某某与绵阳市新华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初4203号 原告：**，女，1983年2月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：***，四川联衡律师事务所律师。 被告：绵阳市新华房地产开发有限公司，住所地：绵阳市一环路东段**，统一社会信用代码91510704744683270D。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**程，四川道融民舟律师事务所律师。 第三人：绵阳市加玛建筑安装工程公司，住，住所地：绵阳市临园路中段**一社会信用代码915107032054538632。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***。 原告**与被告绵阳市新华房地产开发有限公司、第三人绵阳市加玛建筑安装工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人***，被告绵阳市新华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、**程，第三人绵阳市加玛建筑安装工程公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告为位于绵阳××花园××小区××号房屋的实际购买人；2.判令被告协助原告办理位于绵阳××花园××小区××号房屋的权属证书；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年9月与本案第三人协商一致后以326882元购买第三人在被告处抵工程款的位于绵阳××花园××小区××号房屋，2006年9月19日原告共计向本案第三人支付购房款276882元，随后原告实际占有并管理案涉房屋。经多次催告，被告拒不为原告办理产权证，故诉至法院。 绵阳市新华房地产开发有限公司辩称：请求人民法院驳回原告对被告的全部诉讼请求，具体理由如下：1.被告不是本案适格的被告，被告没有与原告建立买卖合同关系，房屋买卖合同属于债权债务关系，具有相对性，原告应当向订立案涉房屋买卖合同的相对方主张权利，而不是向与其债权债务毫无关系的被告主张权利，法院应当裁定驳回起诉；2.被告与第三人未形成具有法律拘束力的以房抵债的合意，第三人也无权要求被告交付房屋，承包合同以房抵债约定属于在债务履行期届满前约定的以物抵债，该约定违背了法理和法律规定，不应当具有法律拘束力。债权人与债务人在债务履行期届满前约定以物抵债，标的物缔约时的价值与实现时的价值往往存在较大差异，如果直接认定以物抵债有效，既可能导致双方利益显著失衡，也可能存在流质或流押的嫌疑，基于此不应当确认该种情况下签订的以物抵债合法有效，同时，九民会议纪要第45条也确立了该规则，同时被告与第三人在债务履行期届满后双方未形成以物抵债的合意；3.截止目前，被告仅欠第三人质保金85418.6元，而合同约定的十套房屋现价值上千万，签订合同时也价值数百万，这也佐证了工程价款结算后被告与第三人未形成以物抵债的合意；4.案涉房屋初始登记在四川瑞新房地产开发有限公司名下，被告通过多年诉讼才于2020年5月18日变更到被告名下，被告也不可能就案涉房屋进行以物抵债；5.第三人与绵阳市新华建筑总公司签订的长城春天花园承包合同，被告不是该合同的相对方，该合同项下的全部权利义务与被告无关。 绵阳市加玛建筑安装工程公司辩称，当时我们是从新华建筑总公司承包的长城春天花园工程，又从新华房地产公司承包的***庭工程，这两个工程都是由我方全垫支，以长城春天的十套房屋作为两个工程的工程款，不足部分是由新华房地产公司转账支付的。被告对我方将房屋出售给原告和其他人的情况是知情的，有8套房屋已经办理了手续，正在办理剩余2套房屋的手续时，新华房地产公司和瑞新公司产生了矛盾，瑞新公司不同意办证，但是被告同意由瑞新公司办到被告公司名下之后，再把产权证办到原告名下。 本院经审理认定如下事实：2006年1月18日，四川绵阳新华建筑总公司（甲方）与绵阳市加玛建筑安装工程公司（乙方）签订《长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》，约定甲方将长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包给乙方，费用的结算和支付办法：全额垫资，其中以甲方指定将长城·春天花园10套住房（抵扣房号及价格：4-2-7-4,1940元/㎡、4-2-8-4,1970元/㎡…）抵扣乙方的工程款，乙方在施工过程中可以出售以上10套住房，手续由甲方负责配合办理，房款按施工进度支付，余款乙方在全部工程完工验收达到合格标准（在扣除总价的5%的保修金，保修期1年，期满结算余额不计利息），结算办完后，余款甲方在1月内一次性支付给乙方。2006年1月16日，绵阳市新华房地产开发有限公司（甲方）与绵阳市加玛建筑安装工程公司（乙方）签订《***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》，约定甲方将***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包给乙方，费用的结算和支付办法：全额垫资，其中以甲方指定将长城·春天花园10套住房（详见附页）抵扣乙方的工程款，乙方在施工过程中可以出售以上10套住房，手续由甲方负责配合办理，房款按施工进度支付，余款乙方在全部工程完工验收达到合格标准（在扣除总价的5%的保修金，保修期1年，期满结算余额不计利息），结算办完后，余款甲方在1月内一次性支付给乙方。 2006年12月31日，绵阳市加玛建筑安装工程公司出具《授权委托书》，载明：***为绵阳市加玛建筑安装工程公司所签署“长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程”承包合同中所抵押的10套商品住房处置权的授权委托代理人。2006年9月19日，被告***向原告出具《收条》一份，载明：收到**购买长城·春天花园4-2-8-4号房款276882元。 2008年8月6日，绵阳新华房地产开发有限公司向原告出具《证明》一份，载明：我公司与四川瑞新房地产开发有限公司联合开发的长城春天花园商住小区2#、3#、4#、5#楼盘，现请四川瑞新房地产开发有限公司将以下两套住房：**号4-2-7-4、面积165.93平方米、单价1940元/平方米办理给**，**号4-2-8-4、面积165.93平方米、单价1970元/平方米办理给**。以上两套住房的费用手续，由我公司与四川瑞新房地产开发有限公司办理结算。后原告**办理了接房手续。 2020年5月18日，案涉房屋登记至绵阳新华房地产开发有限公司名下。 本院认为，四川绵阳新华建筑总公司与绵阳市加玛建筑安装工程公司签订的《长城·春天花园内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》、绵阳市新华房地产开发有限公司与绵阳市加玛建筑安装工程公司签订的《***庭内外墙面乳胶漆及内墙基层腻子工程承包合同》均约定用长城·春天花园10套住房（抵扣房号及价格：4-2-7-4,1940元/㎡、4-2-8-4,1970元/㎡…）抵扣第三人的工程款，第三人在施工过程中可以出售以上10套住房，原告向第三人的委托诉讼代理人支付了部分购房款，故原告为长城·春天花园4-2-8-4号房屋的实际购买人。被告未举证证明案涉房屋用于抵扣长城·春天花园项目的部分工程款，被告向原告出具《证明》同意为原告办理案涉房屋权属登记且向原告实际交付了房屋，案涉房屋现亦登记于被告名下，故对原告要求被告协助办理案涉房屋的权属转移登记的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告**为位于绵阳市涪城区××路××段××号××花园××栋××**××层××号房屋实际购买人； 二、被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**办理长城·春天花园4栋2**8层4号房屋的权属转移登记，将该房屋的权属登记至原告**名下； 案件受理费3102元，由被告绵阳市新华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年十月十五日 书记员　　***