绵阳市新华房地产开发有限公司、某某、绵阳市加玛建筑安装工程公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3237号 上诉人（一审被告）：绵阳市新华房地产开发有限公司，住所：四川省绵阳市一环路东段**。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**程，四川道融民舟律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：**，女，汉族，1979年1月25日出生，现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：***，四川联衡律师事务所律师。 一审第三人：绵阳市加玛建筑安装工程公司，住，住所：四川省绵阳市临园路中段**/div> 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1971年2月14日出生，住四，住四川省绵阳市涪城区div> 上诉人绵阳市新华房地产开发有限公司（简称新华房产公司）因与被上诉人**、一审被告绵阳市加玛建筑安装工程公司（简称加***公司）合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。新华房产公司的委托诉讼代理人**、**程，**及其委托诉讼代理人***，加***公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新华房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回**的全部诉讼请求。事实与理由：1.新华房产公司不是本案适格的当事人，应裁定驳回**的起诉，因**未与新华房产公司建立案涉房屋买卖合同关系；2.新华房产公司与加***公司未形成具有法律拘束力的以物抵债合意，无权要求新华房产公司交付房屋，因《承包合同》的以房抵债属于在债务履行期届满前约定的，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，不具有拘束力；3.加***公司是与案外人四川绵阳新华建筑总公司发生的以房抵债关系，而非与新华房产公司；4.**与加***公司未能举证证明案涉房屋已经折价抵扣了新华房产公司应当支付加***公司的工程款，故**主张房屋权属的基础不存在；5.新华房产公司经过多年诉讼，才将案涉房屋于2020年5月18日变更到新华房产公司名下，成为国有资产，故不能要求新华房产公司将国有资产过户给**；6.加***公司与四川绵阳新华建筑总公司签订的《长城.春天花园承包合同》，新华房产公司不是合同的相对方，该合同项下的权利义务与新华房产公司无关。 **辩称，新华房产公司与四川绵阳新华建筑总公司是关联公司，两个公司均与加***公司签订《内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》，均约定用“长城.春天花园”的10套房屋的售房款抵扣工程款，且其中8套已登记在买受人名下；新华房产公司知晓加***公司将案涉房屋出售给**的情况，并出具书面证明予以了认可。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 加***公司述称，2006年与新华房产公司、四川绵阳新华建筑总公司签订合同时，约定加***公司全额垫资，在合同中明确约定加***公司有权出售包括案涉房屋在内的10房屋，当时有8套房屋出售后就办好了所有手续，但因新华房产公司与四川瑞新房地产开发有限公司合作引发纠纷，就暂停了案涉房屋在内的2套房屋的办理，现新华房产公司收回房屋所有权后称，案涉房屋涉及国有资产的办理，必须经历诉讼程序。 **向一审法院起诉请求：1.确认**为位于绵阳××花园××小区××号房屋的实际购买人；2.新华房产公司协助**办理位于绵阳××花园××小区××号房屋的权属证书；3.案件诉讼费由新华房产公司承担。 一审法院认定事实：2006年1月18日，四川绵阳新华建筑总公司（甲方）与加***公司（乙方）签订《长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》，约定甲方将长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包给乙方，费用的结算和支付办法：全额垫资，其中以甲方指定将长城·春天花园10套住房（抵扣房号及价格：4-2-7-4,1940元/㎡、4-2-8-4,1970元/㎡…）抵扣乙方的工程款，乙方在施工过程中可以出售以上10套住房，手续由甲方负责配合办理，房款按施工进度支付，余款乙方在全部工程完工验收达到合格标准（在扣除总价的5%的保修金，保修期1年，期满结算余额不计利息），结算办完后，余款甲方在1月内一次性支付给乙方。2006年1月16日，新华房产公司（甲方）与加***公司（乙方）签订《***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》，约定甲方将***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包给乙方，费用的结算和支付办法：全额垫资，其中以甲方指定将长城·春天花园10套住房（详见附页）抵扣乙方的工程款，乙方在施工过程中可以出售以上10套住房，手续由甲方负责配合办理，房款按施工进度支付，余款乙方在全部工程完工验收达到合格标准（在扣除总价的5%的保修金，保修期1年，期满结算余额不计利息），结算办完后，余款甲方在1月内一次性支付给乙方。 2006年12月31日，加***公司出具《授权委托书》，载明：***为绵阳市加玛建筑安装工程公司所签署“长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程”承包合同中所抵押的10套商品住房处置权的授权委托代理人。2006年10月10日，***向**出具《收条》，载明：收到**购买长城·春天花园4-2-7-4号房款定金271904元，此房屋总价为321904元，现支付271904**，下欠余款50000元在办理好购房收据、合同后一次性付清。 2008年8月6日，新华房产公司向**出具《证明》，载明：我公司与四川瑞新房地产开发有限公司联合开发的长城春天花园商住小区2#、3#、4#、5#楼盘，现请四川瑞新房地产开发有限公司将以下两套住房：**号4-2-7-4、面积165.93平方米、单价1940元/平方米办理给**，**号4-2-8-4、面积165.93平方米、单价1970元/平方米办理给**。以上两套住房的费用手续，由我公司与四川瑞新房地产开发有限公司办理结算。 2009年6月16日，**办理了接房手续。 2020年5月18日，案涉房屋登记至新华房产公司名下。 一审法院认为，四川绵阳新华建筑总公司与加***公司签订的《长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》、新华房产公司与加***公司签订的《***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》均约定用长城·春天花园10套住房（抵扣房号及价格：4-2-7-4,1940元／㎡、4-2-8-4,1970元／㎡…）抵扣加***公司的工程款，加***公司在施工过程中可以出售以上10套住房，**向加***公司的委托诉讼代理人支付了部分购房款，故**为长城·春天花园4-2-7-4号房屋的实际购买人。新华房产公司未举证证明案涉房屋用于抵扣长城·春天花园项目的部分工程款，其向**出具《证明》同意为**办理案涉房屋权属登记且向**实际交付了房屋。案涉房屋现登记于新华房产公司名下，故对**要求新华房产公司协助办理案涉房屋的权属转移登记的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：一、原告**为位于绵阳市涪城区××路××段××号××花园××栋××**××层××号房屋实际购买人；二、被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**办理长城·春天花园4栋2**7层4号房屋的权属转移登记，将该房屋的权属登记至原告**名下。案件受理费3064元，由被告绵阳市新华房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定除加***公司分别与新华房产公司、绵阳市新华建筑总公司签订的《承包合同》中约定的抵扣工程款的10套住房，除案涉房屋在内的2套外，其余房屋均已将过户登记办理在实际买受人名下，其余认定事实与一审查明的一致。 本院认为，依据加***公司与新华房产公司签订的《承包合同》，加***公司在施工过程中可以出售包括案涉房屋在内的10套住房，手续由新华房产公司负责配合办理，则应视为新华房产公司授权委托加***公司可以其自己的名义出售合同约定的10套住房。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，加***公司以自己的名义将位于绵阳市涪城区××路××段××号××花园××号房屋出售给**，则加***公司与**订立的买卖合同直接约束新华房产公司和**。故对新华房产公司主张其非合同当事人，不是本案适格被告的理由，本院不予采纳。根据新华房产公司在2007年与加***公司结算后，于2008年8月6日出具的《证明》，应视为新华房产公司对**系案涉房屋实际买受人的确认，以及在向加***公司应履行的债务期限届满后仍确认《承包合同》约定的以房抵债。则在该案涉房屋尚未交付**的情形下，**在已支付大部分购房款的基础上，其要求新华房产公司协助办理案涉房屋的权属证书的请求，应予支持。 综上所述，新华房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6128元，由绵阳市新华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　　李　俊 审 判 员　　*** 审 判 员　　谭　红 二〇二〇年十二月七日 法官助理　　*** 书 记 员　　苏　玥