怀化市工程咨询中心、怀化市建筑设计研究院有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事裁定书

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）湘1202民初6619号

原告（反诉被告）：怀化市工程咨询中心，住所地怀化市鹤城区顺天北路（鹏程大厦5楼），统一社会信用代码：91431200MA4LDPQB88。

法定代表人：郑阳学，系中心负责人。

委托诉讼代理人：唐永洪（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。

委托诉讼代理人：韩美艳，女，1970年2月26日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区，系公司员工。

被告（反诉原告）：怀化市建筑设计研究院有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路160号，统一社会信用代码：91431200188881689Y。

法定代表人：杨煊，系公司董事长。

委托诉讼代理人:米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：××。

被告（反诉原告）：李熠玫，女，1974年1月29日出生，汉族，住所地湖南省靖州苗族侗族自治县。

委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：××。

原告怀化市工程咨询中心与被告怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后,依法适用简易程序进行审理。怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫于2021年10月8日提起反诉，本院依法受理合并审理。

原告（反诉被告）怀化市工程咨询中心（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法解除2020年3月9日原、被告签订的《房屋租赁(续签)合同》，自行搬离案涉租赁房屋并返还给原告;2.依法判令二被告向原告支付所欠的房屋租金(截至2021年9月8日)共100377.6元，从2021年9月9日至租赁房屋返还之日止的占用费用比照约定的租金标准计算(即按照26元/平米/月，面积494.8平米计算);3.依法判令二被告承担逾期付款违约金15056.64元(以逾期金额100377.6元为基数每日1%计算违约金，共计算15日);4.依法判令被告赔偿原告支付律师费用9000元;5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:原告于1997年10月7日由怀化市计委出资设立的全民所有制单位。2011年8月1日，怀化市人民政府办公室作出[2011]第75次《怀化市人民政府专题会议纪要》，议定了:“市工程咨询中心搬迁到市建筑设计研究院大楼四楼，并无偿使用。该楼层产权归市政府所有，市工程咨询中心拥有使用权、管理权和咨询处置受益权”。怀化市建筑设计研究院成立于1994年10月12日,2020年10月30日，怀化市建筑设计研究院名称变更为怀化市建筑设计研究院有限公司。怀化市建筑设计院有限公司下设怀化市建筑设计研究院洪江区分院等分支机构，但未曾设立怀化市建筑设计研究院六院。

2020年3月9日,被告以怀化市建筑设计研究院六分院(乙方)名义与原告(甲方)签订《房屋租赁(续签)合同》，该合同加盖六分院公章，并由被告李熠玫签字确认。合同第一条约定:“甲方愿意将政府授予甲方拥有使用权、管理权和资产收益权的坐落于迎丰中路市建筑设计院四楼的约494.8平方米的以房租赁交付乙方使用”。第二条约定:“租赁期限为2020年3月9日起至2023年3月9日止。”合同第三条第一款约定:“甲、乙双方同意参照周边类似出租房价格26元/m2/月租金标准计算,房屋月租金为12864.8元”。第三条第二款约定:“甲方同意乙方每年的3月9日和9月9日半年一付租金，半年租金为77188.8元。若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，逾期15天内每天按逾期金额的1%计算违约金，乙方交清费用后合同继续履行，逾期30仍未能缴付该款项，甲方有权解除本合同并追缴乙方所欠租金及相关费用，乙方须无条件自行搬离，已投入的装修费用及其他费用均由乙方自行承担。”

合同签订后，怀化市建筑设计研究院洪江区分院于2020年10月16日通过建行网银分二次向原告支付房屋租金共81048.24(含6%租赁税)元;于2021年4月22日，由被告李熠玫向原告支付44000元;于2021年8月6日由怀化市建筑设计研究院洪江区分院通过建行网银向原告支付10000元。至此累计支付的房屋租金总额为135048.24元。

根据合同约定及实际租赁期限，本案应付房屋租金应分为三次。第一次应于2020年3月9日支付半年(即2020年3月9日-2020年9月8日)的租金已付清;第二次应于2020年9月9日支付半年(即2020年9月9日-2021年3月8日)的租金，租金尚欠23188.8元;第三次应于2021年3月9日支付半年租金(即2021年3月9日-2021年9月8日)的租金，该期间租金尚欠77188.8元。故被告累计欠付租金总额为100377.6元。

直至今日，被告已逾期30日未付款，根据合同约定，原告有权请求被告支付15日的逾期违约金，每天按1%计算违约金，并有权解除本合同，追缴被告所欠租金及相关费用，且被告须无条件自行搬离租赁房屋。

被告怀化市建筑设计研究院有限公司以未经登记的六分院名义签订租赁合同，且由登记设立的怀化市建筑设计研究院洪江区分公司实际支付案涉房屋租金，因此，被告怀化市建筑设计研究院有限公司应承担相应民事责任。被告李熠玫在案涉合同上签名，并以个人名义实际支付案涉房屋租金，亦应承担相应民事责任。

综上所述，为维护原告合法权益，根据民诉法相关法律规定，特向贵院起诉，望判如所请。

被告（反诉原告）怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫针对本诉辩称：一、怀化市工程咨询中心提交[2011]第75次《怀化市人民政府专题会议纪要》(以下简称“会议纪要”)不具有物权变动效力，亦不是物权凭证，怀化市工程咨询中心对案涉房屋不具有物权，没有出租主体资格；二、怀化市工程咨询中心因不具有案涉房屋物权，无权与答辩人签订《房屋租赁合同》，怀化市工程咨询中心应当向答辩人返还所有租金并赔偿损失；三、怀化市工程咨询中心对合同客观上履行不能，不具有收取租金的权利基础，同时也丧失请求违约金、其他费用的权利。

被告怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫向本院提出反诉请求：1.请求人民法院确认反诉原告与被反诉被告于2014年3月12日签订的《房屋租赁合同》、2018年10月18日签订的《房屋租赁合同》、2020年3月9日签订的《房屋租赁（续签）合同》均无效;2.请求人民法院判令反诉被告返还反诉原告已付租金人民币499692.8元;3.请求人民法院判令本案的本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。本案审理过程中，被告（反诉原告自愿撤回第一诉讼请求）。事实理由：反诉原告（本诉被告）怀化市建筑设计研究院有限公司自2010年3月起陆续设立八个分院作为内设机构。李熠玫为六分院和洪江区分院的负责人。该两个分院均在反诉原告（本诉被告）怀化市建筑设计研究院有限公司位于鹤城区办公。怀化市工程咨询中心持【2011】第75次《怀化市人民政府专题会议纪要》，要求与李熠玫签订房屋租赁合同并支付租金，因李熠玫不清楚六分院办公楼的产权归属，加上反诉被告持有市政府专题会议纪要，误认为怀化市工程咨询中心对六分院办公所在地的四楼享有产权，便分别与怀化市工程咨询中心于2014年3月12日、2018年10月18日签订了两份《房屋租赁合同》、并于2020年3月9日又签订了《房屋租赁（续签）合同》。李熠玫通过自己个人账户或通过怀化市建筑设计研究院有限公司及洪江区分院总计向怀化市工程咨询中心交纳租金人民币499692.8元。至2021年9月，李熠玫才得知六分院所在办公用房的产权为怀化市建筑设计研究院有限公司，不是房屋所有权人，无权与之签订房屋租赁合同并收取租金，遂拒绝继续向怀化市工程咨询中心交付租金，怀化市工程咨询中心诉至法院要求解除房屋租赁合同并主张租金和违约金。

综上，六分院所在办公用房的产权人自建成之日起一直为怀化市建筑设计研究院有限公司(见00019016号《房屋所有权证》、2021年1月13日的0028671号《不动产权证书》)。在怀化市建筑设计研究院有限公司未同意并将产权变更至怀化市工程咨询中心名下之前，【2011】第75次《怀化市人民政府专题会议纪要》将六分院所在四楼的办公用房的使用权、管理权和资产处置受益权通过会议纪要的形式无偿给予怀化市工程咨询中心是无效的。怀化市工程咨询中心对案涉房屋无所有权，且会议纪要将怀化市建筑设计研究院有限公司的享有完全产权案涉房屋无偿划拨给怀化市工程咨询中心没有法律和合同依据。因此，怀化市工程咨询中心与李熠玫之间的三份房屋租赁合同均为无效合同，怀化市工程咨询中心应退还所收取的全部租金。

原告（反诉被告怀化市工程）咨询中心辩称：一、反诉请求超出本诉请求的范围工程中心仅就《房屋租赁续签合同》提起诉讼，与反诉状所称2014年租赁合同、2018租赁合同为前后签订的各自独立的合同。三者非补充合同关系，也非主从合同关系。二、李熠玫非洪江分院负责人，登记地非案涉房屋四楼;六分院自始未设立登记，因此，不存在负责人之说。如无先后之分，同时为两个分院负责人也有悖情理。三、如反诉人陈述，依政府会议纪要与工程中心签租赁合同支付租金，并支付长达7年之久，租金40多万，而且是在2001年总院就取得房产证，与总院共同在四楼办公的情况下签订租赁合同和支付租金，显然不符合情理。四、诉讼前未与工程中心提及产权登记一事，此次起诉才得知未付理由在于此。五、2021年不动产登记证不包括案涉的四楼房屋，且与相关国有资产登记规定相悖。

经审理查明：怀化市建筑设计研究院有限公司曾用名怀化市建筑设计研究院，2012年度该院聘任李熠玫为该院景观、装饰分院院长。2014年景观、装饰分院自然变更为怀化市建筑设计研究院六分院（分院不具备法人资格），李熠玫一直担任六分院院长至今。2020年10月30日，怀化市建筑设计研究院有限公司从全民所有制企业变更为国有独资公司。怀化市工程咨询中心系全民所有制企业。怀化市建筑设计研究院大楼四楼的登记产权人为怀化市建筑设计研究院有限公司。2011年8月1日，怀化市人民政府专题会议议定，怀化市工程咨询中心搬迁到怀化市建筑设计研究院大楼四楼市建筑工程交易中心，并无偿使用。该楼层产权归市政府所有，怀化市工程咨询中心拥有使用权、管理权和资产处置受益权。怀化市建筑设计研究院六分院与怀化市工程咨询中心于2014年、2018年、2020年分别签订了房屋租赁合同，租赁怀化市建筑设计研究院大楼四楼作为办公用房。合同签订后，怀化市建筑设计研究院六分院通过怀化市建筑设计研究院账户、怀化市建筑设计研究院洪江分院账户和李熠玫个人账号向怀化市工程咨询中心支付了部分租金，尚欠部分租金未付，因此双方产生纠纷，怀化市工程咨询中心向本院提起诉讼，审理过程中，怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫向本院提起反诉。

本院认为，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”根据查明的事实，怀化市建筑设计研究院大楼四楼的登记产权人为怀化市建筑设计研究院有限公司，因怀化市人民政府2011年通过专题会议纪要的方式将怀化市建筑设计研究院大楼四楼交给怀化市工程咨询中心使用，管理和收益，怀化市建筑设计研究院有限公司遂与怀化市工程咨询中心签订房屋租赁合同，双方因房屋租金的支付产生纠纷，怀化市工程咨询中心提起本案诉讼。因此，本案双方当事人的纠纷系因怀化市人民政府2011年将怀化市建筑设计研究院大楼四楼房产调整给怀化市工程咨询中心引发，怀化市建筑设计研究院有限公司于2020年10月30日从全民所有制企业变更为国有独资公司，怀化市工程咨询中心系全民所有制企业，因此本案的房屋租赁涉及到政府对企业国有资产进行调整、划转的行政性质，不能等同于等价交换的市场交易行为。因此，怀化市工程咨询中心的起诉和怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫的反诉均不属于民事诉讼受案范围。

综上所述，依照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：

一、驳回原告（反诉被告）怀化市工程咨询中心的起诉；

二、驳回被告（反诉原告）怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫的反诉。

本诉案件受理费2789元，退还原告（反诉被告）怀化市工程咨询中心，反诉案件受理费4397.67元，退还被告（反诉原告）怀化市建筑设计研究院有限公司、李熠玫。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　员　　袁　婷

二〇二一年十二月十三日

代理书记员　　李翊铭