原告南京市模范路科技创新园区有限公司与被告江苏省星霖碳业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省***鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0106民初12652号

原告：***，住所地***。

法定代表人：何建。

委托诉讼代理人：徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。

被告：江苏省**碳业股份有限公司，住所地***。

法定代表人：乔云。

委托诉讼代理人：钱广明，国浩律师（南京）事务所律师。

原告***（以下简称模范路科创公司）与被告江苏省**碳业股份有限公司（以下简称**碳业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月1日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告模范路科创公司的委托诉讼代理人徐燕、被告**碳业公司的委托诉讼代理人钱广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

模范路科创公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付所欠租金227973.77元并支付逾期付款违约金（以年租金321200元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年5月8日起算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订房屋租赁合同，原告将***，建筑面积为400平方米及配套设施出租给被告使用，租赁期限为五年，从2012年1月1日至2016年12月31日。2014年4月11日，原告与被告签订补充协议，主要内容为被告自2014年度起的剩余租赁期限内将税务登记迁移至鼓楼区税务机关且每年缴纳到鼓楼区税务机关的各项税收在鼓楼区部分不低于30万元。如被告在2014年度起的剩余租赁期限内均实现以上承诺，被告在租赁合同中约定的原2.2元/日/建筑平方米租金标准变更为每日2元的优惠租金标准。该协议同时还明确了被告未实现承诺或视为未实现承诺的，均应在接到原告补交通知之日起三个工作日内，按优惠租金标准缴纳的租金与恢复按原约定的租金标准缴纳的租金之间的差额，一次性补付给原告。被告至今未向原告出示过在鼓楼区每年完税不低于30万元的凭据，至今也未补付给原告自2013年1月1日至2016年12月31日的优惠租金227973.77元。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求。

**碳业公司辩称，1.本案涉及的法律关系是房屋租赁合同纠纷，根据有关诉讼时效的法律规定，追索房屋租金的诉讼时效期间为一年，如果房租是分期支付的话，应按每期租金的时效单独计算，原告主张自2016年4月30日前租金，已经超过了诉讼时效；2.2012年5月1日至2012年12月31日期间租金，由于原告提供物业服务有问题，无法达到被告要求，原告已口头免除该期间租金；2013年1月1日至2016年12月31日期间应付租金为1168000元，被告已支付，不存在拖欠租金问题；3.原告主张按照2.2元/平方米/日标准计算租金，无事实和法律依据，双方签订的补充协议将租金标准变更为2元/平方米/日，按照约定被告申请将税务登记地迁移至鼓楼区，但原税务登记地秦淮区不同意，原告答应协调处理，税务登记地未能迁移至鼓楼区非被告过错，原告也是按照2元/平方米/日标准开具发票；4.合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。通过证据交换及质证，双方对以下事实无异议：位于***。2010年1月14日，十四所与***鼓楼区人民政府签订合作协议，将十四所老所部办公楼、931楼、ABC楼及联试楼，总计47622.71平方米出租给鼓楼区政府用以打造国睿科技园，租赁期限为5年。后双方签订补充协议，将租赁期限变更为20年。2010年8月，***。

2011年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》，约定：甲方同意将国睿科技园（2号地块），位于***，实测建筑面积为400平方米及配套设施出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止，甲方应于2012年1月1日将出租房屋交付给乙方使用。房屋交付之日起至2012年4月30日，此阶段为免租期，甲方免除乙方租金（但物业管理费和水、电、车位使用费从交付之日计算），甲、乙双方确定租金按建筑面积计算：租金标准为2.2元/日/建筑平方米，以2012年5月1日为租金起算日，每年按365天计算租金，每年租金总额为321200元。租金支付方式：乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金人民币15000元，该租房定金在乙方支付首期租金时充抵房租，如乙方在签订本合同后不愿意承租，则租房定金不予返还。租赁期内，乙方须按季度支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日内，以后各期租金乙方提前壹个月支付给甲方，先付后用。如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取壹年租金的千分之零点五作为滞纳金（逾期违约金）等等。

2014年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）、江苏省布鲁斯达低碳研究中心（丙方）签订一份补充协议，载明：“本补充协议的甲、乙双方于2011年12月30日签订了关于乙方承租位于***，实测建筑面积共为400平方米《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》（以下简称《丙方租赁合同》），约定租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租金按建筑面积计算，租金标准为2.2元/日/建筑平方米，以2012年5月1日为租金起算点，每年按365天计算租金。甲、乙、丙三方经友好协商，对自2013年1月1日起，附条件的给予租金标准优惠事宜，签订本补充协议如下：一、乙、丙双方共同向甲方承诺：在自2014年度起的剩余租赁期限内，乙方及丙方将税务登记迁移至鼓楼区税务机关，且每年缴纳到鼓楼区税务机关的各项税收的留鼓楼区部分合计不低于30万元（含30万元本数）。二、基于乙、丙两方的上述共同承诺，甲方同意：1、以乙、丙双方在2014年度起的剩余租赁期限内均实现以上承诺为条件，《乙方租赁合同》原约定的2.2元/日/建筑平方米租金标准，变更为2.0元/日/建筑平方米的优惠租金标准。该租金标准变更自2013年1月1日起执行。2、以乙、丙双方在2014年度起的剩余租赁期限内均实现以上承诺为条件，《丙方租赁合同》原约定的2.2元/日/建筑平方米租金标准，变更为2.0元/日/建筑平方米的优惠租金标准。该租金标准变更自2013年1月1日起执行。三、乙、丙双方应在次年3月底前向甲方递交关于前一年度在园区实际所完成缴纳的税收金额的有效凭据。如因乙、丙双方任何一方原因导致本合同提前终止的（包括因乙、丙双方任何一方违约，甲方依法提前解除合同的情形），或乙、丙双方原因在次年3月底前未提交该有效凭据的，或乙、丙双方提交的凭据不足以有效证明乙、丙双方在前一年度缴纳到鼓楼区税务机关的各项税收，留鼓楼区部分的税收不低于30万元（含30万元本数）的，均视为乙、丙双方未实现承诺。如乙、丙双方向甲方递交关于前一年度在园区实际所完成缴纳的税收金额的有效凭据显示乙、丙方未能实现本补充协议第一条承诺的，或视为乙、丙双方未实现承诺的，乙、丙双方任何一方都不享受本补充协议变更后的优惠租金标准，并恢复改按原约定的租金标准收取”。四、一旦确定乙、丙双方未实现承诺或视为乙、丙双方未实现承诺的，乙方及丙方均应在接到甲方补交通知之日起3个工作日内，按优惠租金标准缴纳的租金与恢复按原约定的租金标准缴纳的租金的差额，一次性补付给甲方。对此补付租金差额义务，乙、丙双方互为保证人，对甲方承诺连带保证责任。如乙、丙双方或其中任一方未能及时足额补付租金差额的，则视为拖欠租金，并将按《乙方租赁合同》、《丙方租赁合同》，以及本补充协议的约定追究相应的违约责任。五、本补充协议生效后，同时作为《乙方租赁合同》《丙方租赁合同》的附件，如有与《乙方租赁合同》、《丙方租赁合同》原有约定不一致的，则以本补充协议为准……。此后在租赁合同履行期间，被告并未将其税务登记迁至***鼓楼区税务机关，也未在鼓楼区税务机关缴纳税款。

2014年4月22日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳2013年1月1日至2013年6月30日的房屋租金146000元，被告于2014年4月30日向原告转账146000元。2014年5月26日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳了2013年7月1日至2013年12月31日的房屋租金146000元，2014年8月15日，原告向被告转账146000元。2014年12月23日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳了2014年1月1日至2014年8月31日的房屋租金194666.70元,2014年12月24日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳2014年9月1日至2014年12月31日的房屋租金97333.30元；被告于2014年12月31日向原告转账200000元、于2015年2月13日向原告转账92000元。2015年9月11日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳2015年1月1日至2015年6月30日租金146000元，2015年12月14日，原告向被告开出发票，载明被告缴纳2015年7月1日至2015年12月31日租金146000元；被告于2015年4月15日支付200000元、于2015年7月3日支付100000元。被告于2017年3月3日支付50000元、于2017年4月19日支付100000元、于2017年6月13日支付133999.96元。原告没有向被告开具2016年1月1日至2016年12月31日期间租金发票。

双方确认如按照每日每平方米2元标准计算，被告已支付2013年1月1日至2016年12月31日期间租金。原告认为被告应按照合同约定每日每平方米2.2元标准计算租金，且被告欠付2012年5月1日至2012年12月31日期间租金。

租赁期满后，被告按照约定将租赁房屋返还原告。原告于2018年11月1日诉至本院，要求判如所请，本院于2018年11月30日向被告送达了起诉状副本。

本院认为，原、被告签订的《南京国睿科技园房屋租赁使用合同书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。

关于租金标准问题。原、被告双方所签订的房租租赁合同中约定的租金标准为每建筑平方米日租金为2.2元，后在补充协议中约定自2014年起的剩余租赁期内如被告将其税务登记迁移至***鼓楼区税务机关，并年缴纳税款在30万元以上，可按每建筑平方米每日2元的标准计算租金，被告在庭审中认可未将税务登记迁至***鼓楼区税务机关，也未在***鼓楼区税务机关缴税，不符合双方约定的减少租金的条件，故被告要求按每日每建筑平方米2元计算租金缺乏事实依据，对被告提出的将租金按每建筑平方米每日2元的标准计算的辩解意见，本院不予采信。

关于租金数额问题。根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。因延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。就两种时效规定的衔接，最高人民法院做出司法解释：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院应予支持。就本案而言，原、被告双方因租金发生纠纷在民法总则施行之前，适用当时一年的诉讼时效规定，就每期租金则均为独立债务，分别适用诉讼时效期间的规定。双方在租赁合同中约定“以2012年5月1日为租金起算日，租赁期内，乙方须按季度支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日内，以后各期租金乙方提前壹个月支付给甲方，先付后用”，自2012年5月1日开始计算租金，最后一个季度为2016年8月1日至2016年10月31日，该季度租金按合同约定应于2016年7月份缴纳，诉讼时效截止于2017年7月到期，故2016年10月（含10月）之前的租金已超过诉讼时效。就2016年11月、12月租金，按双方交易惯例，应于2016年10月缴纳，也即从2016年10月开始起算诉讼时效，至2017年10月时效届满，由于2017年10月1日民法总则实施，诉讼时效期间适用三年的规定，该两月的租金并未超过诉讼时效。被告已按照每日每平方米2元标准给付该两月租金，应按照每日每平方米2.2元标准向原告补交该两个月租金差额，故被告应向原告补交租金差额4880元（400*0.2*61=4880）。

关于违约金问题。原告主张合同约定以年租金为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际给付之日。被告认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。根据合同履行情况，本院酌定违约金标准按照欠付租金的每日万分之五计算至实际给付之日止。关于违约金的起算日期，补充协议约定，被告应自接到原告补交通知3个工作日内，按优惠租金标准缴纳的租金与恢复按原约定的租金标准缴纳的租金的差额，一次性补付给原告，原告在起诉状中要求被告补交租金差额，被告收到起诉状副本之日视为收到原告补交通知，故违约金的起算日期，应以被告收到起诉状副本3个工作日开始计算违约金，即从2018年12月4日起计算至被告实际给付之日止。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

被告江苏省**碳业股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***租金4880元及违约金（以4880元为基数，按照每日万分之五标准，自2018年12月4日起算至实际给付之日止）；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13244元，由原告***负担13194元，由被告江苏省**碳业股份有限公司负担50元（原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省***中级人民法院。

审　判　长　　张广鲁

人民陪审员　　严　成

人民陪审员　　郭春雷

二〇一九年六月二十八日

书　记　员　　汪慧娣