施惠。上诉人认为，本案的“基础法律关系”并非房屋买卖合同关系;而是“好意施惠”。故，本案上诉人与被上诉人之间不能按照房屋买卖合同关系确定双方的权利义务。引发本案争议的主要原因是案外人李福生违背诚信、一房数卖，遂引发本案,给被上诉人、同时也给上诉人造成了损失。换言之，李福生的行为,是本案基本事实的一部分。而且,在本案举证期限内答辩期内，上诉人已经依法向法院递交了《追加被告申请书》，请求人民法院依职权追加山西省晋中市五交化有限责任公司、李福生作为被告。一审法院认为上诉人与李福生之间的纠纷可另行解决，故不再追加李福生参与本案。如果李福生不承担相关责任,上诉人将因此遭受巨大的损失。故，上诉人在该购房事项中，实为帮助被上诉人，且无过错，被上诉人对此在一审中并未否认。一审法院适用《合同法》第58条,判令上诉人***承担赔偿损失的责任是错误的。该条是解决合同无效后,合同双方法律后果的规定。即使勉强适用该条的规定，也应根据各方过错划分各自承担的责任。而上诉人***在本案中不存在过错。

**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人***因为未取得房屋所有权而导致房屋所有权不能转移，**有权利要求其承担损害赔偿责任。

**向一审法院起诉请求：**与***于2015年4月签订出让房屋协议书,约定***将其所有的位于晋中市榆次区（面积143平米）的房屋以65万元的价格出卖给**。协议约定后,**依约将60万元分次交付给***（余款5万元待办理房屋产权证书时一次性付清）,晋中市春华林业科技有限公司作为收款单位给**出具了收款收据，但***迟迟不履行将房屋交付给**的义务,***表示房屋已经卖给第三人并办理过户登记手续,后***承诺另外给**交付一套同面积的住房,但至今也未履行。**认为,***的行为致使**的购房目的不能实现,故诉请判令***退还**的购房款60万元,并赔偿原告损失422500元，本案诉讼费、保全费、评估费等费用由***承担。

一审法院查明，2015年4月1日，***与**签订了一份《出让房屋协议书》,该协议约定:***将从案外人李福生处抵顶所得的位于晋中市榆次区（面积143平米）的房屋以65万元的价格出卖给**。《出让房屋协议书》约定:1、**及其母亲于2012年已经向***交付购房款40万元;2、协议签订后**再交付20万元，余款5万元将在案外人李福生交房及办理房产证时一次性付清。3、因第三方原因导致本协议无法履行，***应向**赔偿因此受到的损失费用应为购房款的一倍。《出让房屋协议书》签订后，**交付给***20万元,***的指示收款人为晋中市春华林业科技有限公司。庭审中，**称2015年3月21日，案外人李福生因欠***工程款,将位于晋中市榆次区的房屋以74万元的价格抵顶给***并签订协议。按照协议约定,该房屋应当在开发商与所有购房业主签订的交房时间内进行交房。2018年8月份,约定的交房时间己到,但***迟迟不履行将房屋交付给**的义务,经查询才得知该房屋已经登记在他人名下。后***承诺另外给**交付一套同面积的住房,但至今也未履行，现涉诉房屋已经登记备案至他人名下,协议无法继续履行。

一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。***于2015年3月21日与案外人李福生签订了协议，约定李福生以涉案房屋抵顶工程款，但协议签订后***并未实际取得涉诉房屋的所有权。依据合同法规定无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。***在无权处分的情况下又与**签订《出让房屋协议书》，根据合同法规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。协议无效后，***应当将收到的房屋价款60万元退还给**，并赔偿原告损失。损失赔偿方面，虽然双方之间签订的《出让房屋协议书》无效，根据合同法规定合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方约定的损失赔偿金额为购房款的一倍,**只要求退还房屋差价损失422500元，系对自己权利的处分，该院予以支持。晋中市春华林业科技有限公司只是***指示交付的收款人，**要求其承担退款责任及损失赔偿责任于法无据，该院不予支持。关于***提出的要求追加案外人的请求，该院认为根据合同法规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。***和案外人李福生之间的纠纷可另行解决。依据《中华人民第共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、第一百二十一条之规定。

一审法院判决如下:一、***于判决生效之日起十日内返还**房屋价款600000元，并赔偿损失422500元，共计1022500元。二、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费14003元，减半收取7001.5元，财产保全费5000元，共计12001.5元，由***负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审一致。

本院认为，***与**签订的《出让房屋协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，虽***未取得房屋所有权，但不影响该协议的效力，该协议有效。因案涉房屋并未转至***名下，该协议内容在客观上已无法履行。因此，在协议根本目的无法实现的情况下，协议已经在事实上解除，***应向**承担违约责任。一审法院判决***返还购房款并赔偿损失并无不当。关于上诉人要求追加案外人李福生一节，因***和李福生签订的以物抵债协议与案涉出让房屋协议是两个不同的法律关系，亦不属于同一合同的相对人，***可另行解决。

综上所述，***的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚、适用法律不当，本院予以调整。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7638.0元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　申子西

审判员　　王　雪

审判员　　赵保军

二〇二〇年三月三十日

书记员　　智　慧